【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 平 /月）當(dāng)前庫(kù)存可銷售 個(gè)月 。本案開發(fā)產(chǎn)品需具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 一級(jí)市場(chǎng)：預(yù)計(jì) 20212021 年度成交未開發(fā)土地將達(dá)到 12001300 萬(wàn)平，對(duì)本案上市環(huán)境具備一定威脅。 市場(chǎng)運(yùn)行健康，但需面臨未來(lái)入市體量大 +庫(kù)存壓力大，本案須通過品質(zhì)差異增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域供求價(jià)分析 2021 年區(qū)域新增供應(yīng)體量 81 萬(wàn)平，年均去化 55 萬(wàn)平，去化率 68%；供求比1. 47:1，整體呈現(xiàn)供大于求的格局，供求主流 80— 90 平的兩房產(chǎn)品和 100— 110平的三房產(chǎn)品，但供求比 ： 1，主流供應(yīng)存在較大去化壓力，本案規(guī)劃 時(shí)應(yīng)注重產(chǎn)品差異化。 價(jià)格走勢(shì)；區(qū)域整體均價(jià) 200 元 /平，低于全市 %，價(jià)格低洼區(qū)域，區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目與城市存在近 6000 元 /平差距；多層洋房產(chǎn)品稀缺，價(jià)格集中在60007000 元 /平，小高層集中 58006000 元 /平，高層均價(jià) 5700 元 /平，部分項(xiàng)目取得地塊時(shí)間早，價(jià)格低，價(jià)格彈性空間較大，本案可以通過增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力爭(zhēng)奪定價(jià)權(quán)，樹立區(qū)域標(biāo)桿形象。 圖 2— 8長(zhǎng)春市區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格情況 吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院管理工程系畢業(yè)論文 10 項(xiàng)目占位 項(xiàng)目占位于西部新城，影響力覆蓋汽開、綠園雙區(qū)。區(qū)域正處于發(fā)展階段，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)。 通過綜 合評(píng)價(jià)，區(qū)域內(nèi)以中端項(xiàng)目為主力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸從價(jià)格戰(zhàn)轉(zhuǎn)向品質(zhì)戰(zhàn)（保利拉菲公館區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，品牌 +品質(zhì)引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)，認(rèn)可度較高）；本項(xiàng)目應(yīng)避免紅海競(jìng)爭(zhēng)，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，并尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)，占位中高端或高端，完成品牌落地。 圖 2— 8長(zhǎng)春市項(xiàng)目案例分布 項(xiàng)目所處地域環(huán)境及周邊配套 目前，項(xiàng)目周邊配套資源匱乏，生活氛圍較弱，區(qū)域配套升級(jí)依賴長(zhǎng)春西站，未來(lái)，隨著長(zhǎng)春西站板塊規(guī)劃落地，中高端服務(wù)業(yè)集聚，本案可依托西客站吸附能力，建立項(xiàng)目核心價(jià)值。 圖 2— 9項(xiàng)目效果圖 第 2 章 項(xiàng)目概述 11 項(xiàng)目周邊以廠區(qū)為主，分布零散食雜店，缺乏生活服務(wù)配套，向南延伸公里服務(wù)半徑內(nèi)，以富民大街為主可滿足基本生活需求，但缺乏中高檔配套； 地塊周邊規(guī)劃居住區(qū)，生活配套將以社區(qū)底商為主；區(qū)域未來(lái)將規(guī)劃以前廣場(chǎng)為中心的中高端商務(wù)商業(yè)服務(wù)區(qū)，滿足區(qū)域配套服務(wù)需求，預(yù)計(jì) 35 年發(fā)展成熟。 集商務(wù)辦公、購(gòu)物中心、休閑餐飲、會(huì)議酒店、高科技產(chǎn)品及信息產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)、展示交流于一體的服務(wù)集聚區(qū)，為本案提供有力的配套服務(wù)支撐，以打造中高端居住社區(qū)。 圖 2— 10項(xiàng)目周邊景 觀資源 依托上風(fēng)上水的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和西湖、同心湖、興隆湖和西環(huán)公園等天然水系的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃了“四軸、五帶、六園”生態(tài)景觀系統(tǒng)。區(qū)域內(nèi)綠地面積將達(dá)到 萬(wàn)平方米，占總面積的 %。 距地塊約 100 米處有一條寬約 10米的興隆湖、西湖連接水系，為政府規(guī)劃“四吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院管理工程系畢業(yè)論文 12 軸”之一；目前為污水，前期可聯(lián)合政府進(jìn)行治理，形成項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目生態(tài)宜居社區(qū)調(diào)性，但難以實(shí)現(xiàn)親水資源，非項(xiàng)目可借鑒強(qiáng)勢(shì)資源。 表 2— 3 項(xiàng)目周邊資源 工程名稱 項(xiàng)目占地（萬(wàn)平） 同心湖綜合開發(fā)工程 89 興隆湖綜合開發(fā)工程 30 “兩園一帶”景觀 5 工程 134 項(xiàng)目 SWOT 分析 通過多種物業(yè)的打造，天然水系的利用，具備打造生態(tài)宜居社區(qū)的條件；依托長(zhǎng)春西站核心商圈的帶動(dòng)，借勢(shì)中高端配套的落地，區(qū)隔區(qū)域其他中低端項(xiàng)目，完成項(xiàng)目最大化溢價(jià)及品牌落地。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ，易于規(guī)劃開發(fā)；地塊為凈地，縮短開發(fā)啟動(dòng)期時(shí)間； ，可打造產(chǎn)品類豐富，具備開發(fā)中高品質(zhì)項(xiàng)目的潛質(zhì)；地塊南側(cè)緊鄰綠化帶，水渠，可打造成為景觀。 項(xiàng)目劣勢(shì) ，周邊配套缺乏，區(qū)域認(rèn)知度差。 220 千伏高壓線通過，需要進(jìn)行合理規(guī)避； ，造成一定的污染； ； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ，但人流及氛圍借勢(shì)需要一定時(shí)間的發(fā)展； 號(hào)線出入口的規(guī)劃，帶來(lái)便捷交通，提升板塊認(rèn)知； ，購(gòu)買能力強(qiáng)； ，扶持綠園區(qū)南部新城。 ，競(jìng)爭(zhēng)程度較低。 第 2 章 項(xiàng)目概述 13 項(xiàng)目威脅 ，周邊金色歐城地塊，以及周邊潛在供應(yīng)地塊出讓，易對(duì) 本案性形成沖擊； ，出現(xiàn)客戶外溢性購(gòu)房。 ，對(duì)本案品質(zhì)有一定影響。 項(xiàng)目競(jìng)品調(diào)研 確定競(jìng)品 以項(xiàng)目自身指標(biāo)為依托，客戶提及率為參考，從項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)傩浴r(jià)值屬性、市場(chǎng)占有率來(lái)確定競(jìng)品案例。 圖 2— 12 區(qū)域競(jìng)品分布圖 表 2— 4 項(xiàng)目周邊交通 檀香灣 區(qū)域首家疊院別墅社區(qū)； 保利拉菲公館 品牌 +產(chǎn)品力 +價(jià)值塑造 +高價(jià)引領(lǐng)； 君地天城 景觀規(guī)劃 +生態(tài)資源 +視覺品質(zhì)； 中鐵國(guó)際花園 品牌 +花園洋房 +坡地景觀； 萬(wàn)盛理想國(guó) 產(chǎn)品線豐富 +戶型 +低價(jià)格 大禹華邦 低價(jià)格 +首付分期 +配套成熟； 恒大名都 品牌 +精裝修 +園區(qū)景觀 吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院管理工程系畢業(yè)論文 14 競(jìng)品個(gè)案分析 君地天城：區(qū)域高端項(xiàng)目，毗鄰汽車公園生態(tài)資源，新古典建筑和園林受客戶認(rèn)可，但周邊配套匱乏， 170 平產(chǎn)品滯銷。 圖 2— 13 君地天城規(guī)劃圖 ：住宅占地 23 萬(wàn)平、建面 60 萬(wàn)平，容積率 ，共分四期開發(fā)，一、 二、三期由多層、小高和高層住宅組成，四期預(yù)計(jì)規(guī)劃有一座五星級(jí)酒店、 5A 級(jí)智能化寫字樓、酒店式服務(wù)高檔公寓、歐陸風(fēng)情主題商業(yè)內(nèi)街； ： 06 月 04 日協(xié)議出讓； ：項(xiàng)目一期住宅已售罄，二期已進(jìn)入尾盤銷售，主力銷售三期；三期 A 區(qū)已售罄， B區(qū)出現(xiàn)其它項(xiàng)目擋光問題，影響后期去化；一期、二期已交房，三期 A區(qū) 13年 11 月交房， B區(qū) 15年 10月交房，四期未定； ：三期以 90平為主； ：一期產(chǎn)品已售罄，二期進(jìn)入尾盤銷售階段，三期 A區(qū)售罄， B 區(qū)推出 2棟產(chǎn)品，熱銷階段，面積為 90 平，目前項(xiàng)目整體均價(jià) 6000 元 /平； ：①緊鄰國(guó)際汽車公園②緊鄰一汽③園林景觀。 ： 表 2— 5項(xiàng)目產(chǎn)品線劃分 產(chǎn)品 類型 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價(jià) 13年供應(yīng) 成交套數(shù) 14 年供應(yīng) 小高 8090 282 110 5679 178 154 52 高層 130150 96 49 6052 47 33 45 高層 170 96 23 5748 73 1 25 第 2 章 項(xiàng)目概述 15 ： 3期戶型均為 89 平剛需產(chǎn)品，客廳、臥室設(shè)計(jì)開間較大，去化較 好； 2 期產(chǎn)品 133 平，戶型設(shè)計(jì)較好，但總房款較高，導(dǎo)致去化受阻。 ：新古典主義建筑風(fēng)格 +歐式園林景觀，園區(qū)以 12 萬(wàn)平米綠化面積為 依托，打造五大園林 組團(tuán)形成豐富的景觀層次，客戶認(rèn)可度高。 圖 2— 14 君地天城戶型圖 圖 2— 15君地天城園區(qū)圖片 吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院管理工程系畢業(yè)論文 16 保利拉菲：區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，品牌 +配套成熟 +戶型 +園林景觀，但定位高端導(dǎo)致產(chǎn)品面積單一，客群覆蓋有限 。 圖 2— 16保利拉菲公館規(guī)劃 ：住宅占地 萬(wàn)平、建面 萬(wàn)平，容積率 ，項(xiàng)目 A 區(qū) 為 11 棟洋房， 3— 8層不等； E 區(qū)主要規(guī)劃為瞰景高層和商業(yè)區(qū)，包括 4 棟高層、一棟多層和 1棟公寓；園區(qū)南側(cè)的 B、 C 兩區(qū)全部為瞰景高層， S區(qū)為商業(yè)， s1為寫字間， s2 為公寓。 ： 2021 年協(xié)議出讓。 ：住宅北地塊尾盤銷售， 2021 年 810 月交房，南地塊 2021 年 6 月 30 日交房。 ：南地塊以 95150 平為主。 ：南地塊地塊僅余 3棟樓未加推，預(yù)計(jì) 2021 年中旬消化南 地塊產(chǎn)品，目前項(xiàng)目整體均價(jià) 8200 元 /平。 ：①保利品牌②法派園林 ③戶型設(shè)計(jì)。 ： 第 2 章 項(xiàng)目概述 17 表 2— 6項(xiàng)目產(chǎn)品線劃分 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價(jià) 13年供應(yīng) 成交套數(shù) 14 年供應(yīng) 洋房 140 92 73 9200 115 95 0 洋房 150 50 30 8800 52 32 0 高層 95 98 97 8000 193 170 168 高層 145 54 20 7500 110 89 36 高層 130 0 0 — 23 10 40 ：布局較為合理，功能較為全面，飄窗、陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送吸引一部分 客群， 95平緊湊三房的設(shè)計(jì)。 ：法式建筑風(fēng)格 +法式園林景觀，園區(qū)以 208 棵原生長(zhǎng)白山黑松 打造出 300 米景觀大道，同時(shí)規(guī)劃 1萬(wàn)平生態(tài)廣場(chǎng) 。 圖 2— 16保利拉菲公館規(guī)劃 區(qū)域未來(lái)供應(yīng) 區(qū)域未來(lái) 6 年供應(yīng)體量將達(dá) 300 萬(wàn)平，多為小高層、高層產(chǎn)品，以品質(zhì)升級(jí)為主，指向中高端市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)該區(qū)域中高端項(xiàng)目將成為市場(chǎng)主導(dǎo)，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本案應(yīng)具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院管理工程系畢業(yè)論文 18 表 2— 7項(xiàng)目產(chǎn)品線劃分 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 占地面積 后續(xù)體量 產(chǎn)品規(guī)劃 銷售均價(jià) 保利拉菲公館 多層、小高 小高 7600 君地天城 23 60 23 55 小高、高層 小高 5800 高層 5500 金色玫瑰城 24 46 24 46 小高、高層 預(yù)計(jì) 6200 香港城 49 102 49 小高 6100 萬(wàn)盛理想國(guó) 50 100 50 小高、洋房 小高 5800、洋房 7500 陽(yáng)光嘉年華尚城 多層、小高 多層 6500、小高 6100 中鐵國(guó)際花園 27 55 27 20 多層、高層 多層 6200 高層 6000 西湖一號(hào) 小高 6000 豐和西郡 10 10 多層、小高 6000 第 3 章 項(xiàng)目定位 19 第 3 章 項(xiàng)目定位 目標(biāo)客群定位 區(qū)域成交客戶來(lái)源特征 本案雖行政隸屬綠園，但板塊屬性更接近汽開。本案所在區(qū)域項(xiàng)目成交客戶以汽開、綠園為主，輻射全市及周邊市縣。從同屬性區(qū)域項(xiàng)目客戶成交來(lái)看，本案客戶將以汽開區(qū)為主，綠園區(qū)為輔，輻射全市及周邊市縣。 區(qū)域成交客戶背景特征 初步確定本案目標(biāo)客戶，他們多來(lái)自汽開、綠園區(qū)域，他們多是企業(yè)基層員工，中層管理及私營(yíng)業(yè)主等，多為首次置業(yè)（結(jié)婚購(gòu)房、擺脫租房）改善置業(yè)相對(duì)次之（改善居住面積、居住環(huán)境）。 表 3— 1區(qū)域項(xiàng)目客戶分析 項(xiàng)目名稱 置業(yè)類型 面積 年齡 居住區(qū)域 職業(yè) 恒大名都 96100平 2835歲 高新區(qū) 高新企事業(yè)單位員工 110130平 3540歲 汽開區(qū) 一汽員工 150 平 4550歲 高新區(qū) 企業(yè)中高層管理，私營(yíng)業(yè)主 170 平 4555 汽開區(qū) 一汽中層管理 君地天城 97118 4045歲 汽開區(qū) 一汽中層管理 90 平 2635歲 汽開區(qū) 一汽員工、汽車配件廠員工 130153平 3645歲 汽開區(qū) 一汽中層管理 吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院管理工程系畢業(yè)論文 20 目標(biāo)客戶背景 表 3— 2區(qū)域目標(biāo)客戶背景分析 170 平 4655歲 汽開區(qū) 一汽中高層管理、 保利拉菲公館 45 平 2528歲 綠園區(qū) 私營(yíng)業(yè)主 7485 平 2835歲 綠園區(qū) 208 醫(yī)院醫(yī)生、護(hù)士 114130平 3035歲 綠園區(qū) 綠園小學(xué)、解放大路中學(xué)教師 136147平 3645歲 綠園區(qū) 客車廠管理層 萬(wàn)盛理想國(guó) 3060 平 2528平 綠園區(qū) 企業(yè)白領(lǐng)，私營(yíng)業(yè)主 90102平 2530歲 綠園 區(qū) 原住居民 /208 醫(yī)院 106 平 3138歲 綠園區(qū) 二手車私營(yíng)業(yè)主 144149平 3045歲 綠園區(qū) 建材私營(yíng)業(yè)主 7789 平 3035歲 綠園區(qū) 原住私營(yíng)業(yè)主 客戶姓名 年齡 身份背景 家庭收入 現(xiàn)居住面積 家庭結(jié)構(gòu) 需求面積 預(yù)期價(jià)格 齊女士 25 歲 一汽大眾