【文章內(nèi)容簡介】 第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè) 假設(shè)對任何學(xué)科都是重要的，相應(yīng)的理論觀念和方法都是建立在一定假設(shè)的基礎(chǔ)之上的。資產(chǎn)評估與 其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。適用資產(chǎn)評估的假設(shè)有以下幾種： 一 、繼續(xù)使用假設(shè) 從資產(chǎn)評估角度看，繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。對這類資產(chǎn)的評估，就要從繼續(xù)使用的假設(shè)出發(fā)，不能按資產(chǎn)拆零出售零部件所得收入之和進(jìn)行估價。 二、公開市場假設(shè) 公開市場是指發(fā)達(dá)與完善的市場條件。公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣，不論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。 所謂最大最佳效用是指資產(chǎn)在可能的范圍 內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。這種資產(chǎn)的最大最佳效用可以是現(xiàn)時的，也可以是潛在的。在評估資產(chǎn)時，按照公開市場假設(shè)處理或作適當(dāng)調(diào)整才有可能使資產(chǎn)收益最大。資產(chǎn)的最大最佳效用，由資產(chǎn)主體；具體特定條件以及市場供求規(guī)律所決定。 三、清算（清償）假設(shè) 重點(diǎn)分析 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。這種情況下的資產(chǎn)評估具有一定的特殊性，適應(yīng)強(qiáng)制出售中市場均衡被打破的實(shí)際情況，資產(chǎn)評估價值大大低于繼續(xù)使用或公開市場條件下的評估值。 在資產(chǎn)評估中 ，由于資產(chǎn)未來效用不同而形成了 “三種假設(shè) ”。在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果各不相同。在繼續(xù)使用假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；在清算假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的清算價格。因此，資產(chǎn)評估人員在評估業(yè)務(wù)活動中要充分了解、分析、判斷、認(rèn)定被評估資產(chǎn)最可能的效用，以便得出有效結(jié)論。 第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則 資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工 作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。 一、資產(chǎn)評估的工作原則 （一）獨(dú)立性原則 獨(dú)立性原則要求在資產(chǎn)評估過程擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作應(yīng)始終堅持獨(dú)立的第三者立場。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)是獨(dú)立的社會公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖的影響。評估機(jī)構(gòu)和評估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。 （二）客觀性原則 客觀性原則是指評估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)為依據(jù)。評估人員要從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，在評估過程中排除人為因素的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用 科學(xué)的方法。評估的指標(biāo)具有客觀性，評估過程中的預(yù)測、推理和邏輯判斷等只有建立在市場和現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)資料上，才具有意義。 （三）科學(xué)性原則 科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型和方法，制定科學(xué)的評估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。資產(chǎn)評估方法的科學(xué)性，不僅在于方法本身，更重要的是必須嚴(yán)格與價值類型相匹配。價值類型的選擇是以評估的特定目的為依據(jù)，它對評估方法具有約束性，不能以方法取代價值類型，以技術(shù)方法的多樣性和可替代性模糊評估價值類型的唯一性，影響評估結(jié)果的合理性。 另外，科學(xué)性原則還要求資產(chǎn)評估程序科學(xué)合理。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)不同，其評估程序也有繁簡的差異。因此，應(yīng)根據(jù)評估本身的規(guī)律性和國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合資產(chǎn)評估的實(shí)際情況，確定科學(xué)的評估程序。這樣才能既有利于節(jié)約人力、物力和財力，降低評估成本；又有利于提高評估效率，保證評估工作順利進(jìn)行。 （四）專業(yè)性原則 重點(diǎn)分析 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須擁有一支由工程、技術(shù)、營銷、財務(wù)會計、法律和經(jīng)濟(jì)管理等多學(xué)科的專家組成的資產(chǎn)評估專業(yè)隊伍；這支專業(yè)隊伍的成員必須具有良好的教育 背景、專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，這是確保資產(chǎn)評估方法正確、評估結(jié)果公正的技術(shù)基礎(chǔ)。此外，專業(yè)性原則還要求資產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)部存在專業(yè)技術(shù)競爭，以便為委托方提供廣闊的選擇余地。這是確保資產(chǎn)評估公平的市場條件。 二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則 （一）貢獻(xiàn)原則 貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。貢獻(xiàn)原則要求在評估一項由多個資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立 地確定該項資產(chǎn)的價值。 （二）替代原則 替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。這是因為，有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費(fèi)用。評估時，某一資產(chǎn)的可選擇性和有無替代性是需要考慮的一個重要因素。 （三）預(yù)期原則 預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。資產(chǎn)評估價值的高低取決于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。一項資產(chǎn)取得時的成本很高，但對購買者來說，其效用不高，評估 值就不會很大。預(yù)期原則要求在進(jìn)行資產(chǎn)評估時，必須合理預(yù)期其未來的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限。 資產(chǎn)評估的各經(jīng)濟(jì)原則是相互聯(lián)系的，在評估過程中應(yīng)綜合運(yùn)用這些原則，以保證資產(chǎn)評估工作效率的提高和評估結(jié)果的合理性。 應(yīng)當(dāng)說明的是，被評估資產(chǎn)的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是一個量。資產(chǎn)評估就是通過對資產(chǎn)的全面認(rèn)識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一般來說，要使評估值與資產(chǎn)客觀價值完全一致，那是很難的，資產(chǎn)評估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小這個差距。 第六節(jié) 資產(chǎn)評估的程序 一、資產(chǎn) 評估程序的定義 資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。資產(chǎn)評估程序由具體的工作步驟組成，不同的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)由于評估對象、評估目的、資產(chǎn)評估資料收集情況等相關(guān)條件的差異，評估人員可能需要執(zhí)行不同的資產(chǎn)評估具體程序或工作步驟，但由于資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的共性，各種資產(chǎn)類型、各種評估重點(diǎn)分析 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本程序是相同的。通過對資產(chǎn)評估基本程序的總結(jié)和規(guī)范，可以有效地指導(dǎo)評估人員開展各種類型的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。 資產(chǎn)評估程序有狹義和廣義之分，狹義的資產(chǎn)評估程序是從資 產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員接受委托開始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書結(jié)束。廣義的資產(chǎn)評估程序是從承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項開始，到資產(chǎn)評估工作檔案歸檔結(jié)束。 按照廣義的資產(chǎn)評估程序分析，資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)： 明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項； 簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書； 編制資產(chǎn)評估計劃； 資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查； 收集資產(chǎn)評估資料； 評定估算； 編制和提交資產(chǎn)評估報告書； 資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。 二、資產(chǎn)評估程序的重要 性 資產(chǎn)評估程序的重要性表現(xiàn)在： （一）資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員不論執(zhí)行何種資產(chǎn)類型、何種評估目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，都應(yīng)當(dāng)履行必要的資產(chǎn)評估程序，按照工作步驟有計劃地進(jìn)行資產(chǎn)評估。這樣做不僅有利于規(guī)范資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)行為，而且能夠有效地避免由于機(jī)構(gòu)和人員水平不同而導(dǎo)致的在執(zhí)行具體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中可能出現(xiàn)的程序上的重要疏漏，切實(shí)保證資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量。恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序?qū)τ谔岣哔Y產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)水平乃至資產(chǎn)評估業(yè)整體 業(yè)務(wù)水平具有重要意義。另一方面，作為一項專業(yè)性較強(qiáng)的中介服務(wù)工作，評估人員履行嚴(yán)格的評估程序也是贏得客戶和社會公眾信任、提高評估行業(yè)社會公信力的重要保證。 （二）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價自查評估服務(wù)的重要依據(jù) 由于資產(chǎn)評估結(jié)論是相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行決策的重要參考依據(jù)之一，因此資產(chǎn)評估服務(wù)必然引起相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)注，包括委托人、資產(chǎn)占有方、資產(chǎn)評估報告使用人、相關(guān)利益當(dāng)事人、司法部門、證券監(jiān)督及其他行政監(jiān)督部門、資產(chǎn)評估行業(yè)主管協(xié)會以及社會公眾、新聞媒體等。資產(chǎn)評估程序不僅為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估 業(yè)務(wù)提供了必要的指導(dǎo)和規(guī)范，也為上述相關(guān)當(dāng)事方提供了評價資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)，也是委托人、司法和行政監(jiān)管部門及資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會監(jiān)督資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員、評價資產(chǎn)評估服務(wù)質(zhì)量的主要依據(jù)。 重點(diǎn)分析 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 （三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。 它是資產(chǎn)評估人員防范風(fēng)險，在資產(chǎn)評估過程中，首先要履行好自己的程序。例如社會上有些評估機(jī)構(gòu)或評估人員沒有履行好程序，這并不是評估機(jī)構(gòu)和人員單方面的責(zé)任，也有委托方與客戶之間的影響。 三、資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容 （一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項 明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項是資產(chǎn)評估程序的第一個環(huán)節(jié)，明確資產(chǎn)評估的對象，業(yè)務(wù)所涉及的經(jīng)濟(jì)行為；資產(chǎn)評估的委托方和資產(chǎn)的占有方的基本情況。明確基本事項時應(yīng)該明確其經(jīng)營地址、經(jīng)營執(zhí)照的范圍、性質(zhì)、主要涉及經(jīng)濟(jì)行為的資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)等。例如，注冊資本有 50 萬，經(jīng)濟(jì)情況不太好，進(jìn)行資產(chǎn)評估時，資產(chǎn)量突然與實(shí)際的資產(chǎn)量有很大的落差，此時就應(yīng)考慮資產(chǎn)的來源。評估資產(chǎn)中評估的對象是否真實(shí)存在。注冊資本有50 萬，賬上固定資產(chǎn)只有 40 萬，被評估資產(chǎn)為 70 萬元的固定資產(chǎn)，此時要考慮 70 萬元的被評估 資產(chǎn)是否存在資產(chǎn)評估的風(fēng)險。 （二）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書 切實(shí)規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。這是進(jìn)行資產(chǎn)評估必要的程序，它是規(guī)范和約束雙方當(dāng)事人之間利益和責(zé)任的關(guān)系。首先要規(guī)定委托方、評估對象以及評估基準(zhǔn)日的日期、評估的目的；雙方在執(zhí)行期間有什么樣權(quán)利和義務(wù)；規(guī)范資產(chǎn)評估過程中的收費(fèi)問題及費(fèi)用的支付方式；報告出具的日期、份數(shù)。最后雙方當(dāng)事人蓋章簽字具有法律效力。那當(dāng)然特殊情況可在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書中說明、披露。 （三）編制資產(chǎn)評估計劃 應(yīng)確定工作的期間、時間段、人員的配備、所需資料來源、何時接觸等 相互協(xié)調(diào)的過程。這是保證資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)能夠順利進(jìn)行、提高效率的重要保證。 （四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查 資產(chǎn)的現(xiàn)場勘察首先應(yīng)與對方進(jìn)行配合。一般情況應(yīng)先由對方出具資產(chǎn)評估清查明細(xì)表，對于重要的資產(chǎn)應(yīng)與管理層或技術(shù)的維護(hù)層取得及時聯(lián)系，更好的了解資產(chǎn)現(xiàn)有的情況，或在使用中的一些情況。目的是對這項資產(chǎn)有很好的確認(rèn)。主要勘察數(shù)量與規(guī)格型號和技術(shù)狀況以及目前的使用情況等等。 （五）收集資產(chǎn)評估資料 收集資產(chǎn)評估資料要與被評估資產(chǎn)相協(xié)調(diào)。要根據(jù)評估對象收集相關(guān)資料。比如要評估一輛車，要知道這輛車的型號、狀況 等。 （六）評定估算 重點(diǎn)分析 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 資料與現(xiàn)場勘察的結(jié)果進(jìn)行匯總、整理、評估。評估是根據(jù)評估目的而言的，評估目的確定其價值類型，價值類型選用適當(dāng)?shù)姆椒?，根?jù)收集到的資料的數(shù)值依據(jù)，就可以得到評估價值也就是被評估資產(chǎn)的評估結(jié)果。 （七）編制和提交資產(chǎn)評估報告書 評估結(jié)果出來以后，就編制資產(chǎn)評估報告書。資產(chǎn)評估報告書是評估機(jī)構(gòu)提交給委托方的重要的法律性文書，這時對于委托方來說表明資產(chǎn)評估工作基本結(jié)束。 （八）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔 資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)行為，是市場條件下產(chǎn)生的業(yè)務(wù)。這項業(yè)務(wù)受市場檢驗如果存 在一些問題時，應(yīng)有充分的依據(jù)，這就表現(xiàn)在工作底稿、工作檔案中?？梢噪S時查閱有充分的理由證明這個評估是中介性服務(wù)機(jī)構(gòu)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且這個評估并沒有受到當(dāng)事人權(quán)益的影響（是客觀公正的、所做出的評估結(jié)論是有事實(shí)依據(jù)的，到工作底稿中都可查閱） 四、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員在履行資產(chǎn)評估程序時，應(yīng)遵循以下基本要求： 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。由于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗各自不同，所承接的主要業(yè)務(wù)范圍和職業(yè)風(fēng)險也 各有不同，各資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本機(jī)構(gòu)實(shí)際情況，在資產(chǎn)評估基本程序的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化等必要調(diào)整，形成本機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評估程序制度，并在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中切實(shí)可行，不斷完善。 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)而且僅當(dāng)在執(zhí)行必要資產(chǎn)評估程序后，形成和出具資產(chǎn)評估報告書。 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評估程序。 如果由于資產(chǎn)評估項目的特殊性，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有履行資產(chǎn)評