大舜天成運營管理思考(編輯修改稿)
2024-10-04 00:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 標(biāo)準(zhǔn)成果 ● 系統(tǒng)的復(fù)雜性 ● 公司管理基礎(chǔ)薄弱 ● 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動作 22 路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索 營運體系的完善：三步走 ● 目前的項目公司管理模式 ● 地產(chǎn)總部模式 ● 戰(zhàn)略投資決策中心模式 棄繁就簡：先做好關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動作、標(biāo)準(zhǔn)成果 ● 系統(tǒng)的復(fù)雜性 ● 公司管理基礎(chǔ)薄弱 ● 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動作 23 系統(tǒng)的復(fù)雜性 ? 房地產(chǎn)開發(fā)是一個異常復(fù)雜的系統(tǒng)，沒有一個放之四海而皆準(zhǔn)的模式； ? 即使一線標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)也在一直不斷的摸索之中，一直處在不時成功帶來的喜悅和不時失敗帶來的沮喪的煎熬之中； ? 所有 企業(yè)都有其獨有的實際情況； ? 所有 項目都有其獨有的實際情況； ? 所有企業(yè)的股東推舉出來的決策者都有不同的個性。 因此，面對如此復(fù)雜的系統(tǒng)，必須分清關(guān)鍵節(jié)點、關(guān)鍵動作加以重點關(guān)注和確保符合公司的要求，在此基礎(chǔ)上進而完善其它環(huán)節(jié)。 24 路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索 營運體系的完善：三步走 ● 目前的項目公司管理模式 ● 地產(chǎn)總部模式 ● 戰(zhàn)略投資決策中心模式 棄繁就簡：先做好關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動作、標(biāo)準(zhǔn)成果 ● 系統(tǒng)的復(fù)雜性 ● 公司管理基礎(chǔ)薄弱 ● 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動作 25 公司管理基礎(chǔ) 薄弱 ? 人才匱乏，既有人才總體相對層次較低，專業(yè)化水平不夠； ? 管理戰(zhàn)略不明確； ? 受項目進展情況反向影響； ? 造成一些常規(guī)必須要做的功課都做不到，更甭說細節(jié)了。 綜上，結(jié)論是， 棄繁就簡：先做好關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動作、標(biāo)準(zhǔn)成果 先從 幾 個著力點入手，形成綱目，待時機成熟時細密整個網(wǎng)絡(luò)。 26 公司管理基礎(chǔ) 薄弱 27 公司管理基礎(chǔ) 薄弱 28 路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索 營運體系的完善：三步走 ● 目前的項目公司管理模式 ● 地產(chǎn)總部模式 ● 戰(zhàn)略投資決策中心模式 棄繁就簡：先做好關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動作、標(biāo)準(zhǔn)成果 ● 系統(tǒng)的復(fù)雜性 ● 公司管理基礎(chǔ)薄弱 ● 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動作 29 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動作（ 1）：計劃管理 ? 必要性及意義毋庸多言，難度大，迫切性高； ? 沒有計劃管理體系，起碼先指定一個總協(xié)調(diào)人，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)計劃制定、動態(tài)調(diào)整等事宜； ? 天規(guī) ：先計劃后執(zhí)行；計劃預(yù)警機制；先申請調(diào)整，批準(zhǔn)后執(zhí)行； ? 土地招拍掛一結(jié)束，立即作出全盤計劃，強調(diào)計劃的嚴(yán)肅性； ? 劃分計劃級別：關(guān)鍵節(jié)點（里程碑）、一級計劃、二級計劃、三級計劃，既能滿足目前管理水平低可暫制定二級及以上計劃的要求，又為以后精細化管理奠定基礎(chǔ)。 ? 從計劃達成 率 0%開始，不斷進步。一線標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)一般能做到計劃達成率 60%及 以上。 30 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動作（ 1）：計劃管理 關(guān)鍵節(jié)點（龍湖）： 取得 國土使用權(quán) 證 ； 交地 ； 完成方案設(shè)計 ； 完成初步設(shè)計 ； 完成施工圖設(shè)計 ； 取得 施工 許可證 ； 項目 開工 ； 售樓 處、樣板區(qū) 開放 ； 取得 預(yù)售 許可證 ； 開盤 ； 完成 40%的銷售 金額 ； 完成 70%的銷售 金額 ； 完成 95%的銷售 金額 ； 景觀施工 進場 ； 竣工備案 ； 交房 ； 交 房完成率 95% 共 17個。 萬科為 25個。 重要！避免人為增設(shè)高風(fēng)險因素經(jīng)常使計劃變得毫無意義，如超規(guī)劃、陰陽圖、大規(guī)模三邊工程等。 31 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動作（ 1）：計劃管理 一級計劃： 二級 計劃： 三 級 計劃：部門 /專業(yè) /專項計劃 一二 級的詳細程度需要仔細研究。 一級計劃制定人（牽頭人）為總經(jīng)理或項目經(jīng)理； 二級計劃制定人為項目經(jīng)理。 下一級計劃只要不影響上一級計劃，則可自由調(diào)整，否則在可預(yù)測到會影響上一級計劃時立即提出預(yù)警和調(diào)整申請。 32 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動作（ 2）：成本管理 ? 天 規(guī) ：先預(yù)算后執(zhí)行，嚴(yán)禁次序顛倒； ? 按項目運營不同階段在階段開始之前分別制定本階段的項目目標(biāo)成本（框算、概算、預(yù)算），后一階段必須符合前一階段的規(guī)定，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)過會審和批準(zhǔn)； ? 執(zhí)行時超出規(guī)定的項目需經(jīng)嚴(yán)格審核和批準(zhǔn)程序； ? 定期檢查項目目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，形成預(yù)警和調(diào)整機制，達到動態(tài)管理的目的； ? 從無到有、從粗到精做起，最終達到實際成本與目標(biāo)成本的差距為正負(fù) 5%； ? 糾正實際成本低于目標(biāo)成本越多越好的價值認(rèn)同，因為這表明一是目標(biāo)成本制定有誤、二是投資不足會造成項目品質(zhì)缺
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