【文章內容簡介】 自動噴淋等）充分合理，使用可靠。 b) 消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。 c) 消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。 d) 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。 3．交通布局 a) 各級道路的功能分配充分 合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。 b) 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車 余地。 c) 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的 2： 另加訪客車位占車位 數(shù)的 5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù) 1： 1, 另加訪客車位占車位數(shù)的 10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù) 1： ，以上指標可以按照不同地區(qū)需求進行調整），便于停放。 d) 有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。 4．生活配置 a) 根據(jù)小區(qū)周邊（ 1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用 房。 b) 一般應考慮超 市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、 建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。 c) 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè) 經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。 d) 如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、 檔次、經營方式合理配置。例如：一般 10 萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在 400 平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加 10萬平方米會所面積增加 200 平方米。（指標供參考） 5．設備配套 a) 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要， 并留有適當擴展余地。 b) 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。 c) 溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。 d) 公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用 節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。 e) 配電房、水泵房、電梯機房、等設備房設計應符合國家規(guī)范。 水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯 井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。 6．智能化配置 a) 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡 更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 b) 網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺系 統(tǒng)。 c) 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運 行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心 聯(lián)網(wǎng)。 d) 中央控制中心位置宜管理處相鄰相近，布線系統(tǒng)應 充 分考慮與中央控制中心 的距離和由此造成的信號衰減。 e) 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可 靠性及可擴性，采用成熟產品。 7．房屋單體 a) 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要 求。 b) 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 c) 樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。 d) 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。 e) 住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不 宜近距離直接面對其他住戶的門窗。 f) 廚房設計應遵循 洗、切、炒流線，操作面長度宜在 2— 3米，燃氣熱水器 位置合理，灶宜避開窗口設置。 g) 衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、 起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。 h) 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便 于檢修。 i) 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔 應設置合理，便于檢修。 j) 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于 250mm），應有防止油煙回 流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。 k) 底層地坪應充 分考慮防潮措施。 l) 房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。 m) 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措 施。 n) 陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于 ），宜采用垂直桿件，桿件 距小于 ，防止兒童攀爬。 8．室內配置 a) 室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。 b) 室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。 c) 室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯 開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。 d) 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。 e) 室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地 米左右，向外傾 斜 10 度左右。 f) 當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。 g) 如使用小型中央空調，層高應大于 ，并留有室外機位置。 h) 室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電 箱配出回路設計分配合理。 i) 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜 并行設置。 j) 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。 k) 高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。 9．綠化配置 a) 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造 型優(yōu)美。 b) 綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流 自然匯聚。 c) 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高， 抗病蟲性好。 d) 綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。 e) 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。 f) 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。 g) 主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。 10．景觀配置 a) 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。 b) 采用水景應考慮水系的水質、清 理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。 c) 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。 d) 不宜在小區(qū)內設置深度超過 1 米的水系，并有防護或警示。如利用自然河 道水系超過 米 ,，還應配置相應的救生設備、設施。 e) 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、 破舊的材料。 f) 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 11．公共空間 a) 應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。 b) 宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。 c) 公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。 d) 綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大 于 150m）。 e) 各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。 f) 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。 g) 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置 相應保護措施。 h) 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。 12．生態(tài)環(huán)保 a) 住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。 b) 住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。 c) 住宅區(qū)內無各類污染源。 d) 周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。 e) 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等 的再次利用技術。 f) 垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技 術處理。 g) 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置，盡量 不影響住戶及環(huán)境。 h) 宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。 13．管理用房 a) 物業(yè)管理處 管理中心功能：經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理處用房面積 =住宅區(qū)總建筑面積 /（ 指標供參考） 位置：住宅區(qū)中央，底層。 b) 業(yè)委會、居委會（根據(jù)當?shù)卣撸? 功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定 位置：和管理處相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處 14．新材料、新技術 a) 應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。 b) 試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。 c) 采用新材料、新技術應預留充足備品備件。 d) 采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。 15．管理成本測算 a) 對規(guī)劃應充分測算今后產生的管理成本。 b) 管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距 過大，應 知會地產共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。 第二節(jié)、 營 銷策劃階段介入 營銷策劃階段包括： 物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理方案策劃、確定《業(yè)主臨時公約》內容和簽定《前期物業(yè)服務合同》、銷售現(xiàn)場和樣板房的日常管理、地產銷售活動的配合、以及 業(yè)主 信息的跟蹤處理。 物業(yè)管理模式研究： 通過對新物業(yè)管理項目的深入了解和調研分析，以及對目標 業(yè)主 群的需求調研分析，獲得該項目物業(yè)管理的特色及物業(yè)管理前期規(guī)劃改進的提示與參考，最終確定明確的、有特色的 管理模式。模式應密切結合項目管理特色，可以管理服務概念為主提出 。 服務內容按 照項目的特點及 業(yè)主 群體，結合當?shù)鼐用裣M能力及服務成本測算，有針對性的提出服務內容，如家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購服務、交通、娛樂、飲食、購物、托幼、體育及會所服務及社區(qū)文體服務，并對以上服務內容進一步細化，重點展示改進、創(chuàng)新的服務內容。 完整的物業(yè)管理概念和模式推出前，需要獲得地產公司的批準，并與樓盤營銷相結合，必要時物業(yè)可在銷售現(xiàn)場進行推介和答疑。 編制《物業(yè)管理方案》： 在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務工作的全面策劃，同時也作為地產與物業(yè)簽 訂《前期物業(yè)服務合同》重要依據(jù)。 1．編制程序 地產提供詳細的項目資料。 物業(yè)對項目及周邊情況的考察和調研。 制訂編制計劃落實責任人，完成項目物業(yè)管理方案初稿。 召集專題會議，修改補充相關內容。 報相關領導審閱，并組織召開物業(yè)管理方案評審會。 2．物業(yè)管理方案包含內容 物業(yè)管理方案中應包含管理模式、服務內容、內部管理機制、管理服務標準、品質控制方式、資源要求及管理費測算等內容。 營銷策劃階段應注意事項： 物業(yè)應主動了解地產在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據(jù)地產需要提供物業(yè)推介資料，地產對與物業(yè)管理有關的宣傳 和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。地產應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓，根據(jù)地產委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產進行銷售推廣，了解 業(yè)主 情況，進行 業(yè)主 調查，并現(xiàn)場解答有關物業(yè)管理承諾問題。 第三節(jié) 施工建設階段介入 物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前 56個月。 施工建設介入程序與內容 1． 成立工程介入小組，一般 2~3 人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。 地產項目部應設定專人與物業(yè)對接，及時回復 物業(yè)的建議。 2． 介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進 ， 發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產、施工方等進行溝通解決。 要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度， 通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容 有 ：工作計劃、檢查情況及對問題處理 的 建議。 3． 實行填報 前期介入情況周報 制度 ，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式 書面呈報給地產相關部門， 并 跟進所呈報問題解決情況。 4．物業(yè)定期 參加地產組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調會， 及時溝通相關問題和進度。 5．物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的 重要問題應以書面 報告的形式上報給地產公司領導，并跟進問題整改落 實情況。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 1．了 解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強 常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計規(guī)劃缺陷，包括各類開關、空調位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。 2． 地下室工程 地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應 地重點監(jiān)理以下事項： a) 無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防 水工程施工。 b)