易居中國(guó)萬(wàn)科金域華府營(yíng)銷(xiāo)策略3(已修改)
2025-09-09 02:36 本頁(yè)面
【正文】 置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資為主 ,自住兼投資為輔 來(lái)源區(qū)域 項(xiàng)目周邊、長(zhǎng)沙其他區(qū)域、地州市客戶(hù) 關(guān)注價(jià)值點(diǎn) 地段、萬(wàn)科品牌、投資價(jià)值 客戶(hù)特征 主要分為兩類(lèi)客戶(hù) 投資客戶(hù) 多次置業(yè) ,有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 。 認(rèn)可區(qū)域發(fā)展前景 ,看中投資價(jià)值 。 注重投資回報(bào)率 。 自住兼投資客戶(hù) 大多為首次置業(yè) ,滿(mǎn)足過(guò)渡居住需求 。 重視投資回報(bào)率 ,便于以后換房 。 認(rèn)可萬(wàn)科品牌及其人文內(nèi)涵 重視私人空間 項(xiàng)目公寓客戶(hù)描述 對(duì)項(xiàng)目公寓營(yíng)銷(xiāo)的啟示： 推廣發(fā)力方向： 地段、萬(wàn)科品牌、投資價(jià)值 。 60平米戶(hù)型抗性 : 樣板間展示空間處理 ,重點(diǎn)滿(mǎn)足功能性居住客戶(hù)需求 啟示 2:公寓產(chǎn)品緊扣投資價(jià)值 ,突出區(qū)域升值給項(xiàng)目帶來(lái)的契機(jī) 項(xiàng)目解讀 市場(chǎng)分析 公寓分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 高層分析 商業(yè)分析 策略保障 區(qū)域高層市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定 項(xiàng)目配套分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 分析 省府板塊 武廣新城板塊 界定原則 ： 項(xiàng)目本身規(guī)模體量因素 —— 約 ㎡ 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)典型樓盤(pán) —— 恒大綠洲、新城新世界 類(lèi)似區(qū)域之間典型樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng) —— 熱點(diǎn)潛力省府板塊 核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：武廣新城板塊 次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 : 省府板塊 項(xiàng)目 : 全裝修、超過(guò) 50萬(wàn)㎡、涵蓋公寓、住宅、商業(yè)綜合物業(yè)類(lèi)型， 項(xiàng)目面臨競(jìng)爭(zhēng)不僅限于區(qū)域內(nèi)部，跳出區(qū)域，才能贏得更好的市場(chǎng)。 項(xiàng) 目 總建面積 已售面積 園林風(fēng)格 物業(yè)管理 外立面 在售戶(hù)型 面積區(qū)間 均價(jià) 備注 恒大城 560000 約 150869 北歐 戴德梁行 北歐 二房三房 79155 5300 精裝 恒大綠洲 610000 約 163156 北歐 戴德梁行 北歐 二房三房 80140 5600 精裝 茂華國(guó)際湘 500000 約 186000 —— 茂華物業(yè) 德式 三房四房 120170 4900 三江花中城 180000 約 115000 —— 華誠(chéng)物業(yè) 新古典 二房三房 90140 4600 新城新世界 1202000 約 260000 —— 華天物業(yè) 現(xiàn)代 三房四房 130160 4600 萬(wàn)樹(shù)丹堤 86000 約 42020 東南亞 待定 現(xiàn)代 一房二房 80133 4800 彩云之翼 800000 約 370000 中式 泰禹物業(yè) 中式 三房四房 110145 4300 中隆國(guó)際御璽 420200 約 210000 歐式 恒威物業(yè) 新古典 四房五房 180560 5200 盛世華章 400000 約 290000 新中式 大當(dāng)家物業(yè) 中式 四房五房 166180 4200 尾盤(pán) 水岸天際 191000 約 96000 —— 港龍物業(yè) 新古典 四房 140 4300 二期尾盤(pán) 中城麗景香山 350000 約 180000 歐式 綠城物業(yè) 新古典 二房三房 66112 4900 星城映象 192020 約 63000 現(xiàn)代 長(zhǎng)城物業(yè) 現(xiàn)代 一二三房 40122 4800 星城榮域 280000 約 100000 歐式 建安物業(yè) 新古典 三房四房 103280 5000 長(zhǎng)大彩虹都 160000 約 45000 —— 待定 德式 一二三房 52120 4600 歐洲城公爵 350000 約 130000 歐式 待定 歐式 三房四房 120130 4500 博林金谷 600000 約 150000 —— 中航物業(yè) 德式 復(fù)式 190250 5300 二期尾盤(pán) 備注：高層住宅產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)指以本案為中心涵蓋武廣、體育新城板塊以及部分省府芙蓉南路板塊，列舉市場(chǎng)典型樓盤(pán)作為區(qū)域市場(chǎng)參考。 區(qū)域項(xiàng)目概況 區(qū)域樓盤(pán)規(guī)模中大型化，物業(yè)公司品牌化 區(qū)域樓盤(pán)多為中大型規(guī)模，區(qū)域典型樓盤(pán)約 63%總建筑面積在 30萬(wàn)㎡以上，主打規(guī)模品質(zhì)社區(qū)為主；在合作方物業(yè)單位的選擇上檔次也較高，戴德梁行、綠城物管、長(zhǎng)城物管等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)物管公司。 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目分析： 建筑外立面以歐式風(fēng)格為主 由于區(qū)域內(nèi)均為大規(guī)模樓盤(pán)項(xiàng)目，為提升項(xiàng)目品質(zhì)，各樓盤(pán)建筑風(fēng)格均選擇以歐式建筑風(fēng)格為主， 60%的樓盤(pán)建筑風(fēng)格為歐式外立面。 價(jià)格以 45005000元 /㎡ 為主 由于區(qū)域內(nèi)武廣新城板塊的炒作，區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格較高，樓盤(pán)價(jià)格普遍超過(guò) 4500元 /㎡，部分高品質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格超過(guò) 5000元 /㎡ 。 在售戶(hù)型主力面積為 90㎡ 144㎡ 三房、四房 多數(shù)樓盤(pán)目前在售戶(hù)型均為中大面積產(chǎn)品，區(qū)域?yàn)?60㎡ 以下公寓產(chǎn)品極少，僅在 09年下半年出現(xiàn)以萬(wàn)樹(shù)丹堤、星城印象為代表的公寓產(chǎn)品。 項(xiàng) 目 會(huì)所 商業(yè) 球場(chǎng) 游泳池 幼兒園 小學(xué) 醫(yī)療 萬(wàn)科 .金域華府 ★ ★ ★ 恒大城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 恒大綠洲 ★ ★ ★ ★ ★ 茂華國(guó)際湘 ★ ★ ★ ★ ★ 三江花中城 ★ ★ ★ 新城新世界 ★ ★ ★ ★ ★ 萬(wàn)樹(shù)丹堤 ★ ★ 彩云之翼 ★ ★ ★ ★ 中隆國(guó)際御璽 ★ ★ ★ 盛世華章 ★ ★ 水岸天際 ★ ★ ★ 中城麗景香山 ★ ★ ★ ★ 星城榮域 ★ 長(zhǎng)大彩虹都 ★ 歐洲城公爵 ★ ★ ★ ★ ★ 博林金谷 ★ ★ ★ ★ ★ 區(qū)域市場(chǎng)界定 項(xiàng)目配套分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析 配套對(duì)比分析 區(qū)域內(nèi)代表樓盤(pán) (如恒大綠洲 ,新城新世界等 ),大多規(guī)劃配套較為齊全 ,本項(xiàng)目與之對(duì)比在配套方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì) 項(xiàng) 目 入戶(hù)花園 凸窗 拐角飄窗 空中花園 花池 多陽(yáng)臺(tái) 衣帽間 萬(wàn)科 .金域華府 ★ ★ ★ ★ 恒大城 ★ ★ ★ 恒大綠洲 ★ ★ ★ 茂華國(guó)際湘 ★ ★ ★ ★ 三江花中城 ★ ★ ★ 新城新世界 ★ ★ ★ 萬(wàn)樹(shù)丹堤 ★ ★ ★ ★ 彩云之翼 ★ ★ 中隆國(guó)際御璽 ★ ★ ★ 盛世華章 ★ ★ ★ 水岸天際 ★ ★ ★ 中城麗景香山 ★ ★ 星城榮域 ★ ★ ★ ★ 長(zhǎng)大彩虹都 ★ ★ ★ ★ 歐洲城公爵 ★ ★ ★ 博林金谷 ★ ★ ★ ★ ★ 區(qū)域市場(chǎng)界定 項(xiàng)目配套 分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié)對(duì)比分析 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品都較為注重性?xún)r(jià)比的打造 ,凸窗、拐角飄窗、多陽(yáng)臺(tái)等基本都被采用，本項(xiàng)目產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)勢(shì)不是十分明顯 競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)
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