【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)，拆遷規(guī)模大，安置難度高 CBD將不再批準(zhǔn)零星小面積開發(fā)，使得土地開發(fā)成本高，時(shí)間長 在國外，銀行是 CBD發(fā)展的后盾和大客戶，而國內(nèi)銀行已集中在金融街， 外資銀行尚未全面進(jìn)入；國內(nèi)銀行對(duì)寫字樓的貸款政策也較嚴(yán)格 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 北大縱橫 29 強(qiáng)勁競(jìng)爭對(duì)手 CBD寫字樓市場(chǎng)分析 之需求和價(jià)格 實(shí)力雄厚的外資機(jī)構(gòu) 進(jìn)駐北京的世界 500強(qiáng)企業(yè) 160 多家， CBD有 91家，占 %， 也成為吸引后來者的招牌 客戶構(gòu)成 需求特性 新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè) 電子商務(wù)和通訊信息為代表 的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)為樹立形象吸 引資金，將 CBD作為首選 傳統(tǒng)行業(yè) 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)突發(fā)性需求萎縮 以后，傳統(tǒng)行業(yè)顯得穩(wěn)重 實(shí)在 要求較高 對(duì)地理位置、商務(wù)氣氛、交 通條件、建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝 修、配套設(shè)施、智能化管理、 物業(yè)管理都有要求 大面積租購多 隨著 500強(qiáng)等跨國公司的逐漸 進(jìn)入，大面積甚至整棟租購 寫字樓的情形多次發(fā)生 區(qū)域功能分離擴(kuò)散 國內(nèi)的金融企業(yè)首選金融街， IT企業(yè)首選中關(guān)村 CBD則吸納 金融和 IT企業(yè)中的國外公司 未來客戶預(yù)測(cè) 500強(qiáng)中已進(jìn)駐 CBD的企業(yè)將構(gòu)成極大支撐 外資銀行、保險(xiǎn)、證券等機(jī)構(gòu)將構(gòu)成大面積吸納的主力軍 新興的外資和合資服務(wù)性企業(yè)（律師、會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師、咨詢師事務(wù)所）將占一定比例 價(jià) 格 預(yù) 測(cè) 下行空間小，已沒多大下行空間 上行壓力大，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整后，信息產(chǎn)業(yè)充當(dāng)后續(xù)市場(chǎng)需求力量，力度雖穩(wěn)但較弱 CBD潛在的市場(chǎng)供應(yīng)量較大，需求也穩(wěn)定放大，價(jià)格將在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)平穩(wěn)發(fā)展 價(jià)格現(xiàn)狀 價(jià)格理性回歸；銷售價(jià)格溫和上漲；租金近期走勢(shì)平穩(wěn)；物業(yè)管理費(fèi)保持穩(wěn)定。 北大縱橫 30 同時(shí)，軟件園公司的發(fā)展存在著其他的不確定因素 資金 ?軟件園公司未來的發(fā)展方向都是需要極大的資金投入的，目前軟件園的資金大部分沉淀在軟件廣場(chǎng)和信息中心。是否能夠獲得足夠的資金資源，將決定發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的可能性。 ?軟件園基建項(xiàng)目結(jié)束后，政府投入的資金的去向?qū)浖@公司的發(fā)展有至關(guān)重要的影響。 土地 獲得優(yōu)質(zhì)的土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)公司的最大的核心能力。在整個(gè)軟件園的開發(fā)完成以后，是否能夠從政府那里得到類似的優(yōu)質(zhì)土地將決定軟件園公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行的進(jìn)程。 人員 ?公司現(xiàn)有人員大多數(shù)局限于房地產(chǎn)開發(fā)以及相關(guān)人才，不能完全滿足公司未來發(fā)展的需要。 ?軟件園項(xiàng)目本身的知名度和軟件園公司優(yōu)厚待遇的吸引力在人才市場(chǎng)上具有潛在的競(jìng)爭力。然而，軟件園公司還沒有形成良好的人才引進(jìn)機(jī)制和人才保障機(jī)制，是否能夠招徠符合公司發(fā)展要求的員工還是一個(gè)未知數(shù)。 政策 現(xiàn)階段，公司最大的優(yōu)勢(shì)來自于政府資源的支持。完成政府對(duì)軟件園公司的“一級(jí)土地開發(fā)”的使命后，政府對(duì)軟件園公司的定位和支持力度還不明確。 北大縱橫 31 軟件園公司必須認(rèn)清方向，在特定時(shí)間內(nèi)化解威脅，積累資源 戰(zhàn)略面對(duì)的是未來，還需要處理很多不確定的事情，直覺、遠(yuǎn)見往往可以彌補(bǔ)理性分析的不足。面對(duì)實(shí)力強(qiáng)勁的競(jìng)爭對(duì)手，最關(guān)鍵的還是明晰戰(zhàn)略，認(rèn)清方向。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本和人才的積累，為二次騰飛打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 把外部機(jī)會(huì)與自身資源結(jié)合起來 中關(guān)村軟件園作為中國最大的軟件基地，擁有土地、資金、人力、品牌等多項(xiàng)優(yōu)秀資源，完全有條件去大力拓展業(yè)務(wù)范疇，積極進(jìn)軍二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)和多元化資本運(yùn)營 軟件行業(yè)在中國有著極其廣闊的發(fā)展前途和市場(chǎng)潛力，快速增長的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也為其發(fā)展推波助瀾。未來的新經(jīng)濟(jì)更是要求高瞻遠(yuǎn)矚，多元化發(fā)展是必經(jīng)之途 北大縱橫 32 軟件園目前急待解決三個(gè)問題，從而為公司發(fā)展積累必備的增長條件 ?明晰公司定位、遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略，以確定未來資源投入方向 ?建立適合快速發(fā)展的組織結(jié)構(gòu)和管理機(jī)制，為提高公司管理的整體效率打下基礎(chǔ) ?業(yè)務(wù)管理的適當(dāng)調(diào)整，順暢運(yùn)作流程，建立完善內(nèi)部管理制度體系 北大縱橫 33 公司的發(fā)展不能脫離政府對(duì)軟件園的要求和使命 政府目的 “一年一個(gè)樣，三年大變樣 ” 園區(qū)建設(shè)： ?到 2020年底，完成整個(gè)園區(qū)的一級(jí)土地開發(fā)以及園區(qū)形象工程建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn) “ 九通一平 ” ； ?生態(tài)環(huán)境初具規(guī)模 ,相關(guān)服務(wù)性設(shè)施也要相繼落成并投入使用； ?完成軟件廣場(chǎng)、 信息中心等服務(wù)性設(shè)施的建設(shè)并投入使用； 積累綜合資源能力，積極承擔(dān)北京市軟件產(chǎn)業(yè)騰飛的重任： ?首都 “ 二四八 ” 重大創(chuàng)新工程的重點(diǎn)基地項(xiàng)目和北京市軟件園群體的核心和龍頭，定位于綜合性、高層次、專業(yè)化； ?面向國內(nèi)、國外兩個(gè)市場(chǎng)，吸吶國內(nèi)、國際兩種資源，引進(jìn)國內(nèi)、外大中型軟件研發(fā)和集成電路設(shè)計(jì)企業(yè)。本著 “ 以用立業(yè)、出口導(dǎo)向 ” 的原則，重點(diǎn)發(fā)展出口型和應(yīng)用類軟件產(chǎn)品，重點(diǎn)打造中關(guān)村軟件園品牌。 ?中關(guān)村軟件園將建設(shè)成為一個(gè)集軟件研發(fā)、信息服務(wù)、孵化輻射、園區(qū)管理、風(fēng)險(xiǎn)融資、環(huán)境建設(shè)于一體的多功能軟件園區(qū)。 具體說明： 按照政府的要求，軟件園公司的定位是一個(gè)項(xiàng)目公司，任務(wù)是開發(fā)土地，招收國內(nèi)外軟件龍頭企業(yè)，建立配套服務(wù)體系，形成北京市軟件產(chǎn)業(yè)中心以及輻射全國的國家軟件研發(fā)中心。經(jīng)過兩年的運(yùn)作，軟件園已經(jīng)初具規(guī)模，并積累了操作經(jīng)驗(yàn)和人才，下一步的主要任務(wù)在于從工程建設(shè)向服務(wù)體系建設(shè)過渡。 ?首先調(diào)整公司組織結(jié)構(gòu)，設(shè)立專業(yè)部門著手建立服務(wù)體系，設(shè)置產(chǎn)業(yè)研究職能等； ?健全公司管理體系，包括基本組織政策，人力資源管理，內(nèi)控體系，市場(chǎng)營銷政策及客戶服務(wù)政策等； ?繼續(xù)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，完成軟件廣場(chǎng)和信息中心等形象工程的建設(shè)工作及配套的服務(wù)性設(shè)施； ?加強(qiáng)招商、宣傳工作力度，包括一級(jí)土地開發(fā)和二級(jí)項(xiàng)目招商； ?拓展公司的經(jīng)營方向，發(fā)揮軟件園多重功能，包括產(chǎn)研合作，行業(yè)協(xié)會(huì)及綜合服務(wù)體系； 北大縱橫 34 政府對(duì)公司全方位商業(yè)服務(wù)的要求 軟件園的發(fā)展思路之一是“以完善的服務(wù)體系凝聚所有的入園企業(yè)”。要做到這一點(diǎn)，必須和軟件園的實(shí)際情況相結(jié)合，并不斷摸索出新的服務(wù)模式和服務(wù)體系，在實(shí)踐中有所創(chuàng)新。 成立客戶服務(wù)部，由專業(yè)人員來進(jìn)行園區(qū)內(nèi)的與服務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)管理和協(xié)調(diào)工作，包括目前已有的餐廳，物業(yè)管理，重點(diǎn)關(guān)注于軟件廣場(chǎng)落成后的商務(wù)中心，會(huì)展中心，國際酒店以及專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、引進(jìn)、協(xié)調(diào)和管理工作。 建議 ?首先在現(xiàn)金流上要有所保障，盡快尋找到國際合作伙伴，將廣場(chǎng)的一系列設(shè)施推向市場(chǎng)。 ?其次，目前軟件園發(fā)展公司極度欠缺服務(wù)和管理方面的專業(yè)人才，需要在完善人力資源體系后，迅速尋求外部人才，以承擔(dān)這塊的工作。 ?最后，要和國內(nèi)其他的軟件園保持良好的交流與合作的關(guān)系，善于取經(jīng)，善于活學(xué)活用，以達(dá)到“取人之長補(bǔ)我之短”的最終效果。 需要的資源 北大縱橫 35 軟件園的服務(wù)體系一覽圖 服務(wù)體系 企業(yè)經(jīng)營服務(wù) 企業(yè)技術(shù)服務(wù) 企業(yè)人才服務(wù) 企業(yè)宣傳服務(wù) 企業(yè)后勤服務(wù) ?項(xiàng)目申報(bào) ?投融資服務(wù) ?稅務(wù)登記 ?雙軟認(rèn)證 ?提供有效的市場(chǎng)信息 ?管理咨詢 ?產(chǎn)學(xué)研結(jié)合 ? “ 三庫、四平臺(tái) ” 的技術(shù)支撐體系 ?新技術(shù)推廣及培訓(xùn) ?軟件人才庫的建立 ?在職職工的培訓(xùn) ?人員調(diào)動(dòng)及落戶服務(wù)。 ?中關(guān)村軟件園網(wǎng)站宣傳 ?內(nèi)部刊物的宣傳 ?大眾媒體的宣傳 ?開展優(yōu)勝劣汰的后勤服務(wù)競(jìng)爭體系 ?推行 “ 做企業(yè)內(nèi)當(dāng)家 ”的服務(wù)理念 北大縱橫 36 入園企業(yè)對(duì)公司的要求 —政企合作及溝通平臺(tái) 軟件園的發(fā)展在很大程度上是受益于政府提供的良好土地、政策資源，因此，軟件園雖然作為現(xiàn)代企業(yè)模式運(yùn)行，也要在自己的經(jīng)營體系中自覺體現(xiàn)出政府的意志，踏踏實(shí)實(shí)為每一個(gè)入園的企業(yè)辦實(shí)事。 “ 企業(yè)的需要就是我們的工作，企業(yè)的滿意就是我們的標(biāo)準(zhǔn)。 ” 從企業(yè)的實(shí)際需求出發(fā)，不僅要把優(yōu)質(zhì)的服務(wù)貫串到入園企業(yè)發(fā)展的每一個(gè)階段中，還要積極主動(dòng)去搭建雙平臺(tái)－－企業(yè)和政府之間的合作平臺(tái)；企業(yè)和企業(yè)之間的信息交換平臺(tái)。 建議 ?首先是要繼續(xù)保持好與政府的良好的關(guān)系，用實(shí)力，用形象工程說話， “ 讓政府覺得離不開軟件園 ” 。 ?其