【正文】 風(fēng)尚國際、萬樹丹堤、天驕城 獲知項(xiàng)目的信息途徑 報(bào)廣、戶外、朋友介紹、網(wǎng)絡(luò) 置業(yè)決策的意見征求 朋友、家人 區(qū)域印象 目前一般，未來看好 萬科印象 萬科知道，但從未去看過他們的樓盤 備注 在金牛角偶遇正在看房產(chǎn)雜志的王先生，和其攀談了解購房意向。 對萬科品牌認(rèn)同 客戶對 萬科企業(yè)、萬科品牌非常認(rèn)可 。 2（ 18F） 1 13 （ 33F） 十字型平面優(yōu)劣勢分析 東南 〉 西南 〉 東北 〉 西北 產(chǎn)品價(jià)值 》 優(yōu)勢 整體通風(fēng)采光比較好，提升了東北角戶型的價(jià)值 》 劣勢 西北角的銷售存在較大問題 N B戶型（ 90平米） 凸 窗 凸窗 凸 窗 》 優(yōu)勢 結(jié)構(gòu)方正，實(shí)用性高， 多凸窗贈送，性價(jià)比高 》 劣勢 A戶型（ 120平米） 》 優(yōu)勢 結(jié)構(gòu)方正，實(shí)用性高， 多凸窗贈送，性價(jià)比高 南北雙陽臺； 獨(dú)立衣帽間設(shè)置 》 劣勢 部分戶型為西北角位置 A1戶型（ 140平米） 》 優(yōu)勢 結(jié)構(gòu)方正，實(shí)用性高， 多凸窗贈送，性價(jià)比高 餐廳、客廳橫廳設(shè)計(jì)； 獨(dú)立衣帽間設(shè)置 》 劣勢 A2戶型（ 140平米） 》 優(yōu)勢 結(jié)構(gòu)方正，實(shí)用性高， 多凸窗贈送，性價(jià)比高 雙臥室、客廳朝南； 獨(dú)立衣帽間設(shè)置 》 劣勢 … 小結(jié)： ? 項(xiàng)目戶型整體設(shè)計(jì)較為周正實(shí)用用，大量凸窗的贈送提高了項(xiàng)目性價(jià)比，提高了項(xiàng)目競爭力； ? 由于采用了十字型布局，導(dǎo)致項(xiàng)目西北角房源未來存在一定的銷售難度。 分類 核心賣點(diǎn) 地段 處于萬家麗路旁、武廣新城板塊，區(qū)域發(fā)展迅速 園林 項(xiàng)目內(nèi)部保留了部分自然山體 ,形成項(xiàng)目都有的園林 產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)較為少見的西班牙風(fēng)情產(chǎn)品 ,展示面極佳 ,為目前長沙市場形象最好的樓盤之一 中城 萬樹丹堤 ? 距離本項(xiàng)目最近的項(xiàng)目 ? 產(chǎn)品構(gòu)成與項(xiàng)目類似 核心價(jià)值 —— 恒大品牌 +地段 +實(shí)景園林 規(guī)模： 610000㎡ 區(qū)位：武廣新城區(qū)域 配套：體育新城、體育文化公園、圭塘河風(fēng)光帶 戶型： 8590㎡ 兩房、 100127㎡ 三房，緊湊型戶型為主 社區(qū)內(nèi)部配套： 五星級豪華會所、風(fēng)情商業(yè)街、貴族幼兒園、公寓式酒店等。 ? 與本項(xiàng)目同是品牌發(fā)展商 。 區(qū)域市場界定 項(xiàng)目配套 分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 分析 項(xiàng) 目 總建面積 已售面積 10年預(yù)計(jì)推售量 預(yù)計(jì)推售主力戶 型 備注 恒大綠洲 610000 約 163156 約 180000 二房三房 精裝 茂華國際湘 500000 約 186000 約 78000 三房四房 三江花中城 180000 約 115000 約 65000 二房三房 清盤 新城新世界 1202000 約 260000 約 120200 二三房 萬樹丹堤 86000 約 42020 約 44000 一房二房 清盤 彩云之翼 800000 約 370000 約 55000 二三房 中隆國際御璽 420200 約 210000 約 60000 三四房 盛世華章 400000 約 290000 約 80000 二三四房 水岸天際 191000 約 96000 約 80000 一三房 中城麗景香山 350000 約 180000 約 90000 二房三房 星城映象 192020 約 63000 約 65000 二房三房 星城榮域 280000 約 100000 約 80000 二房三房 長大彩虹都 160000 約 45000 約 60000 一二三房 歐洲城公爵 350000 約 130000 約 100000 三房四房 博林金谷 600000 約 150000 約 70000 三房四房 全大戶型 2020年 1月 12月板塊內(nèi)熱銷加推項(xiàng)目供應(yīng)體量超過 144萬㎡，競爭較為激烈。 價(jià)格以 45005000元 /㎡ 為主 由于區(qū)域內(nèi)武廣新城板塊的炒作，區(qū)域樓盤價(jià)格較高，樓盤價(jià)格普遍超過 4500元 /㎡，部分高品質(zhì)樓盤價(jià)格超過 5000元 /㎡ 。 60平米戶型抗性 : 樣板間展示空間處理 ,重點(diǎn)滿足功能性居住客戶需求 啟示 2:公寓產(chǎn)品緊扣投資價(jià)值 ,突出區(qū)域升值給項(xiàng)目帶來的契機(jī) 項(xiàng)目解讀 市場分析 公寓分析 項(xiàng)目定位 營銷策略 高層分析 商業(yè)分析 策略保障 區(qū)域高層市場分析 區(qū)域市場界定 項(xiàng)目配套分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 分析 省府板塊 武廣新城板塊 界定原則 ： 項(xiàng)目本身規(guī)模體量因素 —— 約 ㎡ 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)典型樓盤 —— 恒大綠洲、新城新世界 類似區(qū)域之間典型樓盤競爭 —— 熱點(diǎn)潛力省府板塊 核心競爭區(qū)域：武廣新城板塊 次級競爭區(qū)域 : 省府板塊 項(xiàng)目 : 全裝修、超過 50萬㎡、涵蓋公寓、住宅、商業(yè)綜合物業(yè)類型， 項(xiàng)目面臨競爭不僅限于區(qū)域內(nèi)部，跳出區(qū)域，才能贏得更好的市場。 注重投資回報(bào)率 。 認(rèn)可區(qū)域發(fā)展前景 ,看中投資價(jià)值 。 認(rèn)可萬科品牌及其人文內(nèi)涵 重視私人空間 項(xiàng)目公寓客戶描述 對項(xiàng)目公寓營銷的啟示： 推廣發(fā)力方向： 地段、萬科品牌、投資價(jià)值 。 區(qū)域市場項(xiàng)目分析： 建筑外立面以歐式風(fēng)格為主 由于區(qū)域內(nèi)均為大規(guī)模樓盤項(xiàng)目，為提升項(xiàng)目品質(zhì)，各樓盤建筑風(fēng)格均選擇以歐式建筑風(fēng)格為主， 60%的樓盤建筑風(fēng)格為歐式外立面。天際嶺項(xiàng)目 388002 324527 湖南國廣置業(yè)有限公司 仁一家園 92867 175680 長沙仁一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 區(qū)域市場潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì) 未來 23年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)量將超過 461萬㎡，同檔次、價(jià)格、品牌樓盤也會相繼推出，對本案后續(xù)中大戶型銷售會帶來不小的競爭影響。 供應(yīng)面積及推售時(shí)間分析 項(xiàng)目 戶型 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 萬科金域華府 90㎡ 120㎡ 140㎡ 恒大綠洲 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 茂華國際湘 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 三江花中城 8090㎡ 110130