【正文】 項(xiàng)目解讀 市場(chǎng)分析 公寓分析 項(xiàng)目定位 營銷策略 高層分析 商業(yè)分析 策略保障 區(qū)域高層市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定 項(xiàng)目配套分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 分析 省府板塊 武廣新城板塊 界定原則 ： 項(xiàng)目本身規(guī)模體量因素 —— 約 ㎡ 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)典型樓盤 —— 恒大綠洲、新城新世界 類似區(qū)域之間典型樓盤競(jìng)爭(zhēng) —— 熱點(diǎn)潛力省府板塊 核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：武廣新城板塊 次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 : 省府板塊 項(xiàng)目 : 全裝修、超過 50萬㎡、涵蓋公寓、住宅、商業(yè)綜合物業(yè)類型， 項(xiàng)目面臨競(jìng)爭(zhēng)不僅限于區(qū)域內(nèi)部，跳出區(qū)域，才能贏得更好的市場(chǎng)。 認(rèn)可區(qū)域發(fā)展前景 ,看中投資價(jià)值 。 區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目分析： 建筑外立面以歐式風(fēng)格為主 由于區(qū)域內(nèi)均為大規(guī)模樓盤項(xiàng)目，為提升項(xiàng)目品質(zhì)，各樓盤建筑風(fēng)格均選擇以歐式建筑風(fēng)格為主， 60%的樓盤建筑風(fēng)格為歐式外立面。 供應(yīng)面積及推售時(shí)間分析 項(xiàng)目 戶型 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 萬科金域華府 90㎡ 120㎡ 140㎡ 恒大綠洲 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 茂華國際湘 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 三江花中城 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 新城新世界 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 萬樹丹堤 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 彩云之翼 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 中隆國際御璽 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 盛世華章 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 中城麗景香山 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 星城映象 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 供應(yīng)面積及推售時(shí)間圖 本案競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析： 產(chǎn)品類型 競(jìng)爭(zhēng)指數(shù) 競(jìng)爭(zhēng)分析 應(yīng)對(duì)建議 90㎡ 產(chǎn)品 弱 在本案推售時(shí)間段內(nèi)，區(qū)域內(nèi)各典型樓盤此類戶型存量較少，市場(chǎng)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較弱 可適當(dāng)在此類戶型推售量上增加一定比例，快速去化產(chǎn)品 120㎡ 產(chǎn)品 中 在本案推售時(shí)間段內(nèi)，區(qū)域內(nèi)各典型樓盤此類戶型相對(duì)體量較大，市場(chǎng)存在一定同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 在推售此類戶型時(shí)，可適當(dāng)控制一定數(shù)量比例 140㎡ 產(chǎn)品 強(qiáng) 在本案推售時(shí)間段內(nèi)，區(qū)域內(nèi)各典型樓盤基本都存在同質(zhì)性產(chǎn)品銷售，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈 在推售此類戶型時(shí)，控制推售節(jié)奏，少量多批，小步快跑式推售 區(qū)域典型項(xiàng)目分析 根據(jù)區(qū)域內(nèi)典型樓盤開發(fā)商品牌、規(guī)模、品質(zhì)等因素 ,我們將項(xiàng)目檔次歸為高中低檔次三類 檔次 項(xiàng)目名稱 中高檔樓盤 中隆國際御璽 恒大綠洲 茂華國際湘 中城麗景香山 新城新世界 博林金谷 萬科金域華府 中檔樓盤 恒大城 三江花中城 歐洲城公爵 萬樹丹堤（含公寓） 水岸天際 星城映象 中低檔樓盤 盛世華章 彩云之翼 星城榮域 長大彩虹都（含公寓） 鑒定標(biāo)準(zhǔn) : ? 品牌 ,規(guī)模 ,園林 ,建筑 ,產(chǎn)品 ,售價(jià) 本項(xiàng)目指標(biāo) : ? 品牌 :萬科 ,行業(yè)領(lǐng)跑者 ? 規(guī)模 :58萬平米 ,一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì) ? 園林 :東南亞風(fēng)情園林 ? 建筑 :現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 ? 產(chǎn)品 :中公寓 ? 售價(jià) :不走低價(jià)路線 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選取 : 恒大綠洲 ? 同檔次項(xiàng)目 ,目前區(qū)域內(nèi)關(guān)注度最高的項(xiàng)目 。 名稱 面積區(qū)間 套數(shù) 配比 一房 5162㎡ 464 % 二房 6282㎡ 195 % 三房 91/93/116/135㎡ 158 % 四房 149160㎡ 50 % 一期一批戶型配比： 銷售情況 一期一批房源大戶型已基本消化，目前在進(jìn)行公寓產(chǎn)品銷售 ,均價(jià) 4800左右 ,推出了首付 的活動(dòng) ,吸引了市場(chǎng)的關(guān)注 一房 :約 54平米 公攤 30%； 整體明廚明衛(wèi)；戶型較周正，帶陽臺(tái)，功能齊全，不再是傳統(tǒng)的單身公寓 價(jià)值體系 —— 地段 +園林 +建筑品質(zhì) 規(guī)模： 350000㎡ 區(qū)位：萬家麗路旁，體育新城區(qū)域 配套：體育新城、體育文化公園、圭塘河風(fēng)光帶 戶型： 95122㎡ 三房、 130145㎡ 四房，舒適型戶型為主 社區(qū)內(nèi)部配套： 社區(qū)會(huì)所、游泳池、小學(xué)、幼兒園。 看重居住舒適性 采訪中客戶自住與自住兼投資的客戶還是占到了相當(dāng)大的一個(gè)比重 ,因此 對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的園林綠化較為看重 ,注重居住的舒適性 。 對(duì)項(xiàng)目營銷的啟示 項(xiàng)目高層客戶描述 職業(yè) 私營企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高管 置業(yè)動(dòng)機(jī) 自住、自住兼投資為主 ,純投資為輔 來源區(qū)域 項(xiàng)目周邊、省政府區(qū)域、地州市客戶 關(guān)注價(jià)值點(diǎn) 地段、萬科品牌、宜居性、投資價(jià)值 客戶特征 事業(yè)有一定的基礎(chǔ)，購買力較強(qiáng)； 熟悉并認(rèn)可萬科品牌； 關(guān)注片區(qū)成熟度，認(rèn)可武廣片區(qū)的發(fā)展前景； 對(duì)于居住舒適度有一定