【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 排，以避免銷售期間過長(zhǎng)帶來的不必要的費(fèi)用支出；同時(shí)促使發(fā)展商能在較短的時(shí)間內(nèi)回籠資金做再投資。 二、 貴陽房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 （一）貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展分析 2020 年貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)一直較好，前幾年空置房比例在 15%左右，近幾年空置率一 直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。市民應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市 民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2020 年以后的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。 （二）貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化 貴州屬聯(lián)合國(guó)土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因?yàn)楸阋?，這就很矛盾。按市場(chǎng)物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價(jià)格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯(cuò)誤。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場(chǎng)的問題。比如說，出臺(tái)以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)政策，實(shí)際上是告訴開發(fā)商目前市場(chǎng)需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)涉及面還很廣，各地的實(shí)際情況，也有差異，但首先 應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是觀念更新。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級(jí)中心。住宅產(chǎn)業(yè)的推進(jìn)是一個(gè)過程，也是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。 （三）貴陽市房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì) 隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的確批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時(shí)，國(guó)家取消福利實(shí)物分房；實(shí)行住房分配貨幣化；增加住房信貸的投入；開放住房二級(jí)市場(chǎng)；減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提高了群眾購(gòu)買住房的積極性，住房開始成為人們的最大消費(fèi)。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開發(fā)商們躍躍欲試。深 圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽”已成為共識(shí)。在目前市中心土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶：小河一帶、花溪一帶、金陽小區(qū)等。城鄉(xiāng)結(jié)合地帶：省政府背后小關(guān)一帶，貴鋼至二戈寨沿線，二橋至貴工一帶，大營(yíng)坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，以一種城郊結(jié)合，綠色和自然環(huán)境為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“ 以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是您怎樣去做。 （四）市場(chǎng)供給分析 貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成長(zhǎng)的初級(jí)階段，開發(fā)意識(shí)、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū) 5— 10 年。自國(guó)家實(shí)施房改政策以后，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛， 98 年后市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)。地產(chǎn)開發(fā)商從 98 年前的 200 多家迅速增至目前的 500 多家， 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一個(gè)緊接一個(gè)，并且項(xiàng)目單個(gè)開發(fā)量也越做越大。從剛剛結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會(huì)上看，上 10 萬方的項(xiàng)目競(jìng)?cè)挥?12 個(gè)。貴陽市去年房展會(huì)參展項(xiàng)目共計(jì)建筑面積 260 多萬方，而今年卻猛增至 萬平方米，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場(chǎng)消化的供給，加上今年未參展的項(xiàng)目合計(jì)還有約 280 多萬方的供給量。這樣，今年整個(gè)市場(chǎng)的供給量將會(huì)超過 800 萬方。而據(jù)統(tǒng)計(jì)局信息，貴陽市年商品房消耗量也不過 90 多萬方。市場(chǎng)的供給量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)的需求量。 從目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品特性來看具有以下特點(diǎn)： 絕大多 數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點(diǎn)不突出，太單一。 高層項(xiàng)目太多，且集中在市中心一帶，價(jià)位 3000 元/m2— 4500 元 /m2。 市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價(jià)位 2300 元 /m2— 4500元 /m2。 環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價(jià)位較受大眾歡迎，但其配套設(shè)施不太齊全。 （五）市場(chǎng)需求分析 房改以后 ,由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實(shí)，貴陽市地產(chǎn)市場(chǎng)空前良好。目前市內(nèi)房改政策主要有： ★ 住房公積金貸款 ★ 住房公積金的實(shí)施 ★ 存量補(bǔ)貼的發(fā)放 ★ 按揭貸款（可貸至 8 成 30 年利率調(diào)底） ★ 個(gè)人住房貸款 正是這些政策的實(shí)施 ，加大了人們購(gòu)房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升。從去年的市場(chǎng)消化量和今年的政策形勢(shì)來預(yù)計(jì)，今年的市場(chǎng)需求量會(huì)在 100 萬 — 200 萬平方米之間，但供需之比仍在 5: 1 左右。 （六）項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)分析 提供有效供給 從上面的供需狀況分析可看出市場(chǎng)的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了需求。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)上下很多的功夫，本項(xiàng)目的產(chǎn)品一定要是一種有效的供給，從其他城市調(diào)查情況看，積 壓空置的商品房也是那些質(zhì)素較差的住宅，如房型陳舊、設(shè)計(jì)草率、位置偏僻、配套落后、規(guī)劃欠缺、發(fā)展商后續(xù)資金缺乏的住宅，這種住宅從市場(chǎng)需求的角度看，均屬無效供給。我們的產(chǎn)品應(yīng)與目前市場(chǎng)供給存在必要的差異性，但又一定要符合現(xiàn)時(shí)客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態(tài)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。 抓住有效需求 由于存量補(bǔ)貼的兌現(xiàn)，按揭貸款年限的加長(zhǎng)，使得越來越多的工薪族可以擁有自己滿意的住房，要求換房的中等收入階層正成為如今購(gòu)房大潮的主流。 就貴陽市而言，這一階層存在的以下特點(diǎn)： 家庭總存量補(bǔ)貼： 2 萬 — 7 萬元左右 購(gòu)房目的 ： ① 改善居住環(huán)境； ② 增大居住面積； ③給子 女購(gòu)房；④老房拆遷 喜好面積： 60m2— 120 m2 (其中 60m2— 80 m2 占 30%) 能承受總價(jià)： 10 萬 — 30 萬（ 按揭 30年） 可接受單價(jià)： 1400 元 / m2—— 2200 元 / m2 喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚 我們所有的工作都應(yīng)圍繞這一階層的特點(diǎn)和購(gòu)房心理，形成更為準(zhǔn)確的有效供給。 差異性的確定及推廣 雖然今年市場(chǎng)供應(yīng)量近 800 萬平米，但其中以中、高檔樓盤占有比重偏大，而面對(duì)中等收入階層的大 盤多在市郊，配套設(shè)施不齊全，無法形成統(tǒng)一的社區(qū)環(huán)境。且在建筑風(fēng)格方面大都以歐陸風(fēng)格為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。 本案占地 3 萬余平米，具有規(guī)?；l(fā)展的必要條件，且地段居于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊配套較齊全，環(huán)境及空氣質(zhì)量在貴陽市均屬上層。因此，針對(duì)同檔次甚至偏高檔次的樓盤，尋找差異性，將其貫穿于項(xiàng)目前期規(guī)劃及推廣的過程中，將成為我們的主導(dǎo)思想。 （七）未來市場(chǎng)預(yù)測(cè) 由于這幾年土地的無序出讓和各種資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，貴陽市商品房建設(shè)空前膨脹，市場(chǎng)已明顯出現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢(shì)。雖然，近年來市場(chǎng)商品住宅的銷售量有較大幅度增長(zhǎng) ，但與批出量相比還處于下風(fēng)，并且目前在規(guī)劃局報(bào)建的項(xiàng)目尚有約 200 萬方的報(bào)建量，這些項(xiàng)目已蓄勢(shì)待發(fā)，隨時(shí)可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段，這將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的壓力。 面對(duì)如此嚴(yán)峻的局面，未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將集中于如下三個(gè)方面： 第一、 質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng) 物業(yè)的質(zhì)量包括：工程質(zhì)量、房型質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、物管質(zhì)量等方面。今年，市內(nèi)有多家樓盤通過打“環(huán)境牌”，贏得了市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，如中海城市花園、在水一方等。估計(jì) 2020 年，各發(fā)展商將會(huì)全面、細(xì)致地把提高綜合質(zhì)量深化到工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)。 第二、 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 由于目前市場(chǎng)上近 800 萬平方米供應(yīng)量的商品房，基本 上是同質(zhì)產(chǎn)品，相互間差異不大，下一步價(jià)格將成為競(jìng)爭(zhēng)的主要焦點(diǎn)。成本控制得越好，價(jià)格越低的產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)將成為貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來三年競(jìng)爭(zhēng)的主旋律。 第三、 市場(chǎng)細(xì)分化競(jìng)爭(zhēng) 2020 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，各種潛在的需求（如“頂級(jí)豪宅”、“麻雀式住宅”、“白領(lǐng)貴族式”、“二次置業(yè)式”、“外來公寓式”等）將逐漸被滿足。發(fā)展商的市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析工作進(jìn)一步深化，市場(chǎng)的“空隙”越來越小。發(fā)展商將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的“比拼階段”：比創(chuàng)意、比技術(shù)含量、比產(chǎn)品新穎性。這一階段的競(jìng)爭(zhēng)將迫使發(fā)展商在開發(fā) 意念和開發(fā)思路上作全面的調(diào)整和更新。 三、 竟?fàn)帉?duì)手個(gè)案分析 （一）竟?fàn)巶€(gè)案 景藤堡 該項(xiàng)目位于大營(yíng)坡貴開路之一側(cè)，毗鄰友誼花園和貴開花園，與神奇假日酒店遙遙相對(duì)，北依新添大道，南傍寶山北路，東靠筑新路，西距北京路 1000 米。處于貴陽市社區(qū)條件中較好的北區(qū)，有便利快捷的城市交通體系和健全完善的公共市政配套設(shè)施?？偨ㄖ娣e為 26000M2，占地面積 20余畝，由六棟風(fēng)格明晰的荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑組成，格調(diào)恬靜清新。 由于該項(xiàng)目是目前區(qū)域同檔次物業(yè)中較有風(fēng)格的高檔盤，具有引領(lǐng)當(dāng)前樓市的 潮流優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借用比較前衛(wèi)的數(shù)字生活作為物業(yè)概念，因此，景藤堡可以說是目前貴陽市新一代建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)志樓盤。 （ 1）景藤堡推出市場(chǎng)的形象是 e 時(shí)代的生活，貴州首家數(shù)字化住宅小區(qū) 為了使項(xiàng)目市場(chǎng)形象充分體現(xiàn)，景藤堡通過幾個(gè)方面做了充分的準(zhǔn)備工作。 ① 建筑設(shè)計(jì) a、建筑風(fēng)格： 景藤堡以荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑為基調(diào)，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)技術(shù)，完美組合，營(yíng)造現(xiàn)實(shí)條件的“都市別墅”。 b、園景規(guī)劃： 景藤堡園景和環(huán)境規(guī)劃均由深港名師精心設(shè)計(jì)，融合了歐式建筑中更具人性化的設(shè)計(jì)精華和本土居民的住宅文化，且中庭主題園景占地 2700M2，“假日心情”休閑會(huì)所，“康樂年華”運(yùn)動(dòng)中心，“優(yōu)裕人生”主題園景，細(xì)致考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，更好的將住戶的生活動(dòng)靜分離，營(yíng)造出一個(gè)理想的居家休閑場(chǎng)所，景藤堡還首家營(yíng)建了寬帶因特網(wǎng)數(shù)字信息運(yùn)輸平臺(tái)，帶給業(yè)主前沿的生活體驗(yàn)。 ② 配套設(shè)施 a、文化配套 生活在社區(qū)條件較好的北區(qū)，享有城市新興演變生成的市區(qū)商圈所附加的大服務(wù)和大市政。 b、生活配套 景藤堡處于人流車流繁華的貴開路，購(gòu)物消費(fèi)應(yīng)有盡有，貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，思君超市近在咫尺，且距貴陽醫(yī)學(xué)院，貴醫(yī)附院，不足 2 分鐘車程， 17 路公交車及 9 條 中巴專線構(gòu)架了便捷的交通環(huán)境。 c、休閑配套 2700M2 的小區(qū)中庭主題園景，完全屬于業(yè)主的天地，漫步庭院，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫意。 ③ 康體會(huì)所 小區(qū)的康體會(huì)所考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，主要廣告語： 假日心情 —— 休閑會(huì)所 康樂年華 —— 運(yùn)動(dòng)中心 ④ 物業(yè)管理 為您的居家提供高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，緊急呼叫系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁及一卡通系統(tǒng)、遠(yuǎn)程教育醫(yī)療以及監(jiān)護(hù)系統(tǒng)等多種高科技設(shè)施。 （ 2）景藤堡目標(biāo)客戶群定位 ①向往智能化生活的人士 ②事業(yè)較成功的高收入人士 ③崇尚潮流生活模式，思想 前衛(wèi)的高薪白領(lǐng)階層 ④在周邊生活的部分經(jīng)商一族 （ 3）推廣策略 采取多戶型產(chǎn)品策略。從 63M2—— 220M2，而且大戶型采用了當(dāng)前較為流行的變維建筑專利技術(shù)設(shè)計(jì)。 塑造樓盤的高質(zhì)素，同時(shí)以中高價(jià)位推盤，配以一種相對(duì)時(shí)尚的室內(nèi)裝修，對(duì)物業(yè)形象的提高起了促進(jìn)作用。 （ 4）推廣手法 ① 以電臺(tái)，報(bào)紙等媒體高密度傳播信息，提高樓盤的知名 度。 ②在星力百貨瑞金店辟出專柜，舉辦新住宅展示會(huì)倡導(dǎo)“幸福 e 時(shí)代”。 ③借助自身樓盤的時(shí)尚潮流，塑造該樓盤的獨(dú)特之處 —— 擁有個(gè)人電子商務(wù)和 SOHO 辦公室。 ④以“決不 放棄”，“遠(yuǎn)離寂寞”，“拒絕平凡”，“分享生活”等語調(diào)強(qiáng)調(diào)推廣樓盤的高質(zhì)量形象，與其“數(shù)字化小區(qū)”的定位相配合。 萬東小區(qū) 該項(xiàng)目地處大營(yíng)坡筑新路位置，社區(qū)成熟，交通便利。毗鄰神奇假日酒店和貴開立交橋，與刑偵大樓相望，距貴州日?qǐng)?bào)社僅 150 米。萬東花園占地面積 2 萬余平米，總建筑面積 60000 多平米，由萬東實(shí)業(yè)股份有限公司獨(dú)資開發(fā)，特聘國(guó)內(nèi)外名師攜手設(shè)計(jì)，吸取深圳、上海、北京多個(gè)居住小區(qū)的精華，外觀恢宏氣勢(shì)，內(nèi)部精致實(shí)用，由萬東物業(yè)管理有限公司提供 24 小時(shí)的物管服務(wù)，同時(shí)，萬東花園也是大營(yíng)坡方向臨街最近之 物業(yè)，地處人流物流的交接點(diǎn)上，極具升值潛力。 萬東花園推出的市場(chǎng)形象 萬東花園是萬東公司今年開發(fā)的重頭戲，在貴陽 2020 年房交會(huì)上，“萬東花園”作為參展樓層在筑城市民面前閃亮登場(chǎng)，成為大營(yíng)坡方向的又一聚焦點(diǎn)。 ① 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 以歐陸風(fēng)格為主旋律， 9 棟住宅樓多層與小高層和諧配置，三段式明快色彩的外立面