【文章內(nèi)容簡介】 演（五）、強銷期時間范圍：取得預(yù)售證后第三周起延續(xù)五周（2006年1月第3周—2月下旬，共5周）營銷策略及促銷活動建議推售計劃及價格控制首批單位推出兩周后進(jìn)入強銷期，馬上加推第二批單位，此時首批單位全部封盤，宣稱全部售罄。具體推售單位如下表：第二批推售單位一棟二棟四棟五棟合計三單元四單元五單元六單元七單元二單元三單元三單元四單元套數(shù)1212510101010101089面積均價總價1596865159686574898613797101379710122796112279611549392154939212256842第二批推售單位共計89套，%，%，%，推出單位以居家兩房、三房為主，兩房44套，三房45套，各50%，價格按照實際均價保持不變，，銷售總價為12256842元。第三批推售單位于第二批單位推出兩個星期后推出，此時次批單位全部封盤，宣稱全部售罄，具體推售單位如下表：第三批推售單位一棟二棟三棟四棟五棟合計五單元六單元七單元一單元二單元三單元四單元一單元二單元一單元一單元二單元套數(shù)121212510101042010510120面積均價總價15968651596865159686583344413652621394157139415756962514931021227961774696154939215392391 由上表看，第三批推售單位共計120套，㎡，%，%，%，推出單位以居家兩房、三房為主，輔以少量小戶型，小戶型20套（%），大兩房46套（%），三房54套（占45%），價格按照實際均價上浮3%，㎡，㎡，銷售總價為12256842元。推售策略：由于首批單位半數(shù)以上，以應(yīng)客戶要求為名加推一批好壞單位結(jié)合的居家型較大兩房、三房單位（共89套），次批單位兩房、三房各半，滿足等待已久的居家型客戶購買要求。之后，封掉次批推售單位，繼續(xù)廣告攻勢，給錯過了前期小戶型購買機(jī)會和沒有買到之前較好兩房、三房的客戶最后一次選擇機(jī)會，一次性推清剩余單位（共120套），快速炒熱市場，強力消化。在這一階段內(nèi)，價格由公開發(fā)售期逐漸上升，計劃調(diào)整幅度與調(diào)整時間按上述計劃執(zhí)行，操作過程中按照市場變化靈活把握調(diào)控。另外，以上價格為銷售底價，具體價格表標(biāo)示價格需按以上價格上浮一定幅度以控制折扣空間。銷售方式選擇 平常時間采取閑日銷售模式，出現(xiàn)認(rèn)購高潮時由銷售主管靈活調(diào)整控制。促銷方法：、銀灣小區(qū)幸運大抽獎活動時間：2006年2月15日（待定）抽獎人員：2006年1月15日至2月15日落定客戶活動地點：售樓部現(xiàn)場活動形式：從前期認(rèn)購權(quán)登記客戶中抽取1位客戶給予免首期（2成）特別優(yōu)惠，抽取10位獲兩年物業(yè)管理費優(yōu)惠。且第一周登記客戶給予三個抽獎號碼，第二周登記客戶給予兩個抽獎號碼，第三周登記客戶給予一個抽獎號碼，同樣每周前五位登記客戶可以多獲一個抽獎號碼。、方案（一）銀灣小區(qū)杯“懷化最佳歌手大獎賽”（名稱待定）活動時間：2月15日告知比賽報名開始——3月15日評選結(jié)束活動地點：待定活動目的：為強銷期增加宣傳力度，提高項目的市場熱度。舉辦單位：電視臺、電臺、報紙、銀灣小區(qū)等參賽資格：具有一定的表演經(jīng)驗，年齡在16——35歲之間，性別、學(xué)歷均不限。評選內(nèi)容：各位選手現(xiàn)場展示自己的拿手歌曲，以通俗唱法為評選內(nèi)容，通過對選手的歌唱表情、唱腔唱法進(jìn)行打分。參選人數(shù)：50名評委組成：邀請本地較知名的歌唱家或懷化地區(qū)知名的歌唱家1人進(jìn)行現(xiàn)場打分并即興評語。同時邀請電視臺、電臺、東興相關(guān)人員8人，總共9名參加評選工作。入選資格：入選流程共分三輪。第一輪：通過到電視臺或電臺指定地點現(xiàn)場報名，遞送簡歷及相關(guān)藝術(shù)證件、推薦信等證明，通過簡歷和證明，由評委內(nèi)部進(jìn)行篩選，最后確定50名（入圍獎200元）。第二輪：通過公開評選，由電視臺、電臺評委8人進(jìn)行現(xiàn)場評選，入選選手20名（入圍獎500元），評選結(jié)果在電視、電臺上公布。第三輪：由所邀請的歌唱家1人進(jìn)行現(xiàn)場打分并致送評語。同時電視臺、電臺、東興相關(guān)人員總共9名參加評選工作。入選選手共名，其中特待獎1名（獎金3000元），一等獎1名（獎金2000元），二等獎2名（獎金1500元），三等獎2名（獎金1000元）。（具體獎金供參考待定）方案（二）銀灣小區(qū)樓盤連續(xù)廣告系列廣告創(chuàng)意：第一集場景：嘈雜的街頭，穿梭的人群，主角滿頭大汗打著電話，一副就快要被繁忙的工作壓垮的樣子。隨著時間的推移到了下班時間，主角回家走進(jìn)了小區(qū)的大門，鏡頭一下從壓抑的氣氛馬上轉(zhuǎn)換到清新明亮的氛圍，主角也一改狼狽的形象，輕松的和保安鄰居打著招呼走向自己的家。走進(jìn)家后，愛人親熱的上來招呼，主角則走向自己最喜愛的放松的地方坐下或者躺下，臉上洋溢無比的輕松和幸福臺詞：銀灣小區(qū) 溫馨幸福的家園這一集體現(xiàn)銀灣小區(qū)綠色家園以人為本的精神第二集場景：周末主角和主角的愛人都在家接著電話，從談話內(nèi)容上可以聽出是朋友們約他們出去玩，但是本主角一一婉言推掉了。然后兩人向視偷偷一笑，象是有什么秘密。場景轉(zhuǎn)到主角的朋友，他們非常疑惑的商量怎么最近老是叫他們出來都不出來，決定去看看究竟。場景轉(zhuǎn)到銀灣小區(qū)，他們看見了主角和愛人正在享受小區(qū)完美的小區(qū)休閑運動設(shè)施。朋友：“嘿！你們就會享受啊?！敝鹘遣缓靡馑嫉恼f：“呵呵，本來想偷著樂，一起來吧。”臺詞：銀灣小區(qū) 讓生活變的豐富多彩這一集體現(xiàn)銀灣小區(qū)完善的物業(yè)和優(yōu)良的會員服務(wù)第三集場景：結(jié)合前兩集做一個連續(xù)性的展現(xiàn)銀灣小區(qū)的方方面面的宣傳片，以流水線式的拍攝方法進(jìn)行拍攝，讓客戶全面去感覺銀灣小區(qū)強與他人的方面。臺詞：銀灣小區(qū) 締造輝煌這一集全方位綜合的去刻畫銀灣小區(qū)的方方面面方案（三）在電視和報紙發(fā)布：銀灣小區(qū)向社會各界人士征集銀灣小區(qū)電視廣告創(chuàng)意。獲獎?wù)擢剟钬S厚。目的：開展這樣的活動，要想出好的創(chuàng)意就要去了解銀灣小區(qū)，這樣變宣傳為主動，達(dá)到比其他廣告更好的效果。方案（四） 結(jié)合方案三，按照獲獎的廣告創(chuàng)意，向全社會招聘“優(yōu)秀家庭”來做這個電視廣告的主角。通過其他宣傳來烘托這個電視廣告的大眾化（比如通過懷化電視臺的《新聞60分》）。造成社會輿論，通過輿論造勢。讓社會去期待這個由老百姓自己創(chuàng)作自己演的廣告。方案（五）目的：放眼未來東興集團(tuán)的潛在消費著，利用懷化高校做宣傳。過程：以懷化學(xué)院為試點，聯(lián)系校方，東興集團(tuán)在懷化學(xué)院招聘10人左右主攻10月“黃金周”。由學(xué)生去發(fā)揮他們的創(chuàng)意和積極性為東興集團(tuán)打造10月的宣傳攻勢，同時也讓東興集團(tuán)在懷化未來的消費者中間做了宣傳。（以上方案為簡單構(gòu)思，定奪后做詳細(xì)策劃）、老客戶介紹新客戶：活動時間：2006年1月15日至2006年5月下旬活動地點：售樓部活動人員：所有購房新老客戶促銷內(nèi)容：凡老客戶成功介紹新客戶購房者，老客戶可獲半年物業(yè)管理費，如果成功介紹兩套，則物業(yè)管理費可以在原來基礎(chǔ)上累加。如果老客戶愿意，可以將物業(yè)管理費轉(zhuǎn)讓給新客戶。該物業(yè)管理費用不可兌換現(xiàn)金。（具體額度待定）（六）尾盤消化期時間范圍：（2006年6月初—2006年9月下旬）營銷策略及促銷活動建議價格制定 此時樓盤已經(jīng)消化絕大多數(shù)部分，屆時根據(jù)市場狀況調(diào)整價格銷售模式選擇 采取閑日銷售模式促銷方法：采取特價促銷或者贈送物業(yè)管理費等方法促銷，旨在完成最后極少部分尾盤消化。三、定價及價格趨勢及銷售進(jìn)度計劃 以上銷售策略以價格 元/m2采用低價促銷手段，通過“金子賣銀子價”，使“物超所值”的樓盤觀念通過價格直接反映給購房者。該種銷售策略通過前期參觀樣板房、及大量的前期廣告宣傳，有利于使購房者在盡快了解樓盤相應(yīng)情況后，通過對項目素質(zhì)的了解并達(dá)到一定的喜愛度，同時也在心里根據(jù)市場正常價格進(jìn)行評估，使本項目在價格正式公開后，公布的價格在一定程度上低于其心里承受價，則購房者對本項目更容