【文章內容簡介】 道路用地： 規(guī)劃 區(qū)域內道路的占地面積。 容積率：規(guī)劃區(qū)域內總建筑面積與規(guī)劃用地面積之比。 建筑面積： 建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑 外墻 外圍線測定的各層平面面積之和。 （按比率計算的包括墻體、陽臺、雨篷在內的建筑物的總面積。） 它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經濟指標。 總建筑面積：指小區(qū)內所有建筑物的長度、寬度外包圍尺寸的乘積再乘以尺寸的總和。 套內使用面積： 指 室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積。即鋪地毯的面積。 套內墻體面積： 是套內使用 空間 周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積 ,有共用墻和非共用墻兩種 .其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體 面積 .套內自有墻體 (非公有墻 )按水平投影面積全部計入套內墻體面積。 1 陽臺建筑面積： 全封閉式陽臺按其外圍水平投影的面積計算，半封閉式陽臺按其底板水平投影的一半計算建筑面積。 1套內建筑面積：套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積 1銷售面積 =建筑面積 =套內建筑面積 +公攤建筑面積 9 14．公攤建筑面積：指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。 1使用面積 =套內使用面積 +陽臺建筑面積 1使用率 =使用面積 /建筑面積 1得房率 =套內使用面積 /建筑面積 1層高：本層樓地面距上層樓地面之間的距離。 1凈高：房間內地面到頂棚之間的距離。 一二墻（ 120mm 墻）：指墻體的厚度 120mm（半磚墻）一般用于室內非承重的內隔。 2二四墻（ 240mm）：指墻體的厚度 240mm（一磚墻）， 一般用于室外樓內的承重墻。（戶與戶之間或客廳與臥室之間） 2三七墻（ 370mm）：指墻體的厚度 370mm（一磚半墻），用于基礎和一層或北方室外墻。 2磚混結構：由磚徹體，由混凝土圈梁及構造柱構造的建筑物。主要由磚砌體承重，適用于一至七層多層房屋，工期短，造價低， 土地利用率低。 2框架結構：由現(xiàn)澆混凝土框架柱及梁承重的結構體系，適用于 815 層，造價較高，房間布置比較靈活，土地利用率較高，抗震性能較差（相對于剪力墻結構）。 2剪力墻結構：豎向承重結構全部由縱橫鋼筋混凝土結構組成。適用于 1530層高層，建筑造價高，房間布置受約束，抗震性能非常好。 2框架剪力墻混合結構：由框架柱和剪力墻復合組成，適用于 1224 層建筑，平面布置比較靈活，土地利用率高，抗震好。 2開間： 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距 離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 2進深： 指建筑物縱深各間的長度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的建筑物有良好的自然采光和通風條件，進深在設計上有一定的要求，不宜過大。 10 2七通一平：指基本建設中前期工作的通道、通自來水、通電、通排水、通排洪、通電訊、通煤氣管道及平整土地等的基礎 建設。 八通一平：指第三產業(yè)建設工程在建筑安裝工程施工前應完成的煤氣、熱氣、電力、電訊、上水、下水、雨水、道路通及場地平整這些建設準備工作。 3三通一平： 三通 一平是指基本建設項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。 水通（專指給水） 電通（指施工用電接到施工現(xiàn)場具備施工條件） 路通（指場外道路已鋪到施工現(xiàn)場周圍入口處，滿足車輛出入條件） 場地平 整（指擬建建筑物及條件現(xiàn)場基本平整，無需機械平整，人工簡單平整即可進入施工的狀態(tài)） 3大配套：指適用于居住區(qū)級區(qū)域或居住小區(qū)級區(qū)域的公共建筑和市政設施的配套。 3外墻：指位于房屋四周的墻體。 3產權：泛指所有者對財產的占有、使用、收益和處分并排除他人干涉的權限能力。 3紅線： 指在地形地圖上劃分建筑用地和道路用地的界線，以標明其合法的位置和范圍。因一般以紅線來表示，故稱“紅線”。 3防潮層：一般設在室外地坪標高之上，室內地坪標高之下。 3防風柱：指支承房屋由墻以承受風荷載的柱子。 3防水層：為了防止雨水進入屋面，地下水進入墻體、地下室及地下構筑物，室內用水滲入樓面及墻面等面設的材料層。 3聯(lián)排式住宅：將許多獨戶住宅成排拼接，每戶有單獨的出入口或獨立的院落形成聯(lián)排式住宅。 標高：一般地圖上標記的地面點高程。有時作“高稱”。 4四源費：建設項目需外部供應：自來水、勢力、天然氣、排放污。 4物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理科學和先進的維護技術以經濟手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質、經濟的服務。使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經11 濟效益。 4單元住宅：指除臥室外，包括起居室、 衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃氣等設施、設備齊全，可以獨立使用的住房，一般是指成套的樓房。 4公寓式住宅：公寓式住宅是區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標準較高，每一層內有若干單元獨用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；還有的附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。 4躍層式住宅： 是指一套住宅占兩個樓層，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公 共樓梯而采用戶內獨用小樓梯連接，有別墅式的感覺。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好；戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。不足之處是，戶內樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。 4復式住宅： 是指每套住宅在層高高的樓中加一層，兩層的 層高之和小于躍層 米，其下層供起居用，上層休息和儲藏用。 基礎知識 一、房屋建筑分類 按使用性質劃分 建筑物的使用性質又稱為功能要求，具體可以劃分為以下幾種類型： ①工業(yè)建筑：指各類生產用房和為生產服務的附屬用房。如單層、多層工12 業(yè)廠房。 ②農業(yè)建筑：指各類供農業(yè)生產使用的房屋。如種子庫等。 非生產性建筑又叫民用建筑，可以分為： ①居住建筑：如住宅、學生宿舍、招待所等。 ②公共建筑：如辦公、科教、文體、廣播、醫(yī)療、商業(yè)、郵電、交通和其它建筑等。 建筑結構類型（抗震性能角度）： （ 1）磚木結構：是用磚墻、木樓層和木屋架建造的房屋。這種結構耐火性能差，耗費木材多，已很少采用。 （ 2）磚混結構：用磚墻、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構件構建的建筑物，主要是墻體承重。適用于 1—7 層的房屋，工期短，造價低，土地利用率低。 （ 3）框架結構：有現(xiàn)澆混凝土框架柱及梁承重的結構體系。適用于 8—15層房屋，造價較高，房間布置靈活，土地利用率較高，抗震性能較好。 （ 4）剪力墻結構：豎向承重 結構全部由縱橫鋼筋混凝土結構組成適用于15—30 層的高層建筑，造價高，房屋布置受限，抗震性能很好。 （ 5）框架剪力墻結構：由框架結構和剪力墻結構兩種結構組成。適用于12—24 層，目前最常用的結構。 （ 6）鋼結構：主要承重構件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。 按照建筑物層數(shù)或高度劃分 建筑層數(shù)是房屋的實際層數(shù)的控制指標，但多與建筑總高度共同考慮。 13 層為低層； 46 層為多層； 79 為小高層； 10 層以上為高層。 24m為高層建筑，低于 24m為多層建筑。 100m 時，不論其是居住建筑或公共建筑均為超高層建筑。 1974 年針對當時世界高層建筑的發(fā)展情況，把高13 層建筑劃分為四種類型。 ①低高層建筑：層數(shù)為 916層，建筑總高度為 50m 以下的建筑物。 ②中高層建筑：層數(shù)為 1725 層，建筑總高度為 5075m 的建筑物。 ③高高層建筑：層數(shù)為 2640 層，建筑總高 度為 75100m 的建筑物。 ④超高層建筑：層數(shù)為 40層以上，建筑總高度為 100m 以上的建筑物。 按照施工方法劃分 施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以劃分為以下三種形式： 、現(xiàn)砌式：這種施工方法是指主要構件在施工現(xiàn)場砌筑（磚墻等）或澆注（鋼筋混凝土構件等）。 ：這種施工方法是指主要構件均在工廠預制，施工現(xiàn)場進行裝配。 ，部分預制裝配：這種施工方法是一部分構件在現(xiàn)場澆注或砌筑，一部分構件為預制裝 配。 二、面積的計算原則 商品房按“套”或“單元”出售，計算如下： 商品房銷售面積 =套內建筑面積 +分攤的公用建筑面積 套內建筑面積 =套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積 套內使用空間周圍維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種； 共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及 外墻（包括山墻）。共用 墻壁墻體等水平投影面積的一半計入戶內墻體面 積。 非公用墻墻體水平投影面積全部計入戶內墻 體面積。 陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算 ①封閉式的陽臺 ,按其外圍水平投影面積計算建筑面積； ②挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； ③凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積； ④半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； 14 面積的分攤原則： 商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位，分攤的公用建筑面積為本 幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積 不得分攤到本幢房 屋內。 為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤：為 局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。 多次分攤建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公 用建筑面積之和。 公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑的墻體部位， 但任何人不得侵占或改變原計劃的使用功能。 可分攤的公用建筑面積 大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯 間、電梯井、電梯機房 、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱 間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓器、衛(wèi)星電視接收 機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理 用房等以及其他功能上為該建筑服務的設備用房。 套與公用建筑空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體面積水平投 影面積的一半。 不應計入的公用建筑空間 ① 倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的 地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。 ② 售房單位自營、自用的房屋。 ③ 為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、 管理（包括物業(yè)管理）用房。 分攤的公用建筑面積的計算方法 公用建筑分攤公系數(shù) =套內建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù) 公用建筑分攤系數(shù) =公用建筑面積 /套內建筑面積之和 公用建筑面積 =整幢建筑的建筑面積 套內建筑面積之和 不應分攤的建筑面積。 任何人不得侵占或改變全樓公用建筑空間（包括整層、整樓門銷售面積15 中含有的公用建筑面積）原始設計的使用功能。 第三章 房地產知識 基礎知識 五證： （ 1）《建設用地規(guī)劃許可證》 建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合 城市規(guī)劃的法律憑證。 （ 2）《建設工程規(guī)劃許可證》 有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 （ 3）《國有土地使用證》 經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和 “四至 ”范圍。 （ 4）《建設工程施工證》 建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。