某物業(yè)公司投資管理培訓課程課件(32頁)-物業(yè)管理(編輯修改稿)
2024-09-21 09:17 本頁面
【文章內容簡介】 呈現出某種混合形式的危機。其特征是人們基于經濟未來將更加悲觀的預期，整個區(qū)域內貨幣幣值出現幅度較大的貶值，經濟總量與經濟規(guī)模出現較大的損失，經濟增長受到打擊。往往伴隨著企業(yè)大量倒閉，失業(yè)率提高，社會普遍的經濟蕭條，甚至有些時候伴隨著社會動蕩或國家政治層面的動蕩。 常用經濟術語 12 中國式的投資方式有哪幾種？ 13 各種投資產品比較 投資項目 所需資金 獲利方式 資金風險度 交易時間 被控制程度 房地產 50%100% 上漲獲利 ,否則只能保值 難以評估 ,資金 自尋買主 政策干預大 基金 100% 上漲獲利 ,下跌時虧損 與基金品種 ,規(guī)模 ,基金經理水平 ,市場投資選擇掛鉤 按品種規(guī)定 受投資市場影響較大 ,政策干預大 股票 100% 上漲獲利 ,下跌時套牢 人為炒作 ,風險度高 4小時 高度控盤 ,政策干預大 期貨市場 10%20% 雙向交易 ,回報迅速 中等風險 ,有時間限制 , 4小時 中等控盤 ,部分品種高度控盤 銀行存款 100% 銀行利息回報率 無風險 隨時 優(yōu)點：保本 ， 流動性好 缺點：低回報 國債 1005 利息回報率 較小分險 隨時 和銀行差不多 14 結論： 在高回報、高風險的投資選擇中，房地產的優(yōu)越性是顯而易見的。 15 商業(yè)投資收益率四種算法 ? 租金回報率法 ? 租金回報率分析法 ? 內部收益率法 ? 簡易國際評估法 16 租金回報率法 公式： （ 稅后月租金－按揭月供款 ） 12／ （ 首期房款＋期房時間內的按揭款 ） ?優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。 ?不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 17 租金回報率分析法 ?公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費） 12／購買房屋總價 ?這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。 ?優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優(yōu)地產”的簡捷方法。 ? 不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。 18 內部收益率法 ? 公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金 投資期內的累計出租月數／ （ 按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金 （ 維修基金 ） ＋家具 、 電器等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費 ） ＝內部收益率 ?上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。 ? 優(yōu)點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。 ?
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