大舜天成運營管理思考(編輯修改稿)
2024-10-04 00:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 標準成果 ● 系統(tǒng)的復雜性 ● 公司管理基礎(chǔ)薄弱 ● 關(guān)鍵標準動作 22 路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索 營運體系的完善：三步走 ● 目前的項目公司管理模式 ● 地產(chǎn)總部模式 ● 戰(zhàn)略投資決策中心模式 棄繁就簡：先做好關(guān)鍵標準動作、標準成果 ● 系統(tǒng)的復雜性 ● 公司管理基礎(chǔ)薄弱 ● 關(guān)鍵標準動作 23 系統(tǒng)的復雜性 ? 房地產(chǎn)開發(fā)是一個異常復雜的系統(tǒng)，沒有一個放之四海而皆準的模式； ? 即使一線標桿地產(chǎn)企業(yè)也在一直不斷的摸索之中，一直處在不時成功帶來的喜悅和不時失敗帶來的沮喪的煎熬之中； ? 所有 企業(yè)都有其獨有的實際情況； ? 所有 項目都有其獨有的實際情況； ? 所有企業(yè)的股東推舉出來的決策者都有不同的個性。 因此，面對如此復雜的系統(tǒng)，必須分清關(guān)鍵節(jié)點、關(guān)鍵動作加以重點關(guān)注和確保符合公司的要求，在此基礎(chǔ)上進而完善其它環(huán)節(jié)。 24 路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索 營運體系的完善：三步走 ● 目前的項目公司管理模式 ● 地產(chǎn)總部模式 ● 戰(zhàn)略投資決策中心模式 棄繁就簡：先做好關(guān)鍵標準動作、標準成果 ● 系統(tǒng)的復雜性 ● 公司管理基礎(chǔ)薄弱 ● 關(guān)鍵標準動作 25 公司管理基礎(chǔ) 薄弱 ? 人才匱乏，既有人才總體相對層次較低，專業(yè)化水平不夠； ? 管理戰(zhàn)略不明確； ? 受項目進展情況反向影響； ? 造成一些常規(guī)必須要做的功課都做不到，更甭說細節(jié)了。 綜上，結(jié)論是， 棄繁就簡：先做好關(guān)鍵標準動作、標準成果 先從 幾 個著力點入手，形成綱目，待時機成熟時細密整個網(wǎng)絡(luò)。 26 公司管理基礎(chǔ) 薄弱 27 公司管理基礎(chǔ) 薄弱 28 路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索 營運體系的完善：三步走 ● 目前的項目公司管理模式 ● 地產(chǎn)總部模式 ● 戰(zhàn)略投資決策中心模式 棄繁就簡：先做好關(guān)鍵標準動作、標準成果 ● 系統(tǒng)的復雜性 ● 公司管理基礎(chǔ)薄弱 ● 關(guān)鍵標準動作 29 關(guān)鍵標準動作（ 1）：計劃管理 ? 必要性及意義毋庸多言，難度大，迫切性高； ? 沒有計劃管理體系，起碼先指定一個總協(xié)調(diào)人，負責協(xié)調(diào)計劃制定、動態(tài)調(diào)整等事宜； ? 天規(guī) ：先計劃后執(zhí)行；計劃預警機制；先申請調(diào)整，批準后執(zhí)行； ? 土地招拍掛一結(jié)束，立即作出全盤計劃，強調(diào)計劃的嚴肅性； ? 劃分計劃級別：關(guān)鍵節(jié)點（里程碑）、一級計劃、二級計劃、三級計劃，既能滿足目前管理水平低可暫制定二級及以上計劃的要求，又為以后精細化管理奠定基礎(chǔ)。 ? 從計劃達成 率 0%開始，不斷進步。一線標桿地產(chǎn)企業(yè)一般能做到計劃達成率 60%及 以上。 30 關(guān)鍵標準動作（ 1）：計劃管理 關(guān)鍵節(jié)點（龍湖）： 取得 國土使用權(quán) 證 ； 交地 ； 完成方案設(shè)計 ； 完成初步設(shè)計 ； 完成施工圖設(shè)計 ； 取得 施工 許可證 ； 項目 開工 ； 售樓 處、樣板區(qū) 開放 ； 取得 預售 許可證 ； 開盤 ； 完成 40%的銷售 金額 ； 完成 70%的銷售 金額 ； 完成 95%的銷售 金額 ； 景觀施工 進場 ； 竣工備案 ； 交房 ； 交 房完成率 95% 共 17個。 萬科為 25個。 重要！避免人為增設(shè)高風險因素經(jīng)常使計劃變得毫無意義，如超規(guī)劃、陰陽圖、大規(guī)模三邊工程等。 31 關(guān)鍵標準動作（ 1）：計劃管理 一級計劃： 二級 計劃： 三 級 計劃：部門 /專業(yè) /專項計劃 一二 級的詳細程度需要仔細研究。 一級計劃制定人（牽頭人）為總經(jīng)理或項目經(jīng)理； 二級計劃制定人為項目經(jīng)理。 下一級計劃只要不影響上一級計劃，則可自由調(diào)整，否則在可預測到會影響上一級計劃時立即提出預警和調(diào)整申請。 32 關(guān)鍵標準動作（ 2）：成本管理 ? 天 規(guī) ：先預算后執(zhí)行，嚴禁次序顛倒； ? 按項目運營不同階段在階段開始之前分別制定本階段的項目目標成本（框算、概算、預算），后一階段必須符合前一階段的規(guī)定，并應當經(jīng)過會審和批準； ? 執(zhí)行時超出規(guī)定的項目需經(jīng)嚴格審核和批準程序； ? 定期檢查項目目標成本的執(zhí)行情況，形成預警和調(diào)整機制，達到動態(tài)管理的目的； ? 從無到有、從粗到精做起，最終達到實際成本與目標成本的差距為正負 5%； ? 糾正實際成本低于目標成本越多越好的價值認同，因為這表明一是目標成本制定有誤、二是投資不足會造成項目品質(zhì)缺
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1