【文章內(nèi)容簡介】 了住宅用地。明年可能在住宅上的比重會大幅下降，很多人認(rèn)為我們房地產(chǎn)是暴利。經(jīng)濟(jì)學(xué)家可能都認(rèn)為中國的整體投資也會出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)業(yè)可能同樣出現(xiàn)一個增長率下降的趨勢，但是十一五規(guī)劃中要求擴(kuò)大內(nèi)需，這和投資增長下降以及擴(kuò)大消費(fèi)之間是矛盾的，尤其是十一五規(guī)劃把改善居住放在首位，認(rèn)為改善居住條件是建立小康社會的重要指標(biāo)，但實際我們指標(biāo)在土地供應(yīng)上是不可能今天加大土地供應(yīng)，明天就建房子，這期間要有 15 個月的時間，而這個周圍不可能在短期內(nèi)形成。從 04 年政府出臺了相應(yīng)的措施，希望加大經(jīng) 濟(jì)適用房的比例， 05 年和 06 年都在提出這樣的措施，可是市場并沒有接受這樣的意見，而是在不斷的下滑， 06 年政府有可能會出現(xiàn)一些強(qiáng)制性的措施，加大經(jīng)濟(jì)適用房的投資比重。 個人消費(fèi)信貸的證券化可能會減輕銀行的風(fēng)險，建行已經(jīng)開始試點(diǎn)了，有可能在今后的發(fā)展中擴(kuò)大。這個政策出臺全國或者其他地區(qū)也會陸續(xù)開放，去年海外基金和境外上市都出現(xiàn)了一個高潮，海外基金上市 6 年，去年增長的120％，它的增長比例是非常高的，直接投資和消費(fèi)信貸都會對明年產(chǎn)生一個作用，國家的宏觀政策會變成一個長期的政策，最后的結(jié)論，可能所有人都 不愿意聽到，我們得出的結(jié)論是房價會繼續(xù)上漲，我們覺得這可能會來源于市場化的趨勢，而房地產(chǎn)作為支柱型產(chǎn)業(yè)，拉動各個行業(yè)的增長也是一個歷史的必然規(guī)律，我們常?？梢月牭礁鞣N各樣的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對房地產(chǎn)的問題提出警告和預(yù)示，但是我 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 46 頁 們所有的數(shù)據(jù)可以看到，我們得出的結(jié)論仍然是我們的需求增長會很強(qiáng)勁，價格增長會是必然的，謝謝！ 【主持人 熊雄】：感謝任先生侃侃而談的演講，最后給我們一個答案是房價還會繼續(xù)上漲！他的演講一定會給大家?guī)砗芏鄦l(fā)， 2020 年中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展也是大家非常關(guān)注的話題， 2020 年內(nèi)地首支地 產(chǎn)信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了一個新的渠道，接下來有請越秀城建的董事長李飛先生給我們介紹一下他們上市的經(jīng)過，并且請他對 2020 年中國房地產(chǎn)金融形勢進(jìn)行展望，有請！ 越秀城建董事長李飛 【李飛】：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位房地產(chǎn)的同仁，新聞媒體的朋友們，大家下午好！今天非常高興作為廣 州市房地產(chǎn)企業(yè)的代表與在座的各位就共同關(guān)心的問題進(jìn)行溝通和交流，廣州城建集團(tuán)是廣州成立最早的房地產(chǎn)企業(yè)， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 46 頁 1983 年成立的。到目前為止是一個大型的綜合性的國有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前企業(yè)把屬下 53 家子公司，業(yè)務(wù)覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程設(shè)計、監(jiān)理、商品房銷售，物業(yè)經(jīng)營與管理，以及服裝、批發(fā)市場，連鎖超市，餐飲、酒店，目前企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到 200 多億元，去年以來國家對房地產(chǎn)實行了嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，我們認(rèn)為國家實行宏觀調(diào)控將有利于改變當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一些突出問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將走向更加穩(wěn) 定和理性，保持一定的發(fā)展規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控和市場競爭雙重壓力下，優(yōu)勝劣汰，將朝著更加規(guī)范有序、規(guī)?；?、集約化、品牌化的方向發(fā)展。針對國家宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)一定要有信心，而且要以務(wù)實的態(tài)度，從容的應(yīng)對。作為廣州城建集團(tuán)我們及時的對我們的經(jīng)營戰(zhàn)略做了一些調(diào)整，重點(diǎn)是從以住宅開發(fā)為主導(dǎo)，向以商業(yè)項目開發(fā)為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，我們提出房地產(chǎn)開發(fā)要和房地產(chǎn)經(jīng)營并重。 物業(yè)經(jīng)營不僅優(yōu)化了我們的資產(chǎn)質(zhì)量，使企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)資本的沉淀和積累，而且大大提高了企業(yè)抗市場風(fēng)險的能力，持續(xù)、穩(wěn)定的模式為企業(yè)未來的長期發(fā) 展奠定了基礎(chǔ)。對中國房地產(chǎn)企業(yè)來說，我們從 80 年代到 90 年代的軟著陸，到二十一世紀(jì)的宏觀調(diào)控每一次都成為重點(diǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)我們要總結(jié)一下，對里面一些規(guī)律性的東西進(jìn)行總結(jié)，怎么樣把政策的影響減到最低限度，而且把這種壓力變成動力，去年我們進(jìn)一步把商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)未來發(fā)展的重點(diǎn)戰(zhàn)略和方向，我們企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的定位是以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，以商貿(mào)業(yè)為龍頭，以物業(yè)經(jīng)營為核心的這么一個發(fā)展戰(zhàn)略。我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)的縱深發(fā)展中，國家法律制度的完善，傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前這個形勢的要求了，作為企業(yè)來講，不能夠高枕無 憂，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受政策影響波動很大，對資金、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 46 頁 土地等資源有著不可逆轉(zhuǎn)的依賴。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)質(zhì)的飛躍，走向更高層次，取得更大的發(fā)展，必須要走轉(zhuǎn)型的道路。 為了實現(xiàn)我們商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略，最近我們采取了一些行動，首先我們成功的奪標(biāo)廣州珠江新城項目，去年的 9 月 20 號，我們投標(biāo)了廣州市跟珠江新建的一個地標(biāo)性的建筑，高度是 432 米，總建筑面積 44 萬平方米，總高度 104 層，總投資達(dá)到 160 億元，這個成為目前中國內(nèi)地第一高樓。城建集團(tuán)為什么勢在必得，我們就是想以超高層的項目作為突破，打造商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略，城建 集團(tuán)奪標(biāo)以后，將引進(jìn)國際 500 強(qiáng)這些企業(yè)進(jìn)駐，對企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略是一個大的好形勢。第二，全面起動了十一五商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，按照我們十一五商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，今后五年我們將投資 200 多億元，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè) 17 個項目，總建筑面積達(dá)到 500 多萬平方米， 500 多萬平方米其中有一半是商業(yè)項目，經(jīng)過五年的努力以后，城建集團(tuán)在廣州將擁有 5 棟超過 200 米高的超高層項目。將擁有 6 座四星級以上的酒店，將擁有超過 300 家的超市，同時服裝市場將擁有 2－ 3 家大型的批發(fā)市場，我們屬下的白馬服裝市場在廣州一年可以創(chuàng)造一個億的利潤，目前白馬服 裝市場已經(jīng)在太原、山西落戶，準(zhǔn)備到北京發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)我們跟國外的一些大型的企業(yè)像法國的世紀(jì)酒店，跟他們一起連鎖，加快我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 第三，我們資本運(yùn)作取得了一些比較大的發(fā)展，去年國家的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，也是深遠(yuǎn)的，調(diào)控的主要是一個地根和銀根，企業(yè)融資的渠道現(xiàn)在是非常的缺乏，主要還是依賴銀行的貸款，銀行的貸款又受到國家宏觀調(diào)控的限制的，而且我們的銀行它往往是一種抵押性質(zhì)的，沒有抵押是貸 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 46 頁 不到款的，作為房地產(chǎn)企業(yè)要想有大的發(fā)展，必須要拓寬融資的渠道，作為融資的渠道，這幾年來尤其 是去年以來，我們在這方面做了很多的探索，首先 2020年廣州城建集團(tuán)與香港越秀進(jìn)行資產(chǎn)重組，廣州城建集團(tuán)成為越秀集團(tuán)在香港的上市公司，香港越秀資產(chǎn)重組后城建就擁有了三個身份，一個是國有，一個是外資，一個是中外合資，在粵港澳地區(qū)作為城建集團(tuán)來講他有大量的市場。對企業(yè)來說這一下子把融資的渠道打開了。還有一點(diǎn)，就是跟民企的合作，社會上的品牌也相當(dāng)不錯，去年 12 月 28 號，廣州的八大銀行聯(lián)手向城建集團(tuán)授信 128 億元。還有一個就是去年 12 月 20 號在香港上市發(fā)行房托基金，要求四個收租的物業(yè)打包，拿到香港上市，我們四個項目建 筑面積 16 萬平方米，我們拿到香港上市，我們實際上轉(zhuǎn)讓 70％的收租權(quán)，物業(yè)還是我們經(jīng)營的，還是我們管理的，無非是確保每年有 7％的回報，每年實行三七分成，我們房托基金去年 12 月 30 號在香港上市，比香港地產(chǎn)投資信托基金公布的 － 息率與李嘉誠旗下的基金 高出一截，去年 12 月 20 號在香港上市。上市的表現(xiàn)超出預(yù)期，高出 港元，當(dāng)天成交了 億港元，我們這個房托基金上市按照房地產(chǎn)評估從被動到主動，現(xiàn)在作為企業(yè)我們把它拿到股市上去，確保利潤最大化，把風(fēng)險降到最低。我們房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場的全新的模 式，吸引海外的資金是一種從被動到主動的轉(zhuǎn)變，房托基金的上市成功也有望推動中央政府加快制訂法規(guī)，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。 大家知道去年以來證券設(shè)計政策的影響，我們首先想到我們的期房，我們把期房以企業(yè)摘要的形式發(fā)行，這樣我們已經(jīng)取得了一些進(jìn)展，爭取在 06 年能夠取得一些成果，對中國房地產(chǎn)我想有兩個我是非常有信心的，第一個中國畢 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 46 頁 竟是十幾億人口，你要奔小康，住宅必須要解決，另外國家在十一五期間你的GDP 要達(dá)到 8％，這樣對經(jīng)濟(jì)的拉動是全面的，作為房地產(chǎn)企業(yè)來說我認(rèn)為它是大有作為的。我們也是非常有信心的，謝謝 大家！ 【主持人 熊雄】：非常感謝遠(yuǎn)道而來的李飛先生的精彩演講！也感謝他們跟我們分享了一些他們成功的經(jīng)驗，剛才幾位的演講也給我們帶來了很多的思考，房地產(chǎn)業(yè)真是一個大手筆，它于市場管理，銷售、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)都密切相關(guān)，不管哪個環(huán)節(jié)出了問題這個戲就沒法兒唱下去了，所以只有各個部門通力協(xié)作，中國房地產(chǎn)這架大的機(jī)器才能正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，中國房地產(chǎn)才能健康、茁壯的成長。我最近看到資料中國房地產(chǎn)會影響到 130 多各行業(yè)，面對這樣的行業(yè)作為媒體也是身肩責(zé)任，中國房地產(chǎn)報改版以來秉承了泛地產(chǎn)的理念，要塑造房地產(chǎn)業(yè)全新的體系和價值 觀，我們處在一個網(wǎng)絡(luò)的時代，我們作為媒體也要利用網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢，所以在這里中國房地產(chǎn)報還會開通中國房地產(chǎn)報網(wǎng)站，下面讓我們一起來共同見證這個非常時刻，下面有請中國房地產(chǎn)報社長栗文忠先生，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)先生，中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理單大偉先生，萬通集團(tuán)懂事局主席馮侖先生，一起來啟動中國房地產(chǎn)報網(wǎng)站。我們大家進(jìn)入倒計時，五、四、三、二、一，啟動！朋友們，在您熱情的掌聲和關(guān)注中國房地產(chǎn)報網(wǎng)站就正式啟動了，謝謝各位嘉賓。希望大家有時間能夠上中國房地產(chǎn)報網(wǎng)去看一看，也希望它能夠茁壯的成長。我們的網(wǎng)站開通了，接下來這個環(huán)節(jié) 一定是大家非常期待的環(huán)節(jié)，就是我們的主題對話環(huán)節(jié)，下面將會請出我們的地地產(chǎn)界的人士進(jìn)行一場對話，同時有請中國房地產(chǎn)報的總經(jīng)理單大偉先生和我一起主持，下面有請萬通集團(tuán)懂事局主席馮侖先生，中坤集團(tuán)總裁黃怒波先生，金都房產(chǎn)集團(tuán)總裁吳忠泉先生，軟庫金匯投資銀行執(zhí)行總裁溫天納先生以及麥格里中國物業(yè)投資銀行首席投資執(zhí)行官龔術(shù)先生。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 46 頁 讓我們一起進(jìn)入到下一個環(huán)節(jié)，讓我們以掌聲開始我們的對話。 【主持人 單大偉】：今天進(jìn)行的是 2020 年中國房地產(chǎn)報的年會，這次對話的主題是 2020 中國房地產(chǎn)多空之辯，從去年開始中國房地 產(chǎn)經(jīng)歷了一場前所未有的變革，我們邀請了這么多地產(chǎn)界的精英包括金融界的權(quán)威人士對中國房地產(chǎn)的最新發(fā)展趨勢展開對話，剛才哈繼銘先生包括我們的任志強(qiáng)老總，就房地產(chǎn)市場的一些觀點(diǎn)和看法各自發(fā)表了不同的見解，首先我想?yún)⒓哟蚱瞥Ｒ?guī)，過去的對話都是嘉賓講，下面的朋友聽，今天咱們來一個互動，就是說臺上嘉賓講的觀點(diǎn)，如果臺下的朋友有不同的意見可以當(dāng)場提問，這樣會場可以互動起來，下面我們首先有請坐在我旁邊的馮侖先生就剛才任總和哈繼銘教授他們分別對2020 中國房地產(chǎn)市場做了一些大概的判斷和預(yù)測，這方面作為一個中國的非常優(yōu)秀的企業(yè) 家代表，馮主席就今年 2020 年中國房地產(chǎn)的形勢包括宏觀調(diào)控給企業(yè)帶來的變革，發(fā)表一下自己的見解，限制在 5 分鐘。 【馮侖】：應(yīng)該說昨天是個好日子，今天是一個更好的日子，去年一年從我的觀察來看，的確應(yīng)該說整個的房地產(chǎn)市場從市場到體制到企業(yè)全面的開始步入一個持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的軌道，這不是說我重復(fù)新華社的通告，我是有依據(jù)的。這里面有一個非常有意思的現(xiàn)象，國內(nèi)的階級都認(rèn)為很困難，但是大家別忘了在香港去年所有的資本市場上的中國房地產(chǎn)公司的股票都是漲得非常好，而且基金都非常熱烈的，所有投資者都在看好，為什 么呢，這就出現(xiàn)一個問題，過的企業(yè)習(xí)慣于不規(guī)范下的生存狀態(tài)，一旦規(guī)范了就沒法兒生存了，那就說你過去不是良家婦女，海外的投資者是良家婦女人家不怕，所以我覺得海外投資者判 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 46 頁 斷是一個高度、理性的是對的。第二個特點(diǎn)就是住宅領(lǐng)域的局部地區(qū)的波動和整個住宅市場的持續(xù)的增長是并存的，剛才任總也講了全國住宅市場一直是增長的，局部有一些波動，住宅以外的房地產(chǎn)市場，包括商務(wù)、辦公等等都是持續(xù)的增長，所以在過去一年里整個的市場并不能說上海局部的波動變成了全國市場悲觀的看法。第三個就是銀行的信貸并不是說不支持，相反大家看到，很多好的企業(yè)不斷的得到銀行的大規(guī)模的支持，不動產(chǎn)金融的創(chuàng)新從管理層到企業(yè)都在去年一年有非常大的進(jìn)步，像 REITS、基金、信托等等這些東西都出來了，所以整個監(jiān)管的政策環(huán)境給不動產(chǎn)金融的創(chuàng)新開了一個巨大的口子，而直接融資市場的發(fā)育和擴(kuò)大將會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式的變革以及所有資金和房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系走得更加理性，同時風(fēng)險得到很好的控制。最后我們看到在去年相當(dāng)多優(yōu)秀的企業(yè)上市的上市，股票大漲的大漲， REITS 發(fā)行，然后個人買豪宅的買豪宅，過去一年仍然是一個風(fēng)光無限的年頭，所以去年是一個好日子，但是今年我覺得是一個更好的日子， 市 場持續(xù)的健康，經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長，社會政治環(huán)境更加穩(wěn)定，其他行業(yè)也在健康成長，你沒有理由說房地產(chǎn)市場再沒有好日子了，我總的來看去年是個好日子，今年是一個更好的日子，這是過去一年從公司發(fā)展的實際也是