外資投資中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告(doc12)-地產(chǎn)綜合(編輯修改稿)
2024-09-18 18:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，引入境外資本。具體代表性的企業(yè)包括上海世茂集團(tuán)、仲盛集團(tuán)、北京鵬潤(rùn)投資、廣東合生創(chuàng)展、江蘇南都等；還有一些由境外中資 企業(yè)控股的外商投資企業(yè)，比如中海房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)控股、華潤(rùn)置地、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等。 第二類是通過(guò) “自我收購(gòu) ”的方式將自身改制為境內(nèi)居民完全控股的外商獨(dú)資企業(yè)，這個(gè)方法不僅使企業(yè)迅速建立了方便快捷的國(guó)際融資渠道，還獲得了以境外殼公司名義擇機(jī)在境外上市籌資的機(jī)會(huì)。 第三類是把境內(nèi)企業(yè)的股份作價(jià)之后，出售給境外的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人等。 目前利用非 FDI 類型的外債已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種時(shí)髦融資渠道。例如胡潤(rùn) 2020 百富榜中，近半數(shù)房地產(chǎn)富豪在控制境內(nèi)某房地產(chǎn)公司的同時(shí)，都至少控制著一家境外上市公 司。而 “2020年中國(guó) 100 位地產(chǎn)領(lǐng)袖 ”的排行榜前 20 位人士中，僅有 4 位掌控的境內(nèi)公司沒(méi)有外資控股背景。 小結(jié)： 按照以上分類，我們初步的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：扣除渠道二所涉及的外國(guó) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 11 頁(yè) 直接投資之外，房地產(chǎn)企業(yè)利用的外債等形式的外資在 2020 年約為 54億美元，在 2020 年，已經(jīng)爆漲至 80 億美元左右。 總結(jié)： 通過(guò)累加上述三種渠道中外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模，在不區(qū)分外資進(jìn)入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還是銷售環(huán)節(jié)，并對(duì)三種渠道的重疊交錯(cuò)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，我們初步估測(cè) 2020 年進(jìn)入到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的外資 規(guī)模大約在 220 億美元左右，以此計(jì)算，外資在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給占比，估計(jì)在 15%~18％之間。 事實(shí)上，這種估測(cè)方式同時(shí)也存在一系列缺陷。 缺陷一，以房地產(chǎn)業(yè)的外商直接投資和外債凈流入來(lái)衡量外資流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模。直接根據(jù)國(guó)際收支申報(bào)中的外商直接投資和外債數(shù)據(jù)，只能測(cè)算當(dāng)年可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新增外資規(guī)模，并不等于房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)際的存量外資規(guī)模。 缺陷二，以一定比例的個(gè)人凈結(jié)匯來(lái)衡量外資流入房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的規(guī)模，由于個(gè)人結(jié)匯量大，又難以事先甄別結(jié)匯后人民幣資金的具體使用目的 ，因此僅憑結(jié)匯推算進(jìn)入房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的資金是不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹? 缺陷三，運(yùn)用國(guó)際收支申報(bào)和銀行結(jié)售匯等公開(kāi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不能反映公開(kāi)數(shù)據(jù)之外的游離部分，而且，通過(guò)國(guó)際收支申報(bào)和銀行結(jié)售匯統(tǒng)計(jì)，只能測(cè)算出外資流入房地產(chǎn)的自有資金規(guī)模，不能反映相關(guān)的借入外資規(guī)模。 缺陷四，該方法不能反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的高財(cái)務(wù)杠桿特征。 缺陷五，該方法不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)資金杠桿使用和分期使用的一般 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 11 頁(yè) 規(guī)律。 緣于上述第一種估測(cè)方式的諸多缺陷，我們有必要使用第二種估測(cè)方法。 估測(cè)方式二：通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 的資產(chǎn)負(fù)債狀況，以放大了的資金杠桿來(lái)估測(cè)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的規(guī)模。該估測(cè)方式分為三個(gè)步驟。 步驟一：界定外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的基本計(jì)算公式。 基本公式可以用以下三個(gè)來(lái)概括： 外資流入房地產(chǎn)資產(chǎn)的規(guī)模＝外資流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模＋外資流入房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的規(guī)模 外資流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模＝外資利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的規(guī)模 /外資的資產(chǎn)負(fù)債率 外資流入房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的規(guī)模＝外資利用住宅按揭貸款的規(guī)模 /外資的資產(chǎn)負(fù)債率 步驟二：界定基本公式中的計(jì)算指標(biāo)和給出基本假
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