【正文】 達 (湖南 )房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 香樟鑫都 47470 180000 湖南湘和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中港珠寶旅游商業(yè)城 148769 900000 湖南周大生置業(yè)有限公司 瀟湘名城（長?；ㄔ罚? 55440 308103 湖南新長福置業(yè)有限公司 新華盛麗園 57955 148513 湖南新華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 城南故事 37878 165662 湖南樂萬邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長房 自住兼投資客戶 大多為首次置業(yè) ,滿足過渡居住需求 。 ? 產(chǎn)品主要以中公寓為主 ,都以地段為核心賣點 。 客 戶 張女士 年 齡 45 職 業(yè) 中行高管 長沙生活時長 本地人 現(xiàn)居住地 綠城桂花城 現(xiàn)居住物業(yè) /面積 大平層 160㎡ 家庭結(jié)構(gòu) 小太陽 置業(yè)需求 有 意向居住地 東城 省府 意向物業(yè) /面積 130㎡ 以下 新置業(yè)后是否與 家人同住 否 意向總價 60萬以下 置業(yè)關(guān)注因素 （排序） 地段、增值、價格、產(chǎn)品、品牌 意向購買物業(yè) 已經(jīng)購買 2套公寓物業(yè)作為投資，增值收益較為理想，正打算在未來購置一套大戶型作為投資同時也為子女未來居家提前考慮。 本地塊區(qū)域商業(yè)價值較高，存在商業(yè)的發(fā)展機會。 與區(qū)域項目價值點對比分析 01020304050品牌認知產(chǎn)品設計景觀資源區(qū)域位置配套現(xiàn)狀 萬 樹 丹堤恒大 綠 洲中城 麗 景香山萬科金域 華 府相對優(yōu)勢： ?品牌認知： 萬科 ,行業(yè)領跑者 ?區(qū)域位置： 萬家麗路與香樟路直通武廣客運城市主動脈 ?產(chǎn)品設計： 公寓、中公寓，精裝產(chǎn)品 相對劣勢： ?配套現(xiàn)狀： 周邊生活配套缺乏 在區(qū)域項目價值對比中，品牌認知度與產(chǎn)品設計價值是本案競爭優(yōu)勢所在，而項目周邊配套現(xiàn)狀為本案價值弱勢，可在營銷推廣和現(xiàn)場包裝方面進行彌補增強。 競爭供應分析 區(qū)域市場 2020年供應統(tǒng)計 區(qū)域市場界定 項目配套 分析 產(chǎn)品細節(jié) 分析 競爭供應分析 項 目 10年預計推售量 預計推售主 力戶型 8090㎡ 推量 預計供銷 周期 110130㎡推量 預計供銷周期 130㎡ 以上推量 預計供銷 周期 恒大綠洲 約 180000 二房三房 約 55000 111月 約 85000 111月 約 40000 112月 茂華國際湘 約 78000 三房四房 —— —— 約 43000 310月 約 35000 512月 三江花中城 約 65000 二房三房 約 26000 37月 約 32020 39月 約 7000 511月 新城新世界 約 120200 二房三房 約 70000 310月 約 40000 511月 約 10000 512月 萬樹丹堤 約 44000 一房二房 約 32020 18月 約 12020 38月 —— —— 彩云之翼 約 55000 二房三房 約 31000 38月 約 17000 36月 約 7000 612月 中隆國際御璽 約 60000 三房四房 —— —— 約 31000 110月 約 19000 312月 盛世華章 約 80000 二三四房 約 23000 36月 約 34000 18月 約 23000 612月 水岸天際 約 80000 一二三房 約 28000 59月 約 32020 39月 約 20200 311月 中城麗景香山 約 90000 二房三房 約 40000 16月 約 34000 110月 約 16000 512月 星城映象 約 65000 二房三房 約 31000 17月 約 22020 411月 約 12020 311月 備注：以上推售戶型、時間均以新推量中大比重戶型為計量參考，附帶其他戶型面積，不計入統(tǒng)計范圍。置業(yè)動機 投資為主 ,自住兼投資為輔 來源區(qū)域 項目周邊、長沙其他區(qū)域、地州市客戶 關(guān)注價值點 地段、萬科品牌、投資價值 客戶特征 主要分為兩類客戶 投資客戶 多次置業(yè) ,有較強的經(jīng)濟實力 。 110130㎡ 面積段戶型推售量較大，預計其供銷周期基本為 57個月，都同時橫跨了兩個較好的銷售旺季，即 5月和 9月，與本案住宅類產(chǎn)品推出時間節(jié)點重合。 01020304050品牌認知產(chǎn)品設計景觀資源區(qū)域位置配套現(xiàn)狀萬樹丹堤恒大綠洲中城麗景香山萬科金域華府區(qū)域客戶特征分析 通過對區(qū)域內(nèi)高層項目的客戶構(gòu)成 ,我們發(fā)現(xiàn) ,項目檔次越高 ,投資于投資兼自住客戶的比例越高 , 檔次分類 項目名稱 投資客戶比例 自住客戶比例 投資與自住 中高檔樓盤 中隆國際御璽 19% 49% 32% 恒大綠洲 21% 44% 35% 茂華國際湘 18% 54% 28% 中城麗景香山 19% 57% 24% 新城新世界 11% 68% 21% 博林金谷 18% 51% 31% 萬科金域華府 —— —— —— 中檔樓盤 恒大城 15% 52% 33% 三江花中城 13% 69% 18% 歐洲城公爵 12% 58% 30% 萬樹丹堤（含公寓） 31% 45% 24% 水岸天際 11% 79% 10% 星城映象 14% 63% 23% 中低檔樓盤 盛世華章 12% 64% 24% 彩云之翼 9% 75% 16% 星城榮域 12% 67% 21% 長大彩虹都（含公寓） 28% 55% 17% 恒大綠洲項目客戶研究 購買動機 相對其他同檔次樓盤，綠洲投資型客戶比重相對較高，占到 2025%左右， 投資客戶普遍看中武廣區(qū)域發(fā)展前景 面積區(qū)間 芙蓉區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 天心區(qū) 其他地州市 省外 90㎡ 以下 7% 6% 14% 33% 15% 18% 7% 90110㎡ 5% 4% 12% 37% 11% 21% 10% 110144㎡ 9% 7% 10% 29% 16% 20% 9% 144㎡ 以上 10% 5% 12% 32% 19% 17% 5% 面積區(qū)間 投資 自住 自住兼投資 90㎡ 以下 22% 57% 20% 90110㎡ 25% 54% 21% 110144㎡ 23% 61% 16% 144㎡ 以上 18% 57% 25% 客戶來源 雨花區(qū)客戶為項目主要客戶來源 ，而 110㎡ 以下戶型其他地州市客戶來源占據(jù)多數(shù)， 110㎡ 以上戶型天心區(qū)客戶來源占比重較高 職業(yè)構(gòu)成 客戶構(gòu)成板塊，傳統(tǒng)高收入人群占據(jù)樓盤主力客戶群，其中 私營業(yè)主為主要構(gòu)成部分，企業(yè)中高層、公務員為第二主力構(gòu)成 關(guān)注價值點 綠洲客戶在關(guān)注價值點方面最為看重的因素分別為 地段、發(fā)展商品牌、園林 面積區(qū)間 公務員 企業(yè)中高層 私營業(yè)主 醫(yī)生教師律師 一般職員 其