【文章內容簡介】 1 454 97 760 數(shù)據來源： **市旅游局資料統(tǒng)計 **主要景區(qū)客源調查統(tǒng)計 名稱 2020 年 2020 年 2020 年客源構成 總收入 （萬元） 人次（萬） 總收入（萬元） 人次（萬） 團隊所占比例 % 游客集中月份 地域構成 紅海灘景區(qū) 323 4 515 12 3040 710 沈陽 30% 省內 40% 省外 15% 海外 5% 大連 10% **旅游區(qū) 44 10 沈陽 20%、 省內 80%、 省外 20% 湖濱公園 32 40 38 57 5—9 市內及周邊 28 數(shù)據來源： **市旅游局資料統(tǒng)計 項目競爭力分析 由上面數(shù)據統(tǒng)計， **市 2020 年游客總人次為 ，紅海灘和 **兩大景區(qū)接待游客總量僅為 萬人次。統(tǒng)計分析說明 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)有極大的市場潛力， 中興公園 10 800 7 500 20 7－9 省內占80％， 省外占19％， 海外占1％。 鑫安源 生態(tài)園 16 4 20 5 40 10 省內占90%、省外10% 29 第四章 項目建設可行性 **作為 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環(huán)境條件。 一、交通區(qū)位條件分析 該項目位于 **市西郊，南與濕地保護區(qū)隔水相望，東距 **市中心 20公里，北至 G205 高速公路出口 15 公里。從大交通上看， **至海城高速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接。溝海鐵路橫貫 **，境內里程 90 多公里，是 **連接 **的一條最近鐵路通道，與 **快速鐵路相接?？瓦\直接通沈陽、大連、上海、廣州等，現(xiàn)在又開通了 **直達首都北京的快車。 **距 **機場 至 2 個小時車程，且有高速公路直達。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭 50 多處，位 于大遼河口的 **港，兩個 3000 噸泊位碼頭已經使用。 **旅游特色小鎮(zhèn) 擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時所在區(qū)域內交通基礎條件較好，主要節(jié)點都有公路相通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。 小結： **作為 **省重要交通樞紐， **城市群的濱海門戶，其公路、鐵路、水運和航空等對外交通骨干及內部公路交通網絡，是本項目開發(fā)的有力支撐，這為項目區(qū)旅游基礎設施建設及未來旅游經濟發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎。 二、政策環(huán)境條件分析 30 本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件： 從外部政策環(huán)境看，首先是為 應對經濟下滑和刺激內需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發(fā)展的利好政策；其次，中央財政繼續(xù)加大對東北老工業(yè)地區(qū)的支持力度，有利于田莊臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設爭取更多的資金；第三， **作為資源型城市轉型的試點城市，國家系列戰(zhàn)略措施的實施為田莊臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)，響應區(qū)域產業(yè)結構調整、區(qū)域經濟發(fā)展及基礎設施建設提供了政策支持；第四， **省沿海經濟帶的構建，為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。 在此宏觀背景條件下， **市委、市政府做出了《關于加快 **市旅游產業(yè)發(fā)展的決定》，以濕地生態(tài) 資源為依托，充分發(fā)揮 **旅游資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，努力打造“世界濕地休閑之都”旅游精品，把旅游業(yè)培育發(fā)展成為 **國民經濟的支柱產業(yè)，把 **建設成為具有國際影響力的旅游目的地。 小結：當前國家宏觀調控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉型政策及 **省沿海經濟帶建設的優(yōu)惠支持政策，以及 **市加快旅游產業(yè)發(fā)展的決定及相關配套優(yōu)惠措施為 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)開發(fā)項目的建設實施提供了外部政策條件。 三、自然環(huán)境條件分析 項目區(qū)屬于半濕潤季風氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。本次項目主要建筑施工區(qū)域在平原地區(qū)，地勢 平坦，地質結構穩(wěn)定，有利于建設施工。 31 所屬氣候區(qū)域 暖溫帶大陸性季風氣候 四季分配類型 四季分明、溫度適宜、光照充裕 降雨集中月份 7 月、 8 月 年均降水量 毫米 最冷月均氣溫 ℃ 最熱月均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 平均相對濕度 66% 無霜期天數(shù) 186 天 年日照時數(shù) 小時 年平均風速 米 /秒 年最多風向 南西南風 空氣質量 優(yōu) 小結：項目建設處于較好的自然和地質環(huán)境中，而且旅游建設中 大部分是在原有基礎上改造和提升，項目建設受自然和地質環(huán)境的影響較小，同時由于占地和開挖較少，對生態(tài)環(huán)境破壞影響小。 32 第五章 建設方案和內容 一、項目總體思路 總體創(chuàng)意 旅游 + 地產，即：濕地生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務度假人居地產。 依托**獨特的濕地生態(tài)資源和優(yōu)質的人居環(huán)境，打造以濕地旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點，以溫泉和仿生建筑為載體。以高品質生活為主題的房地產項目。 客戶群定位 旅游地產的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶。根據市場 調查結果，確定項目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項目的目標客戶群定位。 其中，主要內容包括： —— 主力客戶群定位 ： **本地及三大城市板塊中高端房地產消費市場，及商務度假市場 —— 亞客戶群定位 ：國內臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場 特色文化定位 以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風格上融合的濕地生態(tài)風情小鎮(zhèn)。 33 功能定位 以商務、度假、居住及景點四大功能于一體的綜合性旅游地產項目。 檔次定位 高端生態(tài)頂級養(yǎng)生的度假天堂。 二、重點建設項目 （一）旅游房地產項目 即 建設綠色生態(tài)社區(qū)。 選址：遼陽河濱，與保護區(qū)隔水相望； 規(guī)模：占地約 780 公頃； 定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態(tài)保護區(qū)最近的濱水高端生態(tài)居住區(qū)，打造濕地生態(tài)養(yǎng)生及異域風情度假品牌。 濕地仿生建筑低密度住宅區(qū)： 仿生建筑融入后現(xiàn)代主義風格的豪華別墅。依托生態(tài)環(huán)境、采用生態(tài)材料、追求生態(tài)理念，充分表現(xiàn)現(xiàn)代環(huán)保意識，創(chuàng)造一流人性化空間。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。充分利用水岸，濱水而建。每棟建筑之間距離范圍是 20 至 40 米，低層低密度，容積率在 — 之間。建筑應遵循整體風格統(tǒng)一，結構形式多樣的原則。住宅區(qū)內需設計景觀循環(huán)水系。 34 濕地養(yǎng)生公寓： 針對市場開發(fā)幾類公寓： 針對高端商務消費市場，推出具備居住和辦公雙重功能的商務公寓； 針對中高端房地產市場，推出酒店式公寓； 針對中老年人養(yǎng)身養(yǎng)老市場，推出養(yǎng)老公寓； 針對第二居所市場，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓； 以濕地為環(huán)境背景，建設舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假。建筑層高限定為 5 層，低層中低密度，容積率為 左右。可采用層聯(lián)體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結合?？砷_設養(yǎng)生養(yǎng)老基地，提供老年人專用活動空 間，吸引老年人養(yǎng)生和度假。 （二）綜合服務配套項目 旅游地產服務對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項目達到預期銷售目標，完整的配套設施則成為這類項目的重點。 —— 濕地養(yǎng)生餐廳 結合濕地重點打造餐廳的生態(tài)環(huán)境，突出濕地景觀特點，根據中外養(yǎng)生文化對食物內容和進食方式進行特色設計，充分體現(xiàn)生態(tài)養(yǎng)生的特點。35 其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養(yǎng)生藥膳等主題。可聘請當?shù)丶案鞯貜N師研究自創(chuàng)或借鑒中國古代藥膳、素食等。 （三）戶外休閑娛樂項目 生態(tài)漁港 結合風情小鎮(zhèn)，打造一個功能性與景觀性結合的濕地生態(tài)漁港。 選址：療河與繞陽河交匯處以北，近保護區(qū)河濱 規(guī)模：占地面積 15 公頃 —— 漁港碼頭： 分港口區(qū)，和垂釣區(qū)，打造為生態(tài)休閑小漁港，設立小船游覽、垂釣服務等。 —— 漁港餐飲區(qū)： 設計容納 100 人用餐的中等規(guī)模餐飲設施，餐飲區(qū)正對河對岸的保護區(qū)，外圍搭建觀景平臺，可設置望遠鏡，便于游客用餐之余觀看鳥類及其它濕地景觀。 濕地溫室植物園： 選址：原 **監(jiān)獄一監(jiān)區(qū)所在位置 規(guī)模：占地面積 100 公頃，實際建設用地 30 公頃，其余為生態(tài)保護用地。濕地植物園是 為小鎮(zhèn)打造的后花園，運用濕地環(huán)境優(yōu)勢，室內、室外結合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有36 景。園區(qū)內可運用不同環(huán)境的濕地為主體，大造濕地園中園。還可成立植物花卉研究中心，同時進行植物保護和科學研究。 三、配套施設建設 （一）交通基礎設施建設 為適應旅游開發(fā)和發(fā)展的需要，加強 旅游公路、城鎮(zhèn)街道體系 及 標識標牌 等配套設施建設是當務之急，是深化和提高游憩體驗方式的重要措施。 根據《旅游區(qū)（點）質量等級的劃分與評定》（ GB/T17752020），本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點布局、系統(tǒng)建設、彰顯文化、環(huán)境和 諧的原則，重點建設旅游形象標識牌、交通引導標識、旅游景點標識、服務提示標牌 4 類標識標牌。 重點是在進入 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)的主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等設置形象標牌；主要公路上安裝旅游交通引導標識；主要景點外部設置景區(qū)標識標牌；主要景區(qū)外部及交通中轉地，安裝旅游服務提示標牌。同時，結合公路改造和提升，重點加強車站環(huán)境整治、旅游服務功能的強化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務和旅游宣傳設施。 表 51 旅游相關標識牌設置情況 37 主要設置地點 數(shù)量（塊） 形象標識牌 主要交通出入口、 主要廣場、游客集散中心、汽車站等 10 交通引導牌 G205 高速公路出口處 5 景點標識牌 主要景點外圍地區(qū) 8 服務提示牌 主要景點外圍、交通中轉、游客集散地等 18 （二）給水及供電設施 供水設施 目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設施，隨著 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)的建設發(fā)展，游客規(guī)模的增加，原有的供水設施不能滿足項目區(qū)生活、消防的用水需求?！堵糜我?guī)劃通則》（ GB/T18971－ 2020）和國家 5A 級景區(qū)要求，本項目將在 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)內建設供水設施。 供電設施 38 目前區(qū)域供電設施不完善，主要依靠 周邊油田采用臨建設施供電系統(tǒng)，隨著景區(qū)建設和發(fā)展，需要配套建設供電系統(tǒng)。根據《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（ GB/502931999，根據不同區(qū)域用電負荷預測，配備變壓器和相應線路。 （三）信息咨詢服務設施 建設 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)游客接待中心，并聯(lián)入 **區(qū)域旅游公共信息服務系統(tǒng)，在主要廣場、車站等處設置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構建綜合旅游信息網絡服務平臺，實現(xiàn)散客在區(qū)域內的無障礙旅游。 （四）環(huán)境治理和保護 良好的生態(tài)環(huán)境資源是 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎，保護好濕地生態(tài)旅游資源是旅游帶開發(fā)的重中之重。水域保 護設施建設重點是濕地周邊城鎮(zhèn)和景區(qū)建設污水處理廠、嚴格保證只使用環(huán)保型游船等；此外還需要通過對重污染企業(yè)轉產和搬遷、完善濕地周邊集鎮(zhèn)和生態(tài)能源利用等提升整體環(huán)境質量。 河道疏浚和堤壩加固 由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環(huán)境、提高河道通行能力，需要對河道進行疏浚和堤壩加固。項目單位前期對河道進行勘測，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。 污水處理工程 39 結合小城鎮(zhèn)旅游的發(fā)展需要，為強化水資源保護，加強排水設施建設，重點是增設污水處理設施和雨污分離排水系統(tǒng)，達到污水的凈化和回用的目的，保護生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展。 （五）其他設施 旅游廁所 為了提升 **生態(tài)風情小鎮(zhèn)的服務功能，改善環(huán)境，為游客提供良好的服務條件，規(guī)劃建設 2 個四星級所和若干小型水沖廁所。 安全保障措施 重點建立和完善旅游安全預報體系；完善重點旅游活動場所的安全防護設施；消除通訊信號盲區(qū)；與公安、醫(yī)院等部門聯(lián)合建立旅游緊急救援體系。資金來源除政府予以引導性投入外，重點以交通、公安 、通訊、衛(wèi)生等部門籌集為主。 環(huán)衛(wèi)設施建設 建設垃圾回收、中轉及無害化處理設施，其服務范圍覆蓋整個城鎮(zhèn)及各重點景區(qū)。具體如下： 垃圾回收設施：主要包括在重要景點、旅游碼頭、游客集散地及其周邊地區(qū)，設置若干生態(tài)分類垃圾箱。 垃圾轉運站：建設 1 個垃圾轉運站。 40 無害化處理設施：根據區(qū)域垃圾產出量，建設垃圾無害化處理場。 郵電通訊建設項目 重點建設內容包括電設施、程控電話設施、移動通訊設施、國際互聯(lián)網設施等，近期重點是各主要旅游景點、旅游干線、游客服務中心和賓館飯店等游客聚集區(qū)以及