【文章內(nèi)容簡介】 平 /月）當(dāng)前庫存可銷售 個月 。本案開發(fā)產(chǎn)品需具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 一級市場：預(yù)計 20212021 年度成交未開發(fā)土地將達(dá)到 12001300 萬平，對本案上市環(huán)境具備一定威脅。 市場運(yùn)行健康，但需面臨未來入市體量大 +庫存壓力大，本案須通過品質(zhì)差異增強(qiáng)抗風(fēng)險能力。 區(qū)域市場分析 區(qū)域供求價分析 2021 年區(qū)域新增供應(yīng)體量 81 萬平，年均去化 55 萬平，去化率 68%；供求比1. 47:1，整體呈現(xiàn)供大于求的格局，供求主流 80— 90 平的兩房產(chǎn)品和 100— 110平的三房產(chǎn)品，但供求比 ： 1，主流供應(yīng)存在較大去化壓力，本案規(guī)劃 時應(yīng)注重產(chǎn)品差異化。 價格走勢；區(qū)域整體均價 200 元 /平，低于全市 %，價格低洼區(qū)域，區(qū)域內(nèi)中高端項目與城市存在近 6000 元 /平差距；多層洋房產(chǎn)品稀缺，價格集中在60007000 元 /平，小高層集中 58006000 元 /平，高層均價 5700 元 /平，部分項目取得地塊時間早，價格低，價格彈性空間較大，本案可以通過增強(qiáng)核心競爭力爭奪定價權(quán)，樹立區(qū)域標(biāo)桿形象。 圖 2— 8長春市區(qū)域市場價格情況 吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院管理工程系畢業(yè)論文 10 項目占位 項目占位于西部新城，影響力覆蓋汽開、綠園雙區(qū)。區(qū)域正處于發(fā)展階段，存在市場空白點(diǎn)。 通過綜 合評價，區(qū)域內(nèi)以中端項目為主力，市場競爭逐漸從價格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向品質(zhì)戰(zhàn)（保利拉菲公館區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項目，品牌 +品質(zhì)引領(lǐng)區(qū)域市場，認(rèn)可度較高）；本項目應(yīng)避免紅海競爭，順應(yīng)市場發(fā)展，并尋求差異化競爭，占位中高端或高端，完成品牌落地。 圖 2— 8長春市項目案例分布 項目所處地域環(huán)境及周邊配套 目前，項目周邊配套資源匱乏，生活氛圍較弱，區(qū)域配套升級依賴長春西站，未來，隨著長春西站板塊規(guī)劃落地，中高端服務(wù)業(yè)集聚，本案可依托西客站吸附能力，建立項目核心價值。 圖 2— 9項目效果圖 第 2 章 項目概述 11 項目周邊以廠區(qū)為主，分布零散食雜店，缺乏生活服務(wù)配套，向南延伸公里服務(wù)半徑內(nèi)，以富民大街為主可滿足基本生活需求，但缺乏中高檔配套； 地塊周邊規(guī)劃居住區(qū)，生活配套將以社區(qū)底商為主；區(qū)域未來將規(guī)劃以前廣場為中心的中高端商務(wù)商業(yè)服務(wù)區(qū)，滿足區(qū)域配套服務(wù)需求，預(yù)計 35 年發(fā)展成熟。 集商務(wù)辦公、購物中心、休閑餐飲、會議酒店、高科技產(chǎn)品及信息產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)、展示交流于一體的服務(wù)集聚區(qū)，為本案提供有力的配套服務(wù)支撐，以打造中高端居住社區(qū)。 圖 2— 10項目周邊景 觀資源 依托上風(fēng)上水的區(qū)位優(yōu)勢和西湖、同心湖、興隆湖和西環(huán)公園等天然水系的生態(tài)優(yōu)勢，規(guī)劃了“四軸、五帶、六園”生態(tài)景觀系統(tǒng)。區(qū)域內(nèi)綠地面積將達(dá)到 萬平方米，占總面積的 %。 距地塊約 100 米處有一條寬約 10米的興隆湖、西湖連接水系，為政府規(guī)劃“四吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院管理工程系畢業(yè)論文 12 軸”之一；目前為污水，前期可聯(lián)合政府進(jìn)行治理，形成項目景觀資源優(yōu)勢，提升項目生態(tài)宜居社區(qū)調(diào)性，但難以實(shí)現(xiàn)親水資源，非項目可借鑒強(qiáng)勢資源。 表 2— 3 項目周邊資源 工程名稱 項目占地（萬平） 同心湖綜合開發(fā)工程 89 興隆湖綜合開發(fā)工程 30 “兩園一帶”景觀 5 工程 134 項目 SWOT 分析 通過多種物業(yè)的打造，天然水系的利用，具備打造生態(tài)宜居社區(qū)的條件；依托長春西站核心商圈的帶動，借勢中高端配套的落地，區(qū)隔區(qū)域其他中低端項目，完成項目最大化溢價及品牌落地。 項目優(yōu)勢 ，易于規(guī)劃開發(fā)；地塊為凈地，縮短開發(fā)啟動期時間； ，可打造產(chǎn)品類豐富，具備開發(fā)中高品質(zhì)項目的潛質(zhì)；地塊南側(cè)緊鄰綠化帶，水渠，可打造成為景觀。 項目劣勢 ，周邊配套缺乏，區(qū)域認(rèn)知度差。 220 千伏高壓線通過，需要進(jìn)行合理規(guī)避； ，造成一定的污染； ； 項目機(jī)會 ，但人流及氛圍借勢需要一定時間的發(fā)展； 號線出入口的規(guī)劃，帶來便捷交通，提升板塊認(rèn)知； ，購買能力強(qiáng)； ，扶持綠園區(qū)南部新城。 ，競爭程度較低。 第 2 章 項目概述 13 項目威脅 ，周邊金色歐城地塊，以及周邊潛在供應(yīng)地塊出讓，易對 本案性形成沖擊； ，出現(xiàn)客戶外溢性購房。 ，對本案品質(zhì)有一定影響。 項目競品調(diào)研 確定競品 以項目自身指標(biāo)為依托，客戶提及率為參考，從項目所在區(qū)域?qū)傩?、價值屬性、市場占有率來確定競品案例。 圖 2— 12 區(qū)域競品分布圖 表 2— 4 項目周邊交通 檀香灣 區(qū)域首家疊院別墅社區(qū)； 保利拉菲公館 品牌 +產(chǎn)品力 +價值塑造 +高價引領(lǐng)； 君地天城 景觀規(guī)劃 +生態(tài)資源 +視覺品質(zhì)； 中鐵國際花園 品牌 +花園洋房 +坡地景觀； 萬盛理想國 產(chǎn)品線豐富 +戶型 +低價格 大禹華邦 低價格 +首付分期 +配套成熟； 恒大名都 品牌 +精裝修 +園區(qū)景觀 吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院管理工程系畢業(yè)論文 14 競品個案分析 君地天城：區(qū)域高端項目，毗鄰汽車公園生態(tài)資源，新古典建筑和園林受客戶認(rèn)可，但周邊配套匱乏， 170 平產(chǎn)品滯銷。 圖 2— 13 君地天城規(guī)劃圖 ：住宅占地 23 萬平、建面 60 萬平，容積率 ，共分四期開發(fā)，一、 二、三期由多層、小高和高層住宅組成，四期預(yù)計規(guī)劃有一座五星級酒店、 5A 級智能化寫字樓、酒店式服務(wù)高檔公寓、歐陸風(fēng)情主題商業(yè)內(nèi)街； ： 06 月 04 日協(xié)議出讓； ：項目一期住宅已售罄，二期已進(jìn)入尾盤銷售，主力銷售三期；三期 A 區(qū)已售罄， B區(qū)出現(xiàn)其它項目擋光問題，影響后期去化；一期、二期已交房，三期 A區(qū) 13年 11 月交房， B區(qū) 15年 10月交房，四期未定； ：三期以 90平為主； ：一期產(chǎn)品已售罄，二期進(jìn)入尾盤銷售階段，三期 A區(qū)售罄， B 區(qū)推出 2棟產(chǎn)品，熱銷階段，面積為 90 平，目前項目整體均價 6000 元 /平； ：①緊鄰國際汽車公園②緊鄰一汽③園林景觀。 ： 表 2— 5項目產(chǎn)品線劃分 產(chǎn)品 類型 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價 13年供應(yīng) 成交套數(shù) 14 年供應(yīng) 小高 8090 282 110 5679 178 154 52 高層 130150 96 49 6052 47 33 45 高層 170 96 23 5748 73 1 25 第 2 章 項目概述 15 ： 3期戶型均為 89 平剛需產(chǎn)品，客廳、臥室設(shè)計開間較大，去化較 好； 2 期產(chǎn)品 133 平，戶型設(shè)計較好，但總房款較高，導(dǎo)致去化受阻。 ：新古典主義建筑風(fēng)格 +歐式園林景觀，園區(qū)以 12 萬平米綠化面積為 依托，打造五大園林 組團(tuán)形成豐富的景觀層次，客戶認(rèn)可度高。 圖 2— 14 君地天城戶型圖 圖 2— 15君地天城園區(qū)圖片 吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院管理工程系畢業(yè)論文 16 保利拉菲：區(qū)域標(biāo)桿項目，品牌 +配套成熟 +戶型 +園林景觀，但定位高端導(dǎo)致產(chǎn)品面積單一，客群覆蓋有限 。 圖 2— 16保利拉菲公館規(guī)劃 ：住宅占地 萬平、建面 萬平，容積率 ，項目 A 區(qū) 為 11 棟洋房， 3— 8層不等； E 區(qū)主要規(guī)劃為瞰景高層和商業(yè)區(qū)，包括 4 棟高層、一棟多層和 1棟公寓；園區(qū)南側(cè)的 B、 C 兩區(qū)全部為瞰景高層， S區(qū)為商業(yè)， s1為寫字間， s2 為公寓。 ： 2021 年協(xié)議出讓。 ：住宅北地塊尾盤銷售， 2021 年 810 月交房，南地塊 2021 年 6 月 30 日交房。 ：南地塊以 95150 平為主。 ：南地塊地塊僅余 3棟樓未加推，預(yù)計 2021 年中旬消化南 地塊產(chǎn)品，目前項目整體均價 8200 元 /平。 ：①保利品牌②法派園林 ③戶型設(shè)計。 ： 第 2 章 項目概述 17 表 2— 6項目產(chǎn)品線劃分 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價 13年供應(yīng) 成交套數(shù) 14 年供應(yīng) 洋房 140 92 73 9200 115 95 0 洋房 150 50 30 8800 52 32 0 高層 95 98 97 8000 193 170 168 高層 145 54 20 7500 110 89 36 高層 130 0 0 — 23 10 40 ：布局較為合理，功能較為全面，飄窗、陽臺的贈送吸引一部分 客群， 95平緊湊三房的設(shè)計。 ：法式建筑風(fēng)格 +法式園林景觀，園區(qū)以 208 棵原生長白山黑松 打造出 300 米景觀大道，同時規(guī)劃 1萬平生態(tài)廣場 。 圖 2— 16保利拉菲公館規(guī)劃 區(qū)域未來供應(yīng) 區(qū)域未來 6 年供應(yīng)體量將達(dá) 300 萬平，多為小高層、高層產(chǎn)品，以品質(zhì)升級為主，指向中高端市場，預(yù)計未來該區(qū)域中高端項目將成為市場主導(dǎo)，面對激烈的市場競爭，本案應(yīng)具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院管理工程系畢業(yè)論文 18 表 2— 7項目產(chǎn)品線劃分 項目名稱 占地面積 建筑面積 占地面積 后續(xù)體量 產(chǎn)品規(guī)劃 銷售均價 保利拉菲公館 多層、小高 小高 7600 君地天城 23 60 23 55 小高、高層 小高 5800 高層 5500 金色玫瑰城 24 46 24 46 小高、高層 預(yù)計 6200 香港城 49 102 49 小高 6100 萬盛理想國 50 100 50 小高、洋房 小高 5800、洋房 7500 陽光嘉年華尚城 多層、小高 多層 6500、小高 6100 中鐵國際花園 27 55 27 20 多層、高層 多層 6200 高層 6000 西湖一號 小高 6000 豐和西郡 10 10 多層、小高 6000 第 3 章 項目定位 19 第 3 章 項目定位 目標(biāo)客群定位 區(qū)域成交客戶來源特征 本案雖行政隸屬綠園，但板塊屬性更接近汽開。本案所在區(qū)域項目成交客戶以汽開、綠園為主，輻射全市及周邊市縣。從同屬性區(qū)域項目客戶成交來看，本案客戶將以汽開區(qū)為主，綠園區(qū)為輔，輻射全市及周邊市縣。 區(qū)域成交客戶背景特征 初步確定本案目標(biāo)客戶，他們多來自汽開、綠園區(qū)域，他們多是企業(yè)基層員工，中層管理及私營業(yè)主等，多為首次置業(yè)（結(jié)婚購房、擺脫租房）改善置業(yè)相對次之（改善居住面積、居住環(huán)境）。 表 3— 1區(qū)域項目客戶分析 項目名稱 置業(yè)類型 面積 年齡 居住區(qū)域 職業(yè) 恒大名都 96100平 2835歲 高新區(qū) 高新企事業(yè)單位員工 110130平 3540歲 汽開區(qū) 一汽員工 150 平 4550歲 高新區(qū) 企業(yè)中高層管理，私營業(yè)主 170 平 4555 汽開區(qū) 一汽中層管理 君地天城 97118 4045歲 汽開區(qū) 一汽中層管理 90 平 2635歲 汽開區(qū) 一汽員工、汽車配件廠員工 130153平 3645歲 汽開區(qū) 一汽中層管理 吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院管理工程系畢業(yè)論文 20 目標(biāo)客戶背景 表 3— 2區(qū)域目標(biāo)客戶背景分析 170 平 4655歲 汽開區(qū) 一汽中高層管理、 保利拉菲公館 45 平 2528歲 綠園區(qū) 私營業(yè)主 7485 平 2835歲 綠園區(qū) 208 醫(yī)院醫(yī)生、護(hù)士 114130平 3035歲 綠園區(qū) 綠園小學(xué)、解放大路中學(xué)教師 136147平 3645歲 綠園區(qū) 客車廠管理層 萬盛理想國 3060 平 2528平 綠園區(qū) 企業(yè)白領(lǐng)，私營業(yè)主 90102平 2530歲 綠園 區(qū) 原住居民 /208 醫(yī)院 106 平 3138歲 綠園區(qū) 二手車私營業(yè)主 144149平 3045歲 綠園區(qū) 建材私營業(yè)主 7789 平 3035歲 綠園區(qū) 原住私營業(yè)主 客戶姓名 年齡 身份背景 家庭收入 現(xiàn)居住面積 家庭結(jié)構(gòu) 需求面積 預(yù)期價格 齊女士 25 歲 一汽大眾