【正文】 最大化 ，景觀相對較差 ；北向： 由 十二 礦公司 整體 遮住 ；東向：主要為 村鎮(zhèn)多樹木 ， 但整體 景觀資源相對 一般 。 （ 注：景觀資源一般 ） 13 / 42 污染及噪音 分析 項目 處 在十二礦公司 及運(yùn)煤鐵軌附近 ， 其中的 噪音 對項目 存在 一定 影響， 但是十二礦廠區(qū)及周邊煤渣存放 處 則對 周 邊人居生活造成的氣體塵埃污染較大 ， 氣體污染 主要來自 十二礦中高大煙囪 及通風(fēng)井口 ， 影響相對較 大 。 風(fēng)向、日照分析 平頂山具有明顯的季節(jié)變化。冬季盛行偏南風(fēng)， 夏季盛行準(zhǔn)北風(fēng)， 春、秋二季為冬夏季風(fēng)交替時期， 風(fēng)向變化較大，但以偏南風(fēng)的頻率最大。 全年實(shí)際日照時數(shù)在 1500 ~ 2100小時之間 ，屬中等偏多 地區(qū)。從日照百分率（ 實(shí)際日照時數(shù)占可照時數(shù)的百分比）來看，全年平均日照百分率， 城市中心 可達(dá) 30 ~40 %以上 ，其他各地都在 40 ~45 %之間，季節(jié)分布則以夏季較多，冬、春較少， 8 月日照率多在 50 %以上， 2月是一年中日照最少的月份，絕大部分地區(qū)不足 80小時。 周邊現(xiàn)狀分析 本地塊周邊目前西側(cè)緊靠十二礦路，臨 平煤十二礦總公司 ， 城東 區(qū)交警大隊， 英才中 學(xué) 、平煤衛(wèi)校 ；二、三 類工業(yè)區(qū) ；十礦六號風(fēng)井、十二礦東風(fēng)井 。 14 / 42 周邊配套資源分析 項目所在區(qū)域周邊配套資源主要包括： （ 1）購物場所：周邊 1公里范圍內(nèi)無大型購物場所。項目所在區(qū)域?qū)儆谡陂_發(fā)建設(shè)區(qū)，周邊各項配套設(shè)施相對缺乏，且檔次較低， 無大型超市和集中商業(yè)。 （ 2） 文化教育： 英才中學(xué) 、 平煤衛(wèi)校 、平頂山第二十三中 。 （ 3） 醫(yī)療衛(wèi)生： 平煤十二礦 醫(yī)院 、河南煤炭衛(wèi)校附屬醫(yī)院、漯河鐵路醫(yī)院平東分院 。 （ 4） 餐飲、娛樂、運(yùn)動： 東馨苑 （ 5） 生活服務(wù)： 目前生活服務(wù)配套僅有周邊低檔次商鋪，待周邊眾多高檔樓盤入住后，將有進(jìn)一步的改善。 （ 6） 景觀資源： 平頂山 東 山脈 帶、 平頂山山頂公園 。 (7) 公交線路： 2路、 33路、 19路都從平安大道經(jīng)過。 基于項目周邊環(huán)境與資源分析， 項目地塊處于城市 工業(yè) 中心成長性區(qū)域地段。 15 / 42 三、 項目 SWOT 分析 項目 SWOT 分析 及行動手段 S—— 優(yōu)勢（ strength） (1)未來二、三類工業(yè)城市中心 隨著城市工業(yè)化進(jìn)程加快， 城市立體交通網(wǎng)絡(luò)的建立， 項目區(qū)域未來將成為二、三類城市工業(yè)中心區(qū)， 區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆? (2)交通便利 從城市外圍交通看， 平安大道、平陜東路、等交通網(wǎng)絡(luò)均途經(jīng)此區(qū)域；從城市內(nèi)循環(huán)交通看，本項目所在區(qū)域?qū)儆?未來工業(yè) 中心區(qū)至 中心 路中心商業(yè)圈 大約 3 0 分鐘公交路程，地塊所在區(qū)域通過 平安大道、平陜東路等兩條南北向與東西城市主干道 等，同 城 市中心保持便捷的交通。 （ 3）區(qū)域競爭 本項目從周邊 環(huán)視發(fā)現(xiàn)在售樓盤及少，部分 在售樓盤 都在離 本 項目較遠(yuǎn)的地方 。區(qū)域競爭壓力小， 有利于 銷售 的執(zhí)行 。 16 / 42 (4)企業(yè)實(shí)力 作為有著平頂山多年開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)驗的開發(fā)商， 實(shí)力強(qiáng)勁， 具備打造強(qiáng)品質(zhì)項目。 核心優(yōu)勢 — — 地段、交通、競爭小 【行動手段】 Action 1 ： 發(fā)揮地段與 區(qū)域 交通優(yōu)勢， 合理規(guī)劃設(shè)計， 建立產(chǎn)品使用性優(yōu)勢； Action 2 ： 抓住競爭優(yōu)勢 小 ， 建設(shè)小型主題園林形成良好的內(nèi)部景觀環(huán)境； Action 3 ： 發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢， 提升項目品質(zhì)， 形成城市工業(yè)中心中型品質(zhì)生活社區(qū)； Action 4 : 企業(yè)品牌與項目品牌互動 及樹立形象、 信心。 W—— 劣勢 (weakness) (1)噪音、 氣體塵埃污染 嚴(yán)重 受 十二礦、十礦風(fēng)井口 、平煤地鐵路 的 影響， 項目受其 氣體 污染 及噪音 較為嚴(yán)重， 使項目居住品質(zhì)有所降低。 17 / 42 (2)周邊人口 密度 低 由于 受到項目所在位置的影響，項目周邊沒有大型商業(yè)區(qū)域 且周邊生活人口密度比起市中心相對較低 。 核心劣勢 — — 噪音污染、 人口密度低 【行動手段】 Action5 ： 通過新技術(shù)、新材料、新工藝解決環(huán)境及嘈雜 的 噪音污染問題； Action6 ： 加大宣傳力度， 通過多種途徑來 引導(dǎo)消費(fèi)者對產(chǎn)品、發(fā)展商的認(rèn)識， 從而形成市場引導(dǎo)型產(chǎn)品； Action7 ： 充分挖掘地塊價值， 規(guī)劃合理的 沿街 商業(yè)業(yè)態(tài)， 通過商業(yè)實(shí)現(xiàn)項目收益的同時， 提升項目形象和樓盤檔次； Action8： 以產(chǎn)品高性價比贏得市場 — — 在建筑設(shè)計上應(yīng)盡最大的可能提高單位實(shí)用率；在總價格上進(jìn)行嚴(yán)格控制，使實(shí)際按揭壓力盡可能低于置業(yè)者預(yù)期的水平，打消置業(yè)者的顧慮；強(qiáng)調(diào) 小高層及多層 住宅的利益點(diǎn)，培養(yǎng) 小高層、 多層 住宅置業(yè)的 優(yōu)越性 。 18 / 42 O—— 機(jī)會 (Opportunity) (1)平頂山工業(yè)區(qū) 規(guī)劃的實(shí)施 在政府對 城東 概念規(guī) 劃下， 未來項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀?工業(yè) 的核心地帶， 將享有未來 工業(yè) 核心區(qū)域的相關(guān)配套優(yōu)勢。 (2)城東市場的發(fā)展 隨著城區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大， 城東房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展成熟， 區(qū)域配套進(jìn)一步完善， 大量實(shí)力開發(fā)商與品質(zhì)項目 隨即 落定于此， 將大大提升了區(qū)域品質(zhì)。 (3)置業(yè)心理的改變 城市化進(jìn)程的加快， 置業(yè)者置業(yè)心理發(fā)生轉(zhuǎn)變， 更多客戶更愿意體驗生態(tài)和諧生活。 核心機(jī)會 — — 平頂山 的規(guī)劃實(shí)施、城東市場的發(fā)展、置業(yè)心理的改變 【行動手段】 Action9 ： 緊緊抓住平頂山規(guī)劃發(fā)展、城東市場大發(fā)展機(jī)會， 選擇合理時機(jī) 入市； Action10 ： 有效把握客戶心理需求， 充分挖掘賣點(diǎn)， 迎合置業(yè)者心理改變。 19 / 42 T—— 威脅（ Threat） (1)城南、城北 、城西 成熟片區(qū)項目對項目周邊客戶的蠶食， 形成客戶分流 。 （ 2） 調(diào)控政策 受新政影響，國家從年初房產(chǎn)新政策的不斷出臺，從而造成項目在產(chǎn)品創(chuàng)新上成為突破戶型面積控