【正文】 重點分析 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 資產(chǎn)評估師資格考試科目 自考 “ 資產(chǎn)評估 ” 筆記 自考 “資產(chǎn)評估 ”重點分析 （一）全書重點章分析 本課程共 10 章，從歷年考試情況看，每章的分?jǐn)?shù)在 10 分左右，沒有特別重要或特別不重要的章?？偟恼f來，各章在考試中的地位如下： ：第三章（機器設(shè)備評估）、第六章（無形資產(chǎn)評估）、第九章（企業(yè)整體資產(chǎn)評估）； ：第四章（建筑物評估）、第五章（土地使用權(quán)評估）、第一章（總論）、第 二章（資產(chǎn)評估的基本方法）、第十章（資產(chǎn)評估報告）； ：第七章（長期投資和遞延資產(chǎn)評估）、第八章（流動資產(chǎn)評估）。 （二）各章重點分析 第一章 總論：本章在考試中的題型主要有單選、多選和簡答。本章的重點是資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別、資產(chǎn)評估的價值類型。 第二章 資產(chǎn)評估的基本方法：本章在考試中的題型主要有單選、多選和簡答。本章的重點是資產(chǎn)評估方法選擇需要考慮的因素、收益法的應(yīng)用形式和指 標(biāo)計算、成本法各項指標(biāo)的計算、市場法運用形式和差異調(diào)整。 第三章 機器設(shè)備評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計算。本章的重點是機器設(shè)備的鑒定和成本法評估機器設(shè)備各項指標(biāo)的計算。 第四章 建筑物評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計算。本章的重點是建筑物評估時需考慮的因素、建筑物評估成本法、市場法、殘余估價法中指標(biāo)估算。 第五章 土地使 用權(quán)評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計算。本章的重點是影響地產(chǎn)價格的因素、假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法。 第六章 無形資產(chǎn)評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計算。本章的重點是影響無形資產(chǎn)評估的因素、無形資產(chǎn)評估收益法、專利權(quán)的評估、商標(biāo)權(quán)的評估、商譽的評估。 重點分析 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第七章 長期投資和遞延資產(chǎn)評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選，很少有簡答和計算。本章的重點是債券評估、遞延資產(chǎn)的評估。 第八章 流動資產(chǎn)評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選，很少有簡答和計算。本章的重點材料的評估、應(yīng)收賬款的評估。 第九章 企業(yè)整體資產(chǎn)評估：本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計算。本章的重點是整體資產(chǎn)評估收益法、整體資產(chǎn)評估與企業(yè)構(gòu)成要素的單項評估匯總的區(qū)別、整體資產(chǎn)評估程序。 第十章 資產(chǎn)評估報告：本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答。本章的 重點是資產(chǎn)評估報告的利用、分析、資產(chǎn)評估報告的基本內(nèi)容。 20xx 年自考 “ 資產(chǎn)評估 ” 筆記 第一章 總 論 本章是資產(chǎn)評估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。 第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義 一、資產(chǎn)評估的概念 資產(chǎn)評估是市場發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。 資產(chǎn)評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟(jì)活動，它是市場經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇。在我國，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立和發(fā)展，資產(chǎn)評估作為社會性和公正性活動，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、資產(chǎn)流動等方面發(fā)揮了重要作用，成為社會經(jīng)濟(jì) 生活中新興的不可缺少的行業(yè)。 一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟(jì)活動。具體地說，資產(chǎn)評估是指由專門機構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的過程。 通過對概念的解釋，可以看出，資產(chǎn)評估主要由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。 評估的主體是指資產(chǎn)評估的執(zhí)行者的操作者； 評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，即被評估的資 產(chǎn)； 評估的特定目的是指資產(chǎn)評估為哪一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)服務(wù)； 評估的程序是按照法定的程序，它是規(guī)范科學(xué)進(jìn)行資產(chǎn)評估的必要條件； 評估的價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對不同的資產(chǎn)會有不同的價值類型； 科學(xué)的方法。同時，整個資產(chǎn)評估工作是按一定程序系統(tǒng)進(jìn)行的。 重點分析 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 資產(chǎn)評估的要素是一個有機組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可。而且，它們也是保證資產(chǎn)評估價值的合理性和科學(xué)性的重要條件。 二、資產(chǎn)評估的特點 充分理解和把握資產(chǎn)評估的特點，有利于進(jìn)一步弄清資產(chǎn)評估的實質(zhì) ，對于搞好資產(chǎn)評估工作、提高資產(chǎn)評估質(zhì)量具有重要意義。一般來說，資產(chǎn)評估具有以下特點： （一）現(xiàn)實性 現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算。 資產(chǎn)評估基準(zhǔn)期是指確定的資產(chǎn)評估價值的基準(zhǔn)時間。由于各種資產(chǎn)都是處在不斷運動和變化中的，資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和價值也就不可能長期保持不變。因此，資產(chǎn)評估只能是評估某一時點的資產(chǎn)，它不能完全反映各個時期的資產(chǎn)狀況。為了科學(xué)實施資產(chǎn)評估，使評估結(jié)果具有可解釋性，便于客戶和公眾對其合理利用，必須確定評估基準(zhǔn)期。評估基準(zhǔn) 期一般以 “日 ”為基準(zhǔn)時點，選擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或評估作業(yè)時間較接近的時期。 資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面： 資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在作為評估的依據(jù)。 以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來。 現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。 現(xiàn)實性主要把握兩點：時點和表現(xiàn)形勢。 （二）市場性 資產(chǎn)評估是來源于市場、服務(wù)于市場的活動，其市場性特點表現(xiàn)在市場活動中的資產(chǎn)交易活動發(fā)生條件下，資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)做出評定估算和報告，并且這一估算和報告結(jié)果必須接受市場檢驗。 （三）預(yù)測性 資產(chǎn)評估的預(yù)測 性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實?，F(xiàn)實的評估價值必須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。因此，通常用未來預(yù)期收益折算來反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實價值，用預(yù)期使用年限和功能來評估某類資產(chǎn)的價值，等等，這是預(yù)測性特點的現(xiàn)實表現(xiàn)。 （四）公正性 公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。這說明資產(chǎn)評估的行為必須服務(wù)于當(dāng)事人進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)行為，必須滿足資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的需要，而不是滿足某一個當(dāng)事方的需要 。 公正性的表現(xiàn)有兩點： 重點分析 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)； 二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。 （五）咨詢性 咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。事實上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往由當(dāng)事人作為要價和出價的參考，最終的成交價格取決于討價還價的本領(lǐng)。咨詢性除具有上述有限 法律責(zé)任這一含義以外，還有另一含義，即資產(chǎn)評估是職業(yè)化專家活動，其表現(xiàn)是一定數(shù)量結(jié)構(gòu)的專家組成專業(yè)評估機構(gòu)，形成專業(yè)化的社會分工，評估活動專業(yè)化、市場化了。這種專門化、市場化的評估業(yè)擁有大量的資產(chǎn)市場信息，能夠更好地為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)化和實現(xiàn)服務(wù)。 三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別 資產(chǎn)評估有廣義和狹義之分，廣義的資產(chǎn)評估包括所有涉及資產(chǎn)價值的行為。但是，理論的界定和實踐的運用中，我們所稱的資產(chǎn)評估是狹義的，反映的是在產(chǎn)權(quán)變動、資產(chǎn)流動等資產(chǎn)特定行為下的估價過程。因此，資產(chǎn)評估與會計計價具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn) 在以下幾個方面： （一）發(fā)生的前提條件不同 會計學(xué)中的資產(chǎn)計價嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。明確這一區(qū)別，一方面說明資產(chǎn)評估并不是、也不能夠否定會計計價的歷史成本原則，因為其發(fā)生的前提條件不同；另一方面說明，在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的條件下，隨意對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評估，以資產(chǎn)評估價值替代資產(chǎn)歷史成本計價的做法是缺乏理論依據(jù)的。如果隨 意進(jìn)行評估，不僅會破壞會計計價的嚴(yán)肅性，違背歷史成本原則，還會對企業(yè)的成本和收益計算產(chǎn)生不利影響。當(dāng)然，資產(chǎn)計價有時也需要根據(jù)物價變動情況進(jìn)行評估。 （二）目的不同 簡單來說，會計學(xué)中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入和確定它在新的組織、實體中的權(quán)益的依據(jù)。同時，會計學(xué)中資產(chǎn)計價的目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供有效的會計信息，資產(chǎn)評估價值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度。 資產(chǎn) 評估的目的是交易者提供價值的參考依據(jù)；會計的目的是為經(jīng)營、管理者或債權(quán)人提供經(jīng)濟(jì)信息的依據(jù)。 （三）執(zhí)行操作者不同 重點分析 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 資產(chǎn)計價是由本企業(yè)的財會人員來完成的，只要涉及與資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均需要計價。資產(chǎn)評估則是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構(gòu)完成的。二者的操作者不同。 當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的，會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)。但資產(chǎn)評估與會計計價畢竟是兩個不同的經(jīng)濟(jì)范疇，無論在理論上還是實際工作中都必須明確區(qū)分。 例如，在投資活動過程中，甲企業(yè)投資給乙企業(yè)一項資 產(chǎn)，資產(chǎn)評估對該項資產(chǎn)進(jìn)行評定，收到該項資產(chǎn)時，它的價值是由評估價值入賬。這說明評估價值有時也可作為會計計價的基礎(chǔ)和依據(jù)。當(dāng)然評估的時候也需要以會計資料為基礎(chǔ)進(jìn)行，二者相輔相成。 第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象 一、資產(chǎn)的含義 資產(chǎn)評估的對象，是指被評估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的客體。什么是資產(chǎn)，卻不是輕易可以回答的問題。作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，有的是單項資產(chǎn)，有的則是若干項資產(chǎn)的組合體；有的是某一資產(chǎn)的所有權(quán)，有的則是資產(chǎn)的使用權(quán)，等等。我國的資產(chǎn)評估對象的確定，最初是以企業(yè)為主體進(jìn)行研究的，當(dāng)然也不排斥各 項獨立形態(tài)的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)等。就企業(yè)主體而言，會計學(xué)中的資產(chǎn)是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。在《國際評估準(zhǔn)則》和美國的《專業(yè)評估實務(wù)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（ USPAP）中，并沒有直接給出資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的定義，但卻明確地指出了作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)與會計學(xué)中的資產(chǎn)存在差異性。 對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，可以從以下幾個方面理解： （一）資產(chǎn)是一種權(quán)利 面對眾多不同類型和形態(tài)的資產(chǎn)，要科學(xué)估算其價值，首先應(yīng)判斷其價值的內(nèi)容。正如《國際評估準(zhǔn)則》中指出：從技術(shù)上 說，被評估的對象是資產(chǎn)，它應(yīng)該是所有者的權(quán)利而不是資產(chǎn)本身超出資產(chǎn)的范疇。權(quán)利表現(xiàn)形勢方面，它主要表現(xiàn)為能夠帶來的權(quán)益或能體現(xiàn)出的效用。評估者要評估的不是這些資源的本身，而應(yīng)是這些資源某一方面的權(quán)利。 （二）資產(chǎn)是一種獲利能力 判斷和評估一項財產(chǎn)是否是資產(chǎn)、其價值如何，首要問題是判斷其是否具有獲利能力。如果不具備獲利能力，也就不具備資產(chǎn)的特征，也就無所謂價值的存在。資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的，它未來的獲利能力越高，它的價值越大，它未來的獲利能力越低，它的評估價值就越小。不是評估人員評估 出來的。評估人員只是采用適當(dāng)?shù)姆椒▽⑵鋬r值反映出來。 （三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配 資產(chǎn)作為具有獲利能力的權(quán)利，必須有其擁有和支配的主體，權(quán)屬問題也是資產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)容，例如有關(guān)定理、公式等是社會共有的財富，無從判斷其價值（再例如一些新聞）。而且，權(quán)屬模糊不清，就無法界定資產(chǎn)范圍，也就無從估算其價值。 重點分析 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 二、資產(chǎn)的分類 為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評估，應(yīng)對資產(chǎn)評估對象按不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分類。 （一）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類 按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。 有形資產(chǎn)是指那些具有 實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。會計學(xué)中的固定資產(chǎn)，一般是以使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定限額以上為標(biāo)準(zhǔn)的主要勞動手段。在資產(chǎn)評估中，固定資產(chǎn)具體是指機器設(shè)備、房屋建筑物等，評估時應(yīng)分別進(jìn)行，因為它們具有不同的功能和特性。 無形資產(chǎn)是指那些沒有物質(zhì)實體而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專有技術(shù)（非專利技術(shù)）、土地使用權(quán)、商譽等。 簡單理解就是有實物形態(tài)的資產(chǎn)是有形資產(chǎn)；沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，能夠發(fā)生作用的資產(chǎn)是無形資產(chǎn)。 （二） 按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類 按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能