彭州天一商業(yè)城物業(yè)管理測(cè)算方案doc-物業(yè)管理(編輯修改稿)
2024-09-20 09:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 追收欠款工作手冊(cè) ? 環(huán)衛(wèi)工作手冊(cè) /綠化工作手冊(cè) ? 報(bào)修工作手冊(cè) ? 供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) ? 給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) ? 電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) ? 庫(kù)房工作手冊(cè) ? 突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊(cè) ? 勤務(wù)工作手 冊(cè) ? 安全工作手冊(cè) ? 門衛(wèi)工作手冊(cè) ? 巡邏工作手冊(cè) ? ISO9001 認(rèn)證規(guī)劃 ? 爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃 質(zhì)量記錄：因數(shù)量達(dá)幾百份，此處省略 維修基金 ? 維修基金是指用于“彭州天一商業(yè)城”共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置、更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日常管理收費(fèi)無(wú)法負(fù)擔(dān)，因此，有必要以基金的形式事先提取。 維修基金的收取 建設(shè)部、財(cái)政部（ 1998） 213 號(hào)文《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第五條規(guī)定：商品房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與銷售單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款 23%比例 向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。 成都市人民政府在 1998 年 5 月 15 日發(fā)布施行的《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》第三十二條規(guī)定住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按工程造價(jià)的 %和高層樓宇的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按工程造價(jià)的 %一次性提供維修養(yǎng)護(hù)基金。 維修基金的使用與管理 維修基金必須?？顚Ｓ?，只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置、更新與大、中修。維修基金歸全體業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，委托物業(yè)管理公司實(shí)際操作使用。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時(shí)，由物業(yè)管理公司提出使用計(jì)劃和預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，在使用過(guò)程中，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查。 維修基金突出特點(diǎn)，就是數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取最大增值收益，如購(gòu)買國(guó)庫(kù)券、債券等，產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)不足。 管理費(fèi)用分析 管理費(fèi)用分析 經(jīng)濟(jì)來(lái)源 定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營(yíng)收入 發(fā)展商給予的支持 政府給予的政策扶持 主要支出 管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng) 費(fèi)（由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)） 綠化管理費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 保安費(fèi) 辦公費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 法定稅費(fèi) 物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 維修基金范圍應(yīng)支出費(fèi)用 物管月度成本支出核算 ? 根據(jù)初步測(cè)算，彭州天一商業(yè)城的管理成本為： 1 元 /㎡，因?yàn)榫唧w的成本構(gòu)成是我公司商業(yè)機(jī)密，在雙方合作確定以后，我公司向貴公司呈報(bào)詳細(xì)的成本方案，由開(kāi)發(fā)商審定！ ? 物業(yè)管理費(fèi)用我公司向業(yè)主正常收取，如有空房未銷售的，由開(kāi)發(fā)商按規(guī)定交納管理費(fèi)，公司按項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用收取，期限為兩年。 ? 兩年后如果仍然有空房未銷售的，請(qǐng)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)交納管理費(fèi)或進(jìn)行商議以什么形式進(jìn)行補(bǔ)貼和商業(yè) 操作，來(lái)實(shí)行物業(yè)公司自負(fù)盈虧的局面。 ? 開(kāi)辦費(fèi) 問(wèn)題 ? 根據(jù)彭州天一商業(yè)城實(shí)際情況，發(fā)展商應(yīng)考慮合理的物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)，初 步估算為 萬(wàn)人民幣既每平方米 元，具體如下： 開(kāi)辦費(fèi)總表 單位：人民幣（元 /月） 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 服裝 24882 行政開(kāi)辦費(fèi)用 71324 保潔 開(kāi)辦費(fèi)用 10125 綠化開(kāi)辦費(fèi)用 6600 工程 開(kāi)辦費(fèi)用 8760 保安 開(kāi)辦費(fèi)用 3290 客戶服務(wù)中心 開(kāi)辦費(fèi)用 30200 合計(jì) 155181 開(kāi)辦費(fèi)明細(xì)表 單位：人民幣（元 /月） 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算公式 合計(jì) 一、 服裝開(kāi)辦費(fèi) 詳見(jiàn)附件《服裝配置明細(xì)表》 二、 行政開(kāi)辦費(fèi)用 辦公室裝修 由開(kāi)發(fā)商按照物業(yè)要求裝修，并承擔(dān)裝修費(fèi)用，另支付 1 萬(wàn)元供物業(yè)用作辦公室軟裝修(公司口號(hào)、徽記、形象墻等 ) 大班臺(tái) 1 臺(tái) 1500 元 1500 坐椅 4 把 250 元 1000 辦公桌 4 張 500 元 2020 職員椅 10 把 150 元 1500 會(huì)客沙發(fā) 1 套 1200 元 1200 空調(diào) /分體式 1 臺(tái) 3000 元 3000 電話（開(kāi)戶） 3 部 158 元 474 電話話機(jī) 5 部 100 元 500 1 卡鐘 1 臺(tái) 2020 元 2020 1 留言板 2 張 200 元 400 1 員工更衣柜 30 組 450 元 13500 1 鋼架床 7 架 150 元 1050 1 電風(fēng)扇 4 臺(tái) 100 元
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