【文章內容簡介】 《零修及時率統計表》 （五）公共維修 公共維修由前臺統一派單或口頭通知，口頭通知維修服務在維修完畢后須補單確認。 工程組組長根據維修內容派人派工，并對維修內容進行規(guī)劃設計，并作 出人工、材料、工期等的預算報經理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領材料修理。 維修人員做好維修前的準備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現場清理工作。 維修過程須認真負責，相關人員要跟蹤檢查。 維修結束后要檢查試用，恢復現場 。 維修人員應填寫好“維修單”并交回工程部及前臺備檔。 一定時間內復查。 附表：《工程組公共維修登記表》附后 （六）房屋本體維修基金管理規(guī)定 本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護 ，具體包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、屋面、本體共用排煙管（道），公共水池、本體上下水管道，消防設施、機電設備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設施等。 本體維修基金的 30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修， 70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護工程。 本體維修基金遵循“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，以房屋本體每棟為單位設立專用賬號存放本物業(yè)的本體基金帳內。 房屋本體的日常維修和零 星小修金額 1000 元以下的由步行街管委會辦公室主任簽名后支付，中修以上維修工程或維修金額在 1000 元以上時，需業(yè)主委員會或該棟房屋 50%以上業(yè)主書面同意方可支付。 房屋共用部位的大、中、小修標準，執(zhí)行國家的有關規(guī)定，當小區(qū)本體維修基金不夠支出時，經業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤，單棟房屋本體維修基金不夠支出時，經業(yè)委會或該棟 50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。 中修以上維修工程，步行街管委會辦公室應向業(yè)委會提交維修基金使用計劃并審議通過。業(yè)委會應在收到管理處的計劃后 15 日內做出答復，急修工程應在 7 日內做出答復，業(yè)委會逾期視為同意。若業(yè)委會或該棟房屋 50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金，步行街管委會辦公室認為有充足理由使用，可由物業(yè)公司提出申請，經區(qū)住宅管理部門核準后實施。 本體維修基金的收支情況由步行街管委會辦公室每 3 個月公布一次，并接受有關部門和業(yè) 主的監(jiān)督、質詢。 經業(yè)委會或所維修養(yǎng)護的單棟房屋 50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。 附表 《房屋完好率統計表》 《房屋設施零星小修記錄表》 《房屋設施維修養(yǎng)護記錄表》 《房屋設施維修養(yǎng)護計劃表》 《房屋中 (大 )修工程計劃表》 《房屋本體維修基金使用情況匯報表》 《房屋本體維修基金臺帳》 （七）公共用水管理規(guī)定 公共用水以滿足需求和節(jié)約用水為原則。 公共用水包括辦公用水、衛(wèi)生清潔用水、綠化用水和其他工程維修用水。 公共用水設備的維修由工程部門按日常維修和計劃養(yǎng)護進行。公共用水的監(jiān)管由工程部、安管部及物業(yè)部巡查人員負責。 各公共用水的部門負責人 須對本部門強調節(jié)水意識，制定用水節(jié)水方案，掌握節(jié)水方法。對浪費水源之直接責任人和部門負責人處以十倍水費的處罰。 凡非公共用水使用人偷用公共用水的，處以五十倍水費的罰款。 公共用水點全部裝設水表，由工程部每月底抄表統計一次，匯報步行街管委會辦公室領導。 （八）公共用電管理規(guī)定 公共用電以方便業(yè)主、有利形象、滿足需要和節(jié)約用電相結合。 公共用電由工程部門綜合各方面意見，根據不同季節(jié)制定適當的開關時間報公司領導批準后執(zhí)行。 公共用電的 開關需明確責任人一名或兩名，責任人由有電工操作證或經過類似培訓的人員擔任。 公共用電應裝設準確的計量儀表，每月抄表統計一次向領導匯報。 臨時性的公共用電（如節(jié)假日等）須經部門主任同意并向公司領導匯報，同 時由值班人員作好記錄。 公共用電設備、設施應按維保計劃進行維修保養(yǎng)，確保安全。 物業(yè)服務手冊 一、工作職責與崗位描述 （一）管委會崗位描述 主任：主持全面工作，分 管財務、計劃生育工作。 副主任：對主任負責，協助主任做好對客服務及物業(yè)事務，負責二裝工作的受理、初審、驗收的審查，負責對外工作（如清潔、綠化、消殺等）的監(jiān)管、檢查與考核，日常巡檢的檢查等工作。 辦事員 ：對管線副主任負責，負責接待客戶， 受理街內業(yè)主、經營戶的咨詢、投訴、報修、回訪等對客服務事務、并及時協調跟蹤、反饋工作情況；負責辦公室行政內務協調工作。 （二） 辦公室工作職責 協助管委會領導制定并實施管理工作的年度 /季度 /月度工作目標、工作計劃。 認真貫徹關于物業(yè)管理的各項法規(guī)、政策、標準，組織落實上級主管部門下達的有關任務。 負責物業(yè)管理區(qū)域的客戶房屋租賃中介和商務服務 工作 。 負責組織對相關分包方（清潔、綠化、消殺等）進行審核、管理、評定。 負責對街內管理、保潔綠化、消殺等工作進行系統管理和檢查、監(jiān)督、考核、評定。 組織協調管委會的創(chuàng)優(yōu)達標活動。 定期開展問卷調查或抽樣訪問活動，了解情況、聽取意見，與客戶保持良好關系，不斷提高管理服務水平。 組織協調與相關政府主管部門（如居委會、派出所等）的關系。 負責受理和處理客戶的投訴，并落實回訪制度。 負責受理業(yè)戶的報修、求助，并及時跟蹤處理，適時反饋。 1定期組織和開展社區(qū)文化活動。 1 協助行 政人事部做好本部門的人員招聘、考核、錄用及人員調整工作。 1完成領導交辦的其他工作。 （三）物業(yè)管理員崗位職責 協助、配合客戶服務部主任的工作，負責小區(qū)物業(yè)的巡查監(jiān)督、組織、協調工作。 負責公用設備、設施（包括標識）的檢查，對發(fā)現的問題和安全隱患，及時通知相關部門處理并記錄在案。 檢查負責區(qū)域的清潔、綠化、消殺情況，發(fā)現問題及時處理。 接受客戶投訴，協助解決客戶投訴問題。 督促客戶遵守小區(qū)的各項規(guī)章制度。 負責對外承包工作（清潔、綠化、消殺等）的監(jiān)督、檢查工作。 當客戶（包括外來辦事人員）出現違規(guī)行為時，及時勸阻并向其解釋小區(qū)的有關規(guī)定。 熟悉小區(qū)內各業(yè)戶 /公司的經營和分布情況，熟悉小區(qū)的管線、下水、排水道的布置情況。懂得水、電費及管理費的計算方法。 懂得電梯困人、消防報警、治安案件的應急處理方法。 定時檢查巡查小區(qū)內公用設施、設備，發(fā)現問題及時處理。 1密切與客戶的聯系，積極為客戶解決困難。處理好客戶的有效投訴。 1 堅持每天巡視小區(qū)，建立小區(qū)內各棟樓的空置物業(yè)檔案，并定時定期檢查。 1協助公司財務部催交管理費等費用。 1對小區(qū)內的環(huán)境、衛(wèi)生、綠化實行全面監(jiān)控管理。對亂擺賣、亂停放、亂拉線、亂貼廣告等違規(guī)行為進行勸說、制止。 1完成領導交給的其他臨時性任務。 1配合居委會、派出所等主管部門做好國家方針政策的宣傳。 （四）綠化巡視工作職責 (由物業(yè)管理員擔任 ) 維護、保養(yǎng)管理范圍內的一切花草樹木要生長健旺、無病蟲害、無枯黃葉，保持其形態(tài)美觀。 每周 2 次以上巡查小區(qū)所有綠化布置及設施是否正常，及時糾正排除或上報管理處經理。 檢查日?；竟莛B(yǎng)、清潔工作，督促做好綠化設備維修保養(yǎng)工作，每天按要求對花草淋水一次到兩次。