【正文】 12%5%黃江常平大朗樟木頭其他鎮(zhèn)區(qū)深圳寶安公明其它客戶來源區(qū)域 成交客戶居住區(qū)域74%3%1%6%1%1%5%1%1%1%1%5%東城長安常平黃江大郎東坑深圳大嶺山香港公明塘廈其他成交客戶居住區(qū)域以 黃江本地為主 ，占到總成交量的 72%；其它鎮(zhèn)區(qū)客戶占 13%；深圳客戶占11%。 客戶看重因素 核心 客戶 層 重要客戶層 游離客戶層 深圳投資者、本地港臺商戶。 ? 生活愛好： 很喜歡旅游，爬山。 客群 客戶細分 特征 核心客戶 個體工商戶 收入穩(wěn)定，對黃江有認同感，追求舒適生活，關注下一代的 教育環(huán)境； 私營業(yè)主 收入高，低調，喜歡享受生活，追求身份認同感，向往舒適的居住環(huán)境，關注下一代的 教育環(huán)境 ； 工廠中高層管理者 收入穩(wěn)定，學歷高，喜歡品味、檔次生活，需要歸宿感，關注 下一代的 教育環(huán)境； 重要客戶 政府公務員 經濟實力強，低調，本土觀念強，追求 舒適的居住環(huán)境 ； 原住民 經濟實力強，學歷低， 本土觀念強 ，希望脫離自建房的生活，追求舒適的居住環(huán)境， 注重安防； 次要客戶 商貿人士 收入較高，往來黃江及其它區(qū)域，喜歡 新穎時尚的生活方式； 公司職員 收入一般，有一定積累，在此打拼多年，需要歸宿感；向往便 捷的都市生活和高檔次的身份認同，關注下 一代的教育環(huán)境； 客戶特征描述 項目客戶定位 ： 項目客戶定位： 以黃江本地改善型居住臵業(yè)需求為主，承接深圳投資臵業(yè)需求、養(yǎng)老臵業(yè)需求、莞深同城生活的客戶。 風格外觀23%69%4% 4%歐陸式 現(xiàn)代簡潔 嶺南式 其他69%的人群接受現(xiàn)代簡潔的外立面。 n減少迎噪音面的住宅銷售面積。必須每層保證一個以上衛(wèi)生間。功能區(qū)間上空要求要有較高層高。以改善居住為主，投資為輔。 ” 本項目剛好同時具備山景和水景。 1. 讓生活更有風格； 2. 上市企業(yè)； 3. 追求生活品質。 水 文明的起源 本項目有西臨黃江河 （活水），相比于金地項目的湖 （死水），更具靈動性優(yōu)勢。其他投資或偶得客戶。 l各功能廳設計：公共空間和私密空間親密交流； l廚房設計： A中式廚房要圓形設臵，廚房要符合風水布局，座位為 6座或者 8座為宜，注意灶頭不能正對餐桌。 根據(jù)黃江周區(qū)暢銷戶型情況，結合本項目市場定位及相關情況，項目戶型配比建議如下： 項目戶型配比建議 物業(yè)類型 戶型面積（㎡） 建筑面積（萬㎡） 雙拼改獨棟 400 商鋪 1 高層 2房 7585 高層 3房 110130 高層 4房及以上 150 合計 【 具體房間功能排布建議 】 ： l房間設臵為六房四廳六衛(wèi)。 規(guī)劃設計建議 規(guī)劃設計檔次建議： 精品（中高檔） 風格設計建議： 現(xiàn)代、雅致、國際感 主導思路建議： 陽光建筑，均好性 項目規(guī)劃初步建議 幼兒園（約 1500㎡ ），布臵到黃色圈部分： n可以考慮到對外經營。 喜好：每戶都有獨立的室內外私家車位；會客廳挑空；公共空間和私密空間親密交流；贈送私家花園；露臺；陽光地下室（黃江別墅產品設計較舊，根據(jù)金士柏山類別墅 花庭美墅銷售情況分析，陽光地下室普遍接受和認可）。 ? 生活愛好： 家庭觀念較濃，喜歡和家人在一起過生活，偶爾和家人去旅游。關注產品和園林環(huán)境 客戶圈定 黃江獨棟別墅客戶訪談 ? 黃生，臺灣人 年齡： 45歲 職業(yè)：工廠老板 生活和工作區(qū)域：黃江 ? 外表特征： 外表成熟穩(wěn)重很沉穩(wěn)，比較有品位。 來訪客戶看重項目因素51%2%9%1% 4%0%27%1%1%2%0%2%0%價格戶型地理位置建筑園林設計贈送面積物管周邊配套/高尚住宅區(qū)社區(qū)配套規(guī)模發(fā)展商品牌社區(qū)環(huán)境朝向景觀升值潛力其它來訪客戶咨詢產品主要看重項目的 戶型和社區(qū)環(huán)境 ，占到總來訪量的 78%，其次為建筑園林設計占到總來訪量的 9%，看重樓盤價格占 4%。 山景、河景資源 規(guī)模較大 兩邊有噪音及電子輻射的雙重影響 項目適合走居家路線 競爭策略一：競爭環(huán)境分析回顧 競爭首先來自于區(qū)域內競爭，主要表現(xiàn)在對中端居家客戶的競爭上 板胡板塊為本項目主要競爭板塊，主要表現(xiàn)在對黃江本土客戶的競爭 競爭除規(guī)模、區(qū)位等因素外，更多體現(xiàn)在產品的比拼上 本項目原始條件對南部兩個地塊（金地和世博）無明顯競爭優(yōu)勢 提升產品性價比，強調項目的高品質特性是本項目的核心競爭力 戶型尺度把握和創(chuàng)新 小區(qū)規(guī)劃及園林設計 配套設施及軟性服務的加強 競爭策略二：消費者共性特征及需求 客戶主要來源于區(qū)域內及周邊 多為首次臵業(yè)和改善性臵業(yè)，以自住需求為主； 戶型是這些客群最為看重的因素，其次為園林 追求品質與舒適的生活 看重項目的綜合價值和性價比 為客戶提供高 品質 、 舒適 的、性價比高 的居家產品 項目檔次定位 中高檔型物業(yè) 項目整體定位 項目屬性定位： 以莞深居住性需求為主，兼顧投資需求的 現(xiàn)代別墅洋房社區(qū) ： 定位說明： l以宏觀區(qū)域 地塊素質 競爭態(tài)勢為基礎 l強調項目的自身檔次和品質特點 項目寫作技術路線 基于項目整體發(fā)展戰(zhàn)略的基礎上，對項目價值進行深度挖掘，進而確定項目定位 整體定位體系 客戶定位體系 產品定位體系 項目定位 形象定位體系 推廣主線 階段主題 營銷手段 營銷體系 媒體策略 核心價值 推廣口號 推廣思路 入市時機 階段劃分 √ 發(fā)展戰(zhàn)略 項目本體認知 宏觀 黃江印象 宏觀 市場競爭態(tài)勢 地塊因素圈定了項目發(fā)展方向 市場競爭態(tài)勢 項目屬性界定 項目地塊素質 項目客戶定位 項目客戶定位體系 區(qū)域來源定位 職業(yè)特征定位 客戶共性特征 客戶定位 52%18%10%20%40%13%7%40%72%13%4%11%0%10%20%30%40%50%60%70%80%0506年 07年 08年近年黃江購房客戶來源情況黃江本地 周邊鎮(zhèn)區(qū) 港臺 深圳及其它黃江區(qū)域客戶主要由本地客戶、周邊鎮(zhèn)區(qū)、港臺及深圳客戶構成，由于 07年投資市場火熱，加上中惠莞深同城營銷理念的引導， 07年深圳客在黃江鎮(zhèn)興起投資熱潮，但隨著 08年的金融危機影響，黃江購房客戶又重新回歸以本地需求為主。 “ 2服務 ” —— 花樣年具有系統(tǒng)持續(xù)性物業(yè)服務的能力。 ?規(guī)劃：黃江新城市中心帶來的機遇； ?交通：輕軌改變生活。 從投資角度對物業(yè)類型的分析 項目東側商業(yè)價值（臨街面）明顯優(yōu)于其他地方，但要注意東側高壓線的影響。（西側高壓線塔高） ?地塊東北角高壓線鐵架較集中。 ?外部景觀資源排列順序：西側 北側 南側 東側。 世博幸?；▓@ 項目地塊位于規(guī)劃中的鎮(zhèn)中心區(qū) 棟號 戶型面積 戶型 戶數(shù) 套數(shù)比 2 138 四房 153 10% 3至 9 125 三房 306 20% 115 三房 153 10% 10至15 115 三房 256 17% 95 小三房 256 16% 16至21 105 三房 210 14% 80 二房 210 13% 總計 1544 100% 項目認知 —— 競爭態(tài)勢 金地黃江項目 景觀、資源、規(guī)模都優(yōu)于本項目，金地準備將其打造成續(xù)博登湖又一個綜合湖景、山景資源、產品優(yōu)勢于一體的華南地區(qū)高端項目。折合樓價 2529元 /平方米 項目認知 —— 競爭態(tài)勢 項目認知 —— 競爭態(tài)勢 地塊編號 地塊名稱 競得單位 A 黃江鎮(zhèn)板湖村 ,2020G022地塊 中惠珺庭 B 黃江鎮(zhèn)常梅公路北岸村段 ,2020G012地塊 花樣年 C 黃江鎮(zhèn)袁屋圍村 ,2020G013地塊 興博臵業(yè) D 黃江鎮(zhèn)常梅公路西側 ,2020G036地塊 世博集團 E 2020G038 金地地產 2020G039 2020G040 2020G041 A B C D E 黃江近年出讓土地位臵 從 07年黃江土地成交狀況可以看出：政府已經開始加大中心區(qū)域的開發(fā)力度。 ?本項目位于黃江北岸村，公常路西側，距離莞深高速黃江入口 2020米左右距離。 當時的黃江樓盤大多是港商、臺商與黃江房地產開發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)。 ?黃江眾多的外來人口和港企、臺企源源不斷遷入，成為房地產開發(fā)的有利條件，板湖區(qū)集中金士柏山、棕櫚泉、富康花園等項目形成黃江高尚片區(qū)，房地產開發(fā)將作為的支柱產業(yè)推動當?shù)亟洕?。是莞深一體化的最先融合區(qū)域。 項目認知 —— 黃江印象 黃江在化工產品商品流通領域的也有巨大的潛力 黃江產業(yè) ——五星酒店產業(yè) 裕元花園酒店 ?太子酒店： 2020年熱播劇 《 酒店風云 》 在該酒店拍攝，從此名聲大噪，全國各地名流慕名而來。 該公司在亞洲，甚至世界都享有盛名， 外資企業(yè)主要生產電腦主機板，年產量達 300萬片，產品主要出口至美國、歐洲、日本等大型電腦公司，所生產的成品供應康柏克、富士通、聯(lián)想等知名企業(yè)使用。 阿迪達斯鞋廠 全球運動鞋業(yè)市場占有率排名第三。 田美高新科技工業(yè)園 創(chuàng)建于 1996年，占地面積約 1500畝，目前已有 100多家外資企業(yè)落戶該園，其中心區(qū) —— 田美北區(qū)已進駐企業(yè) 20多家，絕大部分都是電子信息產業(yè)，形成了規(guī)模效應。 項目認知 —— 黃江印象 黃江城市空間定位 新城中心區(qū) 寶山森林公園 黃牛埔森林公園 大屏障森林公園 城市南部新城組團 城市未來規(guī)劃用地 城市北部舊城組團 一心 —— 一個新城市中心，于中部建設一個黃江鎮(zhèn)行政、辦公、商業(yè)中心； 兩翼 —— 南部城市新區(qū)和北部舊城改造完善區(qū)； 三組團 —— 新城市中心區(qū)、南部新區(qū)和北部舊城區(qū)共同構成“三城市組團”。投資門檻低 ,未來升潛巨大 ,將吸引更多的投資客！ [政府視角 ] “ 丘陵片區(qū)包含黃江片區(qū)，是 東莞市域中心地帶 ，以及 深圳龍華片區(qū)的延伸。 —— 《 東莞市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 2020— 2020） 》 項目認知 —— 宏觀區(qū)域背景 ? 2020年 2月 27日深圳、東莞、惠州三市在深圳舉行聯(lián)席會議暨 《 推進珠江口東岸地區(qū)緊密合作框架協(xié)議 》 簽約儀式，這標志著珠江口東岸經濟一體化進程正式起航。在品牌開發(fā)商激烈競爭的市場，讓生活更有風格 ?? 報告背景 報告需要解決的問題： ?? n項目定位 ?? n項目營銷 項目相關指標 :?? n位于東莞黃江鎮(zhèn)北岸片區(qū) ， 公常路旁 ， 裕元工業(yè)區(qū) （ 精成科技 ） 對面 ?? n總占地為 ，容積率 ，總建面 ?? 項目的戰(zhàn)略發(fā)展意義 花樣年：莞深同城生活，的戰(zhàn)略支點 項目寫作技術路線 基于項目整體發(fā)展戰(zhàn)略的基礎上，對項目價值進行深度挖掘，進而確定項目定位 整體定位體系 客戶定位體系 產品定位體系 項目定位 形象定位體系 推廣主線 階段主題 營銷手段 營銷體系 媒體策略 核心價值 推廣口號 推廣思路 入市時機 階段劃分 發(fā)展戰(zhàn)略 項目本體認知 宏觀 黃江印象 宏觀 市場競爭態(tài)勢 地塊因素圈定了項目發(fā)展方向 市場競爭態(tài)勢 項目屬性界定 項目地塊素質 √ 定位整理、核心提煉 城市規(guī)劃 —— 東莞 關鍵詞： 珠三角生態(tài)資源最豐 外資產業(yè)引進最迅速 生活質量地級市第一 大深圳無縫鏈接城市 東莞，站在珠三角經濟發(fā)展的脈動之上 在莞深一體化的發(fā)展大勢下，因城鎮(zhèn)新規(guī)劃體系為其發(fā)展成 “ 現(xiàn)代制造業(yè)名城 ” 而提速 東莞 2020年人口規(guī)模為 800萬人，城市化水平達到 80%； 將形成 “復合中心、五大片區(qū)、生態(tài)型” 的空間發(fā)展結構。 08年，東莞人均可支配收入為 30275元，深圳為 26729元，廣州為 25317元， 東莞人均收入分別是深圳的 項目認知 —— 宏觀房地產背景 房地產 —— 東莞 東莞房價嚴重低估。 項目認知 —— 黃江印象 關鍵詞匯：自然資源、與產業(yè)聯(lián)動、休閑產業(yè)打造城市品牌、聯(lián)動發(fā)展 黃江規(guī)劃目標 新城中心將建設生態(tài)的、休閑的、現(xiàn)代化的城市之心。園區(qū)內有技嘉電子、東成電機、精成科技、杰群電子等多家大型高新科技企業(yè)。 是全球最大的電腦生產基地之一。 其經營范圍主要是：加工制造各類塑料鞋材制品，年產各類橡膠鞋底、 EVA底計約 4000萬只，主要向世界前十大品牌運動鞋 （如 N