【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 楚 ,根據(jù)具體位置的地形特點(diǎn) ,精心組織建筑空間 ,達(dá)到既減少土石方量 ,又統(tǒng)一考慮日照、通風(fēng)、防火、環(huán)境及道路、綠化等 ,并 與自然地勢(shì)起伏一致 ,有機(jī)融入周?chē)w環(huán)境。 可持續(xù)發(fā)展原則 :統(tǒng)一考慮 ,為未來(lái)生產(chǎn)發(fā)展考慮拓展的可能性。 (二 )設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《四川省旅游業(yè)發(fā)展‘十二五’規(guī)劃》 (20212021 年 ) 《市城市發(fā)展的總體規(guī)劃》 (20212025 年 ) 《市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 (20212020) 《市土地發(fā)展的總體規(guī)劃》 (20212020 年 ) 《市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》 (2021?2021) 《市東區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》 (2021?2021) 《市“十二五”旅游規(guī)劃》 (2021?2021) 《旅游規(guī)劃通則》 (GB/T18971?2021) 《民用建設(shè)設(shè)計(jì)通則》 GB503522021 1《旅游區(qū) (點(diǎn) )質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》 (GB/T17775?2021) 1《四川省星級(jí)農(nóng)家樂(lè) /鄉(xiāng)村酒店旅游服務(wù)質(zhì)量等級(jí)劃分與評(píng)定》(DB51/T9762021 1《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范》 CJJ7597 1《旅游資源分類(lèi)、調(diào)查與分類(lèi)》 (GB/T18972?2021) 1其他國(guó)家、省、市關(guān)于旅游區(qū)規(guī)劃的各項(xiàng)法律法規(guī) 二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 表 51 建設(shè)規(guī)模情況表 序號(hào) 主要項(xiàng)目名稱(chēng) 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (m2) 備注 1 商鋪 30 38400 含旅游商品展銷(xiāo)、特色餐飲、連鎖超市等。 2 鄉(xiāng)村酒店 8 20600 3 公共服務(wù)設(shè)施 4 5000 含公廁、郵政、醫(yī)療服務(wù)站、等。 4 景觀綠化 42 5 道路、廣場(chǎng)等 36 含道路、停車(chē)場(chǎng)等。 6 總計(jì) 120 64000 特色街區(qū)項(xiàng)目占地面積約 120畝 ,建筑面積約 64000平方米 ,樓層平均 3層 ,局部 4 層 ,其中 :商鋪為 12 層建筑 ,商務(wù)會(huì)所和鄉(xiāng)村酒店為 4 層建筑。 特色街區(qū)項(xiàng)目主要含特色餐飲、商務(wù)會(huì)所、鄉(xiāng)村酒店、茶吧、連鎖超市、旅游商品展銷(xiāo)等。 第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 投資估算 表 61 主要建設(shè)項(xiàng)目投資額估算表 序號(hào) 分項(xiàng)名稱(chēng) 建筑面積 (?) 造 價(jià) (萬(wàn)元 ) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 1 商鋪 38400 9600 含特色餐飲、商務(wù)會(huì)所、茶吧、連鎖超市、旅游商品展銷(xiāo) 2 鄉(xiāng)村旅 游酒店 20600 5150 鄉(xiāng)村旅游酒店 3 公共服務(wù)設(shè)施 5000 1250 含公廁、郵政、醫(yī)療服務(wù)站等。 4 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 占地約 52021? 2600 三坪塘整治、停車(chē)場(chǎng)、綠化等室外配套設(shè)施 5 前期準(zhǔn)備費(fèi) 2790 含規(guī)劃設(shè)計(jì)、地勘等前期工作 6 前期土地整理費(fèi)用 占地約 120 畝 3600 7 總計(jì) 24990 二、項(xiàng)目管理模式 統(tǒng)一對(duì)外招商 ,引進(jìn)具備開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè) ,項(xiàng)目建成后 ,從解決村民長(zhǎng)期生產(chǎn)生活出路出發(fā) ,由村上經(jīng)合組織回購(gòu)部分 ,回購(gòu)面積控制在 5000?10000?之間 ,剩余部分產(chǎn)權(quán)屬投資商所有 ,為有效實(shí)現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設(shè)共融共贏 ,確保項(xiàng)目未來(lái)盈利 ,建議委托有經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 ,主要管理運(yùn)營(yíng)模式可采取以下方式進(jìn)行 : 采取租賃方式取得收益 ,村民也可在街區(qū)內(nèi)承租物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng) ,但必須符合相關(guān)業(yè)態(tài)并遵守、服從街區(qū)管理者的統(tǒng)一管理。 村上經(jīng)合組織回購(gòu)部分可按市場(chǎng)原則直接返租給投資商 ,由投資商統(tǒng)一委托有經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行管理。 由村上經(jīng)合組織和項(xiàng)目投資商協(xié)商一致后 ,公開(kāi)對(duì)外招商 ,招入一家具備經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理 ,雙方按照持有物業(yè)的比例對(duì)收益進(jìn)行分紅。 三、資金籌措 項(xiàng)目籌資渠道和籌資方式主要為 :采用對(duì)外招商方式 ,資金由投資商自籌。 第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析 一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 (一 )收回投資方式 該項(xiàng)目可采用自主經(jīng)營(yíng)和房產(chǎn)銷(xiāo)售兩種方式收回項(xiàng)目投資。 具體如下 : 自主經(jīng)營(yíng)方式。自主經(jīng)營(yíng)方式主要分為自主經(jīng)營(yíng)管理和租賃物業(yè)兩種方式。 (1)自主經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目建成后 ,由投資商和村經(jīng)合組織共同委托有經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的公司對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 ,扣除支付給管理公司一定的管理費(fèi)用和營(yíng)業(yè)稅等費(fèi)用后 ,通過(guò)取得的稅后經(jīng)營(yíng)收入 ,逐步收回投資。 (2)租賃物業(yè)。投資商和村經(jīng)合組織共同將項(xiàng)目租賃給有管理經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng) ,依靠收取租賃費(fèi)用 ,逐步收回投資。 房產(chǎn)銷(xiāo)售 :銷(xiāo)售給外地和本地投資者 ,直接收回項(xiàng)目部分投資 ,購(gòu)買(mǎi)方可自己度假時(shí)使用 ,其他時(shí)間可將產(chǎn)權(quán)委托管理方來(lái)經(jīng)營(yíng) ,逐步收回投資成本。 為有效實(shí)現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設(shè)共融共贏 ,確保項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展 ,使村民獲得長(zhǎng)期收益 ,建議采用自主經(jīng)營(yíng)方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)。 (二 )經(jīng)營(yíng)效益分析 自主經(jīng)營(yíng) (1)自主經(jīng)營(yíng)管理 ①生產(chǎn)成本估算 預(yù)計(jì)固定職工 400 人 ,人年均工資及福利 27000 元 ,年工資福利共計(jì)1080 萬(wàn)元。 萬(wàn)元。 萬(wàn)元 1% 萬(wàn)元 萬(wàn)元 ② .收入估算 項(xiàng)目收入主要指旅游接待收入 :項(xiàng)目主要收入來(lái)源是住宿、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物及其他收入 ,特色街區(qū)項(xiàng)目的近期、中期各年的旅游業(yè)總收入估算如表 7?1所示。 表 71 項(xiàng)目 2021?2020 年旅游業(yè)收入預(yù)測(cè)表 年份 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 游客量 (萬(wàn)人次 ) 20 20 26 30 34 38 44 預(yù)計(jì)人均旅游消費(fèi) (元 ) 120 140 170 210 260 320 550 直接旅游總收入 (萬(wàn)元 ) 2400 2800 4420 6300 8840 12160 24200 按初步建成 (2021 年 )接待旅游人次估算 ,接待收入 2400 萬(wàn)元。 (2)物業(yè)租賃 按租賃方式 ,投資商和村 經(jīng)合組織共同將項(xiàng)目租賃給專(zhuān)業(yè)的、有管理經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng) ,只收取租金 ,租金暫按平均 30 元 /?/月 ,面積約 64000?,年收入約 2304 萬(wàn)元。 房產(chǎn)銷(xiāo)售 結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì) ,對(duì)部分房產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售 :項(xiàng)目投資業(yè)主 ,將特色街區(qū)項(xiàng)目按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 ,按均價(jià) 6000 元 /?直接出售 ,按銷(xiāo)售面積約 41650?,直接可收回投資 24990 萬(wàn)元。 (三 )資金回收情況估算 由于建議項(xiàng)目以自主經(jīng)營(yíng)為主要運(yùn)作方式 ,因此只測(cè)算自主經(jīng)營(yíng)方式的資金回收情況。 自主經(jīng)營(yíng)管理 (1)支出 :項(xiàng)目建設(shè)投入 :24990 萬(wàn)元 。其中 :建成后 ,第一年管理費(fèi)用約 : 萬(wàn)元 。 (2)收入 :建成后第一年 (2021 年 )旅游業(yè)收入 :2400 萬(wàn)元。 表 72 項(xiàng)目建成后每年?duì)I業(yè)收入預(yù)測(cè)表 年份 建成第 1 年 建成第 2 年 建成第 3 年 建成第 4 年 建成第 5 年 建成第6 年 建成第 7 年 建成后每年 游客量 (萬(wàn)人次 ) 20 23 26 30 34 38 44 60 直接旅游總收入 (萬(wàn)元 ) 2400 2800 4420 6300 8840 12160 24200 33000 管理費(fèi)用支出 (萬(wàn)元 ) 1315 1447 1592 1750 1925 2118 2330 2563 營(yíng)業(yè)收入 (萬(wàn)元 ) 1085 1353 2828 4549 6914 10041 21870 30437 備注 :(1)管理費(fèi)用以第一年管理費(fèi)為基礎(chǔ) ,按每年 10%遞增測(cè)算。 項(xiàng)目以旅游資源為主要經(jīng)營(yíng)要素 ,再加上資金、勞動(dòng)力和管理者才能。盡管投入量不同 ,資金來(lái)源不一 ,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不同 ,但所有的資本均要生息 ,故設(shè)定利息率為 7%,加上稅金、門(mén)票的資源構(gòu)成、折舊、成本等 ,共占營(yíng)收的 20~35%