【正文】 達(dá) (湖南 )房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 香樟鑫都 47470 180000 湖南湘和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中港珠寶旅游商業(yè)城 148769 900000 湖南周大生置業(yè)有限公司 瀟湘名城（長(zhǎng)?；ㄔ罚? 55440 308103 湖南新長(zhǎng)福置業(yè)有限公司 新華盛麗園 57955 148513 湖南新華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 城南故事 37878 165662 湖南樂萬邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長(zhǎng)房 自住兼投資客戶 大多為首次置業(yè) ,滿足過渡居住需求 。 ? 產(chǎn)品主要以中公寓為主 ,都以地段為核心賣點(diǎn) 。 客 戶 張女士 年 齡 45 職 業(yè) 中行高管 長(zhǎng)沙生活時(shí)長(zhǎng) 本地人 現(xiàn)居住地 綠城桂花城 現(xiàn)居住物業(yè) /面積 大平層 160㎡ 家庭結(jié)構(gòu) 小太陽(yáng) 置業(yè)需求 有 意向居住地 東城 省府 意向物業(yè) /面積 130㎡ 以下 新置業(yè)后是否與 家人同住 否 意向總價(jià) 60萬以下 置業(yè)關(guān)注因素 （排序） 地段、增值、價(jià)格、產(chǎn)品、品牌 意向購(gòu)買物業(yè) 已經(jīng)購(gòu)買 2套公寓物業(yè)作為投資，增值收益較為理想，正打算在未來購(gòu)置一套大戶型作為投資同時(shí)也為子女未來居家提前考慮。 本地塊區(qū)域商業(yè)價(jià)值較高，存在商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)。 與區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)對(duì)比分析 01020304050品牌認(rèn)知產(chǎn)品設(shè)計(jì)景觀資源區(qū)域位置配套現(xiàn)狀 萬 樹 丹堤恒大 綠 洲中城 麗 景香山萬科金域 華 府相對(duì)優(yōu)勢(shì)： ?品牌認(rèn)知： 萬科 ,行業(yè)領(lǐng)跑者 ?區(qū)域位置： 萬家麗路與香樟路直通武廣客運(yùn)城市主動(dòng)脈 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 公寓、中公寓，精裝產(chǎn)品 相對(duì)劣勢(shì)： ?配套現(xiàn)狀： 周邊生活配套缺乏 在區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比中，品牌認(rèn)知度與產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值是本案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在，而項(xiàng)目周邊配套現(xiàn)狀為本案價(jià)值弱勢(shì)，可在營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)包裝方面進(jìn)行彌補(bǔ)增強(qiáng)。 競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)分析 區(qū)域市場(chǎng) 2020年供應(yīng)統(tǒng)計(jì) 區(qū)域市場(chǎng)界定 項(xiàng)目配套 分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 分析 競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)分析 項(xiàng) 目 10年預(yù)計(jì)推售量 預(yù)計(jì)推售主 力戶型 8090㎡ 推量 預(yù)計(jì)供銷 周期 110130㎡推量 預(yù)計(jì)供銷周期 130㎡ 以上推量 預(yù)計(jì)供銷 周期 恒大綠洲 約 180000 二房三房 約 55000 111月 約 85000 111月 約 40000 112月 茂華國(guó)際湘 約 78000 三房四房 —— —— 約 43000 310月 約 35000 512月 三江花中城 約 65000 二房三房 約 26000 37月 約 32020 39月 約 7000 511月 新城新世界 約 120200 二房三房 約 70000 310月 約 40000 511月 約 10000 512月 萬樹丹堤 約 44000 一房二房 約 32020 18月 約 12020 38月 —— —— 彩云之翼 約 55000 二房三房 約 31000 38月 約 17000 36月 約 7000 612月 中隆國(guó)際御璽 約 60000 三房四房 —— —— 約 31000 110月 約 19000 312月 盛世華章 約 80000 二三四房 約 23000 36月 約 34000 18月 約 23000 612月 水岸天際 約 80000 一二三房 約 28000 59月 約 32020 39月 約 20200 311月 中城麗景香山 約 90000 二房三房 約 40000 16月 約 34000 110月 約 16000 512月 星城映象 約 65000 二房三房 約 31000 17月 約 22020 411月 約 12020 311月 備注：以上推售戶型、時(shí)間均以新推量中大比重戶型為計(jì)量參考，附帶其他戶型面積，不計(jì)入統(tǒng)計(jì)范圍。置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資為主 ,自住兼投資為輔 來源區(qū)域 項(xiàng)目周邊、長(zhǎng)沙其他區(qū)域、地州市客戶 關(guān)注價(jià)值點(diǎn) 地段、萬科品牌、投資價(jià)值 客戶特征 主要分為兩類客戶 投資客戶 多次置業(yè) ,有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 。 110130㎡ 面積段戶型推售量較大，預(yù)計(jì)其供銷周期基本為 57個(gè)月，都同時(shí)橫跨了兩個(gè)較好的銷售旺季，即 5月和 9月，與本案住宅類產(chǎn)品推出時(shí)間節(jié)點(diǎn)重合。 01020304050品牌認(rèn)知產(chǎn)品設(shè)計(jì)景觀資源區(qū)域位置配套現(xiàn)狀萬樹丹堤恒大綠洲中城麗景香山萬科金域華府區(qū)域客戶特征分析 通過對(duì)區(qū)域內(nèi)高層項(xiàng)目的客戶構(gòu)成 ,我們發(fā)現(xiàn) ,項(xiàng)目檔次越高 ,投資于投資兼自住客戶的比例越高 , 檔次分類 項(xiàng)目名稱 投資客戶比例 自住客戶比例 投資與自住 中高檔樓盤 中隆國(guó)際御璽 19% 49% 32% 恒大綠洲 21% 44% 35% 茂華國(guó)際湘 18% 54% 28% 中城麗景香山 19% 57% 24% 新城新世界 11% 68% 21% 博林金谷 18% 51% 31% 萬科金域華府 —— —— —— 中檔樓盤 恒大城 15% 52% 33% 三江花中城 13% 69% 18% 歐洲城公爵 12% 58% 30% 萬樹丹堤（含公寓） 31% 45% 24% 水岸天際 11% 79% 10% 星城映象 14% 63% 23% 中低檔樓盤 盛世華章 12% 64% 24% 彩云之翼 9% 75% 16% 星城榮域 12% 67% 21% 長(zhǎng)大彩虹都（含公寓） 28% 55% 17% 恒大綠洲項(xiàng)目客戶研究 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 相對(duì)其他同檔次樓盤，綠洲投資型客戶比重相對(duì)較高，占到 2025%左右， 投資客戶普遍看中武廣區(qū)域發(fā)展前景 面積區(qū)間 芙蓉區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 天心區(qū) 其他地州市 省外 90㎡ 以下 7% 6% 14% 33% 15% 18% 7% 90110㎡ 5% 4% 12% 37% 11% 21% 10% 110144㎡ 9% 7% 10% 29% 16% 20% 9% 144㎡ 以上 10% 5% 12% 32% 19% 17% 5% 面積區(qū)間 投資 自住 自住兼投資 90㎡ 以下 22% 57% 20% 90110㎡ 25% 54% 21% 110144㎡ 23% 61% 16% 144㎡ 以上 18% 57% 25% 客戶來源 雨花區(qū)客戶為項(xiàng)目主要客戶來源 ，而 110㎡ 以下戶型其他地州市客戶來源占據(jù)多數(shù)， 110㎡ 以上戶型天心區(qū)客戶來源占比重較高 職業(yè)構(gòu)成 客戶構(gòu)成板塊，傳統(tǒng)高收入人群占據(jù)樓盤主力客戶群，其中 私營(yíng)業(yè)主為主要構(gòu)成部分，企業(yè)中高層、公務(wù)員為第二主力構(gòu)成 關(guān)注價(jià)值點(diǎn) 綠洲客戶在關(guān)注價(jià)值點(diǎn)方面最為看重的因素分別為 地段、發(fā)展商品牌、園林 面積區(qū)間 公務(wù)員 企業(yè)中高層 私營(yíng)業(yè)主 醫(yī)生教師律師 一般職員 其