【文章內(nèi)容簡介】 口的消費能力進(jìn)行調(diào)查，對這些區(qū)域進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，展示這片區(qū)域內(nèi)各個居 住小區(qū)的詳盡人口規(guī)模和特征的調(diào)查，計算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均可支配收入等許多指標(biāo)，了解其商圈范圍內(nèi)的核心商圈、次級商圈和邊緣商圈內(nèi)各自居民或特定目標(biāo)顧客的數(shù)量和收入程度、消費特點與偏好。 交叉性 由于有的大型超市定位的商圈很大，有的甚至?xí)采w整個城市，如沃爾瑪?shù)臅T店。而在同一個城市往往會有相當(dāng)數(shù)量的大中型零售店，這些零售店會與倉儲式零售店的商圈發(fā)生交叉甚至重疊，由此引發(fā)競爭。因此，在傳統(tǒng)的商圈分析中，需要計算所有競爭對手的銷售情況、產(chǎn)品線組成和單位面積銷 售額等情況，然后將這些估計的數(shù)字從總的區(qū)域潛力中減去，得出未來的銷售潛力。 復(fù)合性 大型連鎖超市的目標(biāo)顧客往往有多種類型，因此它的商圈分布出現(xiàn)很大的復(fù)合性和不確定性。這就要求除了要按銷售比重劃分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈外，還要按到達(dá)顧客所采用的交通工具做出以下劃分： 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 19 頁 徒步圈，指步行可忍受的商圈半徑，單程以 15分鐘為限。 自行車圈，指自行車方便可及的范圍，單程不超過 10公里。 機(jī)動車圈，指開車或乘車能及的范圍，單程為 30分鐘左右。 倉儲式零售店特有的商圈，鐵路圈、高速公路圈 ，指搭乘鐵路、高速公路來此購物的顧客范圍，屬于商店的邊緣商圈部分。 在將這些人口、收入、消費習(xí)慣、便捷、交通等客觀因素調(diào)查清楚后，接下來就是實質(zhì)性的硬件要求，比如商務(wù)條件方面：包括房屋結(jié)構(gòu)、租金、地價、付款條件、停車場；工程要求方面：包括承重、層高、照明、消防等；法律要求方面：如土地性質(zhì)等等。 大型超市基本建筑要求： 樓層層高 賣場凈高不小于 ，后倉凈高不小于 9米 柱距要求 柱網(wǎng)開間 10 10米 樓板載荷 賣場 800公斤 /平方米，后倉 1200公斤 /平方米 卸貨區(qū) 考慮 2或 3輛 35噸集卡和 3輛小卡車滿載重量及回車空間 停車位 500—700個汽車位 800—1000個自行車位 貨梯 2部 5噸貨梯 發(fā)電機(jī)容量 2400—3200KVA 建筑物長寬比例 10： 7 或 10： 6 建筑占地面積 15000平方米以上 土地性質(zhì) 國有商業(yè)用地 消防 符合國家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)并能通過驗收 其他要求 供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位 ◆ 面積 “大型超市 ”這個詞最早由 LibreServiceActualites(LSA)創(chuàng)始人雅克 ?皮科特先生于 1969年引用 。 LSA是一本自助式零售的商業(yè)出版物，它定義的 “大型超市 ”主要指銷售區(qū)域大于 2500平方米，即是那時的典型的家樂福大賣場的面積。 “一站購齊 ”的理念源于一個大型超市應(yīng)當(dāng)滿足 80%顧客的需求，而要滿足如此多的需求，這在銷售面積在 5000平方米以下的超市是不可能實現(xiàn)的，因此目前只有營業(yè)面積超過 5000平方米的物業(yè)才被認(rèn)為適合作大賣場。大賣場這種大型超市模式是目前在中國發(fā)展速度最快、規(guī)模最大的零售業(yè)態(tài)，家樂福和沃爾瑪就是其中的典型代表。 大賣場所具有的一般特點是：平均約有 7萬種商品，營業(yè)面積（指顧客能夠走到和 接觸到的地方，不包含貨區(qū)和加工場所），大多在 700012020平方米之間，這樣才能比較完整地涵蓋標(biāo)準(zhǔn)食品超市和百貨商店的經(jīng)營內(nèi)容。 7000平方米作為下限是為了保證綜合化經(jīng)營，而如果超過 12020平方米，顧客購物會感到太累。通常超過 10000平方米的營業(yè)面積，大賣場對其都希望分設(shè)兩個樓面來實現(xiàn)，一來顧客不會感覺單層空間過大而造成勞累；另一方面更可以根據(jù)不同類型的商品分類營造不同的購物樂趣和體驗。一般來說，大賣場面積和后場辦公、庫房的比例是 4： 1，有數(shù)據(jù)顯示，大賣場面積和停車場面積之比 4： 1最為合適。 除此之外，超級市場的面積需求通常在 10002020平方米；折扣店的面積更小，大約在 200800平方米之間；便利店應(yīng)該是超市形態(tài)中最小的，通常營業(yè)面積在 100平方米左右。 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 19 頁 ◆ 裝修 購物環(huán)境對人的心理會產(chǎn)生很大影響，消費者購物有 70%80%都是在一個悠閑自在的環(huán)境里，不知不覺地購物的。因此，大賣場對樓層的層高有著特殊要求。賣場不小于 ，使?fàn)I造一個明亮、舒適的購物環(huán)境變?yōu)榭赡?。即使在這樣高的一個層高中，賣場也只會把包括頂在內(nèi)的部位涂上白色涂料，頂部成排懸掛在鋼架上的日光燈，管道和空 調(diào)排送氣管都暴露在外 ——不過燈光的合理利用可以使之消失在購物者視野之外 ——這樣做的原因除了盡量獲得開闊的空間之外，還可以節(jié)省巨量的裝潢開支，以此大大降低成本。 在物品陳設(shè)上，賣場通常在 1米高的位置按一般超級市場的商品擺放，而超過 2米的高度就是按工業(yè)倉庫儲藏商品的方法，上下對應(yīng)堆放， GIS技術(shù)與零售選址 什么是 GIS技術(shù) GIS是 Geographic Information System的縮寫，翻譯過來就是地理信息系統(tǒng)。 GIS是將計算機(jī)硬件、軟件、地理數(shù)據(jù)以及系統(tǒng)管理人員組織而成的，對任一形式的地理信息進(jìn)行高效獲取、存儲、更新、操作、分析及顯示的集成。 GIS的優(yōu)勢在于它能將不同來源、類型的大量數(shù)據(jù)通過地理空間結(jié)構(gòu)有效整合在一起，提供其他傳統(tǒng)分析方式不具備的空間分析能力、數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，獲得常規(guī)方法難以獲得的重要信息。 GIS技術(shù)與零售選址 選址在零售企業(yè)經(jīng)營活動中屬于投資性決策的范疇，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般的經(jīng)營性決策。投資性決策中最大的風(fēng)險就是對未來投資效果預(yù)期的不確定性。 零售企業(yè)選址 過程中影響預(yù)期不確定性的兩個主要因素： 1. 數(shù)據(jù)收集不完整 數(shù)據(jù)收集不完整主要體現(xiàn)在兩個方面： 選址人員難于獲得足夠的調(diào)查數(shù)據(jù) 選址人員缺乏處理大量調(diào)查數(shù)據(jù)的能力 2. 分析方法不正確 分析方法不正確主要體現(xiàn)在：大多數(shù)零售企業(yè)的選址人員在選址理論、分析方法上還停留在比較初級的應(yīng)用階段。 國外零售選址中已經(jīng)廣泛運(yùn)用的 SDSS（空間決策支持）、 SI（空間交互模型）等先進(jìn)的選址理論和分析方法 國內(nèi)零售選址程中更多地仍然采用線性回歸預(yù)測、樣本店類比、指標(biāo)打分等相對落后的選址 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 19 頁 理論 與分析方法 為什么要在零售選址中應(yīng)用 GIS技術(shù) 應(yīng)用 GIS技術(shù)可以很好地解決上述問題： 利用 GIS技術(shù)可以建立數(shù)據(jù)共享平臺，降低調(diào)查成本 利用 GIS的地理空間結(jié)構(gòu)可以有效整合大量調(diào)查數(shù)據(jù) 利用 GIS的空間分析能力可以實現(xiàn) SDSS、 SI等需要復(fù)雜空間計算的選址理論和分析方法 利用 GIS的數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，可以獲得常規(guī)方法難以獲得的重要信息 與傳統(tǒng)選址方式的主要區(qū)別 傳統(tǒng)選址方式 基于 GIS技術(shù)的零售選址 主觀劃定商圈范圍 通過模擬測算顯示真實商圈 手工收集處理調(diào)查數(shù)據(jù) 利用地理空間結(jié)構(gòu)整合調(diào)查數(shù)據(jù) 使用通用軟件分析數(shù)據(jù) 使用專門設(shè)計的 GIS分析軟件 傳統(tǒng)選址理論分析方法 SDSS、 SI等先進(jìn)選址理論分析方法 依賴現(xiàn)有城市 /樣本 可適用于任何城市 /行業(yè) /業(yè)態(tài) 可適用于任何城市 /行業(yè) /業(yè)態(tài) 人機(jī)互動，可視化結(jié)果 國內(nèi)零售企業(yè)應(yīng)用 GIS技術(shù)現(xiàn)狀 目前國內(nèi)市場上在零售選址中采用 GIS技術(shù)的零售企業(yè)只有家樂福、沃爾瑪?shù)葮O少數(shù)國際零售巨頭。 其他國內(nèi)外零售企業(yè)由于各種原因，尚未見有在選址工作中應(yīng)用 GIS技術(shù)，但有不少企業(yè)已經(jīng)開始這 方面的嘗試，例如上海聯(lián)華、北京物美等。 中國最大的管理資源中心 第 13 頁 共 19 頁 店址調(diào)查及其評估方法 商圈的調(diào)查 商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域。商圈的大小，與消費者所購買商品的特性、消費習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。一般以店鋪設(shè)定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類型、規(guī)模、周圍有無競爭者，顧客往返時間和交通障礙等都會影響商圈調(diào)查的結(jié)果。 商圈包含三個層次 ：中心商業(yè)田、次級商業(yè)田和邊緣商業(yè)圈。中心商業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的 55％一 70％。這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，