【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 只有 %），也就是說在銀行存款 10000 元，每年最多只能獲取225 元的收益，如果為活期存款卻僅能獲取 99 元收益，這還沒有計(jì)算利息稅。 存款及國債的共同特點(diǎn)是收益率低，收益穩(wěn)定，無明顯風(fēng)險(xiǎn)，但這種風(fēng)險(xiǎn)是建立在國家經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上的，如果中國宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)通貨膨脹，在目前國債及存款不作保值計(jì)息的情況下，則其風(fēng)險(xiǎn)就非常大，特別是利息稅的開征，更使得銀行存款毫無經(jīng)濟(jì)意義，回避這種風(fēng)險(xiǎn)最好的辦法是把貨幣變成實(shí)物，尤其是變成有增值保值功效的實(shí)物。 （二） 風(fēng)險(xiǎn)大可能收益也 大的股票投資分析 股票是代表一定股權(quán)的有價(jià)證券，其市場(chǎng)交易價(jià)格應(yīng)以股份公司的經(jīng)營業(yè)績(jī)?yōu)榛A(chǔ)。 中國的股市剛起步，發(fā)育不成熟。中國常聞某人炒股賺了多少，是不是因?yàn)槌垂善本褪琴嵉亩噘r的少呢？其實(shí)是炒股票賺了的人由于心情舒暢而溢于顏表，炒股票賠了的人因心情不愉快或其它不好談的原因不愿說。股市在其炒作過程中并不產(chǎn)生社會(huì)貨幣總量的增加，它的最終結(jié)果是一種近似于中國人打麻將的資產(chǎn)重組，是貨幣由一個(gè)口袋流向另一個(gè)口袋的過程，它的贏家始終是證券公司和國家，輸家則是大多數(shù)散戶股民（從長(zhǎng)期來看，如果散戶股民不是贏了就出場(chǎng)的話） 。中國的股市還不夠完善，在很大程度上是一種炒作、投機(jī)，投資的意識(shí)和信心還沒有 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 38 頁 建立，業(yè)績(jī)好的股票不一定價(jià)格就高，而價(jià)格高的股票也可能業(yè)績(jī)不理想，騎上黑馬對(duì)于信息不靈的散戶來說幾乎是一種偶然、難以把握，中國股市上炒股的一般規(guī)律是七虧二平一贏，可見投資股票的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。 如果不以炒股為目的，而以股票長(zhǎng)期投資為宗旨來看，從中國的股市發(fā)展進(jìn)程看，股市最低迷的時(shí)候一般股票市盈率為 20 倍左右，股市瘋狂的時(shí)候一般股票的市盈率為 40 倍左右，也即對(duì)股民來說其帳面投資收益率為 %5%，介于定期存款與國債利息之間，由于股份 公司并不把全部利潤用于分紅，故股民的實(shí)際收益率則更低，同時(shí)這種收益還具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，因?yàn)楣镜臉I(yè)績(jī)也可能是好，也可能是差，甚至可能虧損。股票投資有很大風(fēng)險(xiǎn)。 （三） 不動(dòng)產(chǎn)投資分析 股票投資風(fēng)險(xiǎn)大，國債及存款收益低，同時(shí)受物價(jià)波動(dòng)影響大，那么什么投資即安全同時(shí)又有較大增長(zhǎng)潛力呢？ 從國際、中國沿海及內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)投資在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)其價(jià)格總是呈上揚(yáng)趨勢(shì)，并且增幅較大，香港在近 30年里其樓市價(jià)格上漲近十倍甚至數(shù)十倍，上海在近 15 年里其不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也上漲數(shù)倍甚至十倍，中國重慶市的不動(dòng)產(chǎn)在近 5 年內(nèi)其 價(jià)格也指數(shù)分別為 100、 、 、 、 ，也可以說在重慶投資房地產(chǎn)的收益率在 12％－ 22％之間，相對(duì)于銀行定期存款、國債及股票來說高出許多，而且房地產(chǎn)作為一種實(shí)物投資，其幾乎不會(huì)因物價(jià)的上漲而貶值，相反，物價(jià)上漲往往能拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的輪番上漲，從長(zhǎng)時(shí)期來看，房 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 38 頁 地產(chǎn)投資具有保值增值的巨大功效。 由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不論是多層還是高層，其最終總量仍是有限的，這種有限總量特別是極其為市場(chǎng)所需要的特定地域的樓盤供給量與市場(chǎng)需求量形成巨大反差，導(dǎo)致價(jià)格上漲 。 據(jù)中國國家經(jīng)貿(mào)委和中國國務(wù)院發(fā)展研究中心等單位聯(lián)合組織的一次對(duì) APEC（亞太經(jīng)合組織）成員在華投資中小企業(yè)經(jīng)營環(huán)境問卷調(diào)查的結(jié)果，外商對(duì)華投資區(qū)位選擇東部為多，中、西部大致相當(dāng)，東、中、西的比例為 40:30:30，而在西部地區(qū)重慶占了 %，可見重慶投資環(huán)境在西部地區(qū)具有較強(qiáng)的比較優(yōu)勢(shì)，中國西部地區(qū)重慶的投資環(huán)境最優(yōu)。 重慶直轄后，重慶正處于前所未有的迅猛發(fā)展階段，重慶在西部的比較優(yōu)勢(shì)使外商紛紛看好重慶，加上中央加快西部地區(qū)發(fā)展、向西部地區(qū)傾斜的政策使得重慶迎來了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，這一切將給重慶的房地產(chǎn)帶來充滿希望的未來。 二、不同形式的不動(dòng)產(chǎn)投資分析 中國人的投資習(xí)慣：存款不如置業(yè)，特別是在當(dāng)前存款利率連續(xù)下調(diào)并且要交利息稅的今天，把現(xiàn)金存入銀行和放在家里已沒有什么兩樣，如何使手中的現(xiàn)金保值增值已成為每一個(gè)現(xiàn)金擁有者最關(guān)心的問題，那么是不是什么不動(dòng)產(chǎn)都增值呢？我們先看下面的分析。 （一） 住宅 住宅是人們消費(fèi)量最大的不動(dòng)產(chǎn)，中國重慶目前成套住宅的空置面積達(dá)到 300 萬平方米，其中主要集中在渝中區(qū)和渝北區(qū)，住宅作為人們 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 38 頁 生活的場(chǎng)所，其價(jià)格受其戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施的影響很大，住宅建成后使用的時(shí)間越久，其 價(jià)值就貶值越多，因此可以說住宅的價(jià)格對(duì)時(shí)間較為敏感，也就是說住宅一般不具有保值增值的功效。 重慶近幾年對(duì)住宅的投資平均每年增加 ％，住宅的竣工面積也呈直線上升，平均每年增長(zhǎng) ％，城區(qū)近三年 199 199 1999 平均每平方米的市場(chǎng)交易價(jià)格分別為 995 元、 1150 元、 960 元。而且因?yàn)橹貞c的房地產(chǎn)投資商大多實(shí)力弱，項(xiàng)目開發(fā)過程中自有資金少，前幾年銀行和非銀行拆借代價(jià)高。住宅價(jià)格還在下跌。 （二） 寫字樓 寫字樓作為辦公場(chǎng)所，要求其建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)區(qū)位、交通條件有利于辦公需要，因此寫字樓往往建于 行政區(qū)所在地附近。因?yàn)閷懽謽堑闹饕凶鈱?duì)象是一些省外、國外的大機(jī)構(gòu)，當(dāng)?shù)毓鞠M(fèi)不切實(shí)際。而重慶畢竟是內(nèi)陸城市，大機(jī)構(gòu)入住較少。況且投資寫字樓不可能幾平方米、十平方米，要買即要買一層或幾層，一次投資很大，況且投資后又不是一次能租出去，不適于普通市民的投資取向。 重慶近幾年寫字樓的投資平均每年增加 39％，其近三年平均每平方米的市場(chǎng)交易價(jià)格分別為 1708 元、 1921 元、 2447 元。平均漲幅 20％；市場(chǎng)租賃價(jià)格分別為 113 元、 99 元、 70 元，由此我們可知寫字樓價(jià)格從總體上看呈下降趨勢(shì)。 （三） 商場(chǎng) 商場(chǎng)作為商品交易的場(chǎng) 所，其最重要的建設(shè)條件是區(qū)位，商場(chǎng)的地理位置決定了商場(chǎng)的租售價(jià)格，也決定了進(jìn)場(chǎng)商家的經(jīng)營前景及經(jīng) 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 38 頁 營收益，商業(yè)用房不受行政區(qū)位及居住環(huán)境的影響，它主要受經(jīng)濟(jì)區(qū)位、流動(dòng)人口、實(shí)質(zhì)消費(fèi)人群、交通運(yùn)輸條件、歷史消費(fèi)習(xí)慣等因素的影響；由于商人入住商場(chǎng)投資是通過商品交易以獲取盈利為目的，因此其宗旨是賺錢，只要某地的流動(dòng)人口多、實(shí)質(zhì)消費(fèi)人群多，能夠?yàn)樯碳規(guī)硎找婧屠麧?，那么建于該地的商業(yè)用房其租售價(jià)格就高，這種租售價(jià)格的高低與商業(yè)用房的新舊程度并無實(shí)質(zhì)關(guān)系，相反，某地長(zhǎng)時(shí)間的商業(yè)交易行為會(huì)逐漸讓人們形成某 種消費(fèi)習(xí)慣，因此可以說，在商業(yè)環(huán)境沒有實(shí)質(zhì)惡化的情況下，商業(yè)用房投資具有保值增值的功效。 重慶 95 年至 98 年商業(yè)用房的建設(shè)投資分別為 98175 萬元、 141372萬元、 204346 萬元、 255712 萬元、平均每年增長(zhǎng) ％， 96 年至 98 年商業(yè)用房的銷售面積分別為 23 萬平方米、 22 萬平方米、 156 萬平方米；商場(chǎng)平均每平方米銷售價(jià)格分別為 1827 元、 3083 元、 3272 元，平均漲幅 34％，最低漲幅 ％；同期商場(chǎng)出租價(jià)格分別為 11 15 133，平均漲幅 ％，均高于同期全部不動(dòng)產(chǎn)的均價(jià)漲幅 ％， 由此我們可知商場(chǎng)租售價(jià)格從總體看呈上升趨勢(shì)，而且漲幅較大。 住宅及寫字樓用于人們居家和辦公，人們對(duì)其是否能讓人合適愉快有潛在的要求，其房屋的新舊程度對(duì)其價(jià)格有圈套影響，而商場(chǎng)以商品交易獲取收益為目的，欺房屋的新舊對(duì)其價(jià)格沒有直接影響，相反，商場(chǎng)經(jīng)營得越久，經(jīng)營時(shí)間越長(zhǎng)，其房屋的租售價(jià)格反而越高，比如重慶百貨大樓現(xiàn)在攤位的租售價(jià)格高于 10 年前的價(jià)格許多。朝天門交易市場(chǎng)現(xiàn)在房屋和攤位的租售價(jià)格均高出 10 年前的價(jià)格許多。 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 38 頁 因此，可以說商場(chǎng)才是真正具有保值增值的不動(dòng)產(chǎn)。但是，不是任何一個(gè)商場(chǎng)均能升值，這主要是取決于 商場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和下列特征： 只有統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一廣告包裝和統(tǒng)一經(jīng)營的商場(chǎng)才有升值機(jī)會(huì)。商場(chǎng)物業(yè)不象其它屋業(yè)產(chǎn)品，它的升值決定于其綜合管理水平，眾多業(yè)主和承租經(jīng)營者在一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營管理中的興旺程度。中國北京、上海、廣東很多商場(chǎng)因零售后各自為政而使非常好的地段的商場(chǎng)倒閉，投資人血本無歸，進(jìn)退維谷。 純商場(chǎng)概念也無升值潛力。中國因改革開放，已成功告別了商品短缺時(shí)代。商業(yè)概念也在變化，一個(gè)商場(chǎng)，不能純粹是一個(gè)擺放商品的場(chǎng)所。商場(chǎng)已成為購物、休閑、娛樂、公共活動(dòng)的市民活動(dòng)中心。像三峽廣場(chǎng)這樣集景觀、文化、商業(yè) 為一體的現(xiàn)代化的休閑、購物、娛樂的綜合性中心商業(yè)建筑才有無限升值的空間。 三、 三峽廣場(chǎng)景觀文化 MALL 投資收益分析 據(jù)調(diào)查，目前重慶市主城區(qū)主要商業(yè)中心區(qū)營業(yè)門面月租金平均為： 解放碑： 300－ 500 元／平方米 兩路口： 200－ 300 元／平方米 觀音橋： 250－ 400 元／平方米 楊家坪： 250－ 400 元／平方米 火車站： 200－ 250 元／平方米 南 坪： 250－ 400 元／平方米 必須說明的是，上述數(shù)據(jù)是綜合了不同區(qū)位租金差異的平均值，如果在最佳黃金地段，其租金可翻一倍以上。 三峽廣場(chǎng)位 于沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū)的核心地段，其租金水平從近期看應(yīng)不低于兩路口、觀音橋、楊家坪等地區(qū)，從遠(yuǎn)期看可接近解放碑的水平。 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 38 頁 從投資者的角度，按投資物業(yè)進(jìn)行租賃的形式，我們暫按最保守?cái)?shù)據(jù)租金 180 元／平方米，且以每年租金遞增 8%測(cè)算，以目前 16000 元 /平方米五成十年按揭購買三峽廣場(chǎng)營業(yè)門面計(jì)，首付 8000 元 /平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元 /平方米 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 租金收入 2160 2333 2520 2722 2940 3175 3429 3700 3700 按揭支出 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 物管支出 180 180 180 180 180 180 180 180 180 凈流量 1037 943 1116 1303 1505 1723 1958 2212 2483 2483 累計(jì) 1037 94 1022 2325 3830 5553 7511 9732 12206 14689 則前十年單位面積的物業(yè)投資總 回報(bào)率為： 14689 元 /平方米 1/（ 1+6%） 10 / 9037 元 /平方米 100% = % 從自營者的角度，以投資物業(yè)自己經(jīng)營的形式，按目前三角碑商圈經(jīng)營利潤相當(dāng)于租金水平的 50100%計(jì)（即扣除包括租金的經(jīng)營成本后還有相當(dāng)于租金 50100%的利潤），取下限（