【文章內(nèi)容簡介】 拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，力爭到 2020年把濟南建設(shè)成為環(huán)渤海地區(qū)乃至東北亞經(jīng)濟圈對外開放的先導區(qū)，以及發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)和拓展城市空間的核心標志區(qū)。為此，濟南將由東向西逐步形成“東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風貌帶、西部新城、西部片區(qū)”等五大區(qū)域和擬跨黃河發(fā)展的北部片區(qū)，城市用地規(guī)模擴大至 400平方公里，城市常住人口規(guī) 模達到 400萬人，最終發(fā)展成為“南北承接滬寧、京津兩大城市圈、東西輻射黃河中下游并推動山東半島城市群發(fā)展的東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海地區(qū)的現(xiàn)代化國際性城市之一”。 濟南某村地處濟南市經(jīng)十西路與西二環(huán)路交接點，處于規(guī)劃中的主城區(qū)范圍內(nèi)。 2020年以來，經(jīng)十路拓寬改造、西二環(huán)立交橋等市政建設(shè)占用了濟南某村大量土地，拆除了大量村民住宅和工商企業(yè)用房，嚴重影響了濟南某村的經(jīng)濟發(fā)展和村民的生活。為保證濟南某村今后的可持續(xù)發(fā)展，2020年 12月 26日，濟南市城區(qū)工程建設(shè)指揮部召開會議，專題研究濟南某村住宅安置區(qū)、商貿(mào)區(qū)的規(guī)劃 、征地與建設(shè)等問題，形成了《關(guān)于經(jīng)十路、西二環(huán)立交橋、神州鐵塔等重點項目土地征用收購拆遷及濟南某地區(qū)建設(shè)的會議紀要》（ 2020年第 32號）。《會議紀要》提出：“為加快濟南某村的建設(shè)，確保可持續(xù)發(fā)展，西二環(huán)路以東濟南某村商貿(mào)居住區(qū)，由濟南某村按照規(guī)劃和城市設(shè)計進行建設(shè)”。 濟南某綜合開發(fā)建設(shè)項目是濟南市的重點項目，根據(jù) 2020 年 8 月 16 日“ 2020 濟南 (香港 )經(jīng)貿(mào)洽談會”上，香港宏潤實業(yè)集團有限公司與槐蔭區(qū)段北街道辦事處濟南某村委會簽訂的《中港合作協(xié)議書》，為運作濟南某綜合開發(fā)建設(shè)項目，香港宏潤實業(yè)集團有限公 司、香港瑞恒發(fā)展集團有限公司在濟南注冊成立了外資獨資公司 — 山東某集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行項目的開發(fā)建設(shè)。 2020年 10月 16日濟南某村委會與山東某集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了合作開發(fā)濟南某綜合開發(fā)建設(shè)項目的《合同書》。 2020年 11月， 《 中共濟南市委、濟南市人民政府 關(guān)于加強和規(guī)范城區(qū)舊村（居）改造工作的意見》 （濟發(fā) [2020]20號 ）頒布，對 舊村（居）改造 提出了明確意見； 2020年 12月，《濟南市人民政府關(guān)于印發(fā)濟南市城市建設(shè)項目審批管理暫行規(guī)定的通知》（濟政發(fā) [2020]23 號）中 ， 也對 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 45 頁 舊村（居）改造 項目做了具體規(guī)定 。 按照市 舊村（居）改造 的有關(guān)規(guī)定，槐蔭區(qū)濟南某北路街道辦事處組織編制了《濟南某村 舊村改造 總體策劃方案》， 2020年 6月 20日，濟南市 舊村（居） 改造工作領(lǐng)導小組批復了《濟南某村 舊村改造 總體策劃方案》。 2020年 5月 22日濟南市規(guī)劃局濟規(guī)設(shè) [2020]19號文《關(guān)于槐蔭區(qū)濟南某綜合開發(fā)建設(shè)項目東部區(qū)塊規(guī)劃策劃方案審查意見函》批準了濟南某綜合開發(fā)建設(shè)項目東區(qū)規(guī)劃策劃方案。 隨著濟南“東西兩翼展開”發(fā)展戰(zhàn)略的確立和實施，特別是經(jīng)十路的拓寬改造和環(huán)境綜合整治工程的結(jié)束與濟南某立交橋的建成通車，經(jīng)十路產(chǎn) 業(yè)帶的形成，濟南某村逐漸形成了“城中村”，村民要求改善居住環(huán)境和提高生活待遇的需求也越來越迫切。而村民居住的大多是磚瓦結(jié)構(gòu)的平房，村容村貌和村民的居住條件亟待改善。因此，本項目的開發(fā)建設(shè)，適應濟南市 2020 年全面實現(xiàn)小康居住目標的要求。 為加快濟南某村綜合開發(fā)建設(shè)項目的實施，建設(shè)具有國際先進水平、服務功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟繁榮的現(xiàn)代化城區(qū)是十分必要的。濟南某綜合開發(fā)建設(shè)項目集房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)批發(fā)、文化娛樂、物業(yè)服務等為一體，它的開發(fā)建設(shè)是建設(shè)西部新城的重要組成部分，必將適應城市現(xiàn)代化、村鎮(zhèn)城市化、居住文明化 、生活小康化的發(fā)展需要，為濟南城市發(fā)展和西部新城建設(shè)做出應有的貢獻。 二、可行性報告內(nèi)容指引 本項目可行性研究報告范圍涉及面廣泛，內(nèi)容比較豐富，其主要研究范圍包括：宏觀經(jīng)濟、區(qū)位優(yōu)勢、市場分析、客戶定位、規(guī)劃布局、項目策劃、配套工程、工程進度、投資估算、銷售收入及經(jīng)濟效益等方面。 第一部分 濟南市房地產(chǎn)綜合分析 第一節(jié) 濟南社會經(jīng)濟發(fā)展簡析 一、經(jīng)濟發(fā)展增長速度加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整。 截至 2020年 11月份，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 17%。 城市居民人均可支配收入 元，增長 %；城市居民人均消費性支出 元，增長 %。 指 標 19 月累計 累計同比177。 % 總計（注） 億元 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 45 頁 第一產(chǎn)業(yè) 億元 第二產(chǎn)業(yè) 億元 工業(yè) 億元 建筑 業(yè) 億元 第三產(chǎn)業(yè) 億元 總計中：公有制經(jīng)濟 億元 非公有制經(jīng)濟 億元 城市居民人均可支配收入 元 城市居民人均消費性支出 元 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元 金融機構(gòu)人民幣各項存款余額 億元 企業(yè)存款 億元 財政存款 億元 儲蓄存款 億元 金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額 億元 全社會固定資產(chǎn)投資 億元 一產(chǎn) 億元 二產(chǎn) 億元 三產(chǎn) 億元 資料來源：濟南市統(tǒng)計局 二、工業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化 截至 2020年 11月末，規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 ， 同比增長 %，實現(xiàn)銷售收入 ，增長 %，實現(xiàn)利稅 ，增長 %，實現(xiàn)利潤 ，增長 %； 非公有制工業(yè)活力凸顯 。截至 11月底，非公有制企業(yè)銷售收入 ，增長 %；實現(xiàn)利稅 ，增長 %；實現(xiàn)利潤 ，增長 %。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 45 頁 三、投資規(guī)模繼續(xù)擴大，房地產(chǎn)投資回暖。 截至 2020年 1月底，全社會固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)，增長 26%；第二產(chǎn)業(yè) ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) ，增長 %。第一產(chǎn)業(yè)投資明顯增強。一季度，第一產(chǎn)業(yè)投資增速提高 ，高于全市投資增速 個百分點。工業(yè)投資繼續(xù)增長。 第三產(chǎn)業(yè)飛速增長， 第三產(chǎn)業(yè) ，增長 %。 房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長。 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長 %。 四、消費品市場持續(xù)活躍，消費需求顯著增強。 截止 2020年 1月底，實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，同比增長 %。住宿餐飲市場持續(xù)活躍。實現(xiàn)餐飲零售額 ，增長 %。 居民消費傾向逐步增強 。城市居民人均可支配收入 元，消費支出增長速度 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 ，增長速度 %，城市居民人均消費性支出 ，增長速度 %， 五、區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)布局更趨清晰。 近郊區(qū)已成為濟南市工業(yè)經(jīng)濟的主要聚集地。目前，近郊區(qū)已集中了濟南市 %的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，同比上升 。規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，中央 億元，增長%；省 ，增長 %，市級及市以下 ，增長 26%。 第二節(jié) 濟南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 一、概述 近年來，濟南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的火爆局面。市場形勢的驟然升溫，除宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長的影響外，主要是政府舊城改造規(guī)劃等政策的拉動作用。濟南市的商品住房價格走勢，在 2020年以前，一直較平穩(wěn)，但受全國經(jīng)濟形勢與房產(chǎn)供求關(guān)系的影響，從 2020年開始，商品住房價格升幅略增。進入 2020 年，在國家新出臺的一系列調(diào)控措施作用下，濟南市房地產(chǎn)投資規(guī)模適度增長，商品住房價格增幅趨降，投機、投資性購房明顯減少，整個房地產(chǎn)市場運行基本 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 45 頁 平穩(wěn)，進入 06年以來，受整體市場的回轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)重新活躍，房地產(chǎn)投資及開發(fā) 規(guī)模增加，新開盤、開發(fā)數(shù)量劇增。 二、 06 年以來濟南房地產(chǎn)市場運行情況 進入 06年以來， 濟南 房地產(chǎn)開發(fā)取得了巨大的發(fā)展，今年前 4個月，濟南市共有房地產(chǎn)項目 69個，內(nèi)外資合計達到 ?？偼顿Y 16億元的東業(yè)國際物流中心、 城以及投資 130億元的領(lǐng)秀城項目、 20億元的外?，F(xiàn)代城市花園、 10 億元的宏潤置業(yè)等房地產(chǎn)項目的開工建設(shè)，對濟南市重大項目建設(shè)起到明顯的支撐作用。 17 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成 ，增長 %，同比提高 。 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅 億元，同比增長 %；辦公樓 億元，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房 億元，增長 %：其他投資 億元，增長 %。 截至 7 月末，全市房地產(chǎn)開發(fā)在建項目累計到位資金（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金） 億元，同比增長 %。其中本年到位資金為 億元，增長 %。從本年到位資金構(gòu)成來看：國內(nèi)貸款 億元，增長 %；自籌資金 ，增長 %；利用外資 ，增長 %；其他資金 億元，增長 %。 1－ 7 月，全市房屋施工面積 萬平方米，同比增長 %，新開工面積 萬平方米，下降 %。其中住宅施工面積 萬平方米，增長 %，住宅新開工面積 萬平方米，下降 %。截至 7 月末，房屋竣工面積 ，增長 %，其中住宅竣工面積為 萬平方米，增長 %。 三、發(fā)展趨勢分析 整體規(guī)劃特點 濟南市 房地產(chǎn)業(yè) “ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃 (2020 年 — 2020 年 )已經(jīng)初步確定。按照規(guī)劃， 濟南市在今后 5 年的時間內(nèi)擬重點開發(fā)建設(shè)住宅項目 60 個，建筑面積約 3300萬平方米 ， 年均開發(fā) 650萬平方米 。本次規(guī)劃的區(qū)域范圍為新修編的中心城，東至東巨野河，西至南大沙河，南至南部大頂山 、青銅山、興隆山、雙尖山一帶山體，北至黃河，面積 1613平方公里。其中，老城區(qū)擬重點開發(fā)建設(shè) 32個項目；老城區(qū)外圍主城區(qū)內(nèi)擬開發(fā)建設(shè) 14個住宅項目；西部新城區(qū)擬開發(fā)建設(shè)7個住宅項目；東部新城區(qū)擬開發(fā)建設(shè) 5個住宅項目；空港組團擬開發(fā)建設(shè)兩個住宅項目。同時，濟南市 擬開發(fā)建設(shè)商業(yè)項目 32個，占地 7094畝。 濟南市計劃利用 5年的時間，完成二環(huán)以內(nèi)重 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 45 頁 點項目的改造，建設(shè)一批規(guī)劃合理、設(shè)計新穎、配套齊全的大型住宅社區(qū)，因此也吸引了大批投資者 。大量投資者的進入拉開了市場競爭的架式。與北京、上海、深圳等特大城市的飽和狀態(tài)相比，濟南的住宅檔次及規(guī)模有很大的提升空間。 06年整體市場發(fā)展趨勢分析 經(jīng)過 2020年 的短暫調(diào)整， 06年市場將保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢， 房地產(chǎn)市場 將更趨 成熟起來。 產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)日漸合理化 ： 隨著 2020 年房產(chǎn)部分產(chǎn)品的市場供需錯位，經(jīng)過不斷的檢驗和調(diào)整，在 2020 年將會得到明顯的改善，而開發(fā)商也將以高品質(zhì)及高性價比的優(yōu)勢來進行市場競爭。 市場在調(diào)整中發(fā)展： 經(jīng)過 05年的宏觀調(diào)控， 06年濟南房地產(chǎn)發(fā)展 競爭 將更趨激烈， 隨著實力品牌企業(yè)、大 盤化的出現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)要調(diào)整的不僅僅是科學的策劃和超前的開發(fā)理念，更值得深思的將是企業(yè)品牌以及樓盤品牌的創(chuàng)建 。 房價繼續(xù)平穩(wěn)上漲 漲幅平緩 據(jù)山東中原全年住宅價格監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示， 06年濟南市濟南年住宅整體均價呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，整體均價較去年增長 %，月度漲幅保持在 1%以內(nèi)，漲幅平緩。其中價格呈現(xiàn)突然變化的情況均是因為新增項目的明顯高于或低于已有在售項目所引起的整體均價上升或下跌。 新增項目驟增 東西南北齊頭并進 據(jù)山東中原住宅新增項目監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示， 06 年新增住宅項目個數(shù)較 05 年整整翻了一番，新增供應量較 05 年同期增長 35%。其中，東部新增項目個數(shù)和規(guī)模所占比例均為最大，隨著東部新城的迅速崛起，土地供應增大，促進了東部新增供應的產(chǎn)生，目前東部住宅供應基本依賴于新增項目；隨著北部道路等市政配套的成熟，以及大盤名盤的出現(xiàn)，消費者對北部的認可度大大提高， 06 年北部住宅市場異?；鸨?；南部供應主力仍然是超大規(guī)模樓盤，同時，城市別墅迅速升溫為南部增添了一抹亮色；西部新增住宅項目個數(shù)和規(guī)模相對較少，但市場影響力絲毫不小，一經(jīng)推出就