【文章內(nèi)容簡介】 個，女衛(wèi)生間 4個）上述潔北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 10 頁 共 25 頁 具品牌為 CASCADE，均為感應(yīng)式?jīng)_ 水 。清潔間拖布池龍頭 1個，立式盆 1個首層殘疾人衛(wèi)生間 坐便 1個，立式盆 1個 。B B3各有男女衛(wèi)生間一個，共計蹲便 4個，立式盆 2個 。 ? 生活熱水系統(tǒng)： ? 高、低區(qū)生活熱水供回水管道均從一期預(yù)留管線接入， 24小時供水。冷、熱水干管均采用襯塑鋼管。 ? 排水系統(tǒng)： ? F1F7層排水系統(tǒng)從 B1層直接引出戶外接市政排水管網(wǎng)。 B1B3排水進入 B3集水坑由污水泵排出至市政管網(wǎng)。重力排水立管管材采用螺旋硬聚氯乙烯管，水平干管采用硬聚氯乙烯管。壓力排水管采用熱鍍鋅鋼管。 ? 雨水系統(tǒng)： ? 雨水系統(tǒng)采用內(nèi)外排水系統(tǒng)，屋面雨水匯集后 排至室外。雨水管采用熱鍍鋅鋼管。 ? 制冷系統(tǒng)： ? B3 冷凍機房：冷凍機兩臺（品牌：約克），冷凍水循環(huán)泵三臺、冷卻水循環(huán)泵兩臺（品牌：格蘭富） ? 冷凍機組：型號： YSDBCAS35CHE。 功率： 214KW,制冷量： 319冷噸（ USTR） ? 冷卻水循環(huán)泵：型號： MMG180L448E2。 功率： 22KW ? 冷凍水循環(huán)泵：型號： MMG180L448E2。 功率： 22KW ? 空調(diào)補水泵：功率： ? 新風(fēng)機組五臺（品牌：約克）： B2兩臺， F2一臺， F8 兩臺。 設(shè)備參數(shù)： B2新風(fēng)機組型號： YSMS15H6RXB 功率： ,風(fēng)量： 15000M3/H YSMS20H6RXB 功率： ,風(fēng)量： 20200M3/H F2空調(diào)機組型號： YSM2550*70HVCCR 功率： 11KW,風(fēng)量： 32020M3/H F8新風(fēng)機組型號： YSMS30H6RXB 功率： 15KW, 風(fēng)量： 30000M3/H YSMS30H6RXB 功率： 15KW,風(fēng)量： 30000M3/H ? 冷卻塔兩臺：（品牌：馬利） 設(shè)備參數(shù)：型號： SCG100SCGG250 , 功率： ? 供暖系統(tǒng)： ? 采暖熱水供回水管從 一期預(yù)留管線接入，其換熱器，循環(huán)泵均位于一期熱力站。 ? 末端系統(tǒng)：公共區(qū)域、辦公區(qū)域采用風(fēng)機盤管（品牌：約克）系統(tǒng)供熱、制冷。 ? 型號： YGFC04CC3HXXL(R)F。 功率： 71W。 風(fēng)量： 680M3/H YGFC03CC3HXXL(R)F。 功率： 58W。 風(fēng)量： 520M3/H ? 新風(fēng)系統(tǒng)： ? 從 B1 /F8新風(fēng)管道引入新風(fēng)經(jīng)新風(fēng)機組處理后通過復(fù)合風(fēng)管（品牌：德州亞太）引入各層辦公 區(qū)域，辦公區(qū)域人員新風(fēng)標準高達 50 M3/H/人。 ? 首層大堂部分采用全空氣系統(tǒng)由 F2空調(diào)機組提供冷熱源，并通過旋流風(fēng)口均勻分布至大堂各處。 ? 通風(fēng)系統(tǒng)： ? 車庫通風(fēng)： B1/B2/B3 車庫每層配置送、排風(fēng)機各一臺（品牌：亞太），送排風(fēng)機兼作火災(zāi)時消防排煙補風(fēng)機。設(shè)備參數(shù)：型號： FT3511 功率： 4KW 風(fēng)北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 11 頁 共 25 頁 量： 35277M3/H ? 所有衛(wèi)生間設(shè)集中排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)機位于屋頂，同時 B B3層衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)排氣扇。所有機電用房設(shè)機械送排風(fēng)系統(tǒng)。 項目設(shè)計過程管理回顧與實施完成情況 ? 該項目設(shè)計過程比較曲折，主要在于設(shè)計 前期的非常規(guī)設(shè)計程序及后期項目自身定位調(diào)整較大造成的。 ? 在前期方案反復(fù)過程中，對以下幾個主要技術(shù)進行了論證：結(jié)構(gòu)體系論證、層高論證、空調(diào)論證、電梯論證、柱網(wǎng)與車位關(guān)系的論證、使用率的論證等等。這些論證為項目的實施及定位做好了全面的技術(shù)基礎(chǔ)。從原有的對外銷售到自有物業(yè)持有經(jīng)營的方式轉(zhuǎn)變，項目的整體定位有較大提升，這對后續(xù)的整單出租也起到了較大的硬件支撐。 ? 規(guī)劃設(shè)計： ? 通過規(guī)劃設(shè)計分析，對交通情況進行了梳理，最大限度的規(guī)避了建筑用地狹小的問題，有效的組織了相關(guān)的車行、人行入口、停車與道路的關(guān)系，減少了住宅相互之 間的視線干擾。 ? 平面設(shè)計及功能： ? 嚴謹、莊重、大氣的入口空間：首層大堂為兩層 ，約600平米，結(jié)合弧形的石材片墻與弧形的玻璃幕，創(chuàng)造出通透氣派的空間。 ? 高品質(zhì)的衛(wèi)生間的設(shè)計：每層設(shè)置男女衛(wèi)生間及獨立茶水間，衛(wèi)生間的功能設(shè)計潔廁分離，空間明確。 ? 高標準的電梯配置： 4部高檔次的進口奧的斯電梯。 ? 經(jīng)濟的空調(diào)系統(tǒng)：辦公區(qū)采用四管制分區(qū)控制；針對重要的大堂空間則采用更為舒適的全空氣系統(tǒng)，達到品質(zhì)的提升。 ? 可塑性強的標準層辦公空間： 米柱網(wǎng)、 米的層高的框架結(jié)構(gòu)，管線的預(yù)留、空調(diào)的 二次設(shè)計使內(nèi)部空間的多樣成為可能。 ? 經(jīng)濟合理的核心筒：由 4 部電梯；兩個樓梯間；強、弱電間；男女衛(wèi)生間、垃圾、保潔間組成，除衛(wèi)生間和電梯以外，在滿足設(shè)備要求的前提下盡量的縮小面積。 核心筒位于建筑中心，避免占用采光面；將主要的設(shè)備房間或管井設(shè)置在一側(cè)，另一邊的走廊就完全可以利用為辦公空間。我項目最終使用率達到％，如果充分的利用走廊空間（整層租賃），使用率可以提高 6％左右。 金融街周邊項目調(diào)研情況如下： 物業(yè)名稱 使用率 投資廣場 70% 中證大廈 70% 盈泰商務(wù)中心 70% 中化大廈 70% 凱旋大廈 71% 恒華國際大廈 70% 月壇大廈 70% 平安大廈 65% 百盛二期 66% ? 立面設(shè)計： ? 現(xiàn)代古典風(fēng)格：以現(xiàn)代古典風(fēng)格去作立面處理，以表現(xiàn)其先進和高雅并重的北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 12 頁 共 25 頁 身份及個性，同時與凱旋住宅及周圍環(huán)境達到整體的一致性。 ? 金融街的建筑氛圍：本設(shè)計的立面材質(zhì)為石材配和金屬鋁板，色調(diào)為冷靜的銀青色，與金融街寫字樓群的整體氛圍協(xié)調(diào)一致。 ? 到位的細部處理：冷卻塔的百葉遮擋、東立面窗線條較密以緩和與住宅對面的影響、柱子以人的視點出發(fā)細部金屬與石材的搭配處理都體現(xiàn)設(shè)計師對建筑細節(jié)的重視，使得該建筑面積高度雖有限，但仍可以“精致”成為金融街的 亮點。 ? 通過該項目的立面幕墻的運作，對復(fù)雜幕墻體系有針對性地探討，為中海廣場等大型項目積累經(jīng)驗，在立面幕墻系統(tǒng)中，運用了框架幕墻、點式幕墻、單向拉鎖幕墻、石材幕墻、金屬幕墻等，同時在夜景照明燈光設(shè)計中也作了多種的探索，積累的大量的經(jīng)驗。 ? 裝修設(shè)計： ? 裝修的設(shè)計主題：“莊重、大氣、生態(tài)、親和”。 ? 公共交通尺度的探討，從電梯洞口高度寬度、侯梯距離、大堂空間、走廊寬度，轉(zhuǎn)門的尺寸等都經(jīng)過細致的推敲，尋求合理適當(dāng)?shù)某叨?，力求小中見大，從小中見檔次，成功的在裝修細節(jié)上體現(xiàn)了建筑的品質(zhì)。 ? 本項目選擇了整體基調(diào)灰色的國產(chǎn) 夜里雪石材，彰顯莊重與大氣。同時達到我司項目與其他項目差異性的目的。 ? 景觀設(shè)計： ? 寫字樓的環(huán)境將面對城市的街區(qū)，景觀設(shè)計嚴格遵循了寫字樓建筑的景觀特點，嚴謹、簡約。減少植物的類別，注重植物品種，少花卉，多長綠。 ? 景觀語匯與建筑語匯在設(shè)計上得以呼應(yīng)，從材料的選擇、顏色的平衡、尺度的規(guī)矩、線條的碰撞上都有機的將建筑與景觀充分的結(jié)合。 ? 特色的景觀廣場設(shè)計，廣場較大角度的傾斜是該項目廣場區(qū)別于周邊其它項目的特點，傾斜的廣場給周邊道路行人以視覺的沖擊，提高了建筑基底高度，使建筑更顯挺拔。 項目實施過程設(shè)計管理工作總 結(jié) ? 本項目的絕對設(shè)計周期約 1年的時間，可以說是比較正常，并有一定時間進行調(diào)整，但在設(shè)計上為非常規(guī)程序進行的。前期設(shè)計過程中，為保證項目當(dāng)時的進度要求，在沒有規(guī)劃建設(shè)工程許可證的條件下，擬定了假設(shè)成立的設(shè)計條件，進行了施工圖設(shè)計，三個月的設(shè)計周期完成了施工圖設(shè)計。在期間由于規(guī)劃高度調(diào)整及后期立面設(shè)計調(diào)整，進行了各專業(yè)的施工圖改動。最終施工圖紙與招標圖紙有一定程度的差異，導(dǎo)致了造價提升。這部分調(diào)整是為保證項目于新的時期在各方面保持較新的理念及較高的檔次，最終目的及效果是有益的。 ? 關(guān)于圖紙質(zhì)量及設(shè)計變更：在項目實 施過程中，由于設(shè)計疏漏造成的變更增量費用占設(shè)計變更總造價增量的 12%，約 8萬元。圖紙相對比較完善，無較大疏漏項。其中主要部分為設(shè)備專業(yè)的變更，故在前期設(shè) 計過程中需要加強專業(yè)的把控能力，全面有效的控制圖紙中的錯漏問題。 各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合 ? 在前期設(shè)計階段，與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行充分的溝通，充分的理解項目的市場定位及投資分析的基礎(chǔ)上，進行了多輪的規(guī)劃方案論證及平面分析，做好平面自身功能設(shè)計的同時也達到了對住宅的最小影響以及對項目面積、品質(zhì)的最大化。 ? 在方案報審階段，與前期部能夠及時的溝通，密切關(guān)注報規(guī)的結(jié)果及 政策的變化，有效的控制了施工圖設(shè)計單位的調(diào)整工作量。 北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 13 頁 共 25 頁 ? 在施工圖設(shè)計階段，與營銷進行配合，對平面設(shè)計進行了深度優(yōu)化，同時在設(shè)計院的技術(shù)措施、成本控制等方面也進行把控。針對基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、裝修標準、技術(shù)措施、設(shè)備站點等進行了專題研討，設(shè)計、營銷、前期配合，及時有效的確定設(shè)計方案。同時需配合相關(guān)專業(yè)設(shè)計院對該項目的市政、電信、燃氣等設(shè)計進行配合。 ? 在施工階段配合項目落實深化設(shè)計節(jié)點。設(shè)計部與項目部溝通配合緊密，尤其表現(xiàn)在現(xiàn)場專業(yè)工程師與設(shè)計部及設(shè)計院的配合上，及時有效的解決現(xiàn)場的設(shè)計問題。 ? 在租售過程中，設(shè)計 、項目、前期與營銷的密切配合，多次專題分析及研討論證，為最終項目的整單出租做好了技術(shù)支撐。 本項目設(shè)計管理方面突出經(jīng)驗與教訓(xùn) ? 施工圖調(diào)整需要更多的提前控制 ? 由于項目的定位變化，對早期施工圖設(shè)計有了較大的反復(fù)過程，這需要多個部門間相互配合，及早進行論證，對項目的發(fā)展及定位要具備更高的前瞻性。 ? 精致的細部處理及標新的立面設(shè)計 ? 在本項目的立面設(shè)計上經(jīng)過了多方案的對比，最終確定以精致取勝，利用建筑的細部及精致工藝等細節(jié)體現(xiàn)了建筑的精品。在近人尺度上的處理需要由細節(jié)取勝，但在建筑高部可以簡化建筑節(jié)點的細部，節(jié)約一定的 成本，簡化施工工藝及程序，縮短施工周期，利于建筑節(jié)點的處理。 ? 寫字樓品質(zhì)的第一量化指標 — 使用率 ? 在平面設(shè)計過程中，針對建筑的整體使用率做過細致的論證，對樓梯間、管井及設(shè)備用房等都得到了充分計算。在各層走廊的設(shè)計中考慮消防驗收的要求，做了簡易的分隔，辦公區(qū)可以進行任意分割，也保留了后續(xù)整單出租的可行性，最終租售情況也證實，多種方式的可行分析是必要的，同時走廊及隔斷的簡易做法也達到了最終成本的控制目的，銷售過程中走廊的可拆性方案可得到更大的使用率，這也是項目的亮點之一。 ? 重要的機電顧問 ? 在設(shè)計階段，針對寫字樓的經(jīng)驗不足問題，我司聘請了國際專業(yè)的寫字樓設(shè)備顧問公司，針對該項目，提出了全面的優(yōu)化方案，并經(jīng)過論證分析，在施工前得以實施，確保了項目內(nèi)在的品質(zhì)需求。（例首層大堂采用全空氣系統(tǒng)空調(diào)。弱電系統(tǒng)增設(shè) IBM系統(tǒng)，新風(fēng)設(shè)計標準的提高，增設(shè)智能照明系統(tǒng)等） ? 商用電梯的主要標準 ? 由于項目定位的提升，經(jīng)過論證修改為進口的高端電梯，轎箱的內(nèi)部裝修也在上海等地的高檔寫字樓進行了考察后，確定了國內(nèi)最大的專業(yè)電梯裝修公司進行施工，最終效果符合該項目的檔次定位。 ? 必要的幕墻顧問 ? 過于追求幕墻招標圖紙的細度，會 導(dǎo)致圖紙完成時間拖滯，對后續(xù)工作有一定的延誤。針對這種問題，需注意在幕墻深化過程中，首先需要各招標單位，依照建筑圖紙分別進行，來規(guī)避由于某個單位技術(shù)局限造成設(shè)計上的偏差。然后在其中選出一家技術(shù)能力較強的單位，根據(jù)各家的圖紙為基礎(chǔ)進行完善，最終形成為一套圖紙。以此進行招標。招標圖紙不可能作到施工圖深度。故針對圖紙中幕墻系統(tǒng)、材料及材料面層作法、玻璃類型、幕墻分隔等對造價有較大影響的設(shè)計需及時明確，減少后續(xù)變更增量。最佳解決辦法是單獨委托幕墻設(shè)計單位（不參與投標）進行招標圖及施工圖設(shè)計，會更有效的保證設(shè)計周期。 北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 14 頁 共 25 頁 ? 充分的把握幕墻的細節(jié)及過程控制 ? 關(guān)于特殊構(gòu)件：為保證項目在細節(jié)上有獨特性，在幕墻的節(jié)點構(gòu)件上選擇了特殊的造型設(shè)計，進行單獨構(gòu)件加工，這需要充分考慮到國內(nèi)幕墻公司的加工能力及特殊制作的周期問題。 ? 關(guān)于土建誤差：在幕墻施工過程中出現(xiàn)了部分幕墻的精度加工與土建結(jié)構(gòu)誤差之間沖突問題，在設(shè)計過程中應(yīng)充分考慮現(xiàn)場的實施性。 ? 泛光照明關(guān)鍵的效果控制 ? 泛光設(shè)計的主要設(shè)計控制在于試燈階段。故在方案基本確定之后，需盡早確定泛光施工單位，于設(shè)計深化階段嘗試多種燈光效果；泛光施工的驗收需要以前期效果圖作為驗收依據(jù)，以避免設(shè)計前期 效果圖紙的刻意夸張造成最終無法實現(xiàn)。 ? 燃氣預(yù)留與功能延續(xù) ? 在施工過程中，于七層核心筒實施了燃氣管線，為該項目預(yù)留了多功能用途的需求，可以考慮食堂或飯店的可行性。為后期談判創(chuàng)造了有利條件。 ? 景觀設(shè)計： ? 建筑與外部空間共享與共生 項目景觀面積總共占地不到 3000 平米，距市政道路不足 20 米，受市政條件的制約和影響非常之大，在景觀設(shè)計中，完全突破了用地紅線的束縛，通過景觀設(shè)計的延續(xù)，合理有效的利用了用地周邊的空間，將廣場突破道路