【正文】 競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定 項(xiàng)目配套 分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 分析 競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)分析 項(xiàng)目名稱 占地 建筑面積 容積 率 開發(fā)商 喜來運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) 105333 500000 湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大東門商業(yè)廣場(chǎng) 42472 250000 湖南省成功開發(fā)投資有限公司 湖湘桃源 149842 316000 長(zhǎng)沙京武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 英郡年華 93952 220200 長(zhǎng)沙天輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 融科 .東南海 287820 827900 長(zhǎng)沙融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 香格里 .香樟小區(qū) 42020 300000 凱達(dá) (湖南 )房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 香樟鑫都 47470 180000 湖南湘和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中港珠寶旅游商業(yè)城 148769 900000 湖南周大生置業(yè)有限公司 瀟湘名城（長(zhǎng)?；ㄔ罚? 55440 308103 湖南新長(zhǎng)福置業(yè)有限公司 新華盛麗園 57955 148513 湖南新華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 城南故事 37878 165662 湖南樂萬邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長(zhǎng)房 中城麗景香山 ? 同檔次項(xiàng)目 。 一期 洋房、小高層 二期 小高層、中大戶型 三期 小高層、高層、中公寓 銷售 情況 一、二期整體售磐，三期 66122㎡ 產(chǎn)品現(xiàn)已發(fā)售，消化約 . 客戶 構(gòu)成 雨花區(qū)政府公務(wù)員 36%、高橋市場(chǎng)私人業(yè)主 41%。 印象深的項(xiàng)目 中隆國(guó)際御璽、印象天心、萬科金域藍(lán)灣 獲知項(xiàng)目的信息途徑 戶外、報(bào)廣、朋友介紹 置業(yè)決策的意見征求 家人、地產(chǎn)朋友 區(qū)域印象 以前一般，現(xiàn)在很火 萬科印象 看過金域藍(lán)灣，還不錯(cuò) 備注 銀行高管，典型的三高女性，由于職業(yè)特性非常注重理財(cái)，對(duì)于房地產(chǎn)投資較為偏重，同時(shí)覺得市中心置業(yè)成本太高，增值性較弱，對(duì)于有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域置業(yè)為首選，如武廣新城，省政府區(qū)域。 精裝修抗性 : 樣板間展示 ,萬科家居解決方案 。 ?在萬家麗路、香樟路交匯處廣場(chǎng)設(shè)置 4層集中式商業(yè)，面積約 4000平米 ，前期作為售樓部使用 ； 項(xiàng)目位于規(guī)劃中的黎托商圈，黎托商圈以武廣客運(yùn)站為核心進(jìn)行建設(shè)； 武廣客運(yùn)站與主城區(qū)的連接主要通過勞動(dòng)路與香樟路來完成，這兩條路與萬家麗路的交叉口都有發(fā)展既重視商業(yè)的條件； 香樟東路的拉通，成為武廣客運(yùn)站與南長(zhǎng)沙的連接紐帶，未來的人流量和車流量將明顯較大；為本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展提供契機(jī)。 客 戶 王先生 年 齡 29 職 業(yè) 私企經(jīng)理 長(zhǎng)沙生活時(shí)長(zhǎng) 本地人 現(xiàn)居住地 楊家山 現(xiàn)居住物業(yè) /面積 86㎡ 家庭結(jié)構(gòu) 青年之 家 置業(yè)需求 有 意向居住地 武廣 意向物業(yè) /面積 110㎡ 以下 新置業(yè)后是否與 家人同住 是 意向總價(jià) 55萬左右 置業(yè)關(guān)注因素 （排序） 地段、價(jià)格、戶型、增值 意向購(gòu)買物業(yè) 第一次購(gòu)買住房，目前知道武廣板塊特別火，加之地鐵的動(dòng)工，想購(gòu)買此區(qū)域樓盤，目前已經(jīng)開始收集這方面信息，小三房較為合適自己 印象深的項(xiàng)目 風(fēng)尚國(guó)際、萬樹丹堤、天驕城 獲知項(xiàng)目的信息途徑 報(bào)廣、戶外、朋友介紹、網(wǎng)絡(luò) 置業(yè)決策的意見征求 朋友、家人 區(qū)域印象 目前一般，未來看好 萬科印象 萬科知道，但從未去看過他們的樓盤 備注 在金牛角偶遇正在看房產(chǎn)雜志的王先生，和其攀談了解購(gòu)房意向。 2（ 18F） 1 13 （ 33F） 十字型平面優(yōu)劣勢(shì)分析 東南 〉 西南 〉 東北 〉 西北 產(chǎn)品價(jià)值 》 優(yōu)勢(shì) 整體通風(fēng)采光比較好，提升了東北角戶型的價(jià)值 》 劣勢(shì) 西北角的銷售存在較大問題 N B戶型（ 90平米） 凸 窗 凸窗 凸 窗 》 優(yōu)勢(shì) 結(jié)構(gòu)方正，實(shí)用性高， 多凸窗贈(zèng)送，性價(jià)比高 》 劣勢(shì) A戶型（ 120平米） 》 優(yōu)勢(shì) 結(jié)構(gòu)方正，實(shí)用性高， 多凸窗贈(zèng)送，性價(jià)比高 南北雙陽臺(tái)； 獨(dú)立衣帽間設(shè)置 》 劣勢(shì) 部分戶型為西北角位置 A1戶型（ 140平米） 》 優(yōu)勢(shì) 結(jié)構(gòu)方正，實(shí)用性高， 多凸窗贈(zèng)送，性價(jià)比高 餐廳、客廳橫廳設(shè)計(jì)； 獨(dú)立衣帽間設(shè)置 》 劣勢(shì) A2戶型（ 140平米） 》 優(yōu)勢(shì) 結(jié)構(gòu)方正，實(shí)用性高， 多凸窗贈(zèng)送，性價(jià)比高 雙臥室、客廳朝南； 獨(dú)立衣帽間設(shè)置 》 劣勢(shì) … 小結(jié)： ? 項(xiàng)目戶型整體設(shè)計(jì)較為周正實(shí)用用，大量凸窗的贈(zèng)送提高了項(xiàng)目性價(jià)比，提高了項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力； ? 由于采用了十字型布局，導(dǎo)致項(xiàng)目西北角房源未來存在一定的銷售難度。 萬樹丹堤 ? 距離本項(xiàng)目最近的項(xiàng)目 ? 產(chǎn)品構(gòu)成與項(xiàng)目類似 核心價(jià)值 —— 恒大品牌 +地段 +實(shí)景園林 規(guī)模： 610000㎡ 區(qū)位：武廣新城區(qū)域 配套：體育新城、體育文化公園、圭塘河風(fēng)光帶 戶型： 8590㎡ 兩房、 100127㎡ 三房，緊湊型戶型為主 社區(qū)內(nèi)部配套： 五星級(jí)豪華會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、貴族幼兒園、公寓式酒店等。 區(qū)域市場(chǎng)界定 項(xiàng)目配套 分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 分析 項(xiàng) 目 總建面積 已售面積 10年預(yù)計(jì)推售量 預(yù)計(jì)推售主力戶 型 備注 恒大綠洲 610000 約 163156 約 180000 二房三房 精裝 茂華國(guó)際湘 500000 約 186000 約 78000 三房四房 三江花中城 180000 約 115000 約 65000 二房三房 清盤 新城新世界 1202000 約 260000 約 120200 二三房 萬樹丹堤 86000 約 42020 約 44000 一房二房 清盤 彩云之翼 800000 約 370000 約 55000 二三房 中隆國(guó)際御璽 420200 約 210000 約 60000 三四房 盛世華章 400000 約 290000 約 80000 二三四房 水岸天際 191000 約 96000 約 80000 一三房 中城麗景香山 350000 約 180000 約 90000 二房三房 星城映象 192020 約 63000 約 65000 二房三房 星城榮域 280000 約 100000 約 80000 二房三房 長(zhǎng)大彩虹都 160000 約 45000 約 60000 一二三房 歐洲城公爵 350000 約 130000 約 100000 三房四房 博林金谷 600000 約 150000 約 70000 三房四房 全大戶型 2020年 1月 12月板塊內(nèi)熱銷加推項(xiàng)目供應(yīng)體量超過 144萬㎡，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 60平米戶型抗性 : 樣板間展示空間處理 ,重點(diǎn)滿足功能性居住客戶需求 啟示 2:公寓產(chǎn)品緊扣投資價(jià)值 ,突出區(qū)域升值給項(xiàng)目帶來的契機(jī)