【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定后做好記錄，再將單項(xiàng)工程整改材料的選用和用量每月交由綜合部經(jīng)理備案，綜合部經(jīng)理作為每月在竣工驗(yàn)收單簽字依據(jù)。附： 整改工程簽署流程圖 (項(xiàng)目適用 )，協(xié)信購物廣場(chǎng)工程整改專用派工單協(xié)信購物廣場(chǎng)工程整改攱工驗(yàn)收單，協(xié)信購物廣場(chǎng)工程整改工程量確認(rèn)單 商業(yè)物業(yè)能耗管理制度 (1)目的： 為規(guī)范重慶協(xié)信購物中心發(fā)展管理有限公司司屬各部門分公司營運(yùn)能源損耗的規(guī)范管理，合理控制能源損耗，降低月均能耗值，從而達(dá)到有效控制營運(yùn)成本，確保營運(yùn)成本； (2)適用范圍： A、適用于重慶協(xié)信購物中心發(fā)展管理有限公司下轄營運(yùn)項(xiàng)目； B、適用于已前期介入的在建商業(yè)項(xiàng)目； 適用于外接商業(yè)項(xiàng)目； (3)標(biāo)準(zhǔn) A、能源損耗統(tǒng)計(jì)口徑； ※常用術(shù)語： 照度： 單位面積的電功率； 基本電量： 變壓器損耗，按變壓器容量 1%計(jì)，單位， KWH 估計(jì)總電量： 既商場(chǎng)估計(jì)月用電總量 (一般為高壓計(jì)量總量 )，單位， KWH 峰值電價(jià)： 按電 力局規(guī)定用電峰時(shí)段電價(jià)，單位，元 /KWH 谷值電價(jià)： 按電力局規(guī)定用電低谷時(shí)段電價(jià)，單位，元 /KWH 峰值時(shí)間： 按電力局規(guī)定執(zhí)行峰值電價(jià)時(shí)間，單位，小時(shí) 谷值時(shí)間： 按電力局規(guī)定執(zhí)行谷值電價(jià)時(shí)間，單位，小時(shí) 基本電價(jià)： 電力局規(guī)定基本電價(jià)，單位，元 /KWH ※統(tǒng)計(jì)口徑： 電能損耗當(dāng)月支出電費(fèi) 當(dāng)月回收電費(fèi) 經(jīng)營性已收電費(fèi) 當(dāng)月回收電費(fèi)當(dāng)月實(shí)際電費(fèi)分?jǐn)傠娰M(fèi) B、影響能耗指標(biāo)潛在因數(shù)： 變電設(shè)備的科學(xué)投運(yùn)： 項(xiàng)目經(jīng)營時(shí)間與設(shè)備開關(guān)不同步，時(shí)間控制欠合理性： 計(jì)量裝置配置合理性與計(jì)量準(zhǔn)確性，加強(qiáng)水電抄表 7 計(jì)量 7 核算作業(yè)指導(dǎo)； 統(tǒng)一管理口徑，經(jīng)營性質(zhì)用電與實(shí)際能耗有效分離： 租貨商務(wù)條件合理化： C、能源損耗控制的方向 合理投運(yùn)變壓器： 合理啟用照明設(shè)備，動(dòng)力設(shè)備，采取分時(shí)段控制； 計(jì)量裝置定期檢查； 物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，專項(xiàng)檢查計(jì)量裝置： 選擇合理的分?jǐn)偡绞剑? 分?jǐn)偡绞剑喊疵娣e分?jǐn)偅话炊~分?jǐn)?；結(jié)合分?jǐn)偅? 面積分?jǐn)偣剑? 單位面積分?jǐn)傤~（￥ / S)＝月度能耗總額 (￥ )分?jǐn)偯娣e (S) 定額分?jǐn)偣剑? 電價(jià)＝ [(基本電量 /估計(jì)總電量 )*基本電價(jià) +(峰值電價(jià) *峰值時(shí)間 +谷值電價(jià) *谷值時(shí)間 )I (峰值時(shí)間 +谷值時(shí)間 )]* 租貨合同進(jìn)一步完善，將物業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)，移交標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)界面納入租務(wù)條件； D、能源損耗控制目標(biāo) 營運(yùn)中項(xiàng)目由項(xiàng)目分公司依據(jù)該辦法制節(jié)能降耗方案，提出節(jié)能降耗具體 目標(biāo)，落實(shí)到時(shí)間節(jié)點(diǎn)，降耗額度，最終達(dá)到的效果； 前期介入項(xiàng)目依據(jù)本辦法因地制宜制定該項(xiàng)目擬采取的分?jǐn)偡绞剑瑴y(cè)算出分 攤預(yù)期和項(xiàng)目在不同階段能耗指標(biāo)；如：前期介入階段、開業(yè)階段，營運(yùn)后隨出 租營運(yùn)率不斷提高的不同階段能耗指標(biāo)； 能源損耗指數(shù)將納入項(xiàng)目 KPI 考核指標(biāo)之一； E、能源損耗控制措施 公司營運(yùn)部統(tǒng)籌能耗管理，指導(dǎo)，監(jiān)督項(xiàng)目節(jié)能降耗具體措施落實(shí)，評(píng)估能耗管理效果； 項(xiàng)目分公司依據(jù)該管理辦法因地制宜制定年度節(jié)能降耗方案，提出降耗目標(biāo) 。 項(xiàng)目分公司組織項(xiàng)目能耗方案的實(shí)施，適時(shí)控制能耗； 《能源損耗統(tǒng)計(jì)表》和《設(shè)備運(yùn)行時(shí)刻表》是項(xiàng)目能耗控制的依據(jù)和手段。《能源損耗統(tǒng)計(jì)表》每月須由項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人認(rèn)真統(tǒng)計(jì)，填寫，交由項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人評(píng)估能源損耗階段性成果，準(zhǔn)確判斷下一步控制方向，《能源損耗統(tǒng)計(jì)表》作為控制手段，各項(xiàng)目一旦制定，交由天驕物業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行并作為考核內(nèi)容之一，項(xiàng)目可依據(jù)經(jīng)營需要和經(jīng)營時(shí)段適當(dāng)調(diào)整，但保持相對(duì)固化； 項(xiàng)目分公司依據(jù)本辦法制定項(xiàng)目《水電抄表計(jì)量核算作業(yè)指導(dǎo)書》制定 水電統(tǒng)計(jì)各類表格； 附件： 能源損耗統(tǒng)計(jì)表 設(shè)備運(yùn)行時(shí)刻表 能源損耗公示文件模板 項(xiàng)目節(jié)能降耗方案模板 招投標(biāo)管理理制度 (1)目的： 為了規(guī)范重慶協(xié)信購中心發(fā)展管理有限公司本部及各項(xiàng)目分公司各類委托管理 (維護(hù) )商務(wù)合同的簽署，實(shí)施高效，規(guī)范，有序管理，提高工作效率，有力的保障項(xiàng)目營運(yùn)，對(duì)一定授權(quán)范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)合同按招投標(biāo)管理程序?qū)嵤┖贤? 簽署。 (2)適用范圍： 適用于購物中心內(nèi)部合同總額大于 10000 元經(jīng)濟(jì)合同，包括采購類，工程管理類，策劃管理等經(jīng)濟(jì)合同； 說明： 本辦法對(duì)招投標(biāo)管理流程、管理機(jī)構(gòu)職責(zé)、投標(biāo)方案評(píng)審作出規(guī)定，是招投標(biāo)牽頭部門實(shí)施依據(jù)，各相關(guān)部門，項(xiàng)目分公司必須遵照?qǐng)?zhí)行； (3)招投 標(biāo)管理機(jī)構(gòu)及職責(zé) 招投標(biāo)組織：由負(fù)責(zé)各專業(yè)總監(jiān) (經(jīng)理 )組織實(shí)施招投標(biāo)； 評(píng)標(biāo)組織：由公司各專業(yè)部門總監(jiān)，公司財(cái)務(wù)經(jīng)理，公司行政人事總監(jiān)，分公司經(jīng)理，分公司部門經(jīng)理或分管負(fù)責(zé)人，天驕物業(yè)分管工程負(fù)責(zé)人組成評(píng)審小組； 工作職責(zé)： 1)負(fù)責(zé)公司，項(xiàng)目年度招投標(biāo)計(jì)劃的擬定，分解到月度實(shí)施招投標(biāo)； 2)招 (投 )標(biāo)書的擬定，討論和招投標(biāo)信息發(fā)布； 3)負(fù)責(zé)承包商資格預(yù)審，確定投標(biāo)單位； 4)分公司工程部或分管負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)承包商現(xiàn)場(chǎng)勘查和答疑； 5)審核、評(píng)定投標(biāo)文件并記錄在案； 6)與初評(píng)定出的承包商進(jìn)行議標(biāo)，合同 談判，確定中標(biāo)價(jià)格和中標(biāo)單位； 7)監(jiān)督，指導(dǎo)招投標(biāo)全過程公正，公平，公開執(zhí)行； (4)招投標(biāo)工作要求 1)每個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目必須獲取三家以上標(biāo)書才可開標(biāo)，重大招標(biāo)項(xiàng)目 (合同總額超過 15 萬元 )，要求有 4 家以上施工單位 7 供應(yīng)商參與； 2)公司各專業(yè)部門總監(jiān)作為評(píng)標(biāo)小組的負(fù)責(zé)人，開標(biāo)時(shí)，要求評(píng)標(biāo) 6 人小組所有人員必須到位方可； (5)招投標(biāo)管理 時(shí)間安排 詳見招投標(biāo)工作標(biāo)劃標(biāo)列表 (6)招投標(biāo)檔案管理 1)招投標(biāo)文件包括招標(biāo)書，邀請(qǐng)函，投標(biāo)書，評(píng)標(biāo)記錄，議標(biāo)記錄和委托施工 (管理 )合同； 2)公司行政部根據(jù)公司文件，檔案管理制度，對(duì)招投標(biāo)文檔進(jìn)行歸類和標(biāo)示以 便查閱，妥善保管相關(guān)文檔 。 (7)附則 本制度由營運(yùn)部負(fù)責(zé)起草和修訂，經(jīng)公司總經(jīng)理簽字后實(shí)施； 本制度自發(fā)布之日實(shí)施； 本制度由公司營運(yùn)部負(fù)責(zé)解釋； (8)配套相關(guān)表格 邀請(qǐng)招標(biāo)信息表 招投標(biāo)工作計(jì)劃表項(xiàng) 目分公司招投標(biāo)計(jì)劃列表 招投標(biāo)評(píng)審表標(biāo)書標(biāo)準(zhǔn)模板 營運(yùn)管理管理制度 商戶檔案管理制度 (1)目的：規(guī)范商戶檔案資料的編號(hào)、分類、整理、保管及借閱工作。 (2)職責(zé) : 1)綜合部經(jīng)理負(fù)責(zé)審批檔案對(duì)內(nèi)的借閱申請(qǐng)及清 單 (對(duì)外借閱須項(xiàng)目總經(jīng)理審批 )、檔案管理的實(shí)施工作。 2)綜合部檔案管理員 (行政文員可兼任 )負(fù)責(zé)檔案的日常管理工作。 (3)適用范圍：包含但不限于項(xiàng)目客戶往來信函、裝修管理文件，租貨合同、物管協(xié)議、轉(zhuǎn)租撤場(chǎng)等相關(guān)資料與文件 (4)工作要求： 1)所有商戶檔案進(jìn)行編號(hào)，一個(gè)客戶立一個(gè)檔案袋，分樓層或業(yè)態(tài)進(jìn)行存檔 2)所有商戶的檔案袋應(yīng)設(shè)立目錄，并在目錄上記載有詳細(xì)的入冊(cè)內(nèi)容與時(shí)間 3)任何人借閱商戶檔案，要辦理借閱手續(xù)，并通過相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)簽字方可借閱4)檔案管理人員在借閱商戶檔案時(shí)，應(yīng)向借閱者當(dāng)面清點(diǎn)好檔案袋中的詳細(xì)的資料，并完成雙方交接簽字手續(xù) 5)商戶檔案的借閱，當(dāng)天須歸還，如超過一天時(shí)間，須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意 6)商戶檔案歸還時(shí)，檔案管理員按當(dāng)時(shí)借閱時(shí)的詳細(xì)清單進(jìn)行清點(diǎn)完整無誤后， 雙方完成交接手續(xù) 7)檔案管理員，應(yīng)每半年對(duì)商戶檔案進(jìn)行清查與整理，每年年底應(yīng)對(duì)商戶檔案 進(jìn)行歸樓存檔 商戶費(fèi)用收取管理制度 (1)目的：加強(qiáng)商戶費(fèi)用收取管理，保證資金安全。 (2)適 用范圍：租金、物管費(fèi)、水電費(fèi)、車庫收入等一切款項(xiàng)的收取。 (3)職責(zé)： 各部門及分公司：填寫 費(fèi)用繳款通知單 ，項(xiàng)目財(cái)務(wù)審核收款。 財(cái)務(wù)管理部：按《收銀流程及制度》審核、收款； (4)程序要點(diǎn)： 1)收銀員：主要是指對(duì)商戶收取的租金、物管費(fèi)、水電費(fèi)、車庫收入等一切款項(xiàng)。收款責(zé)任人為收銀員。 2)業(yè)務(wù)部，填寫經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)的 費(fèi)用繳款通知單 一式三聯(lián) (業(yè)務(wù)部、客戶、收銀員各一聯(lián) )。 3)收銀員根據(jù) 費(fèi)用繳款通知單 收款，收款后須據(jù)實(shí)開具在總公司領(lǐng)取的， 印有連續(xù)編號(hào)的，蓋有財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)或發(fā)票，采用復(fù)寫方 式，一式三聯(lián)。 4)車管員負(fù)責(zé)收取客戶零星停車款，收銀員集中收繳進(jìn)存銀行。收銀員再根據(jù)車管員的電腦記錄和手工臺(tái)帳核對(duì)稽核，確保帳款相符。 5)收款當(dāng)日，將款全額存入公司指定的帳戶，嚴(yán)禁坐支、挪用、私設(shè)小金庫； 每日下班前由收銀員填寫當(dāng)日化收入日?qǐng)?bào)表 。 6)收入日?qǐng)?bào)表、現(xiàn)金交款單、收據(jù)三者必須一致，項(xiàng)目財(cái)務(wù)主管確認(rèn)款已存入銀行后，需在收入日?qǐng)?bào)表和收據(jù)存根聯(lián)上簽字確認(rèn)，同時(shí)交項(xiàng)目經(jīng)理簽字確認(rèn)。 7)每日業(yè)務(wù)完結(jié)后，財(cái)務(wù)管理員依據(jù)審核后的單據(jù)輸入臺(tái)帳。 8)財(cái)務(wù)管理員及時(shí)將未繳款的客戶和款項(xiàng)反饋業(yè)務(wù)部，并督促其催收。 9)總公司項(xiàng)目會(huì)計(jì)對(duì)收銀員交來的單據(jù)與 收入日?qǐng)?bào)表 進(jìn)行核對(duì)，確保二者相符，并根據(jù)審核后的收款收據(jù)記帳聯(lián)、銀行進(jìn)帳單，填寫會(huì)計(jì)憑證。 (5)支持文件： 《協(xié)信購物中心財(cái)務(wù)管理制度一收支管理制度》。 (6)表格： 《費(fèi)用繳款通知單》、《收入日?qǐng)?bào)》 合同續(xù)租管理制度 (1)目的：規(guī)范項(xiàng)目合同到期后的合同續(xù)簽的工作，確保合同續(xù)租工作正常開展 (2)適用范圍：協(xié)信購物中心各個(gè)項(xiàng)目的商戶合同續(xù)租 (3)程序要點(diǎn) 1)分公司應(yīng)在商戶合同到期前半年，對(duì)該商戶進(jìn)行經(jīng)營期間的經(jīng)營情況綜合評(píng) 估，并完成評(píng)估報(bào)告，提出合同續(xù)租的相關(guān)的條件建議上報(bào)公司 OA 審批 2)對(duì)于公司不同意續(xù)租的商戶，應(yīng)在商戶合同到期前一個(gè)月告知商戶，并告知 不續(xù)續(xù)的理由，便于商戶提前做好撤場(chǎng)準(zhǔn)備工作 3)如商戶接函后堅(jiān)持要續(xù)租，可采用提高商戶合同商務(wù)條件告知商戶，商戶堅(jiān) 持要續(xù)租，必須提出我司在對(duì)商戶持續(xù)經(jīng)營的相關(guān)要求，否則，合同不能 續(xù)簽 4)所有合同續(xù)租，須在合同中明確相關(guān)的裝修上檔升級(jí)的要求 5)所有合同續(xù)租，應(yīng)明確相關(guān)營銷活動(dòng)的配合與支持約定 6)合同續(xù)租，按公司合同審批流程上報(bào)審批同意后，方可簽定續(xù)租合同，收取相關(guān)的費(fèi)用 合同轉(zhuǎn)租管理制度 (1)目的：規(guī)范承租戶在經(jīng)營過程中因經(jīng)營不善而發(fā)生的轉(zhuǎn)租行為，確保轉(zhuǎn)租客戶符合公司的業(yè)態(tài)定及商戶組合標(biāo)準(zhǔn) (2)適用范圍：協(xié)信購物中心的各個(gè)項(xiàng)目商戶的商鋪轉(zhuǎn)租 (3)程序要點(diǎn) 1)承租戶提交轉(zhuǎn)租申請(qǐng)書至項(xiàng)目業(yè)務(wù)部； 2)業(yè)務(wù)部收到申請(qǐng)后在一周之內(nèi)進(jìn)行回復(fù) (同意或不同意，須講明原因 )； 3)經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的承租戶由業(yè)務(wù)部在規(guī)定時(shí)間填寫《轉(zhuǎn)租審批表》審定所扣租金、質(zhì)保金。轉(zhuǎn)租承租戶收取 500， 00 元手續(xù)費(fèi)。業(yè)務(wù)部審核費(fèi)用后簽字轉(zhuǎn)市場(chǎng)推廣部； 4)市場(chǎng)推廣審核承租戶有關(guān)費(fèi)用是否結(jié)清，并在《轉(zhuǎn)租申請(qǐng)表》上簽字； 5)工程物業(yè)部門負(fù)責(zé)辦理與租戶的商鋪交接手續(xù)。在轉(zhuǎn)租日，承租戶應(yīng)按租賃接房時(shí)的《租戶商鋪交接單》上的項(xiàng)目進(jìn)行清點(diǎn)，如水電氣表、噴淋、電話、空調(diào)及相關(guān)設(shè)施設(shè)備，并確認(rèn)水電截至度數(shù)。如設(shè)施設(shè)備有損壞，承租戶需進(jìn)行維修或更換，否則，工程物業(yè)部門將計(jì)算維修或更換成本。工程物業(yè)部審核出應(yīng)扣的費(fèi)用，并在《轉(zhuǎn)租審批表》上簽字，收回商鋪并把表格交至財(cái)務(wù)部。 6)管理部的財(cái)務(wù)主管負(fù)責(zé)審核租戶繳款與應(yīng)扣款情況后 簽字確認(rèn)后提交項(xiàng)目負(fù)責(zé)人； 7)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核《轉(zhuǎn)租表》后簽字確認(rèn)； 8)承租戶正常退場(chǎng)，按合同約定時(shí)間和租戶退款管理辦法至項(xiàng)目財(cái)務(wù)進(jìn)行結(jié)算； 承租戶轉(zhuǎn)租，須按購物中心公司 0 人申報(bào)程序上報(bào)營運(yùn)部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)辦審批后方可執(zhí)行。 9)得到確認(rèn)和審批后，租戶參照《租戶經(jīng)營管理規(guī)章》中租戶退款管理規(guī)定領(lǐng)取應(yīng)退款項(xiàng)。 合同業(yè)態(tài)變更管理制度 (1)目的：規(guī)范承租戶在合同期內(nèi)變更經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營行為，有效的控制承租 戶認(rèn)真的履行租貨合同的約定 (2)適用范圍：購物中心各個(gè)項(xiàng)目商戶經(jīng)營業(yè)態(tài)的變更 (3)程序要點(diǎn) 1)承租戶在合同期內(nèi)，由于經(jīng)營不善，需要進(jìn)行業(yè)態(tài)變更，須向管理公司提出業(yè)態(tài)變更申請(qǐng)書； 2)業(yè)務(wù)部收到申請(qǐng)后，對(duì)承租戶進(jìn)行經(jīng)營業(yè)績(jī)的綜合評(píng)估，考評(píng)原合同約定業(yè)態(tài)和現(xiàn)在變更的業(yè)態(tài)在整體商場(chǎng)的比例情況，得出是否同意該承租戶提出的業(yè)態(tài)變更申請(qǐng) 3)業(yè)務(wù)部收到承租戶提交的業(yè)態(tài)變更申請(qǐng)書應(yīng)在一周之內(nèi)進(jìn)行回復(fù) (同意或不同意，須講明原因 )； 4)同意承租戶業(yè)態(tài)的變更，業(yè)務(wù)部須填寫業(yè)態(tài)變更申請(qǐng)表上報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審訂確認(rèn)后須上報(bào)公司營運(yùn)部備案 5)營運(yùn)部營運(yùn)經(jīng)理收到業(yè)態(tài)變更申請(qǐng)后要按各個(gè)項(xiàng)目的業(yè)務(wù)報(bào)表上的業(yè)態(tài)比例進(jìn)行復(fù)核，對(duì)有異議的可對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提出建議，如項(xiàng)目負(fù)責(zé)人堅(jiān)持意見，可上報(bào)營運(yùn)總監(jiān)。 商戶經(jīng)營規(guī)范管理： (1)目的：為實(shí)施商場(chǎng)統(tǒng)一管理，規(guī)范商場(chǎng)商戶的商品管理及人員管理。 (2)適用范圍：購物中心各個(gè)項(xiàng)目部 (3)要求： 1)營業(yè)時(shí)間統(tǒng)一管理 A．承租人需遵守本中心規(guī)定的營業(yè)時(shí)間，不得任意歇業(yè)、延遲開店、延后或提前關(guān)店。 B．營業(yè)以全年無休為原則，除另有規(guī)定外不得于營業(yè)時(shí)間內(nèi)停止?fàn)I業(yè)。