【文章內(nèi)容簡介】 空間費(fèi)用、電話費(fèi)，以及供暖、照明、裝修、保潔、營銷和促銷活動的成本等。 一般分配公共成本的方式是按照單個(gè)租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計(jì)算。按照承租面積分配成本有時(shí)并不那么令人滿意，特別是當(dāng)同一個(gè)物業(yè)要承擔(dān)很多種功能，每個(gè)租戶享受到的服務(wù)差別比較大的時(shí)候。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問題。因?yàn)榻毁M(fèi)基數(shù)的計(jì)算是在業(yè)主控制之外，而且會隨著時(shí)間的變化而發(fā)生改變?？蛇@類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項(xiàng)目價(jià)格一般都會越來越高，維修成本會不斷增加，這種方法無法保證收取的專 項(xiàng)費(fèi)用能始終覆蓋公共成本。 這些公共服務(wù)的成本如果沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。因此很多租約都會要求租戶能夠提前支付這筆款項(xiàng)。這種做法可以保證在大筆款項(xiàng)支出時(shí)，能夠有充足的資金準(zhǔn)備。常用的提取方法是以上一年的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進(jìn)行修正，再按照得到的結(jié)果進(jìn)行專項(xiàng)資金的提取。 (3)其他相關(guān)費(fèi)用 每個(gè)租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候，還必須考慮到會計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)的成本。這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例計(jì)算。 (三 )日常維修和維護(hù) 日常維修和維護(hù)的開支來源，需要租約 各方通過溝通來確定具體履行方式。 業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個(gè)問題的方式。如果物業(yè)已經(jīng)比較陳舊或者破損較嚴(yán)重，租戶一般都不愿意接受這樣的條款。此時(shí)雙方就會通過溝通來確定一個(gè)讓大家都感覺可以接受的解決方式，業(yè)主會盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。對于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，很多機(jī)構(gòu)投資者會拒絕參與投資。同時(shí)，從長遠(yuǎn)考慮，業(yè)主還必須關(guān)注租戶的承租意圖、用途和財(cái)務(wù)狀況。如果租戶承擔(dān)了主要的維修責(zé)任，但是卻沒有履行或者沒有很好履行，將給業(yè)主帶來很多麻煩，這些工作可 能會造成業(yè)主更沉重的工作負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 (四 )未來維修和維護(hù) 在計(jì)劃進(jìn)行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，經(jīng)常忽視物業(yè)管理師的參與。實(shí)際上，物業(yè)管理師不同的參與，對于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。 開發(fā)商的意圖將會體現(xiàn)在物業(yè)的設(shè)計(jì)中，因?yàn)樗麄円獙⑽飿I(yè)出售，必須要給市場提供一個(gè)具有吸引力的產(chǎn)品，卻并不關(guān)注物業(yè)的折舊問題和長期維護(hù)問題。他們的觀點(diǎn)與物業(yè)長期持有者或使用者的觀點(diǎn)可能完全不同。 對于工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的 維修和維護(hù)?，F(xiàn)在這類供給已經(jīng)比較充足，因此潛在租戶的選擇空間比較大，他們也因此變得比過去更為挑剔，特別是在有了專業(yè)人員提供建議的時(shí)候，他們對租約的安排會有更多的想法。從第二次世界大戰(zhàn)以來，投資者越來越看重提供具有吸引力的、合理的、節(jié)能的和盡量低的維護(hù)成本的物業(yè)。 對于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要。對于其他物業(yè)有重要影響的維護(hù)費(fèi)用問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯。 設(shè)計(jì)水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本。 每個(gè)建筑都應(yīng)該有自己的維修計(jì)劃。對于一個(gè)新建筑物來說，物業(yè)業(yè)主可以得到由建筑承包商 和分包商提供的使用說明，作為對物業(yè)日常進(jìn)行的維修、維護(hù)和安裝等工作可能出現(xiàn)的各種問題提出的處理建議，還可以為相應(yīng)的成本提供一個(gè)估算的標(biāo)準(zhǔn)。 (五 )設(shè)施設(shè)備管理 設(shè)施設(shè)備管理問題是物業(yè)管理中的一個(gè)新問題，其邊界并不確定，不同的物業(yè)項(xiàng)目、不同的使用者都有不盡相同的設(shè)施設(shè)備管理問題。 從廣義上講，設(shè)施設(shè)備管理是一種?家務(wù)性?活動，與使用者或租客的日?；顒用芮邢嚓P(guān)。很多公司都認(rèn)為保持較高的設(shè)施管理水平有助于提高物業(yè)的運(yùn)行效率，并有助于提升物業(yè)的對外形象。 (六 )物業(yè)保險(xiǎn)管理 業(yè)主希望一旦發(fā)生事故造成損失，能夠獲得 補(bǔ)償。這需要事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約，每年繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司會按照合同內(nèi)容為必要的修繕或者重置提供支持。保險(xiǎn)賠償覆蓋的范圍一般與租約條款相對應(yīng)。盡管租約 9 中不會明確總額，但是會明確全部補(bǔ)償需要的各種參數(shù)。如果發(fā)生投保額度過低的情況，投保方將承擔(dān)白行支付全部補(bǔ)償成本和保險(xiǎn)實(shí)際補(bǔ)償金額之間的風(fēng)險(xiǎn)。因此，大多數(shù)建議都會要求投保方對物業(yè)可能產(chǎn)生的損失進(jìn)行全額保險(xiǎn)。 例題 物業(yè)經(jīng)營管理的層次通常將其分為 ()三個(gè)層次。 、 答案： ABD 第 3講課件講義 第 3講講義 房地產(chǎn)投資的概念 第二章：房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇 內(nèi)容提要： 房地產(chǎn)投資（概念、特性、投資的形式、投資的利弊） 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容等知識的熟悉程度 考試的基本要求： 掌握：房地產(chǎn)投資及其特性、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系 熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容 了解：不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對區(qū)位的特殊要求 物業(yè)經(jīng) 營管理主要以收益性物業(yè)為管理對象，以業(yè)主或投資者為服務(wù)對象，強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理等特點(diǎn)，要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識和選擇投資區(qū)位的能力。為此，本章重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)知識，介紹房地產(chǎn)投資中區(qū)位的含義以及不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求。 第一節(jié)：房地產(chǎn)投資 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以求的，世界上 90％以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。 投 資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。 房地產(chǎn)投資的形式 二、房地產(chǎn)投資的形式 房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚；置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增 值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。 間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券 (MBS)等。 (一 )房地產(chǎn)直接投資 1．房地產(chǎn)開發(fā)投資 10 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過 這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。 2．房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。 (二 )房地產(chǎn)間接投資 1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融 資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán) 1999年 5月 28日成功發(fā)行了 5億元、期限為 3年、年利率為 5． 4％的企業(yè)債券，用于陽春光華、盛世家園等 6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項(xiàng)目資金短缺問題，也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤北京置地等企業(yè)通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。 2．投資于房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售 房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。 REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中， REITs 將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。 投資者將資金投入 REITs有很多優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對穩(wěn)定，因?yàn)?REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二， REITs 投資的流動性較好，投資者很容易將持有的 REITs 股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)?REITs股份可在證券交易所交易，這就使得買賣 REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。 按 資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。 REITs 選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。 3．購買住房抵押支持證券 住房抵押貸款證券化興起于 20 世紀(jì) 70 年代，經(jīng)過 30多年的發(fā)展，已成為美國、加拿大等發(fā)達(dá)國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。新興國家和地區(qū)，如泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等，也開始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn) 間接投資工具。 2021年 12月由中國建設(shè)銀行發(fā)起的?建元 2021— 1 個(gè)人住房抵押貸款支持證券?，作為中國首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品已正式進(jìn)入全國銀行間債券市場。 住房抵押貸款證券化是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司 (SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、 計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。 房地產(chǎn)投資的特性 三、房地產(chǎn)投資的特性 (一 )位置固定性或不可移動性 位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進(jìn)行交易。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。 所謂?房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位 11 置?，房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。 此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。 (二 )壽命周期長 土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在 40 年以上。因此，房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。 房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑 物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。 自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是 40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是 45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是 50 年，倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是 60 年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是 25 年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。 (三 )適應(yīng)性 適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。 (四 )各異性 各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的 影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。 (五 )政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免 這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價(jià)值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。 (六 )專業(yè)管理依賴性 專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程