【文章內(nèi)容簡介】 對以上分析結(jié)果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風(fēng)險性大小 。 第五章 房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)投資的不確定性分析 一、房地產(chǎn)投資盈虧平衡分析 （一）用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷量表示的盈虧平衡點（ QBEP ）計算方法 tVP Fx ??? 用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點計算公式是： QBEP = 加費單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價 年固定總成本 產(chǎn)（銷）量允許降低最大幅度計算 公式為： %1 0 0???QBE PQ ? （二）用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價表示的盈虧平衡點（ PBE ）計算方法 PBE =)39。1( .tQ QVF ?? 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價表示的盈虧平衡點計算公式是： 1 銷售稅率）（產(chǎn)量 產(chǎn)量單位可變成本年固定成本 ?? ???PB EP 售價允許降低的最大幅度 %100??? PBE PP PP? （三）用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點（ LBEP ）計算方法 %100).(%100...%10000000??????????tVPQFQtQVQPFQB E PB E P QL 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點計算公式是： %100 ?? 年銷售稅金及附加費年可變成本年銷售收入 年固定總成本LB EP 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 11 （四）用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點（ SBEP ）計算方法 同理，根據(jù)盈虧平衡的概念，則有： tVP FPB E PPB E P QS ???? .. 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入表示的盈虧平衡點計算公式是： 加單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價年固定總成本單位產(chǎn)品售價??? SB EP 該項目產(chǎn) 品銷售收入允許降低的最大幅度為： %10 0??? SBE PS SS? S 表示該項目產(chǎn)品計劃年銷售收入。 例 1．某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲建房出售，根據(jù)市場預(yù)測，每平方米建筑面積可售 1000 元，每平方米建筑面積變動成本為 500 元，該公司年固定成本為 80 萬元。問該公司的年銷售量要達到多少才能做到盈虧平衡？若公司要實現(xiàn) 40 萬年利潤，銷售量應(yīng)達到多少？ 解：盈虧平衡點的銷售量為： Q1=800000/（ 1000—500） =1600（平方米） 若要達到 40 萬年利潤，銷售量應(yīng)為： Q2=（ F+S） /（ P—V） =（ 800000+400000） /（ 1000—500） =2400（平方米） 第六章 股票投資分析 股票的價格分析 一、股票價格及股票價格指數(shù) 廣義上，股票價格包括股票發(fā)行價格和股票交易價格；狹義上更多是指股票的交易價格，即股票行市。 （一） 股票價格的種類 股票價格的種類包括股票的理論價格、股票票面價格、股票的發(fā)行價格、股票的帳面價格、股票的清算價格。其中 （二） 股票價格指數(shù) 股票價格指數(shù)是用來表示多種股票平均價格水平及其變動情況以衡量股市行情的指標。常用的有以下幾種： 該時點普通股總股數(shù) 公司總負債某時點公司總資產(chǎn)股票的帳面價格 ??成交股數(shù)成交金額股價平均數(shù) ?市場利率預(yù)期股息收益股票理論價格 ? 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 12 股價指數(shù)的計算方法主要有簡單平均法、加權(quán)平均法和幾何平均法。最常用的方法是加權(quán)平均法，計算公式為： 式中的成份股即可以包括所有上市股票，也可以只包括部分上市股票。 根據(jù)計算時所采用權(quán)數(shù)的時期不同，加權(quán)平均法也可以分為兩種，即拉斯貝爾法和派許法。 二、影響股票價格的因素分析 影響股票市場價格的因素主要有如下幾個方面： （一） 基本因素 經(jīng)濟因素是影響股票價格的最基本因素，包括宏觀、中觀和微觀三個層次的經(jīng)濟因素。 ：指宏觀經(jīng)濟環(huán)境的優(yōu)劣對股價的影響。 ：指某一行業(yè)的經(jīng)濟狀況對股票價格的影響，又稱行業(yè)因素。 ：主要指與公司經(jīng)營狀況有關(guān)的因素。 （二） 市場技術(shù)和社會心理因素 ：即股票市場的各種投機操作、市場規(guī)律以及證券主管機構(gòu)的某些干預(yù)行為等方面的因素。 ：即投資者的心理變化對股票市價有著很大影響。 ：主要包括信息披露是否全面、準確等因素。 （三） 政治因素 指能夠影響股票價格的政治事件，主要包括國內(nèi)政局、國際政局、戰(zhàn)爭等。 三、股票價格的風(fēng)險分析 股 票風(fēng)險指由于未來經(jīng)濟活動的不確定性，或各種事先無法預(yù)料的因素的影響，造成股價隨機性的波動，使實際收益和與預(yù)期收益發(fā)生背離的可能性。 （一）風(fēng)險的種類 股票風(fēng)險可分為市場風(fēng)險（又稱系統(tǒng)風(fēng)險）和非市場風(fēng)險（又稱非系統(tǒng)風(fēng)險）兩種。 市場風(fēng)險是指與整個市場波動相聯(lián)系的風(fēng)險，它是由影響所有同類股票價格的因素所導(dǎo)致的股票收益的變化。非市場風(fēng)險是指與整個市場波動無關(guān)的風(fēng)險，它是某一企業(yè)或某一個行業(yè)特有的那部分風(fēng)險。 市場風(fēng)險與整個市場的波動相聯(lián)系，無論投資者如何分散投資資金都無法消除和避免這一部分風(fēng)險。非 市場風(fēng)險與整個市場的波動無關(guān)，投資者可以通過投資分散化來消除這部分風(fēng)險。而且，市場風(fēng)險與投資收益呈正相關(guān)關(guān)系。投資者承擔較高的市場風(fēng)險可以獲得較高的收益，而非市場風(fēng)險卻并不是如此。 （二）風(fēng)險的度量 風(fēng)險衡量就是要準確地計算投資者的收益和本金遭受損失的可能性大小。一般地講，衡量股票投資的風(fēng)險的方法有三種：一是計算股票投資收益低于其期望收益的概率；二是計算股票投資出現(xiàn)負收益的概率；三是計算股票投資的各種可能收益與其期望收益之間的偏離（ Deviation），即股票收益的方差（ Variance）或標準差（ Standard Deviation）。 第七章 債券和投資基金投資分析 第一節(jié) 債券投資收益分析 一 .債券投資 債券投資以下三個方面的特征和作用決定了它是一種重要的投資活動。 100?? 基期成份股總市值現(xiàn)行成份股總市值股價加權(quán)指數(shù) 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 13 。債券投資可以分散風(fēng)險。統(tǒng)計資料表明，股票投資風(fēng)險大，債券的投資風(fēng)險相對較??；而且兩種證券之間收益率變化的相關(guān)性小。因此投資者可以選擇適當?shù)膫凸善钡耐顿Y比例來構(gòu)建最佳投資組合：收益率一定的條件下使風(fēng)險最小或者風(fēng)險一定的條件下收益率最大。 。債券流動性較強，價格相對穩(wěn)定，一般都有固定的利率和期限，因此名義收益率也 比較確定。而且債券的市場交易費用一般也比較股票的交易費用低。 。比較而言，債券投資期限和資金需求時間具有匹配性。債券一般具有各種不同的期限，投資者可以根據(jù)需要，選擇期限合適的債券，以便獲得收益。股票雖然可以限時在市場上出售，但投資者需要資金要出售股票的時候，其價格可能一落千丈，就會蒙受巨大損失。 二 .債券的定價模型 （一般等于面值）之和。 。 注意：（ 1）債券的期值根據(jù)債券的面值、票面利率和還本期限計算得到。 （ 2）計算債券的發(fā)行價格要使用有效期限，計算債券的轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)使用待償還期限（剩余期限）。 （ 3）市場利率水平指證券市場上大多數(shù)投資者要求某種債券所能提供的最低利率水平。不同的債券其市場利率一般各不相同；市場利率水平也稱市場收益率，往往用定性方法分析確定，主要考慮債券償還的確定性、待償還期限長短和其他債券收益率等因素。 。有如下三種，其中各公式符號的含義如下： FB 為債券的價格， M 為每年支付的利息金額（即 M=票面利率面值）， F 為債券面值， V 為市場利率， n 代表有效 期限， r 代表貼現(xiàn)利率： （ 1） .付息發(fā)行和期滿一次還本付息的債券定價模型： （ 2） .貼現(xiàn)付息發(fā)行和到期償還要向全額的債券定價模型為： FB = F－ F r n （ 3） .有效期限內(nèi)分次付息（這里假定一年付息一次）的債券定價模型為： 三 .債券收益指標及其分析 教材中介紹了五種收益率，要掌握它們的名稱、涵義、特點（優(yōu)缺點）以及各自的計算公式，并且會利用實際數(shù)據(jù)計算這些收益率。 收益率指標類型 計算公式 nB VFF )1 1( ???? ???? nt ntB VFVMF 1 )1 1()1 1(??? 到期一次還本付息分期支付、債息支付方式3??????????市場利率水平日至償還日止的時間）待償還期限（轉(zhuǎn)讓成交還日止的時間）有效期限（發(fā)行日至償債券的期限利息）債券的期值（本金加上、債券價格決定因素4 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 14 %100?市場價格 年利息直接（當期）收益率= 到期（最終）收益率= 持有期收益率 = 準到期收益率 = 認購者收益率 = 收益率指標類型 涵義 特點 直接（當期）收益率 投資者當時投資所獲得的收益（年利息）與其投資支出（市場價格）的比率 （ 1） 考慮債券利息收入 （ 2） 比較簡便，不需要持有到期便可知真實收益率 （ 3） 不需要預(yù)測可能的賣價 （ 4） 沒有充分考慮到資本增值或資本損失因素 到期（最終）收益率 投資者在二級市場上買入已發(fā)行的債券起到最終償還日止的全部持有期間所得的利息，與償還盈虧的合計金額折算成相對于投資本金每年能有多少收益的百分比 （ 1） 考慮到了債券的名義利率、期限和資本到期后的損益問題 （ 2） 有單利和復(fù)利之分，但一般 采用單利計算 持有期收益率 測算投資者在發(fā)行日與到期日之間買進賣出一筆債券所得的收益率 息票收入和買賣利益的合計金額相對于投資本金達年率百分比 準到期收益率 反映債券持有期內(nèi)的平均收益水平 近似代表到期收益率 認購者收益率 投資者從開始發(fā)行時認購到發(fā)行者償還債券面值時，整個期間的年平均收益率 第二節(jié) 債券投資風(fēng)險分析 一 .債券投資風(fēng)險 1. 債券投資風(fēng)險是在投資債券過程中由于現(xiàn)實的和意外的原因造成收益發(fā)生損害的可能性。 二 .債券的系統(tǒng)風(fēng)險 %100/ ??? 認購價格 剩余年數(shù)認購價格）（債券面值年利息%100/ ??? 買入價格 持有期年數(shù)買入價格）（賣出價格年利息%1002// ???? 到期日價）（市場價格 至債券到期日時間市場價格）（到期日價年利息%100/ ??? 發(fā)行價格 償還期限發(fā)行價格）（債券面值年利息?????的風(fēng)險法按規(guī)定履行債務(wù)責(zé)任非系統(tǒng)風(fēng)險：發(fā)行人無債券收益變化的風(fēng)險因素引起的率變動或其他不可控制系統(tǒng)風(fēng)險：由于市場利 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 15 債券的系統(tǒng)風(fēng)險主要來源： 1） .市場利率發(fā)生變化，影響債券的 價格及再投資的收益率。 2） .不可預(yù)見的通貨膨脹及購買力下降對固定收入債券造成影響。 市場利率變動導(dǎo)致債券價格的發(fā)生變化，其變化幅度取決于各債券自身的特點。一般而言，債券價格變動有以下規(guī)律： ①價格與市場利率反方向變動。 ②市場利率的波動幅度一定時，債券償還期越長，其價格波動的幅度就越大。但價格變動的相對幅度隨期限的延長而縮小。 ③市場利率的波動幅度一定時，票面利息率較低的債券價格波動幅度較大。 ④對同一債券，市場利率下降一定幅度所引起的債券價格上升幅度，要高于由于 市場利率上升同一幅度而引起的債券價格下跌幅度。 債券的利息收入需要進行再投資，由于再投資收益率是不確定的，就產(chǎn)生了再投資風(fēng)險。 收益率有實際收益率和名義收益率之分。實際收益率是排除通貨膨脹影響后的收益率。實際收益率與通貨膨脹率之和就是名義收益率。因通貨膨脹導(dǎo)致的實際收益率的不確定性，就是購買力風(fēng)險。 三 .債券的非系統(tǒng)風(fēng)險 1．債券發(fā)行公司以及所在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況會影響債券的收益。但是它們只影響發(fā)債公司本身，并不從總體上影響債券市場，因此稱為非系統(tǒng)性風(fēng)險或稱為個別風(fēng)險。其主 要表現(xiàn)是違約。 2．造成公司債券違約風(fēng)險的原因很多，主要有： 1） .政治和政策變動的風(fēng)險。 2） .經(jīng)營管理的風(fēng)險。 4） .自然災(zāi)害的風(fēng)險。 3．投資者處理收益和風(fēng)險之間的原則有兩條：一是在已定風(fēng)險的條件下，盡可能地使投資收益最大；二是在收益既定的條件下，盡可能使風(fēng)險減少到最小。在債券投資中，投資者可根據(jù)已確定的收益率目標，盡量地減少投資風(fēng)險。為此，可采取如下兩種方法。 1） .選擇品質(zhì)優(yōu)良的債券投資 投資者需要對債券的資信程度進行評估，選擇品質(zhì)優(yōu)良、資信程度高的債券進行投 資。 2） .采用分散投資的方法 將資金按適當?shù)谋壤顿Y于不同的債券，建立合理的資產(chǎn)組合，使投資風(fēng)險降低到最可限度。 第三節(jié) 投資基金價格變動的分析與管理 一 .投資基金及其特點 眾多不確定的投資者將不同的出資份額匯集起來，交由專業(yè)投資機構(gòu)進行操作，??? 入降低產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整