【正文】 置業(yè)動機 投資為主 ,自住兼投資為輔 來源區(qū)域 項目周邊、長沙其他區(qū)域、地州市客戶 關(guān)注價值點 地段、萬科品牌、投資價值 客戶特征 主要分為兩類客戶 投資客戶 多次置業(yè) ,有較強的經(jīng)濟實力 。 認可區(qū)域發(fā)展前景 ,看中投資價值 。 注重投資回報率 。 自住兼投資客戶 大多為首次置業(yè) ,滿足過渡居住需求 。 重視投資回報率 ,便于以后換房 。 認可萬科品牌及其人文內(nèi)涵 重視私人空間 項目公寓客戶描述 對項目公寓營銷的啟示： 推廣發(fā)力方向： 地段、萬科品牌、投資價值 。 60平米戶型抗性 : 樣板間展示空間處理 ,重點滿足功能性居住客戶需求 啟示 2:公寓產(chǎn)品緊扣投資價值 ,突出區(qū)域升值給項目帶來的契機 項目解讀 市場分析 公寓分析 項目定位 營銷策略 高層分析 商業(yè)分析 策略保障 區(qū)域高層市場分析 區(qū)域市場界定 項目配套分析 產(chǎn)品細節(jié) 分析 省府板塊 武廣新城板塊 界定原則 ： 項目本身規(guī)模體量因素 —— 約 ㎡ 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)典型樓盤 —— 恒大綠洲、新城新世界 類似區(qū)域之間典型樓盤競爭 —— 熱點潛力省府板塊 核心競爭區(qū)域：武廣新城板塊 次級競爭區(qū)域 : 省府板塊 項目 : 全裝修、超過 50萬㎡、涵蓋公寓、住宅、商業(yè)綜合物業(yè)類型， 項目面臨競爭不僅限于區(qū)域內(nèi)部，跳出區(qū)域，才能贏得更好的市場。 項 目 總建面積 已售面積 園林風格 物業(yè)管理 外立面 在售戶型 面積區(qū)間 均價 備注 恒大城 560000 約 150869 北歐 戴德梁行 北歐 二房三房 79155 5300 精裝 恒大綠洲 610000 約 163156 北歐 戴德梁行 北歐 二房三房 80140 5600 精裝 茂華國際湘 500000 約 186000 —— 茂華物業(yè) 德式 三房四房 120170 4900 三江花中城 180000 約 115000 —— 華誠物業(yè) 新古典 二房三房 90140 4600 新城新世界 1202000 約 260000 —— 華天物業(yè) 現(xiàn)代 三房四房 130160 4600 萬樹丹堤 86000 約 42020 東南亞 待定 現(xiàn)代 一房二房 80133 4800 彩云之翼 800000 約 370000 中式 泰禹物業(yè) 中式 三房四房 110145 4300 中隆國際御璽 420200 約 210000 歐式 恒威物業(yè) 新古典 四房五房 180560 5200 盛世華章 400000 約 290000 新中式 大當家物業(yè) 中式 四房五房 166180 4200 尾盤 水岸天際 191000 約 96000 —— 港龍物業(yè) 新古典 四房 140 4300 二期尾盤 中城麗景香山 350000 約 180000 歐式 綠城物業(yè) 新古典 二房三房 66112 4900 星城映象 192020 約 63000 現(xiàn)代 長城物業(yè) 現(xiàn)代 一二三房 40122 4800 星城榮域 280000 約 100000 歐式 建安物業(yè) 新古典 三房四房 103280 5000 長大彩虹都 160000 約 45000 —— 待定 德式 一二三房 52120 4600 歐洲城公爵 350000 約 130000 歐式 待定 歐式 三房四房 120130 4500 博林金谷 600000 約 150000 —— 中航物業(yè) 德式 復(fù)式 190250 5300 二期尾盤 備注：高層住宅產(chǎn)品區(qū)域市場指以本案為中心涵蓋武廣、體育新城板塊以及部分省府芙蓉南路板塊，列舉市場典型樓盤作為區(qū)域市場參考。 區(qū)域項目概況 區(qū)域樓盤規(guī)模中大型化，物業(yè)公司品牌化 區(qū)域樓盤多為中大型規(guī)模，區(qū)域典型樓盤約 63%總建筑面積在 30萬㎡以上，主打規(guī)模品質(zhì)社區(qū)為主；在合作方物業(yè)單位的選擇上檔次也較高，戴德梁行、綠城物管、長城物管等國內(nèi)一線物管公司。 區(qū)域市場項目分析： 建筑外立面以歐式風格為主 由于區(qū)域內(nèi)均為大規(guī)模樓盤項目，為提升項目品質(zhì)，各樓盤建筑風格均選擇以歐式建筑風格為主， 60%的樓盤建筑風格為歐式外立面。 價格以 45005000元 /㎡ 為主 由于區(qū)域內(nèi)武廣新城板塊的炒作，區(qū)域樓盤價格較高，樓盤價格普遍超過 4500元 /㎡，部分高品質(zhì)樓盤價格超過 5000元 /㎡ 。 在售戶型主力面積為 90㎡ 144㎡ 三房、四房 多數(shù)樓盤目前在售戶型均為中大面積產(chǎn)品，區(qū)域為 60㎡ 以下公寓產(chǎn)品極少，僅在 09年下半年出現(xiàn)以萬樹丹堤、星城印象為代表的公寓產(chǎn)品。 項 目 會所 商業(yè) 球場 游泳池 幼兒園 小學(xué) 醫(yī)療 萬科 .金域華府 ★ ★ ★ 恒大城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 恒大綠洲 ★ ★ ★ ★ ★ 茂華國際湘 ★ ★ ★ ★ ★ 三江花中城 ★ ★ ★ 新城新世界 ★ ★ ★ ★ ★ 萬樹丹堤 ★ ★ 彩云之翼 ★ ★ ★ ★ 中隆國際御璽 ★ ★ ★ 盛世華章 ★ ★ 水岸天際 ★ ★ ★ 中城麗景香山 ★ ★ ★ ★ 星城榮域 ★ 長大彩虹都 ★ 歐洲城公爵 ★ ★ ★ ★ ★ 博林金谷 ★ ★ ★ ★ ★ 區(qū)域市場界定 項目配套分析 產(chǎn)品細節(jié)分析 配套對比分析 區(qū)域內(nèi)代表樓盤 (如恒大綠洲 ,新城新世界等 ),大多規(guī)劃配套較為齊全 ,本項目與之對比在配套方面沒有優(yōu)勢 項 目 入戶花園 凸窗 拐角飄窗 空中花園 花池 多陽臺 衣帽間 萬科 .金域華府 ★ ★ ★ ★ 恒大城 ★ ★ ★ 恒大綠洲 ★ ★ ★ 茂華國際湘 ★ ★ ★ ★ 三江花中城 ★ ★ ★ 新城新世界 ★ ★ ★ 萬樹丹堤 ★ ★ ★ ★ 彩云之翼 ★ ★ 中隆國際御璽 ★ ★ ★ 盛世華章 ★ ★ ★ 水岸天際 ★ ★ ★ 中城麗景香山 ★ ★ 星城榮域 ★ ★ ★ ★ 長大彩虹都 ★ ★ ★ ★ 歐洲城公爵 ★ ★ ★ 博林金谷 ★ ★ ★ ★ ★ 區(qū)域市場界定 項目配套 分析 產(chǎn)品細節(jié) 分析 產(chǎn)品細節(jié)對比分析 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品都較為注重性價比的打造 ,凸窗、拐角飄窗、多陽臺等基本都被采用，本項目產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢，但優(yōu)勢不是十分明顯 競爭供應(yīng)