【正文】 置固定，資金投入量大，合同期長，所以不可能輕易搬遷，也不太可能輕易改變經(jīng)營方式。廣告、價格、顧客服務(wù)、產(chǎn)品及服務(wù)種類都能夠隨著環(huán)境的變化較迅速地做出調(diào)整，相比之下，商店選址可以說是零售戰(zhàn)略組合中靈活性最差的要素，因?yàn)榱闶凵痰甑倪x址本身資金投入大，同時又與企業(yè)后期經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，以及適應(yīng)消費(fèi)趨向變動 所作的經(jīng)營決策的調(diào)整都息息相關(guān)，很容易受到長期約束。而這些與大賣場的選址有極其密切的關(guān)系，如果選址適當(dāng)，大賣場占有地利優(yōu)勢，就能吸引大量顧客，其經(jīng)營業(yè)績自然就會很好。大賣場作為大型超市，其定位在廣大的日常消費(fèi)品群體。因此，跟著零售巨頭開店成為盈利最為簡單的捷徑。因此家樂福從賣場開始，將單一 銷售轉(zhuǎn)化為多樣化，賣場規(guī)模也越來越大。投資者跟著這樣的好品牌走，無疑將降低投資風(fēng)險，當(dāng)然前提是投資者和零售巨頭所經(jīng)營的項(xiàng)目要互補(bǔ)。投資者大多看中的正是世界零售巨頭經(jīng)過系統(tǒng)而科學(xué)研究之后的獨(dú)具戰(zhàn)略眼光的選址。眾多有眼光的投資者紛紛跟隨這些世界零售巨頭的步伐進(jìn)行投資。家樂福、伊藤洋華堂、歐尚、易初蓮花、沃爾 瑪、歐倍德等世界零售業(yè)巨頭在中國迅速“搶占山頭 ”，而隨著 2020年底中國零售業(yè)市場的進(jìn)一步放開，在取消了對外資零售企業(yè)的種種限制之后，這些巨頭們擴(kuò)張的腳步已經(jīng)開始了百米沖刺的步伐。 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 19 頁 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 19 頁 世界零售巨頭的選址準(zhǔn)則 作者：畢勤 我們不僅希望處于一條合適的街道上，而且還要求位于這條街道的合適的一側(cè)。 麥當(dāng)勞和肯德基的選址要決，其 實(shí)對我們的個人投資者來說也有不少的借鑒意義。 例如某個社區(qū)的馬路邊有一家肯德基店，客流主要自動向西走。 人流動線是怎么樣的，在這個區(qū)域里，人從地鐵出來后是往哪個方向走等等，這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。 過去古語說 “一步差三市 ”。 例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的聚集客人的位置。比如規(guī)劃局說某條路要開，在什么地方設(shè)立地址， 將來這里有可能成為成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入，例如說這家店 3年以后效益會多 好，對現(xiàn)今沒有幫助，這 3年難道要虧損？肯德基投入一家店要花費(fèi)好幾百萬元，當(dāng)然不冒這種險，一定是比較穩(wěn)健的原則，保證開一家成功一家。 可以看到，有些地方同一條街的兩邊，一邊是麥當(dāng)勞另一邊是肯德基。餐館的市場定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。 2．選擇商圈 即確 定目前重點(diǎn)在哪個商圈開店，主要目標(biāo)是哪些。這些 分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來的一個較準(zhǔn)確經(jīng)驗(yàn)值。把資料買齊了，就開始規(guī)劃商圈。 肯德基選址按以下幾步驟進(jìn)行： 一、商圈的劃分與選擇 1．劃分商圈 肯德基 計(jì)劃進(jìn)入某城市，就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資料。因此，肯德基對快餐店選址是非常重視的，選址決策一般是兩級審批制，通過兩個委員會的同意，一個是地方公司，另一個是總部。 肯德基的選址秘訣 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 19 頁 地點(diǎn)是飯店經(jīng)營的首要因素，餐飲連鎖經(jīng)營也是如此。在了解市場價格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進(jìn)行營業(yè)額預(yù)估和財務(wù)分析，最終確定該位置是否有能力開設(shè)一家麥當(dāng)勞餐廳。 其次，對不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評估。 據(jù)了解，麥當(dāng)勞的選址主要分為如下步驟： 首先，市場 調(diào)查和資料信息的收集。 連鎖企業(yè)發(fā)展的標(biāo)志就是規(guī)模擴(kuò)張，它的前提是總部統(tǒng)一控制發(fā)揮整體優(yōu)勢，而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的第一步就是通過選擇合適的店址，進(jìn)行最大限度的拷貝，使分店更加標(biāo)準(zhǔn)化，使總部經(jīng)營管理更加簡單化。但他們一般不會花巨資去開發(fā)新的市場，而是去尋找適合自己的市場；不會 認(rèn)為哪里都有其發(fā)展的空間，而是選擇盡可能實(shí)現(xiàn)完全拷貝母店的店址。 以先標(biāo)準(zhǔn)后本土的思想建立的麥當(dāng)勞，首先尋找適合自己定位的目標(biāo)市場作為店址，再根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r適當(dāng)調(diào)整。 “應(yīng)該說，正因?yàn)辂湲?dāng)勞的選址堅(jiān)持通過對市場的全面資訊和對位置的評估標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，才能夠使開設(shè)的餐廳，無論是現(xiàn)在還是在將來，都能健康穩(wěn)定地成長和發(fā)展。確實(shí)有這方面的原因，麥當(dāng)勞會根據(jù)當(dāng)?shù)厝说目谖哆m當(dāng)調(diào)整自己的配方，但只是一小部分，不管到哪里，它都把漢堡包作為自己的特 色。 麥當(dāng)勞的選址 “心經(jīng) ” 麥當(dāng)勞在我國的發(fā)展步伐無疑是飛速的，而如今也幾乎沒有孩子不知道麥當(dāng)勞叔叔。 每天３０分鐘，快樂的為思想加油。 中國最大的管理資源中心 第 1 頁 共 19 頁 麥當(dāng)勞、肯德基選址秘笈 １、 麥當(dāng)勞、肯德基選址秘笈 ２、 世界零售巨頭的選址準(zhǔn)則 ３、 店址調(diào)查及其評估方法 文章提供者：一只會飛的貓 飛貓學(xué)苑： 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 19 頁 吾愛吾師，吾更愛真理。 每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)，每天愉悅一點(diǎn)點(diǎn)。 你有一個蘋果，我有一個蘋果，你我交換之后仍是一個蘋果； 你有一個思想，我有一個思想，你我交換之后卻是二個思想； 中國最大的管理資源中心 第 3 頁 共 19 頁 麥當(dāng)勞 、 肯德基選址秘笈 業(yè)內(nèi)曾經(jīng)流傳這樣一 種 “傍大款 ”的說法： “選鋪跟著麥當(dāng)勞、肯德基走，肯定沒錯！ ”似乎無論麥當(dāng)勞和肯德基把店開在哪里，哪里就是黃金市口的象征，我們甚至可以經(jīng)常看到麥當(dāng)勞和肯德基把店開在一些看起來并不特別惹眼的地方，而其門庭若市的狀況又讓人不得不佩服其選址的精明。有人說，這是麥當(dāng)勞的本土化策略帶來的結(jié)果。但本土化只是他成功的一個方面，麥當(dāng)勞最成功的地方在于選址，它只選擇在適合漢堡包生存的地方開店，所以它的每個店都非常成功。 ”麥當(dāng)勞的工作人員表示。他們不惜重金、不怕浪費(fèi)更多的時間在選址上。用一個形象的比喻來說，他們不會給每個人量體裁衣，他們需要做的只是尋找能夠穿上他們衣服的人。麥當(dāng)勞連鎖經(jīng)營發(fā)展成功的三個首選條件是 “選址、選址、選址 ”，他們就是要選擇目標(biāo)市場以加快連鎖經(jīng)營度的步伐。包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機(jī)會及成長空間。包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。 最后，商鋪的投資是一個既有風(fēng)險、又能夠帶來較高回報的決策，所以還要更多地關(guān)注市場定位和價格水平，既考慮投資回報的水平，也注重 中長期的穩(wěn)定收入，這樣才能較好地控制風(fēng)險，達(dá)到投資收益的目的。連鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化、簡單化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。其選址成功率幾乎是百分之百，是肯德基的的核心競爭力之一。有些資料是 **的，有些資料需要花錢去買。 商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額在 1000 萬元算一分， 5000萬元算 5分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。 通過打分把商圈分成好幾大類，以北京為例，有市級商業(yè)型（西單、王府井等）、區(qū)級商業(yè)型、定點(diǎn)（目標(biāo)）消費(fèi)型、還有社區(qū)型、旅游型等等。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。 肯德基與麥當(dāng)勞市場定位相似，顧客群基本上重合，所以在商圈選擇方面也是一樣的。 商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。 二、聚客點(diǎn)的測算與選擇 1．要確定這個商圈內(nèi)，最主要的聚客點(diǎn)在哪?？系禄_店的原則是：努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。開店地址差一步就有可能差三成的買賣，這跟人流動線（人流活動的線路）有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個 地方就是客人到不了的地方，差不了幾步路，但生意差很多，這些在選址時都要考慮進(jìn)去。 2．選址時一定要考慮人流的主要流動線會不會被競爭對手截住。如果往西一百米，競爭者再開