外資投資中國房地產報告(doc12)-地產綜合(編輯修改稿)
2025-09-18 18:42 本頁面
【文章內容簡介】 ，引入境外資本。具體代表性的企業(yè)包括上海世茂集團、仲盛集團、北京鵬潤投資、廣東合生創(chuàng)展、江蘇南都等；還有一些由境外中資 企業(yè)控股的外商投資企業(yè)，比如中海房地產、招商地產控股、華潤置地、中遠房地產等。 第二類是通過 “自我收購 ”的方式將自身改制為境內居民完全控股的外商獨資企業(yè)，這個方法不僅使企業(yè)迅速建立了方便快捷的國際融資渠道，還獲得了以境外殼公司名義擇機在境外上市籌資的機會。 第三類是把境內企業(yè)的股份作價之后，出售給境外的機構或者個人等。 目前利用非 FDI 類型的外債已經成為房地產開發(fā)企業(yè)的一種時髦融資渠道。例如胡潤 2020 百富榜中，近半數(shù)房地產富豪在控制境內某房地產公司的同時，都至少控制著一家境外上市公 司。而 “2020年中國 100 位地產領袖 ”的排行榜前 20 位人士中，僅有 4 位掌控的境內公司沒有外資控股背景。 小結： 按照以上分類，我們初步的統(tǒng)計結果顯示：扣除渠道二所涉及的外國 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 11 頁 直接投資之外，房地產企業(yè)利用的外債等形式的外資在 2020 年約為 54億美元，在 2020 年，已經爆漲至 80 億美元左右。 總結： 通過累加上述三種渠道中外資進入中國房地產市場的規(guī)模，在不區(qū)分外資進入房地產的開發(fā)還是銷售環(huán)節(jié)，并對三種渠道的重疊交錯進行適當調整后，我們初步估測 2020 年進入到中國房地產行業(yè)的外資 規(guī)模大約在 220 億美元左右，以此計算，外資在中國房地產行業(yè)的資金供給占比，估計在 15%~18％之間。 事實上，這種估測方式同時也存在一系列缺陷。 缺陷一，以房地產業(yè)的外商直接投資和外債凈流入來衡量外資流入房地產開發(fā)市場的規(guī)模。直接根據國際收支申報中的外商直接投資和外債數(shù)據，只能測算當年可用于房地產開發(fā)的新增外資規(guī)模，并不等于房地產行業(yè)中實際的存量外資規(guī)模。 缺陷二，以一定比例的個人凈結匯來衡量外資流入房地產銷售市場的規(guī)模，由于個人結匯量大，又難以事先甄別結匯后人民幣資金的具體使用目的 ，因此僅憑結匯推算進入房地產銷售環(huán)節(jié)的資金是不夠嚴謹?shù)摹? 缺陷三，運用國際收支申報和銀行結售匯等公開統(tǒng)計數(shù)據，不能反映公開數(shù)據之外的游離部分，而且，通過國際收支申報和銀行結售匯統(tǒng)計，只能測算出外資流入房地產的自有資金規(guī)模，不能反映相關的借入外資規(guī)模。 缺陷四，該方法不能反映房地產項目的高財務杠桿特征。 缺陷五，該方法不能反映房地產市場資金杠桿使用和分期使用的一般 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 11 頁 規(guī)律。 緣于上述第一種估測方式的諸多缺陷，我們有必要使用第二種估測方法。 估測方式二：通過分析房地產開發(fā)企業(yè) 的資產負債狀況，以放大了的資金杠桿來估測外資進入中國房地產的規(guī)模。該估測方式分為三個步驟。 步驟一：界定外資進入房地產行業(yè)的基本計算公式。 基本公式可以用以下三個來概括： 外資流入房地產資產的規(guī)模＝外資流入房地產開發(fā)市場的規(guī)模＋外資流入房地產銷售市場的規(guī)模 外資流入房地產開發(fā)市場的規(guī)模＝外資利用房地產開發(fā)貸款的規(guī)模 /外資的資產負債率 外資流入房地產銷售市場的規(guī)模＝外資利用住宅按揭貸款的規(guī)模 /外資的資產負債率 步驟二：界定基本公式中的計算指標和給出基本假
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