【文章內(nèi)容簡介】 拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，力爭到 2020年把濟(jì)南建設(shè)成為環(huán)渤海地區(qū)乃至東北亞經(jīng)濟(jì)圈對(duì)外開放的先導(dǎo)區(qū)，以及發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)和拓展城市空間的核心標(biāo)志區(qū)。為此，濟(jì)南將由東向西逐步形成“東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶、西部新城、西部片區(qū)”等五大區(qū)域和擬跨黃河發(fā)展的北部片區(qū)，城市用地規(guī)模擴(kuò)大至 400平方公里，城市常住人口規(guī) 模達(dá)到 400萬人，最終發(fā)展成為“南北承接滬寧、京津兩大城市圈、東西輻射黃河中下游并推動(dòng)山東半島城市群發(fā)展的東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海地區(qū)的現(xiàn)代化國際性城市之一”。 濟(jì)南某村地處濟(jì)南市經(jīng)十西路與西二環(huán)路交接點(diǎn)，處于規(guī)劃中的主城區(qū)范圍內(nèi)。 2020年以來，經(jīng)十路拓寬改造、西二環(huán)立交橋等市政建設(shè)占用了濟(jì)南某村大量土地，拆除了大量村民住宅和工商企業(yè)用房，嚴(yán)重影響了濟(jì)南某村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和村民的生活。為保證濟(jì)南某村今后的可持續(xù)發(fā)展，2020年 12月 26日，濟(jì)南市城區(qū)工程建設(shè)指揮部召開會(huì)議，專題研究濟(jì)南某村住宅安置區(qū)、商貿(mào)區(qū)的規(guī)劃 、征地與建設(shè)等問題，形成了《關(guān)于經(jīng)十路、西二環(huán)立交橋、神州鐵塔等重點(diǎn)項(xiàng)目土地征用收購拆遷及濟(jì)南某地區(qū)建設(shè)的會(huì)議紀(jì)要》（ 2020年第 32號(hào)）?！稌?huì)議紀(jì)要》提出：“為加快濟(jì)南某村的建設(shè)，確保可持續(xù)發(fā)展，西二環(huán)路以東濟(jì)南某村商貿(mào)居住區(qū)，由濟(jì)南某村按照規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)”。 濟(jì)南某綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是濟(jì)南市的重點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù) 2020 年 8 月 16 日“ 2020 濟(jì)南 (香港 )經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)”上，香港宏潤實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與槐蔭區(qū)段北街道辦事處濟(jì)南某村委會(huì)簽訂的《中港合作協(xié)議書》，為運(yùn)作濟(jì)南某綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，香港宏潤實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公 司、香港瑞恒發(fā)展集團(tuán)有限公司在濟(jì)南注冊(cè)成立了外資獨(dú)資公司 — 山東某集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 2020年 10月 16日濟(jì)南某村委會(huì)與山東某集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了合作開發(fā)濟(jì)南某綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《合同書》。 2020年 11月， 《 中共濟(jì)南市委、濟(jì)南市人民政府 關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范城區(qū)舊村（居）改造工作的意見》 （濟(jì)發(fā) [2020]20號(hào) ）頒布，對(duì) 舊村（居）改造 提出了明確意見； 2020年 12月，《濟(jì)南市人民政府關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市城市建設(shè)項(xiàng)目審批管理暫行規(guī)定的通知》（濟(jì)政發(fā) [2020]23 號(hào)）中 ， 也對(duì) 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 45 頁 舊村（居）改造 項(xiàng)目做了具體規(guī)定 。 按照市 舊村（居）改造 的有關(guān)規(guī)定，槐蔭區(qū)濟(jì)南某北路街道辦事處組織編制了《濟(jì)南某村 舊村改造 總體策劃方案》， 2020年 6月 20日，濟(jì)南市 舊村（居） 改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批復(fù)了《濟(jì)南某村 舊村改造 總體策劃方案》。 2020年 5月 22日濟(jì)南市規(guī)劃局濟(jì)規(guī)設(shè) [2020]19號(hào)文《關(guān)于槐蔭區(qū)濟(jì)南某綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目東部區(qū)塊規(guī)劃策劃方案審查意見函》批準(zhǔn)了濟(jì)南某綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目東區(qū)規(guī)劃策劃方案。 隨著濟(jì)南“東西兩翼展開”發(fā)展戰(zhàn)略的確立和實(shí)施，特別是經(jīng)十路的拓寬改造和環(huán)境綜合整治工程的結(jié)束與濟(jì)南某立交橋的建成通車，經(jīng)十路產(chǎn) 業(yè)帶的形成，濟(jì)南某村逐漸形成了“城中村”，村民要求改善居住環(huán)境和提高生活待遇的需求也越來越迫切。而村民居住的大多是磚瓦結(jié)構(gòu)的平房，村容村貌和村民的居住條件亟待改善。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，適應(yīng)濟(jì)南市 2020 年全面實(shí)現(xiàn)小康居住目標(biāo)的要求。 為加快濟(jì)南某村綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，建設(shè)具有國際先進(jìn)水平、服務(wù)功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)代化城區(qū)是十分必要的。濟(jì)南某綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目集房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)批發(fā)、文化娛樂、物業(yè)服務(wù)等為一體，它的開發(fā)建設(shè)是建設(shè)西部新城的重要組成部分，必將適應(yīng)城市現(xiàn)代化、村鎮(zhèn)城市化、居住文明化 、生活小康化的發(fā)展需要，為濟(jì)南城市發(fā)展和西部新城建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范圍涉及面廣泛，內(nèi)容比較豐富，其主要研究范圍包括：宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)分析、客戶定位、規(guī)劃布局、項(xiàng)目策劃、配套工程、工程進(jìn)度、投資估算、銷售收入及經(jīng)濟(jì)效益等方面。 第一部分 濟(jì)南市房地產(chǎn)綜合分析 第一節(jié) 濟(jì)南社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡析 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長速度加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。 截至 2020年 11月份，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 17%。 城市居民人均可支配收入 元，增長 %；城市居民人均消費(fèi)性支出 元，增長 %。 指 標(biāo) 19 月累計(jì) 累計(jì)同比177。 % 總計(jì)（注） 億元 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 45 頁 第一產(chǎn)業(yè) 億元 第二產(chǎn)業(yè) 億元 工業(yè) 億元 建筑 業(yè) 億元 第三產(chǎn)業(yè) 億元 總計(jì)中：公有制經(jīng)濟(jì) 億元 非公有制經(jīng)濟(jì) 億元 城市居民人均可支配收入 元 城市居民人均消費(fèi)性支出 元 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額 億元 企業(yè)存款 億元 財(cái)政存款 億元 儲(chǔ)蓄存款 億元 金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額 億元 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元 一產(chǎn) 億元 二產(chǎn) 億元 三產(chǎn) 億元 資料來源：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局 二、工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 截至 2020年 11月末，規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 ， 同比增長 %，實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，增長 %，實(shí)現(xiàn)利稅 ，增長 %，實(shí)現(xiàn)利潤 ，增長 %； 非公有制工業(yè)活力凸顯 。截至 11月底，非公有制企業(yè)銷售收入 ，增長 %；實(shí)現(xiàn)利稅 ，增長 %；實(shí)現(xiàn)利潤 ，增長 %。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 45 頁 三、投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資回暖。 截至 2020年 1月底，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)，增長 26%；第二產(chǎn)業(yè) ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) ，增長 %。第一產(chǎn)業(yè)投資明顯增強(qiáng)。一季度，第一產(chǎn)業(yè)投資增速提高 ，高于全市投資增速 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)投資繼續(xù)增長。 第三產(chǎn)業(yè)飛速增長， 第三產(chǎn)業(yè) ，增長 %。 房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長。 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長 %。 四、消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)活躍，消費(fèi)需求顯著增強(qiáng)。 截止 2020年 1月底，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，同比增長 %。住宿餐飲市場(chǎng)持續(xù)活躍。實(shí)現(xiàn)餐飲零售額 ，增長 %。 居民消費(fèi)傾向逐步增強(qiáng) 。城市居民人均可支配收入 元，消費(fèi)支出增長速度 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 ，增長速度 %，城市居民人均消費(fèi)性支出 ，增長速度 %， 五、區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局更趨清晰。 近郊區(qū)已成為濟(jì)南市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主要聚集地。目前，近郊區(qū)已集中了濟(jì)南市 %的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，同比上升 。規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，中央 億元，增長%；省 ，增長 %，市級(jí)及市以下 ，增長 26%。 第二節(jié) 濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 一、概述 近年來，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的火爆局面。市場(chǎng)形勢(shì)的驟然升溫，除宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長的影響外，主要是政府舊城改造規(guī)劃等政策的拉動(dòng)作用。濟(jì)南市的商品住房價(jià)格走勢(shì)，在 2020年以前，一直較平穩(wěn)，但受全國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房產(chǎn)供求關(guān)系的影響，從 2020年開始，商品住房價(jià)格升幅略增。進(jìn)入 2020 年，在國家新出臺(tái)的一系列調(diào)控措施作用下，濟(jì)南市房地產(chǎn)投資規(guī)模適度增長，商品住房價(jià)格增幅趨降，投機(jī)、投資性購房明顯減少，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 45 頁 平穩(wěn)，進(jìn)入 06年以來，受整體市場(chǎng)的回轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)重新活躍，房地產(chǎn)投資及開發(fā) 規(guī)模增加，新開盤、開發(fā)數(shù)量劇增。 二、 06 年以來濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 進(jìn)入 06年以來， 濟(jì)南 房地產(chǎn)開發(fā)取得了巨大的發(fā)展，今年前 4個(gè)月，濟(jì)南市共有房地產(chǎn)項(xiàng)目 69個(gè)，內(nèi)外資合計(jì)達(dá)到 ?？偼顿Y 16億元的東業(yè)國際物流中心、 城以及投資 130億元的領(lǐng)秀城項(xiàng)目、 20億元的外?，F(xiàn)代城市花園、 10 億元的宏潤置業(yè)等房地產(chǎn)項(xiàng)目的開工建設(shè)，對(duì)濟(jì)南市重大項(xiàng)目建設(shè)起到明顯的支撐作用。 17 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成 ，增長 %，同比提高 。 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅 億元，同比增長 %；辦公樓 億元，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房 億元，增長 %：其他投資 億元，增長 %。 截至 7 月末，全市房地產(chǎn)開發(fā)在建項(xiàng)目累計(jì)到位資金（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金） 億元，同比增長 %。其中本年到位資金為 億元，增長 %。從本年到位資金構(gòu)成來看：國內(nèi)貸款 億元，增長 %；自籌資金 ，增長 %；利用外資 ，增長 %；其他資金 億元，增長 %。 1－ 7 月，全市房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，新開工面積 萬平方米，下降 %。其中住宅施工面積 萬平方米，增長 %，住宅新開工面積 萬平方米，下降 %。截至 7 月末，房屋竣工面積 ，增長 %，其中住宅竣工面積為 萬平方米，增長 %。 三、發(fā)展趨勢(shì)分析 整體規(guī)劃特點(diǎn) 濟(jì)南市 房地產(chǎn)業(yè) “ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃 (2020 年 — 2020 年 )已經(jīng)初步確定。按照規(guī)劃， 濟(jì)南市在今后 5 年的時(shí)間內(nèi)擬重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)住宅項(xiàng)目 60 個(gè)，建筑面積約 3300萬平方米 ， 年均開發(fā) 650萬平方米 。本次規(guī)劃的區(qū)域范圍為新修編的中心城，東至東巨野河，西至南大沙河，南至南部大頂山 、青銅山、興隆山、雙尖山一帶山體，北至黃河，面積 1613平方公里。其中，老城區(qū)擬重點(diǎn)開發(fā)建設(shè) 32個(gè)項(xiàng)目；老城區(qū)外圍主城區(qū)內(nèi)擬開發(fā)建設(shè) 14個(gè)住宅項(xiàng)目；西部新城區(qū)擬開發(fā)建設(shè)7個(gè)住宅項(xiàng)目；東部新城區(qū)擬開發(fā)建設(shè) 5個(gè)住宅項(xiàng)目；空港組團(tuán)擬開發(fā)建設(shè)兩個(gè)住宅項(xiàng)目。同時(shí)，濟(jì)南市 擬開發(fā)建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目 32個(gè)，占地 7094畝。 濟(jì)南市計(jì)劃利用 5年的時(shí)間，完成二環(huán)以內(nèi)重 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 45 頁 點(diǎn)項(xiàng)目的改造，建設(shè)一批規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)新穎、配套齊全的大型住宅社區(qū)，因此也吸引了大批投資者 。大量投資者的進(jìn)入拉開了市場(chǎng)競(jìng)爭的架式。與北京、上海、深圳等特大城市的飽和狀態(tài)相比，濟(jì)南的住宅檔次及規(guī)模有很大的提升空間。 06年整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 經(jīng)過 2020年 的短暫調(diào)整， 06年市場(chǎng)將保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)， 房地產(chǎn)市場(chǎng) 將更趨 成熟起來。 產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)日漸合理化 ： 隨著 2020 年房產(chǎn)部分產(chǎn)品的市場(chǎng)供需錯(cuò)位，經(jīng)過不斷的檢驗(yàn)和調(diào)整，在 2020 年將會(huì)得到明顯的改善，而開發(fā)商也將以高品質(zhì)及高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)來進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭。 市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)展： 經(jīng)過 05年的宏觀調(diào)控， 06年濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展 競(jìng)爭 將更趨激烈， 隨著實(shí)力品牌企業(yè)、大 盤化的出現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)要調(diào)整的不僅僅是科學(xué)的策劃和超前的開發(fā)理念，更值得深思的將是企業(yè)品牌以及樓盤品牌的創(chuàng)建 。 房價(jià)繼續(xù)平穩(wěn)上漲 漲幅平緩 據(jù)山東中原全年住宅價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 06年濟(jì)南市濟(jì)南年住宅整體均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢(shì)，整體均價(jià)較去年增長 %，月度漲幅保持在 1%以內(nèi)，漲幅平緩。其中價(jià)格呈現(xiàn)突然變化的情況均是因?yàn)樾略鲰?xiàng)目的明顯高于或低于已有在售項(xiàng)目所引起的整體均價(jià)上升或下跌。 新增項(xiàng)目驟增 東西南北齊頭并進(jìn) 據(jù)山東中原住宅新增項(xiàng)目監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 06 年新增住宅項(xiàng)目個(gè)數(shù)較 05 年整整翻了一番，新增供應(yīng)量較 05 年同期增長 35%。其中，東部新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)和規(guī)模所占比例均為最大，隨著東部新城的迅速崛起，土地供應(yīng)增大，促進(jìn)了東部新增供應(yīng)的產(chǎn)生，目前東部住宅供應(yīng)基本依賴于新增項(xiàng)目；隨著北部道路等市政配套的成熟，以及大盤名盤的出現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)北部的認(rèn)可度大大提高， 06 年北部住宅市場(chǎng)異?；鸨?；南部供應(yīng)主力仍然是超大規(guī)模樓盤，同時(shí)，城市別墅迅速升溫為南部增添了一抹亮色；西部新增住宅項(xiàng)目個(gè)數(shù)和規(guī)模相對(duì)較少，但市場(chǎng)影響力絲毫不小，一經(jīng)推出就