【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)管理員工獎懲條例 物業(yè)管理員工崗位職責 保安崗位職責 辦公環(huán)境管理規(guī)定 檔案管理制度 (3) 保安管理制度： 保衛(wèi)部門獎懲條例 保安行為規(guī)范 保安廉潔守法準則 保安日常規(guī)范用語 保安交接班操作規(guī)程 出入登記操作規(guī)程 大門 保安操作規(guī)程 巡邏保安操作規(guī)程 車場 出入口保安操作規(guī)程 監(jiān)控系統(tǒng)管理制度 消控中心管理制度 (4) 消防管理制度： 消防設(shè)備管理 消防設(shè)備操作規(guī)程 消防設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 (5) 工程管理制度： 工程部崗位職責 弱電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 供配設(shè)備（設(shè)施）動作管理規(guī)程 供配電維 修保養(yǎng)規(guī)程 供配電設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急措施 給排水設(shè)備操作規(guī)程 給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 給排水設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急措施 中央空調(diào)設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急措施 電梯設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急措施 物資管理制度 工程部安全操作規(guī)程 （ 6）突發(fā)事件應(yīng)急操作規(guī)程 火警應(yīng)急處理方案 初中期火災應(yīng)急處理方案 施工 煤氣泄露應(yīng)急方案 電梯困人應(yīng)急處理方案 9. 爭創(chuàng) “ 省 優(yōu)秀示范 廠房 ” 實施計劃 (1) 總體規(guī)劃 圓眾 的物業(yè)管理理念是處處為業(yè) 主 所想，以自身品牌和規(guī)范服務(wù)，用好業(yè) 主 支付的每一分錢，使全體業(yè) 主和用戶享受到物有所值的服務(wù)。在整個物業(yè)管理過程中，充分尊重和聽取發(fā)展商和業(yè)主的意見和建議，使整個物業(yè)體現(xiàn)較高的物業(yè)管理水平。 1) 實施專業(yè)化、社會化管理，具有完善的資料、圖紙、檔案、內(nèi)部管理制度，外部公約守則等； 2) 管理人員進行嚴格的上崗培訓，培訓率達 100%； 3) 水電等設(shè)施保養(yǎng)良好，運行正常； 4) 污水排放通暢，交通車輛管理運行有序，無亂停放機動車、非機動車現(xiàn)象； 5) 實施 24小時保安值班制度， 廠 區(qū)內(nèi)無重大火災、刑事和交通事故。 (2) 實施方案 1) 準備階段 為了更好的準備創(chuàng) “ 省 優(yōu) ” ， 確保各項工作有條不紊的進行和各項計劃的順利實施，建立公司的領(lǐng)導小組，負責各部門的相互協(xié)調(diào)與溝通，以確保各項工作的真正落實，同時對此次活動進行宣傳，使 廠區(qū) 的全體員工能夠齊心協(xié)力的完成創(chuàng)建活動。 2) 實施階段 對照 “ 全國物業(yè)管理示范 廠區(qū) 標準及評分細則 ” ，進行公司內(nèi)部的自我評分，通過自我評分發(fā)現(xiàn)存在的問題，并落實有關(guān)人員進行限期整改和跟蹤檢查。然后邀請管理部門和業(yè)主代表以及總公司管理人員進行復查，以確保問題的整改和工作的不斷完善，最終達到公司的質(zhì)量目標。 3) 迎檢階段 在以上的基礎(chǔ)上， 公司將按摸擬檢查的內(nèi)容對 廠房 的創(chuàng) “ 省 優(yōu) ” 工作進行最后檢查，并立即整改問題。同時將按要求準備申報資料，及時上報市房管局物業(yè)處，隨后作好迎檢工作。 (3) 各項服務(wù)指標的承諾 序號 指標名稱 國家評分指標 投標指標 管理指標的承諾 1 房屋完好率 98% 100% 落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章 搭建及損壞公共設(shè)施。 2 房屋零修、急修及時率 98% 100% 接到維修通知 15 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，及時完成并建立回訪檔案記錄。 3 維修合格率 100% 100% 分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以確保維修工程 合格，滿足客戶需要。 4 保潔清潔率 99% 99% 落實責任人進行日常保潔工作，并由物業(yè)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。 5 道路完好及使用率 90% 99% 落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。 6 雨水井、污水井完好率 100% 落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。 7 排水管、明暗溝完好率 100% 落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管理暢通無阻、無塌陷。 8 路燈完好率 85% 99% 落實責任人進行養(yǎng)護，并由管理處監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護 。 9 區(qū)內(nèi) 治安發(fā)生率 1%以下 1%以下 保安員經(jīng)培訓考核后上崗，每周訓練 1 次，每次 2 小時；落實保安崗位職責，明確責任，實行 24小時巡視制度，以確保小區(qū)的安全。 10 消防設(shè)施設(shè)備完好率 100% 100% 落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，管理處監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護和檢修以確保消防設(shè)施完好無損，正常使用。 11 火災發(fā)生率 1%以下 1%以下 管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進行培訓和演習，加強宣 傳，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全。 12 違章發(fā)生率與處理率 1%以下 95% 1%以下 100% 建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，并加強宣傳工作，取得居發(fā)的理解，杜絕違章情況發(fā)生，并進行回訪檔案記錄。 13 住戶有效投訴率與1%以下 /月 1%以下 /按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強與住戶的溝通，定期舉 處理率 95% 月 100% 行業(yè)主懇談會，了解住戶的愿望和要求，滿足住戶的需要，發(fā)生投訴及時處理并記錄，同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。 14 管理人員專業(yè)培訓合格率 80% 100% 員工分別進行常規(guī)培訓，并予以考核，不合格者予以淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工，實行外送有關(guān)部門培訓、考核，確保培訓合格率 100%，以保障員工的素質(zhì)。 15 維修服務(wù)回訪率 80% 對于進行維修的項目，實行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。 16 廠區(qū) 對物業(yè)管理滿意率 95% 98% 在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡可能的滿足客戶的需要，加強雙方的溝通，以確保居民對物業(yè)管理工作的滿意。 10. 社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想 要創(chuàng)建一個好的品牌物業(yè)，除了在硬件設(shè)施上的管 好養(yǎng)好以外， 著重對 廠 區(qū)優(yōu)質(zhì)精神文明生活的創(chuàng)建將是不可或缺的 。 根據(jù)怡高長久且豐富的 廠房 物業(yè)管理經(jīng)驗 ， 好的社區(qū)文化生活將不僅給 廠 區(qū)居民帶來豐富多彩 ，內(nèi)容詳實的業(yè)余生活以外，更會方便物業(yè)管理公司的日常管理操作。故在發(fā)展 廠房 的物業(yè)管理中 圓眾 設(shè)想引入以豐富 廠 區(qū)業(yè)主業(yè)余生活并加強 業(yè)主 與 服務(wù) 人員之間交流溝通為目的的廠 區(qū)文化建設(shè)模式。 (1) 制度建立 為了保證 麥克奧迪 廠 區(qū)文化工作的順利展開，我們以 ISO9002 質(zhì)量保證體系為基礎(chǔ)，制定了一套完善的規(guī)章制度，如《 精神文明建設(shè)公約 》、《 廠 區(qū)文化工作制度 》、《 廠 區(qū)文化活動動作流程 》等以及各種活動場所管理制度。這些制度的建立是管理處服務(wù)質(zhì)量考評的重要依據(jù)之一， 為 廠 區(qū)文化工作的正常動作提供了保證 。 (2) 場地安排 服務(wù) 處將充分利用 廠 區(qū)內(nèi)的戶內(nèi)外空間（如休閑場所、公共綠地等）開展活動，并適時走出 廠 區(qū)，充分發(fā)揮 廈門 旅游勝地的優(yōu)勢，把 廈門 各著名景點作為我們開展活動的大舞臺。 在出入口、大堂或其它醒目處設(shè)置宣傳欄、公布欄及完善的標識牌，作為 麥克 奧迪 對內(nèi)對外的展示窗口，報道活動的動態(tài) (3) 活動內(nèi)容 A．定期開展各項比賽 圓眾 將 培訓保安 晨操和健身，鼓勵 廠區(qū)員工 積極參與全民健身。利用 廠區(qū) 現(xiàn)有的健身設(shè)施舉辦各種競賽活動，并獎勵優(yōu)勝者。開展以個人 或班組 的比賽包括：乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、 拔河 等。 C．做好節(jié)目布置 圓眾 結(jié)合 廠區(qū) 場地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、元宵節(jié)等有計劃地做好節(jié)日布置工作，張燈結(jié)彩，渲染節(jié)日氣氛，營造舒適的生活環(huán)境和辦公空間。 D．開展文化娛樂活動 圓眾 將每年制定社區(qū)活動計劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動，包 括：嘉年華活動、股票沙龍、珠寶簽賞會、剩余物資調(diào)劑會、插花輔導班、中秋賞會活動、假日出游、新春茶話會等。 11. 智能化系統(tǒng)的日常運行及維護方案 (1) 智能系統(tǒng)應(yīng)用 圓眾 介入本物業(yè)的物業(yè)管理顧問服務(wù)后，將根據(jù)本物業(yè)的智能化系統(tǒng)的功能定位，發(fā)揮和利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，以達到最佳的工作效率，可具體概括為如下內(nèi)容： 在人力可防范的范圍，以人力防范為主 在人力難以防范的區(qū)域，以技術(shù)防范為主 充分發(fā)揮各種智能系統(tǒng)的作用 制定短、中及長期智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)制度 利用計算機進行日常的工作和管理 怡高總部 IT工程師隨時提供技術(shù)支援 開展技術(shù)練兵，使每位員工熟悉其相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理 (2) 智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)方案 項目 每日 每周 每月 每季 半年 每年 備注 消防報警系統(tǒng) 系統(tǒng)工作情況檢查 ? 故障點排放、調(diào)試 ? 系統(tǒng)檢修保養(yǎng) ? 傳感器抽測 ? 消防聯(lián)動檢查 ? 主機內(nèi)部清潔 ? 主機表面清潔 ? 安保監(jiān)視系統(tǒng) 系統(tǒng)工作情況檢查 ? 系統(tǒng)檢查保養(yǎng) ? 攝像機外罩玻璃清潔 ? 設(shè)備機柜表面清潔 ? 設(shè)備內(nèi)部清潔 ? 可視對講系統(tǒng) 系統(tǒng)工作情況檢查 ? 密碼鎖性能檢查 ? 管理機、門口機性能檢查 ? 緊急按鈕抽檢 ? 設(shè)備內(nèi)部清潔 ? 緊急廣播系統(tǒng) 系統(tǒng)工作情況檢查 ? 功放、音源設(shè)備檢查 ? 設(shè)備清潔 ? 機房、弱電井道及其他系統(tǒng) 監(jiān) 控中心清潔 ? 各樓層弱電間清潔 ? 有線電視系統(tǒng) ? 電話系統(tǒng) ? 車庫收費系統(tǒng)工作情況檢查 ? 衛(wèi)星電視系統(tǒng) 系統(tǒng)工作情況檢查 ? 衛(wèi)星接收天線 ? 衛(wèi)星接收饋線 ? 接收器、制轉(zhuǎn)器 ? 解碼器、混頻器 ? 放大器、人配器 ? 設(shè)備內(nèi)部清潔 ? 停車場管理系統(tǒng) IC 讀卡機 ? 閘桿系統(tǒng) ? 計算機系統(tǒng) ? 電子巡更系統(tǒng) 巡更感應(yīng)器 ? 10. 物業(yè)管理承諾和措施 (1) 物業(yè)驗收和移交階段內(nèi)容 物業(yè)驗收是指物業(yè) 公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗收合格的基礎(chǔ)上，以管理和使用者的角度，對物業(yè)設(shè)備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進行的驗收，物業(yè)驗收和交接以接收所有鑰匙和物業(yè)公司安保上崗為標志。在 麥克奧迪 的物業(yè)驗收