【正文】 43000 310月 約 35000 512月 三江花中城 約 65000 二房三房 約 26000 37月 約 32020 39月 約 7000 511月 新城新世界 約 120200 二房三房 約 70000 310月 約 40000 511月 約 10000 512月 萬(wàn)樹丹堤 約 44000 一房二房 約 32020 18月 約 12020 38月 —— —— 彩云之翼 約 55000 二房三房 約 31000 38月 約 17000 36月 約 7000 612月 中隆國(guó)際御璽 約 60000 三房四房 —— —— 約 31000 110月 約 19000 312月 盛世華章 約 80000 二三四房 約 23000 36月 約 34000 18月 約 23000 612月 水岸天際 約 80000 一二三房 約 28000 59月 約 32020 39月 約 20200 311月 中城麗景香山 約 90000 二房三房 約 40000 16月 約 34000 110月 約 16000 512月 星城映象 約 65000 二房三房 約 31000 17月 約 22020 411月 約 12020 311月 備注：以上推售戶型、時(shí)間均以新推量中大比重戶型為計(jì)量參考，附帶其他戶型面積，不計(jì)入統(tǒng)計(jì)范圍。 分類 核心賣點(diǎn) 品牌 前期華府、名都在市場(chǎng)上積累的恒大品牌 地段 處于武廣新城，屬于目前市場(chǎng)最熱板塊 社區(qū) 61萬(wàn)㎡大社區(qū)，完備配套 恒大綠洲 產(chǎn)品定位策略 —— 控制產(chǎn)品面積，緊湊型小三房、三房為主，保證銷售速度 名稱 面積區(qū)間 套數(shù) 配比 一房 4657㎡ 7 % 二房 8495㎡ 229 % 三房 99108㎡ 、 122127㎡ 877 % 四房 140143㎡ 111 % 五房 233262㎡ 30 合計(jì) 1354 100% 一期一批戶型配比： 銷售情況 一期一批房源已消化 90%，現(xiàn)加推 1 17棟房源，均價(jià) 5650元 /㎡ ，其中 120㎡ 以下戶型均價(jià)在5770元 /㎡ 左右， 120㎡ 以上戶型價(jià)格在 5600元 /㎡ . A B A 84㎡ 二房 全明、全南朝向設(shè)計(jì)，空間布局合理實(shí)用 B 108㎡ 小三房 類板樓全南朝向設(shè)計(jì)，但過(guò)道太長(zhǎng)影響使用率 核心價(jià)值 —— 地段 +景觀資源 規(guī)模： 86267㎡ 區(qū)位：雨花區(qū)政府旁，圭塘河畔 配套：體育新城、體育文化公園、圭塘河風(fēng)光帶 戶型： 8090 ㎡ 兩房、 93133 ㎡ 社區(qū)內(nèi)部配套： 5棟高層建筑圍合而立，配置多功能會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街。 與區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)對(duì)比分析 01020304050品牌認(rèn)知產(chǎn)品設(shè)計(jì)景觀資源區(qū)域位置配套現(xiàn)狀 萬(wàn) 樹 丹堤恒大 綠 洲中城 麗 景香山萬(wàn)科金域 華 府相對(duì)優(yōu)勢(shì)： ?品牌認(rèn)知： 萬(wàn)科 ,行業(yè)領(lǐng)跑者 ?區(qū)域位置： 萬(wàn)家麗路與香樟路直通武廣客運(yùn)城市主動(dòng)脈 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 公寓、中公寓，精裝產(chǎn)品 相對(duì)劣勢(shì)： ?配套現(xiàn)狀： 周邊生活配套缺乏 在區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比中，品牌認(rèn)知度與產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值是本案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在，而項(xiàng)目周邊配套現(xiàn)狀為本案價(jià)值弱勢(shì)，可在營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)包裝方面進(jìn)行彌補(bǔ)增強(qiáng)。為自己購(gòu)買一套新房，作為結(jié)婚之用，他說(shuō)武廣新城政府、媒體都在大勢(shì)宣傳，未來(lái)發(fā)展肯定不可限量，但目前公共交通還較為不便，希望以后會(huì)更好。 本地塊區(qū)域商業(yè)價(jià)值較高，存在商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)。 宜居性展示 : 提升項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示形象 ,加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)樣板園林建設(shè) 。 客 戶 張女士 年 齡 45 職 業(yè) 中行高管 長(zhǎng)沙生活時(shí)長(zhǎng) 本地人 現(xiàn)居住地 綠城桂花城 現(xiàn)居住物業(yè) /面積 大平層 160㎡ 家庭結(jié)構(gòu) 小太陽(yáng) 置業(yè)需求 有 意向居住地 東城 省府 意向物業(yè) /面積 130㎡ 以下 新置業(yè)后是否與 家人同住 否 意向總價(jià) 60萬(wàn)以下 置業(yè)關(guān)注因素 （排序） 地段、增值、價(jià)格、產(chǎn)品、品牌 意向購(gòu)買物業(yè) 已經(jīng)購(gòu)買 2套公寓物業(yè)作為投資，增值收益較為理想，正打算在未來(lái)購(gòu)置一套大戶型作為投資同時(shí)也為子女未來(lái)居家提前考慮。麗景香山 產(chǎn)品定位策略 —— 首期以低密度洋房樹立項(xiàng)目檔次形象，中期以中大戶型產(chǎn)品為主，三期以高層中公寓產(chǎn)品為主。 ? 產(chǎn)品主要以中公寓為主 ,都以地段為核心賣點(diǎn) 。 在售戶型主力面積為 90㎡ 144㎡ 三房、四房 多數(shù)樓盤目前在售戶型均為中大面積產(chǎn)品，區(qū)域?yàn)?60㎡ 以下公寓產(chǎn)品極少，僅在 09年下半年出現(xiàn)以萬(wàn)樹丹堤、星城印象為代表的公寓產(chǎn)品。 自住兼投資客戶 大多為首次置業(yè) ,滿足過(guò)渡居住需求 。 重視投資回報(bào)率 ,便于以后換房 。 項(xiàng) 目 會(huì)所 商業(yè) 球場(chǎng) 游泳池 幼兒園 小學(xué) 醫(yī)療 萬(wàn)科 .金域華府 ★ ★ ★ 恒大城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 恒大綠洲 ★ ★ ★ ★ ★ 茂華國(guó)際湘 ★ ★ ★ ★ ★ 三江花中城 ★ ★ ★ 新城新世界 ★ ★ ★ ★ ★ 萬(wàn)樹丹堤 ★ ★ 彩云之翼 ★ ★ ★ ★ 中隆國(guó)際御璽 ★ ★ ★ 盛世華章 ★ ★ 水岸天際 ★ ★ ★ 中城麗景香山 ★ ★ ★ ★ 星城榮域 ★ 長(zhǎng)大彩虹都 ★ 歐洲城公爵 ★ ★ ★ ★ ★ 博林金谷 ★ ★ ★ ★ ★ 區(qū)域市場(chǎng)界定 項(xiàng)目配套分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析 配套對(duì)比分析 區(qū)域內(nèi)代表樓盤 (如恒大綠洲 ,新城新世界等 ),大多規(guī)劃配套較為齊全 ,本項(xiàng)目與之對(duì)比在配套方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì) 項(xiàng) 目 入戶花園 凸窗 拐角飄窗 空中花園 花池 多陽(yáng)臺(tái) 衣帽間 萬(wàn)科 .金域華府 ★ ★ ★ ★ 恒大城 ★ ★ ★ 恒大綠洲 ★ ★ ★ 茂華國(guó)際湘 ★ ★ ★ ★ 三江花中城 ★ ★ ★ 新城新世界 ★ ★ ★ 萬(wàn)樹丹堤 ★ ★ ★ ★ 彩云之翼 ★ ★ 中隆國(guó)際御璽 ★ ★ ★ 盛世華章 ★ ★ ★ 水岸天際 ★ ★ ★ 中城麗景香山 ★ ★ 星城榮域 ★ ★ ★ ★ 長(zhǎng)大彩虹都 ★ ★ ★ ★ 歐洲城公爵 ★ ★ ★ 博林金谷 ★ ★ ★ ★ ★ 區(qū)域市場(chǎng)界定 項(xiàng)目配套 分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比分析 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品都較為注重性價(jià)比的打造 ,凸窗、拐角飄窗、多陽(yáng)臺(tái)等基本都被采用，本項(xiàng)目產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)勢(shì)不是十分明顯