【文章內(nèi)容簡介】 共青團干部出身，多年的工作鍛煉了他們的組織能力、協(xié)調(diào)能力。他們的工作理念也是只爭朝夕，不談條件地把事情做好。這一切都奠定了 XXXXXXXX進度控制能力強的基礎 XXXXXXXX進度控制能力較強。最初，立項后的申請、報批、辦證的過程， XXXXXXXX公關能力強，辦理很快；拆遷和三通一平的速度也比較迅速；工程施工為了提前進入銷售，資金回籠，也搞“三邊工程” ，甚至主動慰問乙方的工程人員，以期控制進度，盡量縮短工期 XXXXXXXX應該總結成功經(jīng)驗，繼續(xù)發(fā)揚優(yōu)勢，將進度控制能力強的特點帶到每個項目中。同時，公司不能只靠個人能力、事業(yè)心等保持優(yōu)勢，應該建立科學的控制進度的機制和流程 意義 現(xiàn)狀 成因 未來方向 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 33 XXXXXXXX置業(yè)的優(yōu)勢和劣勢小結 現(xiàn)狀描述 未來方向 優(yōu)勢 ? 最高管理者具有開拓進取精神； ? 所有資源集中于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務； ? 在政府部門、金融部門和其它合作伙伴中建立了良好的信譽； ? 具備很強的公關能力； ? 對項目質(zhì)量和進度有較強的控制能力 ? 將管理者的開拓進取精神轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)文化的核心要素； ? 專注于房地產(chǎn)業(yè)，進行專業(yè)化發(fā)展； ? 誠信經(jīng)營，取信于人； ? 有計劃地維系公共關系，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境； ? 進一步完善項目管理，形成有效的管理模式 劣勢 ? 缺乏長期的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃； ? 缺乏專業(yè)人才和高級管理人才； ? 盈利能力不強； ? 前期策劃工作與財務管理工作不到位，削弱了項目成本控制能力； ? 缺乏市場化運作經(jīng)驗； ? 品牌知名度較低 ? 強化戰(zhàn)略管理職能； ? 進行人力資源規(guī)劃，引進專業(yè)人才和高級管理人才，組建合理的人力資源隊伍； ? 優(yōu)化部門設置，強化部門間的協(xié)作與監(jiān)督，建立、健全企業(yè)管理制度； ? 市場營銷與物業(yè)管理按照市場規(guī)則運作，提升營銷策劃、銷售管理及服務水平； ? 需要建立強大的品牌形象 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 34 導 讀 相關利益者 期望 面臨的戰(zhàn)略問題 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 業(yè)務分析 實施建議 三層面策略 競爭策略 公司概況 資源分析 能力分析 實施要點 戰(zhàn)略規(guī)劃 使命與愿景 發(fā)展目標 戰(zhàn)略選擇 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 35 國家政策的改善保證了房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展 財政金 融 政策 稅費政策 房改政策 戶籍政策 擴大了需求市場，減少了交易成本，降低了企 業(yè)的經(jīng)營風險，促進了房地產(chǎn)業(yè)的結構升級 ?人才策略：各地紛紛采取了引進人才的優(yōu)惠政策，人才流動與戶籍分離的趨勢越來越明顯 。北京市規(guī)定：在北京市找工作不再需要北京市戶口。 ?招商引資：為了吸引外資，包括北京在內(nèi)的各城市給落戶方面給外來人員以落戶方面的優(yōu)惠。 ?公安部 《 關于推進小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見 》 ，小城鎮(zhèn)常住戶口不再實行計劃指標管理。到今年 10月 1日，全國所有的鎮(zhèn)和縣級市市區(qū)，將取消“農(nóng)轉(zhuǎn)非”指標，凡在當?shù)赜泻戏ü潭ǖ淖∷?、穩(wěn)定的職業(yè)或生活來源的外來人口，均可辦理城鎮(zhèn)常住戶口。這無疑加快了城市化的進程。 ?實行貨幣化分房，終結實物分房制度。徹底打破了人們靠國家和單位分房的計劃經(jīng)濟觀念，自己攢錢和利用貸款購房成為解決住房的主要途徑。 ?住房二級市場的開放促進了住宅的市場流通。 ?簡化交易手續(xù)。房產(chǎn)交易包括 8種稅費：營業(yè)、城建維護、教育附加、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)、印花、契、企業(yè)所得等稅費。購房人交納印花稅和契稅。 ?減免空置商品房稅費，以加快消化空置房。 ?降低交易稅費，降低了購房成本。 120 ㎡ 以內(nèi)的契稅稅率為 2%， 120 ㎡ 以上房屋，由以前的 4%單一稅率變?yōu)?120 ㎡ 以內(nèi)的 2%、以上的 4%兩種稅率。 ?有些地方（如上海）規(guī)定：購房按揭付款，可免個人所得稅。 ?個人住房公積金存貸利率降低 (5年以下由 %下調(diào)為 %， 5年以上由%下調(diào)為 %） ?住房按揭利率降低，期限延長（最長 30年），比例增加（最高為 80%) ?儲蓄利率下調(diào)（活期由 %降到 %,一年期由 %到 %等等），存款實名制，增加了購房的動力。 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 36 對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 變化趨勢 經(jīng)濟指標 中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強勁動力 ?國民經(jīng)濟高速增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供持續(xù)的發(fā)展動力。 ?房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動國民經(jīng)濟的發(fā)展起到巨大作用。 99年以來，房地產(chǎn)總投資的增長都高于總投資的增長， 2022年達到了 % ?居民可支配收入的增加，大大地增強了人們購房的能力。 ?購房、教育是居民可支配收入的主要消費主體。 ?北京青年報調(diào)查：北京 %的人認為現(xiàn)在購房正得其時。 0202204000060000800001000001202201996 1997 1998 1999 2022 2022億元02040601978 1985 1990 1992 1994 1995 1999 2022年份0100020223000400050006000700080001994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022元?恩格爾系數(shù)（食品占總消費的比重）不斷降低，住房等消費必然上升。 ? 2022－ 2022年，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到 35%左右，生活水平進入富裕階段，住宅消費比重將提高到 13－ 18％ 恩格爾系數(shù) 居民可支 配收入 國民經(jīng)濟（ GDP） 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 37 WTO拉動了房地產(chǎn)業(yè)的需求和供給 WTO帶來的變化 對需求方的影響 對供給方的影響 ? 外商擴大在中國的業(yè)務，設立分部或建設分廠 ? 中高檔市場的消費者會增多，需求量加大 ? 工業(yè)廠房需求增加 ? 對中高檔住宅需求增加 ? 促進寫字樓、商場等商業(yè)房地產(chǎn)的銷售 ? 必須根據(jù)目標市場的需求，建造檔次較高、功能齊全的商業(yè)用房和中高檔住宅公寓樓 ?國際地產(chǎn)商進入，在資金、技術、銷售、觀念、物業(yè)管理上具有較大的優(yōu)勢 ? 刺激了消費需求，提高了人們對住宅的消費品味 ? 供給的增加帶來了價格的下降，從而進一步刺激了消費 ? 房屋和住宅的品種越來越豐富 ? 地產(chǎn)行競爭更加激烈。國外地產(chǎn)會在國內(nèi)尋找戰(zhàn)略合作伙伴，沒有實力的中小公司將遭淘汰 ? 房地產(chǎn)的供給增加 ? 國內(nèi)開發(fā)商必須提高服務、質(zhì)量意識，建立良好的企業(yè)法人治理結構，加強人力資源的培養(yǎng)，利用自身優(yōu)勢，加快培養(yǎng)核心競爭力 ?國際服務業(yè)進入 （金融、保險、物業(yè)管理） ? 提供抵押貸款，增強了購房能力 ? 物業(yè)管理的質(zhì)量提高，增強人們購房信心 ? 拓寬了地產(chǎn)商的融資渠道 ? 通過更加優(yōu)質(zhì)的金融服務，降低了地產(chǎn)商的經(jīng)營風險和財務費用 ?關稅降低 ? 建安成本的降低使得房產(chǎn)的價格降低，從而拉動了消費 ? 建筑安裝成本下降。關稅降低有利于進口價廉質(zhì)優(yōu)的建材、部品，特別是中高檔商品房所需進口材料設備，會直接降低房屋的建造成本 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 38 技術發(fā)展促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 對房地產(chǎn)業(yè)的影響 創(chuàng)新的內(nèi)容和形式 創(chuàng)新項目 ? 建立信息化、智能化樓宇，實現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡化、封閉化 ? 縮短供應鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺， 實現(xiàn)網(wǎng)絡化經(jīng)營 ? 采用新型結構體系，營造更加舒適的居住空間 ? 采用組合型、標準型、成套裝配型技術，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設效率 ? 降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術 ? 實現(xiàn)集約化、標準化、系列化生產(chǎn) ? 使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源 ? 室內(nèi)套型、室外環(huán)境設計現(xiàn)代化 ? 光纜寬帶入戶，形成網(wǎng)絡社區(qū) ? 高新技術支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征 ?增加招投標企業(yè)科技成果加權值 ?突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢 物業(yè)服務創(chuàng)新 住宅銷售創(chuàng)新 建筑技術創(chuàng)新 住宅部件品創(chuàng)新 規(guī)劃設計創(chuàng)新 招投標創(chuàng)新 ?提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益 ?促進房地產(chǎn)業(yè)的結構優(yōu)化和升級 ?提高了企業(yè)的競爭力和品牌 ?降低了開發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 39 人們需求層次的升級要求房地產(chǎn)功能的不斷完善 生理需要 安全需要 關懷需要 尊重需要 需要 成就 ?滿足基本生存功能要求 ?人們行為方便要求 ?自然環(huán)境和人文環(huán)境 ?加強保安硬件技術系統(tǒng)的建設 ?加強安全保衛(wèi)體制創(chuàng)新 ?加強健身保健設施建設 ?生活服務設施建設 ?文化服務、休閑觀賞 ?加強人車分流設計 ?開發(fā)滿足私密性需求的功能 ?加強物業(yè)管理 ?品牌戰(zhàn)略。讓客戶理解項目、品牌的個性內(nèi)涵 ?加強家庭辦公智能化功能的提升 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 40 貸款主體的改變大大降低了銀行貸款的風險，地產(chǎn)融資變得容易，從而催熟了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 現(xiàn)在 風險轉(zhuǎn)移 銀行 開發(fā)商 個人 （貸款主體） ?還款能力強，還款欲望強烈 ?貸款主體分散，降低了風險 ? 一開始由開發(fā)商擔保，房子建成后改為房產(chǎn)抵押貸款 ? 貸款風險小，信貸收益穩(wěn)定和違約率低（目前為 ％），銀行貸款積極性高 ?20%首付款自籌，銀行貸款轉(zhuǎn)給開發(fā)商作開發(fā)之用 ? 由于及時得到開發(fā)資金，保證了開發(fā)的時效和質(zhì)量 ? 融資的便利使開發(fā)商能夠為消費者奉獻更多更好的樓盤 風險分散 過去 ?風險很大 ?貸款積極性不高 ?開發(fā)樓盤賣出后方可還款 ?還款愿望不高 ? 賣給個人，現(xiàn)款交易 ? 由于購房者少，銷售周期長，資金周轉(zhuǎn)慢 ? 個人融資十分困難，阻礙了購房 開發(fā)商 （貸款主體） 銀行 個人 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 41 導 讀 宏觀環(huán)境 分析 競爭者分析 房地產(chǎn)行業(yè)分析 概述 內(nèi)部分析 外部分析 實施建議 戰(zhàn)略規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)價值鏈 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 趨勢 行業(yè)吸引力 土地流通 市場 融資市場 北京市場 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 42 根據(jù) 2022年 《 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要 》 的規(guī)劃，我國城市住宅市場潛力巨大 2022年底 住房面積 市場容量 ㎡ 2022年底住 房面積 目前 人口 人均現(xiàn) 有面積 ㎡ 2022 人口 2022人 均面積 22㎡ 原有住宅 拆遷重建 2022年底 住房面積 ㎡ 重建 比率 4% 2022716 纟 XXX——XXXXXXXX置業(yè)戰(zhàn)略咨詢報告 43 成長期 與經(jīng)濟體制改革和對外開放不斷推進相適應，以住房制度和土地制度的商品化改革為標志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要 素開始進入市場 。 穩(wěn)定期 鄧小平南巡講話和十四大的召開，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速成為國民經(jīng)濟的熱點產(chǎn)業(yè)生產(chǎn) 低潮期 受國家宏觀調(diào)控、貨幣從緊政策影響，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入低潮 復蘇期 規(guī)范房地產(chǎn)市場、大力發(fā)展住宅建設 二次發(fā)展期 申奧成功、入世成功擴大了投資需求，房地產(chǎn)業(yè)將成為新的增長經(jīng)濟點 我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于二次發(fā)展期 時間 78 92 94 98 2022 2022