大舜天成運(yùn)營(yíng)管理思考(編輯修改稿)
2024-10-04 00:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 標(biāo)準(zhǔn)成果 ● 系統(tǒng)的復(fù)雜性 ● 公司管理基礎(chǔ)薄弱 ● 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作 22 路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索 營(yíng)運(yùn)體系的完善：三步走 ● 目前的項(xiàng)目公司管理模式 ● 地產(chǎn)總部模式 ● 戰(zhàn)略投資決策中心模式 棄繁就簡(jiǎn)：先做好關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作、標(biāo)準(zhǔn)成果 ● 系統(tǒng)的復(fù)雜性 ● 公司管理基礎(chǔ)薄弱 ● 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作 23 系統(tǒng)的復(fù)雜性 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)異常復(fù)雜的系統(tǒng)，沒(méi)有一個(gè)放之四海而皆準(zhǔn)的模式； ? 即使一線(xiàn)標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)也在一直不斷的摸索之中，一直處在不時(shí)成功帶來(lái)的喜悅和不時(shí)失敗帶來(lái)的沮喪的煎熬之中； ? 所有 企業(yè)都有其獨(dú)有的實(shí)際情況； ? 所有 項(xiàng)目都有其獨(dú)有的實(shí)際情況； ? 所有企業(yè)的股東推舉出來(lái)的決策者都有不同的個(gè)性。 因此，面對(duì)如此復(fù)雜的系統(tǒng)，必須分清關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、關(guān)鍵動(dòng)作加以重點(diǎn)關(guān)注和確保符合公司的要求，在此基礎(chǔ)上進(jìn)而完善其它環(huán)節(jié)。 24 路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索 營(yíng)運(yùn)體系的完善：三步走 ● 目前的項(xiàng)目公司管理模式 ● 地產(chǎn)總部模式 ● 戰(zhàn)略投資決策中心模式 棄繁就簡(jiǎn)：先做好關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作、標(biāo)準(zhǔn)成果 ● 系統(tǒng)的復(fù)雜性 ● 公司管理基礎(chǔ)薄弱 ● 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作 25 公司管理基礎(chǔ) 薄弱 ? 人才匱乏，既有人才總體相對(duì)層次較低，專(zhuān)業(yè)化水平不夠； ? 管理戰(zhàn)略不明確； ? 受項(xiàng)目進(jìn)展情況反向影響； ? 造成一些常規(guī)必須要做的功課都做不到，更甭說(shuō)細(xì)節(jié)了。 綜上，結(jié)論是， 棄繁就簡(jiǎn)：先做好關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作、標(biāo)準(zhǔn)成果 先從 幾 個(gè)著力點(diǎn)入手，形成綱目，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)細(xì)密整個(gè)網(wǎng)絡(luò)。 26 公司管理基礎(chǔ) 薄弱 27 公司管理基礎(chǔ) 薄弱 28 路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索 營(yíng)運(yùn)體系的完善：三步走 ● 目前的項(xiàng)目公司管理模式 ● 地產(chǎn)總部模式 ● 戰(zhàn)略投資決策中心模式 棄繁就簡(jiǎn)：先做好關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作、標(biāo)準(zhǔn)成果 ● 系統(tǒng)的復(fù)雜性 ● 公司管理基礎(chǔ)薄弱 ● 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作 29 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作（ 1）：計(jì)劃管理 ? 必要性及意義毋庸多言，難度大，迫切性高； ? 沒(méi)有計(jì)劃管理體系，起碼先指定一個(gè)總協(xié)調(diào)人，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)計(jì)劃制定、動(dòng)態(tài)調(diào)整等事宜； ? 天規(guī) ：先計(jì)劃后執(zhí)行；計(jì)劃預(yù)警機(jī)制；先申請(qǐng)調(diào)整，批準(zhǔn)后執(zhí)行； ? 土地招拍掛一結(jié)束，立即作出全盤(pán)計(jì)劃，強(qiáng)調(diào)計(jì)劃的嚴(yán)肅性； ? 劃分計(jì)劃級(jí)別：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（里程碑）、一級(jí)計(jì)劃、二級(jí)計(jì)劃、三級(jí)計(jì)劃，既能滿(mǎn)足目前管理水平低可暫制定二級(jí)及以上計(jì)劃的要求，又為以后精細(xì)化管理奠定基礎(chǔ)。 ? 從計(jì)劃達(dá)成 率 0%開(kāi)始，不斷進(jìn)步。一線(xiàn)標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)一般能做到計(jì)劃達(dá)成率 60%及 以上。 30 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作（ 1）：計(jì)劃管理 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（龍湖）： 取得 國(guó)土使用權(quán) 證 ； 交地 ； 完成方案設(shè)計(jì) ； 完成初步設(shè)計(jì) ； 完成施工圖設(shè)計(jì) ； 取得 施工 許可證 ； 項(xiàng)目 開(kāi)工 ； 售樓 處、樣板區(qū) 開(kāi)放 ； 取得 預(yù)售 許可證 ； 開(kāi)盤(pán) ； 完成 40%的銷(xiāo)售 金額 ； 完成 70%的銷(xiāo)售 金額 ； 完成 95%的銷(xiāo)售 金額 ； 景觀施工 進(jìn)場(chǎng) ； 竣工備案 ； 交房 ； 交 房完成率 95% 共 17個(gè)。 萬(wàn)科為 25個(gè)。 重要！避免人為增設(shè)高風(fēng)險(xiǎn)因素經(jīng)常使計(jì)劃變得毫無(wú)意義，如超規(guī)劃、陰陽(yáng)圖、大規(guī)模三邊工程等。 31 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作（ 1）：計(jì)劃管理 一級(jí)計(jì)劃： 二級(jí) 計(jì)劃： 三 級(jí) 計(jì)劃：部門(mén) /專(zhuān)業(yè) /專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃 一二 級(jí)的詳細(xì)程度需要仔細(xì)研究。 一級(jí)計(jì)劃制定人（牽頭人）為總經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理； 二級(jí)計(jì)劃制定人為項(xiàng)目經(jīng)理。 下一級(jí)計(jì)劃只要不影響上一級(jí)計(jì)劃，則可自由調(diào)整，否則在可預(yù)測(cè)到會(huì)影響上一級(jí)計(jì)劃時(shí)立即提出預(yù)警和調(diào)整申請(qǐng)。 32 關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作（ 2）：成本管理 ? 天 規(guī) ：先預(yù)算后執(zhí)行，嚴(yán)禁次序顛倒； ? 按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不同階段在階段開(kāi)始之前分別制定本階段的項(xiàng)目目標(biāo)成本（框算、概算、預(yù)算），后一階段必須符合前一階段的規(guī)定，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)會(huì)審和批準(zhǔn)； ? 執(zhí)行時(shí)超出規(guī)定的項(xiàng)目需經(jīng)嚴(yán)格審核和批準(zhǔn)程序； ? 定期檢查項(xiàng)目目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，形成預(yù)警和調(diào)整機(jī)制，達(dá)到動(dòng)態(tài)管理的目的； ? 從無(wú)到有、從粗到精做起，最終達(dá)到實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差距為正負(fù) 5%； ? 糾正實(shí)際成本低于目標(biāo)成本越多越好的價(jià)值認(rèn)同，因?yàn)檫@表明一是目標(biāo)成本制定有誤、二是投資不足會(huì)造成項(xiàng)目品質(zhì)缺
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