【文章內(nèi)容簡介】 高層 住宅 4萬 封頂 10% 2700 茂華 紫苑公館 高 層 住宅 20萬 未建 0% ? 區(qū)域特點： ? 優(yōu)勢： 以安順路為交通主軸，橫跨健康西街、勝利西街、東風(fēng)西街、福壽西街及北宮西街，整體道路狀況良好，公交系統(tǒng)也較為發(fā)達(dá)，通達(dá)性好；濰城區(qū)政府西遷，奧體中心建成，以及政府開發(fā)西部的利好因素對區(qū)域發(fā)展促進(jìn)較大；濰城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)滯后于東部區(qū)域，房價較低，潛力較大。 ? 劣勢： 置業(yè)群體以濰城區(qū)域工作、生活為主 ，輻射面小 ； 位置相對較偏遠(yuǎn)， 區(qū)域接受度較差 。 ? 市場特征： 組團(tuán)以安順路為核心，主要集中在健康街至北宮街之間的區(qū)域，是近兩年來濰坊西部房地產(chǎn)發(fā)展的代表， 同時也代表著濰城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的水平，是濰坊市向西發(fā)展的重要節(jié)點。目前整體開發(fā)水平較東部區(qū)域 低 ，整體價格 相差 500 元 /平米， 發(fā)展?jié)摿Υ蟆? 目前在建 、 在售項目不多 ， 但是以大盤為主，如鳶都新城總建面 40 萬平米，魯發(fā)新城總規(guī)模達(dá)到 100 萬平米，尚未動工的茂華公館也在 20 萬平米以上。由于奧體周邊區(qū)域可供土地較多，后期有較大的新增量。 濰坊奧體項目投資建議 20 目前 在售規(guī)模在 40 萬平米以上， 潛在供應(yīng)量較大 。 周邊 多層價格在 2900 元 /㎡ 左右 ， 小 高層價格在 2800 元 /㎡ 左右 ，低于多層價格 。 ? 發(fā)展趨勢： 本組團(tuán) 是濰坊潛在供應(yīng)量最大的區(qū)域，也是未來幾 年濰坊房地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域 之一 。周邊在售項目以多層為主，小高層接受度較差，像華景新城的小高層價格比其多層價格低 400500 元 /平米，但仍然銷售不暢，而 鳶都新城、魯發(fā)名城規(guī)劃的小高層尚未開建 ，后期面臨較大銷售壓力。 2． 5 東南組團(tuán) 片區(qū) 項目名稱 建筑形態(tài) 物業(yè)形態(tài) 住宅面積 工程進(jìn)展 銷售率 目前在售價格 東 南 組 團(tuán) 賦海世家 高層 住宅 13萬 封頂 40% 3400 匯嘉瑞景園 一期 高層 住宅 8． 5萬 主體 10% 精裝 5000 青青家園 高層、 住宅 7萬 主體 50% 高層 3300 東方世紀(jì)城 高層 住宅 13萬 封頂 60% 3100 和豐城市花園 高層 住宅 12萬 未建 30% 3250 九龍山莊 二期 高層、多層 住宅 8萬 未建 80% 多層 3600 華安東方明珠 多層 住宅 21萬 封頂 50% 2900 ? 區(qū)域特點： ? 優(yōu)勢： 高新區(qū)，有產(chǎn)業(yè)支撐；市政府周邊，城市發(fā)展的方向 ；教育資源豐富 ，濰坊學(xué)院 等學(xué)校 ； 新區(qū)規(guī)劃較好 。 ? 劣勢： 缺乏大型購物中心 。 ? 市場特征： 此組團(tuán) 隨著高新區(qū)的發(fā)展，有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐；特別是政府投入較大基礎(chǔ)配套社設(shè)，如大劇院、活動中心、展覽館 ，生 活配套日漸濰坊奧體項目投資建議 21 成熟 。 可以說， 本區(qū)域是濰坊未來幾年城市發(fā)展 主要 方向。 區(qū)域整體 均價在 3000 元 /㎡以上。匯嘉潤景園前期助推精裝房5500 元 /㎡（精裝標(biāo)準(zhǔn) 1500 元 /㎡），市場反應(yīng)較差 ，現(xiàn)在毛坯房 3500元 /㎡左右 。 在售項目供應(yīng)規(guī)模在 50 萬平米以上。 ? 發(fā)展趨勢： 本組團(tuán) 依靠產(chǎn)業(yè)支撐 ， 以及政府基礎(chǔ)配套建設(shè)的 大力 支持，未來發(fā)展?jié)摿^好。 第 3 節(jié) 土地供應(yīng)情況 從土地 儲備中心獲取的信息， 2020 年至 今 ， 濰坊 中心城區(qū)共成功出讓 98 宗地塊，合計 5544 畝 ， 平均單宗地塊面積不足 60 畝 。 其中，高新區(qū) 8 宗，奎文 47 宗，濰城 43 宗 。成交面積看，高新 508 畝，奎文 2203 畝，濰城 2833 畝。 2020至今濰坊中心城區(qū)土地成交數(shù)據(jù) 年份 土地出讓宗數(shù) 土地出讓面積（畝） 高新 奎文 濰城 宗數(shù) 面積 （畝） 宗數(shù) 面積 （畝） 宗數(shù) 面積 （畝） 2020 年 14 312 0 0 9 234 5 78 2020 年 40 2714 7 494 18 652 15 1568 2020 年 33 1935 1 14 17 1296 15 625 09 年 至今 11 583 0 0 3 21 8 562 合計 98 5544 8 508 47 2203 43 2833 從土地出讓分布看， 濰城區(qū)供應(yīng)量最大，潛在可供銷售的面積最多。 其次為奎文區(qū)。 另外， 帶有政府性質(zhì)的國有投資公司通過掛牌方式的儲備了相當(dāng)規(guī)模的土地。這些地塊沒有啟動開發(fā)，短期不形成供給。其實質(zhì)是政濰坊奧體項目投資建議 22 府將收儲后的土地抵押銀行獲取城市建設(shè)資金，待條件成熟、土地升值后重新轉(zhuǎn)讓，其所得用于支付 銀行 貸款， 從而 變現(xiàn)土地收益。 以上為公開市場渠道推出的土地情況。由于濰坊處于城市化快速發(fā)展階段，前期中心區(qū)舊村改造及退城進(jìn)園項目較多。例如 2020 年，濰坊市列入中心城區(qū) “城中村”改造的村莊共有 76 個，其中濰城區(qū)35 個，奎文區(qū) 34 個，高新區(qū) 7 個，總用地面積共 公頃，其中居民安置用地 公頃，生活保障用地 公頃，政府可儲備用地 公頃，這批土地總量大，單宗土地面積大，預(yù)計在未來幾年內(nèi)逐漸釋放，成為土地市場供應(yīng)的主體。 近期濰坊出臺政策暫停退城進(jìn)園項目運作。但是前幾年“退城進(jìn)園”類型的地塊推出較多，且此類土地成交價格較低，后期上市也必將對市場產(chǎn)生重大影響。 20202020中心城區(qū)三區(qū)土地成交宗數(shù)8474301020304050高新 奎文 濰城成交宗數(shù) 20202020中心城區(qū)三區(qū)土地成交面積50822032833050010001500202025003000高新 奎文 濰城成交面積（畝） 濰坊奧體項目投資建議 23 第 4 節(jié) 濰坊市未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢預(yù)測 1． 濰坊房地產(chǎn)市場 具有一定發(fā)展 潛 力 與濟(jì)南、青島、煙臺、東營、臨沂相比，濰坊房價整體偏低。中心城區(qū)整體均價 3200 元 /平方米左右，區(qū)位環(huán)境較優(yōu)的樓盤價格在3800 元 /平方米左右，這與濰坊所處區(qū)位及整體經(jīng)濟(jì)實力不對稱?？梢灶A(yù)見，濰坊未來幾年房地產(chǎn)市場 具有一定 發(fā)展 潛力。 2． 基礎(chǔ)配套費用增加， 房價下調(diào)的可能性 較小 2020 年 8 月，濰坊對基礎(chǔ)配套費及異地人防建設(shè)費進(jìn)行調(diào)整，其中基礎(chǔ)配套費由原來 120 元 /㎡ 調(diào)整為 280 元 /㎡ ，漲幅明顯。 2020 年 12 月， 濰坊 政府出臺 33 項樓市新政 緩解市場壓力 ，要求“在 2020 年內(nèi)對部分配套費減免，并緩收基礎(chǔ)配套 費”。 隨著市場形勢好轉(zhuǎn)，其配套費恢復(fù)，成本增加的趨勢不變， 因此 房價 下調(diào)的可能性較小 。 3． 近期住宅供給規(guī)模較大，市場競爭激烈 初步估計，濰坊中心城區(qū)在建在售項目供應(yīng)量在 220 萬以上 。 在未來幾年，供過于求的狀況 短期 不會改變。 市場競爭 日 趨 激烈。 4． 市場需求不足，房價增幅趨緩 前期 濰坊單位集資建房 及 事業(yè)單位 團(tuán)購現(xiàn)象比較嚴(yán)重，消化相當(dāng)部分支付能力非常強(qiáng)的群體的購房需求。 且 濰坊 人均居住面積好于山東省平均水平，再次置業(yè)、改善 居住 現(xiàn)狀 的 需求 不足。同時 外來人口數(shù)量有限，自住需求為主，投資需求相對不足 。 以上 是濰坊房價低于周 邊地市的 主要 原因。 部分區(qū)域住宅供過于求，供給結(jié)構(gòu)不合理 比較濰坊奧體項目投資建議 24 突出。 因此，可以預(yù) 測未來幾年 濰坊房價漲幅趨緩。 5． 退城進(jìn)園及舊村改造項目對濰坊房地產(chǎn)市場影響深遠(yuǎn) 近年來，濰坊房地產(chǎn)市場不溫不火，與周邊地市相比整體房價偏低。原因 之一 與 濰坊 土地市場不開放 、 市場化程度 有一定關(guān)系 。 例如，退城進(jìn)園地塊出讓雖然進(jìn)入掛牌（拍賣）程序，由于地塊出讓所得 95%返還原地主，因而其他參與者不 易 獲得。以致于大多退城進(jìn)園項目自身成立房地產(chǎn)公司或與其他開發(fā)商合作進(jìn)行開發(fā)。 目前，政府發(fā)文已經(jīng)暫停退城進(jìn)園項目運作，但是前期已經(jīng)推出的退城進(jìn)園 項目仍會影響市場。 6．未來幾年潛在土地供給規(guī)模較大 ，市場存在不確定性因素 除了退城進(jìn)園、舊村改造 性質(zhì)的 土地開發(fā)規(guī)模較大外。帶有政府性質(zhì)的國有投資公司也儲備了相當(dāng)規(guī)模土地（如東部高新區(qū)及奧體中心片區(qū)），大部分土地目前開發(fā)條件不成熟，短期不形成供給 ，但是長期上市是必然的 。 另外，政府通過 代 建大型基礎(chǔ)設(shè)施向開發(fā)商置換的土地（ 如： 中建三局代建人民廣場南側(cè)大劇院、文化宮等設(shè)施，政府在高新區(qū)向其置換 1001 畝的住宅用地；昌大集團(tuán)代建奧體中心體育場，政府在高新區(qū)向其置換 451 畝的住宅用地 ），隨著時機(jī)成熟， 這些項目 也會陸續(xù)上市，因此，后期濰坊房地產(chǎn)市場發(fā)展存在較大不確定性。 綜上所述， 目前濰坊房地產(chǎn)市場處于矛盾之中，一方面成本增加推動房價上漲已成必然，另一方面市場亟需完善， 供給規(guī)模較大， 需求不足又影響房價上漲、銷售乏力。 后市發(fā)展存在較大的不確定 性 。 濰坊奧體項目投資建議 25 第三章 奧體 中心 區(qū)域規(guī)劃與 項目開發(fā)條件分析 第 1 節(jié) 項目周邊規(guī)劃情況及發(fā)展遠(yuǎn)景 2020 年濰坊政府工作報告中 正式 提出 “ 以市民健身中心為啟動點，高標(biāo)準(zhǔn)搞好安順片區(qū)各層次規(guī)劃，并盡快啟動建設(shè) ” 的規(guī)劃建設(shè)思路。 按照 規(guī)劃 說明 ，安順 新城 東至白浪河，西至西外環(huán)，北至濟(jì)青高速公路， 南至東風(fēng)西街，面積約 35 平方公里。 建設(shè)好的安順新城，承擔(dān)著帶動市區(qū)西部發(fā)展，輻射壽光、昌樂等區(qū)域的重要功能。 遠(yuǎn)景目標(biāo)是“ 以奧體中心為 中心 ，統(tǒng)籌搞好 20 平方公里區(qū)域生活服務(wù)設(shè)施及道路、生態(tài)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)一批高品質(zhì)社區(qū)，使之成為宜居福地，而 最終將形成 30 萬人口規(guī)模的現(xiàn)代化新區(qū) ” 。 08年濰城區(qū)總?cè)丝跒? 萬，此規(guī)劃相當(dāng)于再造一個濰城區(qū)。 本區(qū)域在濰城區(qū)政府西遷以 后從地理位置來看將是濰城區(qū)的中心區(qū)域，隨著奧體中心的建設(shè)，會展 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等，周邊配套設(shè)施將逐漸完善，且后續(xù)隨著輕軌的建設(shè)，與壽光一體化進(jìn)程將加 快，未來有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 但以我們對中國城市的研究及對濰坊市經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的了解來看，此區(qū)域的成熟及被廣大市民所接納所認(rèn)可尚需要較長的一段時間（預(yù)計最少需要五年時間）。其中有代表性的為濰坊市高新區(qū)的發(fā)展情況， 濰坊高新區(qū)是 1992 年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的 54 個國家級高新區(qū)之一 ，濰坊市高新區(qū)做為政府高起點、高規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域，政府投入了大量的財力進(jìn)行相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)及優(yōu)惠政策的扶持，并將市政府遷移至高新區(qū)。在如此大投資和政策的支持下，常理來看，其高新區(qū)應(yīng)該類似于青島的東部即五四廣場一帶。濰坊奧體項目投資建議 26 但目前來看，其發(fā)展 程度與預(yù)期的有非常大的距離。而奧體中心區(qū)域無論從政策扶持力度、基礎(chǔ)設(shè)施投資力度還是居民思想觀念的認(rèn)可度來看都與高新區(qū)有較大的差距，因此預(yù)計此區(qū)域的成熟會需要更加漫長的時間。 目前濰坊市的高端樓盤區(qū)域主要集中在奎文區(qū)及東南側(cè)的高新區(qū)，東、南方向被廣大市民所認(rèn)可，是公認(rèn)的高端人士居住區(qū)。而濰城作為老城區(qū)，在市民眼中就是臟亂差的代名詞，不具備建設(shè)高端樓盤的區(qū)位優(yōu)勢。從調(diào)研的情況來看，本區(qū)域樓盤多是 90 平米左右 兩居 室及 110 平米以下的經(jīng)濟(jì)型三室為主，樓盤均價都在 3000 元/平米以下。 雖然有奧運、有運動、有會展概念 ，但我們認(rèn)為長期前景較好，短期區(qū)域價值不被認(rèn)可。且濰坊作為三線城市，目前居民的消費理念、消費觀念還未達(dá)到運動、健康的層次，地段仍然是居民首選的因素。此區(qū)域目前來看比較適合定位于中等收入的追求健康舒適生活的人群。 從目前 發(fā)展趨勢 來看，房產(chǎn)市場是否就此轉(zhuǎn)暖尚未可知，一旦震蕩調(diào)整，則 邊緣 樓盤最先受到?jīng)_擊，此區(qū)域 供應(yīng)量較大，且位置偏遠(yuǎn)，具有一定的風(fēng)險。綜合考慮各種因素后，我 們認(rèn)為此區(qū)域前景廣闊，但尚需時間來培育 ，短期內(nèi)區(qū)域建設(shè)高品質(zhì)住宅 小區(qū) 有一定的風(fēng)險 。 第 2 節(jié) 項目概況及開發(fā)條件分析 1． 項目地塊概況 1． 1 地理 位置 本項目位于奧體中心北側(cè)，目前現(xiàn)狀為耕地。地塊南側(cè)距離北宮街 約 1300 米 。緊鄰清平路，順清平路北上過玉清街、樂川街，直達(dá)東西向主干道玄武街。 地塊距離火車站 5 公里，距離核心商圈 6 公里濰坊奧體項目投資建議 27 左右，距離西部濰城區(qū)政府 6 公里。 1． 2 周邊配套情況 地塊南側(cè)規(guī)劃建設(shè) 148 公頃的奧體中心，一期體育場已于 09 年6 月竣工投入使用，該體育場共設(shè)置 45000 座位，作為 11 屆全運會分會場之一。后期規(guī)劃建設(shè)網(wǎng)球 館、體育館、會展中心及星級酒店等設(shè)施。奧體中心西側(cè)占地 150 畝的安順廣場正在建設(shè)。建成后，奧體中心集體育、休閑、娛樂為一體， 服務(wù)周邊社區(qū)。 除此之外，八九醫(yī)院、濰坊七中位于周邊。清平路飲食街日漸成熟。但是，缺少大型購物場所，附近生活氛圍還有待進(jìn)一步完善。 1． 3 交通狀況 北宮街、安順路均為城市主干道，道路通達(dá)，車流量較大，且安順路與濟(jì)青高速對接，成為進(jìn)出濰坊的西大門，輻射壽光、昌樂。