【文章內(nèi)容簡介】 會所，圖書館，健身房，親子樂園等 商業(yè)街、武漢外國語學(xué)校美加分校（小學(xué)、初中、高中完整教學(xué)）、診所 環(huán) 境 緊鄰湯遜湖，自然景色優(yōu)美。該項(xiàng)目主要針對華工教師銷售，類似定向開發(fā) 南湖南面 享有湯遜湖的綿延 水系 獨(dú)有 58000 平方米私有湖灣 ,注重組團(tuán)與庭院綠化， 利用坡地、水系、園林小品精致造景 騰飛湯遜湖 項(xiàng)目可行性報(bào)告 7 物業(yè)管理 武漢招商局物業(yè)管理有限公司 香港怡高物業(yè)顧問有限公司 武漢銀河灣物業(yè)管理有限公司 美國 GVA(顯高 )物業(yè)顧問公司 建筑單位 湖北省第五建安公司 湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 新洲八建 武漢天鵬建筑裝飾工程 有限公司 樓盤規(guī)模 17 萬方 14 萬方 37 萬方 萬方 停車位數(shù)量 300 個 1:02 1:01 238 個 開發(fā)企業(yè) 武漢華工大學(xué)科技園有限公司 湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 武漢鑫萬國房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 斯米克集團(tuán)美加置業(yè)（武漢）有限公司 別墅外觀 銷售情況 100% 100% 50% 80% （二）重點(diǎn)個案分析 采樣兩個區(qū)域重點(diǎn)，一個是目前區(qū)域最優(yōu)秀的別墅項(xiàng)目 —— 宜家 *湯臣、一個是離本項(xiàng)目最近的綜合項(xiàng)目 —— 美加 *湖濱新城，說明市場競爭形勢。 宜家 *湯臣： 宜家?湯臣開發(fā)于 20xx年，位于武漢東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)腹地的廟山開發(fā)區(qū)黃金地段 —— 陽光大道旁，三面臨湯遜湖，幷有一個達(dá) 2萬平方米的天然內(nèi)湖。 建筑以英式風(fēng)格為藍(lán)本，共 19 萬平方米，一期 萬平方米，以獨(dú)體、雙拼、 TOWNHOUSE 別墅為主， 20xx 年 12 月正式開始銷售，截止目前銷 售率為 90%， 20xx 年以前獨(dú)體別墅成交均價為4000 元 /平方米。二期加入了多層住宅，目前獨(dú)體別 墅售價達(dá) 7000 元 /平方米。宜家?湯臣首 推“泛會所”概念，總面積 9000 多平方 米，會所設(shè)置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動中心。同時宜家?湯臣還特別推出“英式管家”服務(wù)。 美加 *湖濱新城： 位于本項(xiàng)目旁的美加?湖濱新城臨湯遜湖，占地 騰飛湯遜湖 項(xiàng)目可行性報(bào)告 8 1800 畝，容積率 ，規(guī)劃總建筑面積為 80 萬平方米。規(guī)劃配套主要有學(xué)校（與武漢外校聯(lián)辦武漢外校美加分校）、會所、超市、銀行、郵局、醫(yī) 療等機(jī)構(gòu)。 建筑以北美風(fēng)格為藍(lán)本，一期 萬平方米，于 20xx 年 8月開工，以多層為主，聯(lián)排為輔，無獨(dú)體別墅，現(xiàn)一期已建設(shè)銷售完畢；二期工程正在建設(shè)，二期以小高層為主，小高層賣價 3200元 /平方米，四層疊加別墅式住宅賣價為 4000 元 /平方米。 今年來，湯遜湖地區(qū)高檔樓市供應(yīng)量銳減，幷形成以老盤存量消化的供應(yīng)市場，根本無法滿足區(qū)域買方市場對高檔樓盤的需求。 五、區(qū)域買方市場分析 而作為片區(qū)兩大強(qiáng)勢客戶群體的教師與高科技人員，不但具有很強(qiáng)的支付能力，消費(fèi)意識也相當(dāng)超前，購買高檔住宅的意愿也比較強(qiáng)烈。在我們所作的 500份潛在客戶調(diào)查中，就得到了相關(guān)的一些數(shù)據(jù)支持（節(jié)選）： ﹡ 目前住房面積 /目前所住戶型 調(diào)查顯示： 近九成被調(diào)查者現(xiàn)階段住房情況為：兩室或三室， 90— 150㎡。 其中家庭住房面積達(dá) 6090 平方米的占到 42％，家庭住房面積達(dá) 90120 平方米的占到 33％。 目前住房面積 150 ㎡以上者為 4%，而 60 ㎡以下的則占到 9%。 分析： 本區(qū)域家庭住房質(zhì)量基本良好。 對于本區(qū)域的 二次置業(yè)者而言，需要的是更優(yōu)秀、投資潛力更強(qiáng)的產(chǎn)品。 ﹡ 交通工具 /三年內(nèi)購汽車計(jì)劃： 騰飛湯遜湖 項(xiàng)目可行性報(bào)告 9 調(diào)查顯示： 選擇人力交通工具的被調(diào)查者占 41%。 17%的被調(diào)查者擁有私家車，同時 ,亦有 13%的被調(diào)查車步行上班。超過七成的被調(diào)查者有意在三年內(nèi)購置私家車。而肯定答復(fù)三年內(nèi)不會購置私家車的人群僅有 6%。 分析： 便利性對居住環(huán)境有較大影響，工作、居住即使不就近，至少也要交通便利。 較高的私家車擁有率，顯示該地區(qū)人群較高的消費(fèi)水平。私家車的高意向購置率，表明該區(qū)域多數(shù)人群具有一定的高檔物業(yè)購買力，且對后期經(jīng)濟(jì)收入保持樂觀態(tài)度，同時也顯示未來住宅車位的需求量將持續(xù)增大。 ﹡ 選擇何種投資方式 調(diào)查顯示： 20%的被調(diào)查者愿意選擇房地產(chǎn)產(chǎn) 品作為投資手段，僅次于教育投資。首次置業(yè)者 需求者僅為四成，更多的人有多次、多棲置業(yè)的 需求。 分析： 房地產(chǎn)投資的升值保值性被越來越 多的人所看好，在觀念超前的區(qū)域客群中尤其顯現(xiàn)?？蛻魧?yōu)越物業(yè)有多次、多棲置業(yè)的旺盛需求。 調(diào)查顯示該區(qū)域人員具有如下特點(diǎn) :文化層次較高、工作穩(wěn)定且工作地點(diǎn)離居住地點(diǎn)近、 騰飛湯遜湖 項(xiàng)目可行性報(bào)告 10 經(jīng)濟(jì)收入中等偏上、對 生活奢侈品有一定消化能力。 該區(qū)域人員收入高于武漢市平均水平且對后期經(jīng)濟(jì)收入看好，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體較為樂觀。該區(qū)域住房水平高于武漢市平均水平，但隨著該區(qū)域人員收入水平提高 ,對居住水平也具有相應(yīng)要求。部分人員已顯示出對目前居住環(huán)境的不滿，對高檔房地產(chǎn)產(chǎn)品有消費(fèi)要求。 總體而言該區(qū)域相較武漢市其他地區(qū)消費(fèi)水平高，但由于該區(qū)域大部分項(xiàng)目以前因房價較低，以至于產(chǎn)品品質(zhì)較低降低了消費(fèi)者的置業(yè)熱情。如產(chǎn)品具有較高的性價優(yōu)勢則該產(chǎn)品會受到該區(qū)域市場的追捧。 結(jié)論： 光谷，尤其是湯遜湖片區(qū)優(yōu)越的自然人文環(huán)境促進(jìn)其房地產(chǎn)市場 良性發(fā)展，投資此區(qū)域房地產(chǎn)正當(dāng)時。區(qū)域客戶群高檔置業(yè)需求旺盛，市場前景良好。 第三章 項(xiàng)目發(fā)展分析 一、項(xiàng)目定位 介于項(xiàng)目優(yōu)越的先天地塊條件，幷通過對買賣雙方市場的綜合分析，我們確立建設(shè)大規(guī)模高檔休閑住宅區(qū)的定位。原因 如下： 自然景觀：自然環(huán)境優(yōu)美，地 勢起伏適合于高檔住區(qū)，給設(shè)計(jì)師以充分 想象空間；5萬畝的湯遜湖，水質(zhì)良好，生