【文章內(nèi)容簡介】 入北歐地區(qū)的娛樂方式，增加雪地機動車、狗拉雪橇，開辟對偏遠(yuǎn)地區(qū)風(fēng)情和荒野地區(qū)的游覽活動?？紤]到經(jīng)濟效益，度假區(qū)一年四季都推出了吸引游客的活動內(nèi)容。如開辟了穿越山區(qū)的滑雪小徑，雪地機動車道等，吸引游客在較暖和的幾個月里來遠(yuǎn)足，背包徒步旅行、山地騎車等。高爾夫球場和網(wǎng)球場也為山地度假區(qū)增加了魅力，擴大了主要的滑雪者市場。除了上述要考慮的因素外，度假區(qū)還要有能力保住雪，保雪和下雪幾乎同樣重要。滑雪坡道應(yīng)該主要面向北方或東北方，以避免長時間暴露無遺在陽光下。人工造雪技術(shù)使在雪量相對少的地區(qū)建造滑雪場成為可能；在這之前，一個滑雪場每年至少需要100的自然隆雪量才被認(rèn)為具備開發(fā)的可行性，而雪量較少的地區(qū)只能維持不到一個星期的滑雪時間。在大多數(shù)地區(qū)，滑雪場需要自然降雪和人工降雪的配合，沒雪時間可以維持80～100天。對于人工造雪來說，保持28F（2C）以下，滑雪時間為800～1000h。除了要有沒雪場應(yīng)有的幾個功能外，人工造雪還需要有可靠的、高質(zhì)量的水源、足夠大的水庫，通往公共設(shè)施的道路。當(dāng)雪面融化后，人們就想在堅硬的平面上施展自己的技巧。他們的熱情如此高漲，創(chuàng)造出了新的運動方式，如在沙地上，土地上甚至是草地上。就像這個名字所告訴我們的那樣，所謂滑草即是在草地上滑行。即使當(dāng)冬天的運動季節(jié)已經(jīng)結(jié)束了，那些具有良好體質(zhì)還有那些從沒有在雪面上嘗試滑雪的人們可以在歐洲的滑草中心或者其他山地區(qū)享受滑草的極大樂趣。這項運動目前已經(jīng)非常流行了，在臺灣，日本和一些其他亞洲國家這項運動發(fā)展迅速，出現(xiàn)了大量的滑草場，培訓(xùn)老師和滑草裝備。商業(yè)服務(wù)區(qū)商業(yè)設(shè)施，特別是零售設(shè)施的設(shè)計和規(guī)劃通常與度假區(qū)其他部分特別是旅館部分是一個整體。而在較大的度假區(qū)，商業(yè)中心可以沿主要道路布置，不僅為區(qū)內(nèi)居民服務(wù)也為較大的社區(qū)服務(wù)。游客來度假區(qū)是為了發(fā)現(xiàn)一些平時看不到的東西，這種愿望和期待應(yīng)該反映到零售設(shè)施的設(shè)計和規(guī)劃中去。低密度生態(tài)別墅區(qū)和度假公寓區(qū)度假區(qū)和娛樂社區(qū)的居住產(chǎn)品通常有兩種、第一種是從居住單元的類型加以界定；第二種是從住戶的擁有方式來劃分。居住單元的類型包括獨立住宅、聯(lián)排住宅以及集合住宅。住戶擁有方式則含簡單付費方式、公寓式、互助式和分時制等。通常社區(qū)提供某一種居住單元類型和某一種住戶擁有方式或者不同類型居住單元與擁有方式的排列結(jié)合，同時度假區(qū)和娛樂社區(qū)居住產(chǎn)品的具體特征上應(yīng)反映多種因素的結(jié)合、市場部分的服務(wù)，局部地段的具體需求以及相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。無論是獨立住宅、聯(lián)排住宅、公寓。通常度假區(qū)住宅多數(shù)采用與主寓所不同的特征，與主寓所相比較，度假區(qū)住宅常設(shè)計得很獨特，且能激發(fā)人們放松的情緒，同時還特別強調(diào)戶外活動的場所。誠然，度假的體驗應(yīng)有別于在主寓所的感受。濱水區(qū)的住宅開發(fā)通常要保證一種平衡，即在生態(tài)保護與經(jīng)濟收益之間的平衡。濱水區(qū)住宅要比非濱水區(qū)住宅存在更多的優(yōu)勢，收益也大。假使住宅的開發(fā)形式為從高層公寓到獨立住宅，生態(tài)平衡的程度也各不相同。度假酒店區(qū)及濱水娛樂區(qū)1）、旅館開發(fā)要獲得成功最重要的是要清楚市場的動態(tài)，此外還要考慮用地布局、規(guī)劃、設(shè)計等各個方面。開發(fā)用地中的自然特征影響著人們的感受，當(dāng)然也影響著項目的收益。今天從事度假區(qū)開發(fā)的地產(chǎn)商在發(fā)掘最大投資回報的同時，也面臨著機遇和挑戰(zhàn)。其中特別指出的是，隨著人們消費觀的價值觀的改變，以及技術(shù)的快速進步，關(guān)于度假區(qū)的屬性和其服務(wù)范圍也被賦予新的定義。2）、盡管度假區(qū)可以在形式和結(jié)構(gòu)上有很大的變化，但是典型的擁有125～500房間的度假區(qū)旅館是一個設(shè)備齊全的體系。這種體系是具有歷史性的，擁有相當(dāng)范圍的輔助和娛樂設(shè)施，同時完備的服務(wù)體系也是度假區(qū)旅館區(qū)別于一般旅館的標(biāo)志。它相應(yīng)地滿足了更多個人和團體游客的需求，使人們能娛樂休閑于其中。3）、由于能夠及時地根據(jù)娛樂休閑市場的變化調(diào)整自已，度假旅館擁有一個比車般商業(yè)旅館更長的營業(yè)期，隨之而來的其配套的服務(wù)設(shè)施以及規(guī)模也更大，具反映如下、門廳范圍擴大，擁有健身、娛樂零售和其他服務(wù)，還作為到度假村各處的通道中心。室外場地也相應(yīng)擴展，常常包括主要的水系特征和場地景觀?？蛻舳急容^大，因為考慮游客平均居住時間較長，且要滿足家庭游客市場的需求。相對于那些提供有限服務(wù)的當(dāng)?shù)仫埖旰途瓢?，假日旅館在餐飲服務(wù)和便利性方面擁有相當(dāng)大的吸引力。豐富多樣的烹飪技術(shù)使其留住了相當(dāng)數(shù)量的客人。為了滿足小孩與大眾等不同層次度假客人的需求，游泳池、室外空間以及其他娛樂設(shè)施都有所擴大。另外，旅館還提供了一些擴展的服務(wù)項目，如、高爾夫球場俱樂部，網(wǎng)球場和水上運動場。4）、度假村旅館一般是由一個中心賓館樓結(jié)合一些自助性質(zhì)的外賣、會議設(shè)施服務(wù)、零售點和休閑娛樂設(shè)施等，如游泳池、游樂場、溫泉浴室、健身中心等。度假村內(nèi)還包括相當(dāng)數(shù)量的附屬娛樂設(shè)施，如海濱、水上娛樂場、網(wǎng)球或高爾夫球等。以上這些共同組成度假村復(fù)雜的系統(tǒng)。5）、在以水為特色的度假區(qū)，游客都想靠近水、使用水、進行各種娛樂活動；同時，他們還要求最大程度地保護濱水區(qū)的美麗和環(huán)境質(zhì)量。使用和保護形成了沖突，這就要求尋找到合適的解決辦法。如果在廣闊的濱水區(qū)只對一部分用地進行開發(fā)，另一部分不開發(fā)，那么這種沖突就較容易解決了。6）、水的自然景觀、水邊舒適的氣候和各種水上的娛樂活動吸引了大批的游客，水上娛樂設(shè)施成了許多度假區(qū)的重要資產(chǎn)。一塊濱水區(qū)或水陸分界區(qū)能夠被設(shè)計成由低密度到高密度的用地，具體內(nèi)容如下、7）、開敞空間和小道――沒有天然海灘的地區(qū)，如湖邊或濕地，在濱水區(qū)可以提供開敞空間作為小道，自行車道及釣魚或野營的用地。向往生態(tài)旅游的趨勢使得開敞空間變得越來越受歡迎。8）、商業(yè)設(shè)施開發(fā)――商業(yè)開發(fā)能最大程度地利用度假區(qū)濱水用地，通常有旅館、零售商店、飯店等。考慮到濱水區(qū)的生態(tài)環(huán)境，不適宜進行密集的商業(yè)開發(fā)。9）、水上運動和劃船運動的形式有、釣魚、滑水、橡皮船、獨木舟、動力船巡游、劃船比賽等，這些活動會根據(jù)水體、地理位置、氣候條件和傳統(tǒng)習(xí)慣等的不同而有所變化。因此，供?？看脑O(shè)施也就各不相同。船的類型有帆船、風(fēng)帆沖浪、獨木舟或摩托艇等。簡單的船塢只供小船停靠；小型船臺供家庭停船使用；較大的船塢供游艇或觀景船?？?。漢文化主題公園和未來發(fā)展區(qū)（根據(jù)開發(fā)進度情況適當(dāng)時機實施）1）、對于大多數(shù)度假區(qū)開發(fā)項目，其環(huán)境是最主要方面。保留一定的開敞空間—私人的、公共的或共同的—是娛樂活動規(guī)劃的一個很關(guān)鍵的原則。開敞空間的形式和空間大小應(yīng)該與市場的預(yù)期目標(biāo)有關(guān)。如果需要保留周圍原有的森林、山地或水濱作為公共開敞空間，度假區(qū)的住戶和游客更喜歡保留了自然狀態(tài)的開敞空間，這種空間更有價值。開敞空間可以只作為 一種觀賞性的環(huán)境財富，也可以作為一種娛樂空間。開敞空間的規(guī)劃可以小一以條小徑，大到大規(guī)模的風(fēng)景庭園規(guī)劃。2）、娛樂活動并不總是指運動和娛樂，許多游客和房地產(chǎn)業(yè)主被吸引到度假區(qū)的部分原因是度假區(qū)的文化、娛樂服務(wù)吸引了他們，所有這些都能增加整個項目的品位和精致程度。當(dāng)其他的娛樂消遣不可行時，或在晚上和下雨的時候，或者在不合適的季節(jié)，這些娛樂活動還能填補閑暇時間。在拉斯維加斯城或在迪斯尼世界，娛樂、表演或游戲活動是吸引游客的主要方式。3）、音樂和表演藝術(shù)是許多知名度假區(qū)的重要組成部分。度假區(qū)的開發(fā)者們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)表演藝術(shù)能夠大大提高項目的價值。然而，大多數(shù)度假區(qū)的表演藝術(shù)場都不會用復(fù)雜的建筑形式，而是用結(jié)構(gòu)簡單的建筑形式。游客可以很隨意地坐在修剪過的草坪上，一邊享受音樂，一邊吃著自帶的食物，還可以呼吸到山中涼涼的清新的空氣。第三章、交通規(guī)劃一條過境公路分別從用地南部通過，并連接城市方向。與過境公路相連，南北各設(shè)計一條15米寬內(nèi)部車行道路貫穿用地東西。沿湖景觀道路由北向南從用地中穿過。構(gòu)成了主體路網(wǎng)架構(gòu)。在規(guī)劃主要景區(qū)入口，設(shè)置集中的停車場地。沿濱湖岸線設(shè)置步行景觀道，沿山脊設(shè)置步行路兼做防災(zāi)通道，整個區(qū)域設(shè)置完整的步行系統(tǒng)。區(qū)域內(nèi)設(shè)置一定數(shù)量電瓶車?？空军c。第四章、照明規(guī)劃準(zhǔn)則 燈光設(shè)計是優(yōu)秀的景觀規(guī)劃的重要組成部分，除以路燈為主要的照明設(shè)備外，應(yīng)大量采用園林燈產(chǎn)生較為宜人的景觀效果。湖水映襯，展現(xiàn)出連綿不斷的獨特風(fēng)姿。具體措施 A、照明燈、交通軸與各區(qū)綠化廣場內(nèi)以15米服務(wù)半徑設(shè)置照明燈具，燈具選擇應(yīng)與廣場整體風(fēng)格相統(tǒng)一。B、園林燈、在建筑內(nèi)庭綠地、邊緣綠化帶和，統(tǒng)一設(shè)置尺度宜人的園林燈。C、泛光照明設(shè)施、在主要建筑物正立面，夜間應(yīng)設(shè)置泛光照明，泛光照明設(shè)施應(yīng)隱藏在綠化帶中。第五章、綠地規(guī)劃綠化原則A、在綠化布局上，突出的綠肺的生態(tài)作用， 強調(diào)生態(tài)綠核向湖區(qū)水體的延伸與滲透，突出綠化生態(tài)效應(yīng)。B、注重在濱水岸線以及大片草地的邊界，以植被形成的界面的季相、色相、樹形及輪廓線的變化有致，形成頗具特色的種植景觀。C、樹種上選用當(dāng)?shù)貥浞N、特色樹種、觀賞植物，提高規(guī)劃效果、價值和特色，改善整個景區(qū)山體綠化缺少風(fēng)景林，缺少季相變化和色向?qū)Ρ鹊膯栴}。綠化結(jié)構(gòu)綠化系統(tǒng)按點、線、面三個層次進行綠化。A、點 在景區(qū)內(nèi)部，種植自然形態(tài)的花草、灌木、藤架等，并結(jié)合建筑物或小品加以處理，成為融休息、觀賞、活動、交往為一體，富有特色的組團綠化節(jié)點。在生態(tài)濕地的岸線周邊，人工筑造一些生態(tài)“渚”，活躍了湖區(qū)的岸線，成為特色綠化點。B、線 結(jié)合濱湖綠化和景觀通廊的要求,設(shè)置濱湖生態(tài)濕地景觀帶，在濕地景觀帶上線性的種植水杉，與水流方向一致，形成生態(tài)濕地的動勢。C、面 大片集中綠化是綠化系統(tǒng)的重點。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的主要集中的大型綠地有山體綠化，水灣綠化。綠化理念水與綠色生態(tài)文化的復(fù)興。A、強調(diào)融自然環(huán)境為一體的生態(tài)建設(shè),以水和綠帶作為主要要素。B、創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為基礎(chǔ)的地方特征、水和綠構(gòu)成的親水空間正是本地區(qū)的地區(qū)性和歷史性在都市空間上的反映。C、創(chuàng)造新的舒適的城市生活和文化、利用水和植物所具有的調(diào)節(jié)環(huán)境的功能，改善生活質(zhì)量和增加生活的舒適性。第六章、旅游客源市場分析國內(nèi)外旅游發(fā)展趨勢旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，成為增長最快并且收益最高的永恒產(chǎn)業(yè)。據(jù)國際經(jīng)驗，目前中國人均國民生產(chǎn)總值水平符合國內(nèi)旅游業(yè)起飛的標(biāo)準(zhǔn)。今后十年將持續(xù)高速發(fā)展。l 旅游方式多樣化，各種專題旅游層出不窮。l 由于基礎(chǔ)設(shè)施的完善及優(yōu)良服務(wù)，旅游的年齡和性別限制越來越無足輕重。l 中長期旅游增多，中長距旅游也同步增長。l 個人自助與舉家出游者增加。l 節(jié)假日旅游尤其一年三個黃金周將成為持續(xù)升溫的熱點?？驮词袌龆ㄎ籄、旅游地開發(fā)必須以旅游客源市場為導(dǎo)向，以獨特的旅游資源為基礎(chǔ)，對旅游六要素“行、游、購、食、宿、娛”進行優(yōu)化組合，形成旅游產(chǎn)品的“賣點”。從當(dāng)前國內(nèi)外旅游旅游區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗和督公湖水庫資源的特點分析，旅游區(qū)旅游客源市場應(yīng)立足于徐州地區(qū)，重點開發(fā)蘇北、魯南旅游市場，融入地區(qū)旅游網(wǎng)絡(luò)以輻射國內(nèi)其它地區(qū)并逐步培育華東市場和海外市場。B、從地理位置上定位、督公湖水庫風(fēng)景區(qū)首先應(yīng)開發(fā)徐州當(dāng)?shù)氐穆糜问袌?；其次?yīng)重點開發(fā)輻射半徑150KM范圍的旅游市場，以南京周邊地區(qū)和華東地區(qū)作為補充；海外市場應(yīng)以漢文化區(qū)的日本、韓國作為今后潛在市場培育。C、從旅游者消費層次定、本地旅游市場中自費旅游、家庭旅游會議旅游為主要消費對象，外地旅游市場應(yīng)以中高檔度假娛樂旅游者為主要消費對象。因此，督公湖水庫景區(qū)應(yīng)以工薪階層的旅游為基礎(chǔ)，合理開發(fā)中高檔旅游消費市場。D、從群體對象定位、以普通干部職工、青年、老年和師生旅游為基礎(chǔ)，同時注意開發(fā)團體、會議、商務(wù)、獎勵旅游者。第七章、分期建設(shè)規(guī)劃規(guī)劃年限本規(guī)劃年限從2008——2017年（不包括遠(yuǎn)景）。共10年，分為三期、近期、2008——2009年；中期、2010——2012年；遠(yuǎn)期、2013——2017年。分期發(fā)展原則及其優(yōu)先順序經(jīng)濟實力、投資環(huán)境、資源利用效率、當(dāng)?shù)鼐用袷找?、長期發(fā)展需要是影響分期發(fā)展建設(shè)的主要因素。以下各項為分期發(fā)展原則與順序、A、根據(jù)市場需求及合理容量測算確定發(fā)展規(guī)模；B、考慮國家、省、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展需要；C、考慮旅游區(qū)與徐州市發(fā)展之間的密切關(guān)系；D、綜合考慮遠(yuǎn)期理想性與近期現(xiàn)實性；E、基礎(chǔ)性工作先行發(fā)展，如資源調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、大型景觀建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃與建設(shè)、環(huán)境保護等；F、能建立知名度及品牌效應(yīng)者優(yōu)先開發(fā)。分期發(fā)展目標(biāo)與策略第一期——起步籌備階段（2008～2009年）兩年主要目標(biāo)如下：A、大步提高旅游區(qū)景觀建設(shè)。B、初步完成景區(qū)水電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施工作。C、一期項目建設(shè)完成。將其它規(guī)劃用地分期開發(fā)，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，最大限度吸收國內(nèi)外投資進行開發(fā)建設(shè)，為以后各期游客的迅速增長打好物質(zhì)基礎(chǔ)。加強管理，提高服務(wù)水平，改善投資環(huán)境，提高景區(qū)的知名度。本期實施項目：生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)；拓展訓(xùn)練營；商業(yè)服務(wù)區(qū)；度假酒店；網(wǎng)球俱樂部；高山滑草項目。第二期——發(fā)展階段（2010～2012年）三年這一階段旅游區(qū)的大部分主要規(guī)劃項目陸續(xù)實施。主要游覽項目建成，各種旅游服務(wù)設(shè)施已頗具規(guī)模。因游客數(shù)量增長，旅游內(nèi)容的豐富，游客駐留期增長，使整個旅游區(qū)經(jīng)濟形成規(guī)模，開始形成少投入、高收益的經(jīng)營體制。本期實施項目：高山冰雪；高爾夫俱樂部；生態(tài)別墅區(qū)；度假公寓；馬術(shù)中心。第三期——穩(wěn)步上升階段（2013～2017年）五年2013～2017年是穩(wěn)定發(fā)展階段。建設(shè)項目已全部完成，達到規(guī)劃預(yù)訂的目標(biāo)。旅游區(qū)擁有高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境，健康、時尚的物質(zhì)、文化享受，高水平的服務(wù)與管理，使督公湖水庫旅游區(qū)成為知名的旅游勝地。本期實施項目： 漢文化主題公園；未來發(fā)展區(qū)。第八章、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（第一、二期項目，不含漢文化主題公園；未來發(fā)展區(qū)）主要景區(qū)指標(biāo)拓展訓(xùn)練營用地平衡表總用地面積53ha100%建筑用地%道路用地%綠地%水面%技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo):總建筑面積、9000m178。容積率、馬術(shù)中心用地平衡表總用地面積52ha100%建筑用地%道路用地%綠地%水面技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo):總建筑面積、5000m178。；建筑密度、%；容積率、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀