【文章內(nèi)容簡介】 制的關鍵； （ 3） 經(jīng)濟適用房、廉租房大面積修建 根據(jù)今年國家發(fā)改委實施大力加強經(jīng)濟適用房及廉租房的建設，無疑對商品房市場形成威脅。 核心威脅 — — 客戶分流、經(jīng)濟適用房的大面積開發(fā)、調(diào)控政策的實施 【行動手段】 Action11 ： 高舉高打，實現(xiàn)快速銷售，形成項目市場火爆局面 ； Action12 ： 縮短開發(fā)周期，及時與市場靈動。 項目發(fā)展策略 20 / 42 根據(jù)項目 SWOT分析及應對分策略，綜合考慮制定如下項目發(fā)展總策略： SWOT 組合戰(zhàn)略 項目發(fā)展策略 行動綱領 行動手段 戰(zhàn)略 利用機會 強化優(yōu)勢 “資源整合，建立優(yōu)勢” 的市場競爭策略 整合多方資源，建立競爭優(yōu)勢， 形成項目“競爭壁壘”。 打造內(nèi)部配套，構(gòu)建優(yōu)尚社區(qū)生活； 有效把握客戶心理，迎合消費者置業(yè)需求； 戰(zhàn)略 利用機會 減輕劣勢 “體驗式營 銷，快速銷 售” 的市場營銷策略 抓住市場機會，以文化營銷弱 化項目劣勢，并通過商住互動 實現(xiàn)順利銷售。 緊抓城市發(fā)展機遇，引導消費。 戰(zhàn)略 弱化劣勢 應對挑戰(zhàn) “產(chǎn)品創(chuàng)新，提升品質(zhì)” 的產(chǎn)品開發(fā)策略 以產(chǎn)品創(chuàng)新提升產(chǎn)品品質(zhì)，樹 立差異化的市場形象。 運用新技術、新材料、新工藝解決項目噪音問題； 通過產(chǎn)品創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新，提升產(chǎn)品品質(zhì)； 以產(chǎn)品的高性價比來贏得市場。 戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢 規(guī)避威脅 “打造自身產(chǎn)品優(yōu)勢、 強占先機” 的風險控制 策略 充分發(fā)揮項目優(yōu)勢，在競爭威 脅較小的前提下?lián)屜热胧?，打 “時間差”來規(guī)避市場風險。 依托區(qū)域先天條件，通過打造內(nèi)部產(chǎn)品品質(zhì)，實現(xiàn)產(chǎn) 品自身增值，把握入市時機，快速應對市場反應。 21 / 42 【項目分析總結(jié)】 地塊價值判斷 綜合本地塊未來配套完善、開發(fā)條件成熟，未來區(qū)域發(fā)展，商業(yè)、教育價值等優(yōu)勢， 我們認為本項目適于開發(fā)城市 靈動 化生活社區(qū)（ 含居住 、商業(yè) 、健身 等功能）， 但同時要防止噪音干擾。 項目的評價 地塊擁有 競爭低優(yōu)勢 、規(guī)模優(yōu)勢、 沿街 商業(yè)配套優(yōu)勢以及企業(yè)實力優(yōu)勢； 同時，項目也存在區(qū)域形象弱、環(huán)境嘈雜、 塵埃污染、 缺乏可利用景觀、噪音污染等不利因素以及未 來市場變化及市場供求變化等不確定因素影響，也是項目需要解決的問題。 基于地塊本身具有的開發(fā)條件，我們認為本項目應在市場環(huán)境與項目條件相結(jié)合的情況下，在上述 開發(fā)策略的指引下進行 定位與規(guī)劃，建立 獨特 競爭優(yōu)勢。 第三部分 項目定位 22 / 42 一、背景綜述 項目市場背景 根據(jù)上述市場與本身優(yōu)劣勢分析， 總結(jié)本項目住宅發(fā)展策略的市場背景如下： （ 1）平頂山市房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展時期，這種快速發(fā)展態(tài)勢仍將持續(xù)一段時間；未來房地產(chǎn)價格仍將保持一定 的增幅； 房地產(chǎn)開發(fā)的 主戰(zhàn)場將從城市中心向外轉(zhuǎn)移 。 （ 2） 平頂山 中高檔 高層住宅市場目前尚處于成長階段， 無論在 產(chǎn)品設計、營銷推廣等方面尚有較大的發(fā)展空間 。 （ 3） 地段、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、價格、物業(yè)管理服務 是消費者購買住宅的主要考慮因素。 （ 4）城東區(qū)域 小高層、多層 產(chǎn)品的客戶群為 經(jīng)商人士、教師 、公司 高 層、私營業(yè)主 等，另一主要客戶群為 周邊村莊 客戶和外地投資者 等亦占據(jù)了一定比重。 （ 5）目前城東板塊大部分項目在 無太多外部景觀與配套資源依賴的情況下，均通過對項目本身品質(zhì)的打造 ，實 現(xiàn)其價值 。 （ 6）隨著 平頂山 規(guī)劃的實施， 城東片區(qū)的進一步發(fā)展， 區(qū)域未來商品住宅供應量將達 到一定比率 ； 鑒于 上述市場形勢，本項目在定位時應充分考慮消費者的需求，在滿足消費者需求的基礎上進行 產(chǎn)品自身創(chuàng)新 ，形成差異化的 23 / 42 市場定位 ，從而戰(zhàn)勝區(qū)域感念并獲得預期利潤。 二、項目整體物業(yè)定位 結(jié)合市場分析與項目自身情況， 我們將項目整體物業(yè)定位為： 建立自身品牌的物業(yè)管理團隊。 引進國 際 化的物業(yè)管理模式，為社區(qū)提供 24小時管家服務并運用高科技的安全設備。 三、項目住宅部分物業(yè)定位 根據(jù)前面的分析， 綜合考慮市場條件及項目自身開發(fā)條件影響因素， 項目住宅部分物業(yè)定位如下： 小群體、大影響的 都 尚社區(qū) 釋義： — — 小群體， 一樣有大作為； — — 獨 ：具有特色唯一性強、 尚 ：時尚感念性 社區(qū)的景觀住宅項目； — — 倡導現(xiàn)代城市生活， 注重鄰里關系； 24 / 42 四、客戶定位 主力客戶群 基于本項目區(qū)位性、環(huán)境特性等因素。確立了本項目目標客戶包括三層：平煤集團 下屬企業(yè) 客戶群； 項目周邊村鎮(zhèn)及 其它 中小型 企業(yè)客戶群；經(jīng)商等少數(shù)投資客戶。 通過對周 邊 了解 并結(jié)合項目自身優(yōu)劣勢，則本項目主力客戶群特征： ? 該區(qū)域經(jīng)濟收入相對穩(wěn)定（ 28— 40歲）人士。 ? 附近平煤集團十二礦、十礦、八礦在職員工及高管。 ? 個體經(jīng)營者，周圍村鎮(zhèn)客戶群。 ? 家庭構(gòu)成特點：以三口之 家為主，輔兩口之家、單身、三代同局。 ? 購房目的：改善性住房 作為終極置業(yè)、或者工作便利性及過渡性居所。 目標客戶群來源 ? 區(qū)域內(nèi)客戶： 即在項目區(qū)域內(nèi)生活、工作或居住的客戶，主要包括一些企事業(yè)單位 客戶，如：平煤集團下屬單位、個體經(jīng)營者、中小型企業(yè)高層管理者等。 25 / 42 ? 平安大道沿線： 集中了如汽車維修、汽車美容、汽車 4S店和中型企業(yè)等中高層收入客戶，其中也包括私營業(yè)主及 個體 等客戶。 ? 周邊村鎮(zhèn)客戶： 集中了東高皇鄉(xiāng)、上徐村、慶莊、何莊、趙莊村等部分客戶群體。這其中置業(yè)傾向多以使用 性兩房及 舒適性三房為主。 四 、形象定位 通過 前文對目標客戶群的分析確定，希望在他們身上找出其心理、性格、喜好、追求等方面的共同點，以此作為項目形象定位的基礎依據(jù)。形象定位為： 生活 繁忙 盡在出 入 之間 五、 案名建議 26 / 42 建議案名一 : 華豐 茗苑