【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 含巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，由于是獨(dú)生子女，城市家庭舍得在孩子身上花錢，低齡兒童的日常消費(fèi)額基本接近成人； D、 需求程度： 對(duì)于兒童商品的需求不受季節(jié)、地域等因素的影響 ，并且隨 著城市人口的快速增加，呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)； E、 經(jīng)營(yíng)支撐： 關(guān)于兒童的各種商品品類眾多，不斷細(xì)化，各種關(guān)于兒童的 經(jīng)營(yíng)性服務(wù)項(xiàng)目不斷推陳出新，完全可以滿足一個(gè)大規(guī)模商服物業(yè)的經(jīng)營(yíng)需要。 根據(jù)以上事實(shí)，永長(zhǎng)小區(qū)商鋪未來(lái)的形象應(yīng)該是： 一座樂(lè)園式的兒童商品超市，通過(guò)內(nèi)部花樣繁多、新鮮有趣的游樂(lè)設(shè)施，吸引了整個(gè)城市的適齡兒童，在家長(zhǎng)的陪同下，前來(lái)玩耍，并且能夠保持較高頻次；而超市內(nèi)部琳瑯滿目的兒童商品和服務(wù)，就有了充足的機(jī)會(huì)直接面對(duì)目標(biāo)消費(fèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 者，從而促使其達(dá)成購(gòu)買；而兒童商品的較高利潤(rùn)率和大量人流，保證了經(jīng)營(yíng)者的充足收益，從而使帝司尼樂(lè)園可以迅速立足于春城。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的規(guī)劃 （ 1）、個(gè)體產(chǎn)品劃分原則 永長(zhǎng)小區(qū)商鋪的總面積 2 萬(wàn)余平米，完全具備大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，但是由于不是框架結(jié)構(gòu)，無(wú)法直接作為開放式、通透式的商場(chǎng)進(jìn)行銷售，因此根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，鋪位劃分必須遵循以下原則： A、按照 4： 6 的比例劃分游樂(lè)設(shè)施和經(jīng)營(yíng)面積，即游樂(lè)設(shè)施所占的面積至少要達(dá)到 8000 ㎡以上； B、充分利用內(nèi)部規(guī)劃進(jìn)行鋪位劃分，改變直接按照建筑劃分并按照建筑面積銷售的形式，劃分米柜臺(tái)、壁柜臺(tái)、面積柜臺(tái)； C、將兒童游樂(lè)設(shè)施按照兒童的心理 特點(diǎn)，以一定主題或者線索進(jìn)行合理 設(shè)置，強(qiáng)化其趣味性和娛樂(lè)性； D、經(jīng)營(yíng)區(qū)域的劃分與游樂(lè)設(shè)施和空間有機(jī)銜接，做到充分利用有限面積，容納更多經(jīng)營(yíng)業(yè)戶。 （ 2）、鋪位劃分建議 初步建議鋪位按照以下方式進(jìn)行劃分： A、兒童游樂(lè)設(shè)施分布 室內(nèi)兒童游樂(lè)設(shè)施的分布可以把兒童的不同年齡階段作為分布的依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)，以如下形式設(shè)置： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 A一樓為針對(duì)低齡兒童的設(shè)施，年齡在 0|―― 4 歲間，從正門入口開始， 在主通道兩側(cè)交叉分布，各項(xiàng)游樂(lè)內(nèi)容基本獨(dú)立； A二樓為針對(duì)成長(zhǎng)期兒童的游樂(lè)設(shè)施，年齡在 5―― 8 歲間，從二樓主扶 梯位開始，分別向兩側(cè)延伸，一側(cè)為 5－ 6 歲區(qū)域，另一側(cè)為 7－ 8 歲區(qū)域； A在一樓中心位置開辟一定面積，設(shè)立女孩游樂(lè)專區(qū)，設(shè)立專門為女孩 兒提供游樂(lè)設(shè)施。 A在一、二樓的游樂(lè)設(shè)施分布上，按照運(yùn)動(dòng)型、智力型和綜合型的類別 過(guò)渡漸進(jìn)； A秋千和滑梯（或者其他項(xiàng)目）作為常設(shè)性的設(shè)備，每隔一段距離就設(shè) 置一個(gè)單獨(dú)功能區(qū)。 B、經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分 根據(jù)對(duì)兒童設(shè)施分布的初步設(shè)想，結(jié)合商鋪的基本功能定位，將經(jīng)營(yíng)品類與 經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分如下： B一樓經(jīng)營(yíng)： 兒童營(yíng)養(yǎng)品（嬰幼兒區(qū)）、兒童服裝、兒童鞋帽、兒童玩具。 B二樓經(jīng)營(yíng)： 兒童小食品、兒童醫(yī)藥保健、兒童文體用品、兒童書籍、兒童音像制品。 B特色服務(wù)： 二手嬰幼用品交易區(qū)（位置靈活確定）。 B經(jīng)營(yíng)單位劃分 由于兒童游樂(lè)設(shè)施的設(shè)立，在提高商鋪經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)，更帶來(lái)了滾滾的人 流。因此在經(jīng)營(yíng)單位的劃分上，既要照顧到銷售價(jià)格，又要使經(jīng)營(yíng)者得到充分的利益保障。所以綜合考慮，經(jīng)營(yíng)單位的劃分采取如下形式： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B 劃分米柜臺(tái) ：以中心過(guò)道作為中軸，兩側(cè)的建筑單元按照可設(shè)立的柜 臺(tái)長(zhǎng)度，劃分出實(shí)際可售的米柜臺(tái)。 B劃分壁柜臺(tái)： 以每一個(gè)建筑單元內(nèi)三面墻體作為經(jīng)營(yíng) 商品的展示載體，制作展架、貨架或者直接展示，劃分墻體面積進(jìn)行銷售。 （ 3）、經(jīng)營(yíng)定位的基本市場(chǎng)分析 A、 經(jīng)營(yíng)商品能做到體積小、利潤(rùn)大，能保證業(yè)主賺錢，同時(shí)，商場(chǎng)流行 “女人、兒童的錢好賺”，能說(shuō)服業(yè)主承租或購(gòu)買； B、市場(chǎng)中本身就存在大量的經(jīng)營(yíng)此類商品業(yè)主，市場(chǎng)容量較大； C、是市場(chǎng)上的“稀缺產(chǎn)品”，市場(chǎng)需求旺盛，未來(lái)經(jīng)營(yíng)看好，經(jīng)營(yíng)業(yè)主的生意好做，就為商場(chǎng)的增值奠定了基礎(chǔ)； D、 適合現(xiàn)有市場(chǎng)狀況，持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力強(qiáng)。 E、所經(jīng)營(yíng)的商品的銷售對(duì)象全部都是“兒童”，符合兒童“購(gòu)物”邊走邊 玩的特點(diǎn)， 就能盡可能的延長(zhǎng)購(gòu)物時(shí)間，創(chuàng)找更多的銷售商機(jī)。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的訴求包裝 將物業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容進(jìn)行包裝而后變成訴求信息并付諸傳播，其目的是為了建立物業(yè)未來(lái)的成型商場(chǎng)的形象，提前展現(xiàn)未來(lái)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，堅(jiān)定購(gòu)買市場(chǎng)對(duì)本物業(yè)的投資回報(bào)信心。 （ 1） 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位的包裝 前文中我們用 兒童娛樂(lè)超市 的概念來(lái)整個(gè)經(jīng)營(yíng)定位進(jìn)行說(shuō)明，但并不表示 未來(lái)的銷售推廣中要傳播該概念，為更好的達(dá)成傳播效果并短時(shí)間內(nèi)迅速建立物業(yè)成型的商場(chǎng)形象，經(jīng)我司研究，可包裝成 迪斯尼兒童樂(lè)園 ，并以此代表商場(chǎng)名。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在房地產(chǎn)開發(fā)中 ，因名稱對(duì)物業(yè)營(yíng)銷影響的例證不勝報(bào)舉，在房地產(chǎn)整體運(yùn)作過(guò)程中，物業(yè)的命名有著其深遠(yuǎn)的意義，很多人認(rèn)為物業(yè)有名稱就行，名稱只是物業(yè)的一個(gè)代號(hào)而已，實(shí)際上從消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知角度來(lái)看，物業(yè)的名稱對(duì)投資者有著潛在的聯(lián)想效應(yīng)，在項(xiàng)目品牌形象推廣中，一個(gè)好的物業(yè)名稱可以發(fā)揮意想不到的作用。 B、 本物業(yè)定名分析 B 區(qū)別其它市場(chǎng)名， 迪斯尼兒童樂(lè)園 主題鮮明，搶眼，新鮮，其本身具有強(qiáng)烈的誘惑力因而能具備市場(chǎng)號(hào)召力； B可以很快的形成知名度，因其本身的主題，新鮮感能帶動(dòng)較旺的人氣，為市場(chǎng)培育開個(gè)好 頭； B為以后專門性的導(dǎo)購(gòu)市場(chǎng)，做好媒體的準(zhǔn)備，例如可考慮以后 ,每月可出版一期《 迪斯尼 》雜志； B能真正包容物業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的一切內(nèi)容； B因整個(gè)商場(chǎng)的銷售對(duì)象幾乎是家庭與家長(zhǎng)，這樣取名較符合銷售對(duì)象的性格，以取得她們的認(rèn)同； B本身所供挖掘的訴求點(diǎn)較多。 （ 2）、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)區(qū)域訴求包裝（待定） （ 3）、商場(chǎng)服務(wù)區(qū)域訴求包裝（待定） （ 4）、視覺(jué)形象設(shè)計(jì)（待和廣告公司一起完成） （ 5）、主題公關(guān)活動(dòng)包裝（待定） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 由經(jīng)營(yíng)定位所界定的目標(biāo)市場(chǎng)定位 3客戶群購(gòu) 買目的分析 現(xiàn)階段購(gòu)買長(zhǎng)春中心商業(yè)圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的客戶群體組成分析： 買家來(lái)源 購(gòu)買主要目的 購(gòu)買首要?jiǎng)恿? 買家身價(jià)結(jié)構(gòu) 長(zhǎng)春本地 45% 出租 95% 賺錢 30% 100200 萬(wàn) 70% 南方 20% 出租 80% 賺錢 30% 100200 萬(wàn) 80% 長(zhǎng)春周邊和省內(nèi)其他 地 區(qū) 35% 升值及出租 80% 穩(wěn)定收入 40% 200 萬(wàn)以上 60% 本項(xiàng)目的客戶群，除通過(guò)特色營(yíng)銷帶來(lái)的其他層面客戶或?qū)ι鲜霰壤兴{(diào)整之外，仍是以上述所列為主。主要的目標(biāo)客戶群是： 投資者市場(chǎng)。 在此，可提出兩個(gè)問(wèn)題： （ 1）、買這個(gè)鋪位的人會(huì)不會(huì)去經(jīng)營(yíng)它？ （ 2）、經(jīng)營(yíng)它的人會(huì)不會(huì)去買這個(gè)鋪位？ 根據(jù)實(shí)地考察，答案是： 經(jīng)營(yíng)者同時(shí)是商鋪業(yè)主的，僅占現(xiàn)該片區(qū)商圈內(nèi)總鋪位的 22%。這就是說(shuō)，投資性購(gòu)買將是本物業(yè)成型商場(chǎng)的主力購(gòu)買客戶群體； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3物業(yè)客群定位分析 類比商服物業(yè)的客群分析 （ 1）、從現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)獲利狀況分析，確定類比商業(yè)經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn) A、現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)獲利狀況分析（見(jiàn)下表） 類 別 滿分 原 因 交通狀況 8 從交通情況來(lái)說(shuō)，所有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)都必須擁有較 好的交通狀況，才能支持一定的人氣，否則，就會(huì)極大的影響商業(yè)的發(fā)展。 人氣支持 15 擁有人氣支持，是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的保證 預(yù)計(jì)消費(fèi)者購(gòu)買強(qiáng)度 10 經(jīng)營(yíng)品種是否適合市場(chǎng)，能否賺錢的原始動(dòng)力 行業(yè)平均利潤(rùn)率 20 經(jīng)營(yíng)的唯一目的就是獲利，行業(yè)利潤(rùn)率直接影響經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 購(gòu)買頻次 8 影響商業(yè)利潤(rùn)和商品周轉(zhuǎn)能力的重要指標(biāo) 支付能力 10 需求轉(zhuǎn)向消費(fèi)所必備的因素，否則，需求便不能轉(zhuǎn)為購(gòu)買 競(jìng)爭(zhēng)情況 10 競(jìng)爭(zhēng)厲害的經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)肯定不高 持續(xù)發(fā)展力 7 經(jīng)營(yíng)能否維持的能力 配套情況 5 對(duì)自身經(jīng)營(yíng)的品種和 手段的支持和阻礙 經(jīng)營(yíng)能力 7 競(jìng)爭(zhēng)取勝、獲利能力加強(qiáng)的唯一手段 合計(jì) 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B、根據(jù) SWOT 分析，確定物業(yè)的得分標(biāo)準(zhǔn) 。 物業(yè)得分標(biāo)準(zhǔn) 類 別 滿分 得分 原 因 交通狀況 8 8 從交通情況來(lái)說(shuō)，所有的經(jīng)營(yíng)定位均符合物業(yè)成型商場(chǎng)的交通要求，整個(gè)路面寬直，公交線路多，各種載人運(yùn)輸工具均能容易抵達(dá)。 人氣支持 15 14 本物業(yè) 未來(lái)的成型商場(chǎng)能部分接引“長(zhǎng)春中心市場(chǎng)”內(nèi)人氣，但從傳統(tǒng)的消費(fèi)構(gòu)成分析，娛樂(lè)所能接引的人氣最高，其次是主題商品類，而這幾項(xiàng)均是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位所包含，所以得分較高。 預(yù)計(jì)消費(fèi)者購(gòu)買強(qiáng)度 10 9 經(jīng)過(guò)有效引導(dǎo)后，消費(fèi)者來(lái)此區(qū)域購(gòu)買消費(fèi)的強(qiáng)度較大，這也是經(jīng)營(yíng)內(nèi)容之一，若加上有效的宣傳導(dǎo)入，能更好的刺激消費(fèi)者的購(gòu)買強(qiáng)度。 行業(yè)平均利潤(rùn)率 20 10 椐我司的調(diào)研以后得到的數(shù)據(jù)，本定位的平均利潤(rùn)率可到 50%。 購(gòu)買頻次 8 8 定位內(nèi)容廣范，使消費(fèi)頻度提高 支付能力 10 10 商品的總價(jià) 較低，相對(duì)消費(fèi)者，支付能力強(qiáng) 競(jìng)爭(zhēng)情況 10 9 基本沒(méi)有總體競(jìng)爭(zhēng)，有系列的個(gè)體競(jìng)爭(zhēng) 持續(xù)發(fā)展力 7 7 前景好，見(jiàn)后文 配套情況 5 5 完整而良好 經(jīng)營(yíng)能力 7 6 主題式經(jīng)營(yíng)，廣告支持，經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng) 合計(jì) 100 86 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度 的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 注意：以上打分，為經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，非計(jì)算結(jié)果。 （ 2）、對(duì)長(zhǎng)春現(xiàn)存的商服物業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)打分 人民大街、重慶路商業(yè)圈（表一） 類 別 滿分 項(xiàng)目得分 原 因 交通狀況 8 8 市中心主干道，交通極其方便 人氣支持 15 15 長(zhǎng)春市民心中服飾主要的購(gòu)物區(qū) 預(yù)計(jì)消費(fèi)者購(gòu)買強(qiáng)度 10 10 商品齊全，長(zhǎng)春大商場(chǎng)集中在此地，市民購(gòu)物必到之處 行業(yè)平 均利潤(rùn)率 20