【正文】 力構(gòu)成 關(guān)注價值點 綠洲客戶在關(guān)注價值點方面最為看重的因素分別為 地段、發(fā)展商品牌、園林 面積區(qū)間 公務(wù)員 企業(yè)中高層 私營業(yè)主 醫(yī)生教師律師 一般職員 其他 90㎡ 以下 19% 16% 27% 13% 13% 12% 90110㎡ 18% 17% 28% 15% 10% 12% 110144㎡ 19% 14% 32% 14% 11% 10% 144㎡ 以上 18% 20% 26% 16% 9% 11% 面積區(qū)間 地段 價格 開發(fā)商品牌 園林 改善居住 周邊工作 為子女購房 90㎡ 以下 24% 13% 24% 18% 8% 6% 7% 90110㎡ 26% 14% 18% 16% 7% 7% 12% 110144㎡ 24% 14% 19% 20% 9% 6% 8% 144㎡ 以上 20% 13% 21% 22% 9% 8% 7% 客戶來源 對于客戶區(qū)域來源三成以上客戶來至雨花區(qū)，天心區(qū)次之占整體比例兩成左右 購買動機 整體以自住為項目主體 ,面積越小則投資客戶比重越高 (含公寓 ) 面積區(qū)間 投資 自住 自住兼投資 90㎡ 以下 44% 32% 24% 90110㎡ 23% 55% 22% 110144㎡ 20% 53% 27% 144㎡ 以上 —— —— —— 面積區(qū)間 芙蓉區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 天心區(qū) 其他地州市 省外 90㎡ 以下 15% 6% 7% 36% 20% 10% 6% 90110㎡ 9% 4% 4% 45% 21% 9% 8% 110144㎡ 11% 7% 3% 34% 22% 12% 11% 144㎡ 以上 —— —— —— —— —— —— —— 萬樹丹堤項目客戶研究 職業(yè)構(gòu)成 對于 90㎡ 以下公寓購買主力為普通職員，占 33%；而中大戶型則以私營業(yè)主為購房主體 面積區(qū)間 地段 價格 開發(fā)商品牌 園林 改善居住 周邊工作 為子女購房 90㎡ 以下 27% 15% 13% 16% 6% 16% 7% 90110㎡ 21% 13% 10% 13% 13% 15% 9% 110144㎡ 26% 14% 16% 13% 15% 11% 5% 144㎡ 以上 —— —— —— —— —— —— —— 面積區(qū)間 公務(wù)員 企業(yè)中高層 私營業(yè)主 醫(yī)生教師律師 一般職員 其他 90㎡ 以下 8% 11% 22% 15% 33% 11% 90110㎡ 18% 16% 27% 12% 19% 8% 110144㎡ 18% 19% 22% 17% 15% 9% 144㎡ 以上 —— —— —— —— —— —— 關(guān)注價值點 購買本項目客戶第一購買因素均為看中地段價值，對未來該區(qū)域內(nèi)升值潛力非?？春?,其次為園林 ,價格 區(qū)域客戶特征關(guān)鍵詞 看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 對于意向在區(qū)域內(nèi)購房的客戶，對 區(qū)域發(fā)展非?？春?，尤其是現(xiàn)在的武廣新城區(qū)域，以后無論是自住還是投資都有很有價值 。 分類 核心賣點 地段 處于武廣新城范圍內(nèi) ,目前長沙市場最熱的板塊 景觀資源 項目位于圭塘河風光的北部核心景區(qū) 萬樹丹堤 產(chǎn)品定位策略 —— 主打公寓公寓產(chǎn)品，一房產(chǎn)品占比 %，中大面積產(chǎn)品為輔。 110130㎡ 面積段戶型推售量較大，預(yù)計其供銷周期基本為 57個月，都同時橫跨了兩個較好的銷售旺季，即 5月和 9月，與本案住宅類產(chǎn)品推出時間節(jié)點重合。 區(qū)域項目概況 區(qū)域樓盤規(guī)模中大型化，物業(yè)公司品牌化 區(qū)域樓盤多為中大型規(guī)模，區(qū)域典型樓盤約 63%總建筑面積在 30萬㎡以上，主打規(guī)模品質(zhì)社區(qū)為主；在合作方物業(yè)單位的選擇上檔次也較高，戴德梁行、綠城物管、長城物管等國內(nèi)一線物管公司。置業(yè)動機 投資為主 ,自住兼投資為輔 來源區(qū)域 項目周邊、長沙其他區(qū)域、地州市客戶 關(guān)注價值點 地段、萬科品牌、投資價值 客戶特征 主要分為兩類客戶 投資客戶 多次置業(yè) ,有較強的經(jīng)濟實力 。 項 目 總建面積 已售面積 園林風格 物業(yè)管理 外立面 在售戶型 面積區(qū)間 均價 備注 恒大城 560000 約 150869 北歐 戴德梁行 北歐 二房三房 79155 5300 精裝 恒大綠洲 610000 約 163156 北歐 戴德梁行 北歐 二房三房 80140 5600 精裝 茂華國際湘 500000 約 186000 —— 茂華物業(yè) 德式 三房四房 120170 4900 三江花中城 180000 約 115000 —— 華誠物業(yè) 新古典 二房三房 90140 4600 新城新世界 1202000 約 260000 —— 華天物業(yè) 現(xiàn)代 三房四房 130160 4600 萬樹丹堤 86000 約 42020 東南亞 待定 現(xiàn)代 一房二房 80133 4800 彩云之翼 800000 約 370000 中式 泰禹物業(yè) 中式 三房四房 110145 4300 中隆國際御璽 420200 約 210000 歐式 恒威物業(yè) 新古典 四房五房 180560 5200 盛世華章 400000 約 290000 新中式 大當家物業(yè) 中式 四房五房 166180 4200 尾盤 水岸天際 191000 約 96000 —— 港龍物業(yè) 新古典 四房 140 4300 二期尾盤 中城麗景香山 350000 約 180000 歐式 綠城物業(yè) 新古典 二房三房 66112 4900 星城映象 192020 約 63000 現(xiàn)代 長城物業(yè) 現(xiàn)代 一二三房 40122 4800 星城榮域 280000 約 100000 歐式 建安物業(yè) 新古典 三房四房 103280 5000 長大彩虹都 160000 約 45000 —— 待定 德式 一二三房 52120 4600 歐洲城公爵 350000 約 130000 歐式 待定 歐式 三房四房 120130 4500 博林金谷 600000 約 150000 —— 中航物業(yè) 德式 復式 190250 5300 二期尾盤 備注：高層住宅產(chǎn)品區(qū)域市場指以本案為中心涵蓋武廣、體育新城板塊以及部分省府芙蓉南路板塊，列舉市場典型樓盤作為區(qū)域市場參考。 競爭供應(yīng)分析 區(qū)域市場 2020年供應(yīng)統(tǒng)計 區(qū)域市場界定 項目配套 分析 產(chǎn)品細節(jié) 分析 競爭供應(yīng)分析 項 目 10年預(yù)計推售量 預(yù)計推售主 力戶型 8090㎡ 推量 預(yù)計供銷 周期 110130㎡推量 預(yù)計供銷周期 130㎡ 以上推量 預(yù)計供銷 周期 恒大綠洲 約 180000 二房三房 約 55000 111月 約 85000 111月 約 40000 112月 茂華國際湘 約 78000 三房四房 —— —— 約