【文章內容簡介】 只有 %），也就是說在銀行存款 10000 元，每年最多只能獲取225 元的收益，如果為活期存款卻僅能獲取 99 元收益，這還沒有計算利息稅。 存款及國債的共同特點是收益率低，收益穩(wěn)定，無明顯風險，但這種風險是建立在國家經濟比較穩(wěn)定發(fā)展的基礎上的，如果中國宏觀經濟出現持續(xù)通貨膨脹，在目前國債及存款不作保值計息的情況下，則其風險就非常大，特別是利息稅的開征，更使得銀行存款毫無經濟意義，回避這種風險最好的辦法是把貨幣變成實物，尤其是變成有增值保值功效的實物。 （二） 風險大可能收益也 大的股票投資分析 股票是代表一定股權的有價證券，其市場交易價格應以股份公司的經營業(yè)績?yōu)榛A。 中國的股市剛起步，發(fā)育不成熟。中國常聞某人炒股賺了多少，是不是因為炒股票就是賺的多賠的少呢？其實是炒股票賺了的人由于心情舒暢而溢于顏表，炒股票賠了的人因心情不愉快或其它不好談的原因不愿說。股市在其炒作過程中并不產生社會貨幣總量的增加，它的最終結果是一種近似于中國人打麻將的資產重組，是貨幣由一個口袋流向另一個口袋的過程，它的贏家始終是證券公司和國家，輸家則是大多數散戶股民（從長期來看，如果散戶股民不是贏了就出場的話） 。中國的股市還不夠完善，在很大程度上是一種炒作、投機，投資的意識和信心還沒有 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 38 頁 建立，業(yè)績好的股票不一定價格就高，而價格高的股票也可能業(yè)績不理想，騎上黑馬對于信息不靈的散戶來說幾乎是一種偶然、難以把握，中國股市上炒股的一般規(guī)律是七虧二平一贏，可見投資股票的風險是很大的。 如果不以炒股為目的，而以股票長期投資為宗旨來看，從中國的股市發(fā)展進程看，股市最低迷的時候一般股票市盈率為 20 倍左右，股市瘋狂的時候一般股票的市盈率為 40 倍左右，也即對股民來說其帳面投資收益率為 %5%，介于定期存款與國債利息之間，由于股份 公司并不把全部利潤用于分紅，故股民的實際收益率則更低，同時這種收益還具有相當的不確定性，因為公司的業(yè)績也可能是好，也可能是差，甚至可能虧損。股票投資有很大風險。 （三） 不動產投資分析 股票投資風險大，國債及存款收益低，同時受物價波動影響大，那么什么投資即安全同時又有較大增長潛力呢？ 從國際、中國沿海及內地房地產業(yè)的發(fā)展情況看，房地產投資在一個較長的時期內其價格總是呈上揚趨勢，并且增幅較大，香港在近 30年里其樓市價格上漲近十倍甚至數十倍，上海在近 15 年里其不動產價格也上漲數倍甚至十倍，中國重慶市的不動產在近 5 年內其 價格也指數分別為 100、 、 、 、 ，也可以說在重慶投資房地產的收益率在 12％－ 22％之間，相對于銀行定期存款、國債及股票來說高出許多，而且房地產作為一種實物投資，其幾乎不會因物價的上漲而貶值，相反，物價上漲往往能拉動房地產價格的輪番上漲，從長時期來看，房 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 38 頁 地產投資具有保值增值的巨大功效。 由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不論是多層還是高層，其最終總量仍是有限的，這種有限總量特別是極其為市場所需要的特定地域的樓盤供給量與市場需求量形成巨大反差，導致價格上漲 。 據中國國家經貿委和中國國務院發(fā)展研究中心等單位聯合組織的一次對 APEC（亞太經合組織）成員在華投資中小企業(yè)經營環(huán)境問卷調查的結果，外商對華投資區(qū)位選擇東部為多，中、西部大致相當，東、中、西的比例為 40:30:30，而在西部地區(qū)重慶占了 %，可見重慶投資環(huán)境在西部地區(qū)具有較強的比較優(yōu)勢，中國西部地區(qū)重慶的投資環(huán)境最優(yōu)。 重慶直轄后，重慶正處于前所未有的迅猛發(fā)展階段，重慶在西部的比較優(yōu)勢使外商紛紛看好重慶，加上中央加快西部地區(qū)發(fā)展、向西部地區(qū)傾斜的政策使得重慶迎來了千載難逢的發(fā)展機遇，這一切將給重慶的房地產帶來充滿希望的未來。 二、不同形式的不動產投資分析 中國人的投資習慣：存款不如置業(yè)，特別是在當前存款利率連續(xù)下調并且要交利息稅的今天，把現金存入銀行和放在家里已沒有什么兩樣，如何使手中的現金保值增值已成為每一個現金擁有者最關心的問題，那么是不是什么不動產都增值呢？我們先看下面的分析。 （一） 住宅 住宅是人們消費量最大的不動產，中國重慶目前成套住宅的空置面積達到 300 萬平方米，其中主要集中在渝中區(qū)和渝北區(qū)，住宅作為人們 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 38 頁 生活的場所，其價格受其戶型、結構、環(huán)境及相關配套設施的影響很大，住宅建成后使用的時間越久，其 價值就貶值越多，因此可以說住宅的價格對時間較為敏感，也就是說住宅一般不具有保值增值的功效。 重慶近幾年對住宅的投資平均每年增加 ％，住宅的竣工面積也呈直線上升，平均每年增長 ％，城區(qū)近三年 199 199 1999 平均每平方米的市場交易價格分別為 995 元、 1150 元、 960 元。而且因為重慶的房地產投資商大多實力弱，項目開發(fā)過程中自有資金少，前幾年銀行和非銀行拆借代價高。住宅價格還在下跌。 （二） 寫字樓 寫字樓作為辦公場所，要求其建筑結構、建設區(qū)位、交通條件有利于辦公需要，因此寫字樓往往建于 行政區(qū)所在地附近。因為寫字樓的主要承租對象是一些省外、國外的大機構，當地公司消費不切實際。而重慶畢竟是內陸城市，大機構入住較少。況且投資寫字樓不可能幾平方米、十平方米，要買即要買一層或幾層，一次投資很大，況且投資后又不是一次能租出去，不適于普通市民的投資取向。 重慶近幾年寫字樓的投資平均每年增加 39％，其近三年平均每平方米的市場交易價格分別為 1708 元、 1921 元、 2447 元。平均漲幅 20％；市場租賃價格分別為 113 元、 99 元、 70 元，由此我們可知寫字樓價格從總體上看呈下降趨勢。 （三） 商場 商場作為商品交易的場 所，其最重要的建設條件是區(qū)位，商場的地理位置決定了商場的租售價格，也決定了進場商家的經營前景及經 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 38 頁 營收益，商業(yè)用房不受行政區(qū)位及居住環(huán)境的影響，它主要受經濟區(qū)位、流動人口、實質消費人群、交通運輸條件、歷史消費習慣等因素的影響；由于商人入住商場投資是通過商品交易以獲取盈利為目的，因此其宗旨是賺錢，只要某地的流動人口多、實質消費人群多，能夠為商家?guī)硎找婧屠麧櫍敲唇ㄓ谠摰氐纳虡I(yè)用房其租售價格就高，這種租售價格的高低與商業(yè)用房的新舊程度并無實質關系，相反，某地長時間的商業(yè)交易行為會逐漸讓人們形成某 種消費習慣，因此可以說，在商業(yè)環(huán)境沒有實質惡化的情況下，商業(yè)用房投資具有保值增值的功效。 重慶 95 年至 98 年商業(yè)用房的建設投資分別為 98175 萬元、 141372萬元、 204346 萬元、 255712 萬元、平均每年增長 ％， 96 年至 98 年商業(yè)用房的銷售面積分別為 23 萬平方米、 22 萬平方米、 156 萬平方米；商場平均每平方米銷售價格分別為 1827 元、 3083 元、 3272 元，平均漲幅 34％，最低漲幅 ％；同期商場出租價格分別為 11 15 133，平均漲幅 ％，均高于同期全部不動產的均價漲幅 ％， 由此我們可知商場租售價格從總體看呈上升趨勢，而且漲幅較大。 住宅及寫字樓用于人們居家和辦公，人們對其是否能讓人合適愉快有潛在的要求，其房屋的新舊程度對其價格有圈套影響，而商場以商品交易獲取收益為目的，欺房屋的新舊對其價格沒有直接影響，相反，商場經營得越久，經營時間越長，其房屋的租售價格反而越高，比如重慶百貨大樓現在攤位的租售價格高于 10 年前的價格許多。朝天門交易市場現在房屋和攤位的租售價格均高出 10 年前的價格許多。 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 38 頁 因此，可以說商場才是真正具有保值增值的不動產。但是，不是任何一個商場均能升值，這主要是取決于 商場的區(qū)位優(yōu)勢和下列特征： 只有統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一廣告包裝和統(tǒng)一經營的商場才有升值機會。商場物業(yè)不象其它屋業(yè)產品，它的升值決定于其綜合管理水平，眾多業(yè)主和承租經營者在一個統(tǒng)一的經營管理中的興旺程度。中國北京、上海、廣東很多商場因零售后各自為政而使非常好的地段的商場倒閉，投資人血本無歸，進退維谷。 純商場概念也無升值潛力。中國因改革開放，已成功告別了商品短缺時代。商業(yè)概念也在變化，一個商場，不能純粹是一個擺放商品的場所。商場已成為購物、休閑、娛樂、公共活動的市民活動中心。像三峽廣場這樣集景觀、文化、商業(yè) 為一體的現代化的休閑、購物、娛樂的綜合性中心商業(yè)建筑才有無限升值的空間。 三、 三峽廣場景觀文化 MALL 投資收益分析 據調查，目前重慶市主城區(qū)主要商業(yè)中心區(qū)營業(yè)門面月租金平均為： 解放碑： 300－ 500 元／平方米 兩路口： 200－ 300 元／平方米 觀音橋： 250－ 400 元／平方米 楊家坪： 250－ 400 元／平方米 火車站： 200－ 250 元／平方米 南 坪： 250－ 400 元／平方米 必須說明的是，上述數據是綜合了不同區(qū)位租金差異的平均值，如果在最佳黃金地段，其租金可翻一倍以上。 三峽廣場位 于沙坪壩的中心商貿區(qū)的核心地段，其租金水平從近期看應不低于兩路口、觀音橋、楊家坪等地區(qū)，從遠期看可接近解放碑的水平。 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 38 頁 從投資者的角度，按投資物業(yè)進行租賃的形式，我們暫按最保守數據租金 180 元／平方米，且以每年租金遞增 8%測算，以目前 16000 元 /平方米五成十年按揭購買三峽廣場營業(yè)門面計，首付 8000 元 /平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元 /平方米 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 租金收入 2160 2333 2520 2722 2940 3175 3429 3700 3700 按揭支出 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 物管支出 180 180 180 180 180 180 180 180 180 凈流量 1037 943 1116 1303 1505 1723 1958 2212 2483 2483 累計 1037 94 1022 2325 3830 5553 7511 9732 12206 14689 則前十年單位面積的物業(yè)投資總 回報率為： 14689 元 /平方米 1/（ 1+6%） 10 / 9037 元 /平方米 100% = % 從自營者的角度，以投資物業(yè)自己經營的形式，按目前三角碑商圈經營利潤相當于租金水平的 50100%計（即扣除包括租金的經營成本后還有相當于租金 50100%的利潤），取下限（