【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 乎沒(méi)有，國(guó)際、國(guó)內(nèi)二流品牌商家亦不多，品 牌商家在百貨商場(chǎng)所占比例相對(duì)較街鋪中所占比例要大得多，街鋪中除運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)鞋、空調(diào)家電類(lèi)有部分一流品牌 外，其它業(yè)態(tài)的一流品牌所占比例很小，尤其品牌服飾在街鋪中很少見(jiàn)。 （ 1）、典型商業(yè)街 ? 東風(fēng)大街： 1）、 是渭南市最長(zhǎng)最繁華最主要的商業(yè)大街，集渭南最典型商業(yè)為一體，例：百貨（恒基百貨、國(guó)貿(mào)百貨、陽(yáng)光百貨）、商場(chǎng)（雙元商場(chǎng)、華岳商場(chǎng)、方元商場(chǎng)、百姓商場(chǎng)、鑫博商場(chǎng)、天斗商場(chǎng)、人民商場(chǎng)、東芳尚地下市場(chǎng)）、超市（晶眾家樂(lè)、華潤(rùn)萬(wàn)家）、家居市場(chǎng)（鼎業(yè)家居、開(kāi)泰家具、國(guó)際家具）、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（億格電腦城、中心智能電腦數(shù)碼城 、智能時(shí)尚電腦數(shù)碼城）、電器超市（國(guó)寧電器、蘇寧電器、國(guó)美電器）； 2）、 從業(yè)態(tài)業(yè)種來(lái)看主要為品牌空調(diào)、品牌電器、品牌運(yùn)動(dòng)服飾、品牌運(yùn)動(dòng)鞋、餐飲、便利店及便民配套商業(yè)為主； 3）、 從經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，基本良好 。 尤其東風(fēng)大街中段偏東段，商業(yè)氛圍濃厚，已形成極具規(guī)模及極具商業(yè)氛圍的品牌空調(diào)、品牌電器、品牌運(yùn)動(dòng)服飾、品牌運(yùn)動(dòng)鞋一條街； 4）、 租金水平均價(jià)達(dá)到約 /平。其中最低路段為最東段與民生路交匯處，租賃水平為 7元 /平，而最旺路段租金最高路段為華潤(rùn)萬(wàn)家路段，租賃水平達(dá)到 143元 /平； ? 金水路： 此街南段是渭南 最著名的美食夜市街，為農(nóng)民自建房，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的時(shí)間積累自發(fā)形成，現(xiàn)已形成渭南最具規(guī)模的食街，全長(zhǎng)約 250米，主要以燒烤、火鍋店為主，大部分商鋪生意都比較火爆，但亦有部分由于定位不準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)不善，生意慘淡，例：鉸子王等；純街鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較高，均價(jià)為 /平； ? 西岳路： 此街為離中心廣場(chǎng)較近的西一路，主要業(yè)態(tài)為餐飲店、精品店、社區(qū)配套商業(yè)為主，是渭南市餐飲較集中食街，與廣場(chǎng)南路交匯處附近形成中心區(qū)具一定規(guī)模典型食街；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 /平； ? 廣場(chǎng)南路： 此街為廣場(chǎng)的一條支路，主要業(yè)態(tài)為餐飲店、精品店為主，是 渭南市餐飲較集中食街，與西岳路交匯處附近形成中心區(qū)較具規(guī)模典型食街；純街鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較高，均價(jià)為 /平； ? 高新區(qū)： 位于渭南最西邊，屬剛開(kāi)發(fā)不久新區(qū)域，其工廠企業(yè)不多，人流不足，整個(gè)高新區(qū)商業(yè)氛圍不濃，生意相對(duì)冷淡；其中有一特殊特點(diǎn)，即高新區(qū)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)量占比重較大，而企業(yè)工廠卻不多；純街鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較低，均價(jià)僅為 /平； ? 前進(jìn)路： 此街為貫穿渭南南北最長(zhǎng)最中心大街，其北端主要業(yè)態(tài)為樂(lè)天建材家居商城互補(bǔ)業(yè)態(tài)為主，例：電器、小建材、小家具等，其中段主要為大中型餐飲、超市、數(shù)碼、婚紗等承租能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)為 主，其南段連接火車(chē)站，其業(yè)態(tài)主要為餐飲、便利店、招待所及便民配套商業(yè)為主；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 /平； ? 朝陽(yáng)大街： 渭南最長(zhǎng)大街之一，東段主要為農(nóng)機(jī)及相關(guān)業(yè)態(tài)為主，中段、西段主要為政府部門(mén)、企業(yè)事業(yè)單位、大型餐飲和酒店旅館為主，租賃市場(chǎng)活躍，租金均價(jià)約為 /平； ? 華山大街： 為渭南最長(zhǎng)大街之一，除去長(zhǎng)途汽車(chē)站周邊為傳統(tǒng)車(chē)站配套商業(yè)外，其中段、本段基本為汽配及汽車(chē)維修業(yè)為主，租金是渭南市較低一條街，均價(jià)為 元 /平，是典型城市邊緣商業(yè)業(yè)態(tài)； ? 樂(lè)天大街： 此街為渭南北邊最長(zhǎng)大街，目前此街正處于封閉維修 階段，其主要業(yè)態(tài)為汽車(chē)（汽車(chē)大市場(chǎng)：燕興汽車(chē)城）、汽配汽修、摩托車(chē)、農(nóng)用車(chē)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（樂(lè)天建材商城、榮發(fā)建材家居城、祥和建材家居城）、大中型休閑娛樂(lè)、大中型餐飲及傳統(tǒng)社區(qū)配套商業(yè)，是典型城市邊緣環(huán)道商業(yè)業(yè)態(tài)；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 20 元 /平； ? 人民路： 為渭南市具一定規(guī)模而自發(fā)形成的批發(fā)街，主要業(yè)態(tài)為百貨、文具、食品、水果等批發(fā)為主；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 41元 /平； ? 勝利大街 ：為糧食局所在地，其商業(yè)業(yè)態(tài)除去一般傳統(tǒng)生活便利配套商業(yè)外，基本為糧食、糧種類(lèi)業(yè)；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 /平； ? 民生路 ：為渭南最東邊商業(yè)街之一 ，主要業(yè)態(tài)為農(nóng)機(jī)、農(nóng)用業(yè)態(tài)為主，其建筑基本為七八十年代老農(nóng)民房為主，租金均價(jià)約為 /平； ? 老城街： 為渭南的老城區(qū)，建筑相對(duì)陳舊，為傳統(tǒng)商業(yè)老街，其主要業(yè)態(tài)為傳統(tǒng)便民配套商業(yè)為主；其租金水平相對(duì)較低，均價(jià)約 26 元 /平； ? 站北路： 東段連接到鐵路學(xué)院，其附近商業(yè)主要為學(xué)校配套商業(yè)為主，站北路西段連接到火車(chē)站，其商業(yè)主要為火車(chē)站的配套商業(yè)為主；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)約為 元 /平； ? 倉(cāng)程路： 為渭南西四路，其人氣不足，商業(yè)氛圍尚未形成，有相當(dāng)部分的裙樓現(xiàn)暫為空置， 50 萬(wàn)平的新洲地產(chǎn)項(xiàng)目就在此路北段，其大體量的住宅 及商業(yè)的建成能否帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域繁榮，有待時(shí)間考驗(yàn)，現(xiàn)主要業(yè)態(tài)為餐飲、茶煙酒、便利小超市等便民社區(qū)配套商業(yè)為主；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)約為 /平； ? 民主路：為傳統(tǒng)商業(yè)街，主要業(yè)態(tài)為五金，日雜、社區(qū)配套商業(yè)為主；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 35 元 /平； ? 解放路： 業(yè)態(tài)主要為小超市、小餐館及傳統(tǒng)便民配套商業(yè)為主；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為38元 /平； ? 一青里街： 此街相對(duì)較短，且相對(duì)較偏，其業(yè)態(tài)為傳統(tǒng)便民配套商業(yè)為主；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 /平； ? 估依草市巷： 此街相對(duì)較短，其業(yè)態(tài)主要為廣告、餐飲類(lèi)；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 元 /平； ? 新民 街： 此街相對(duì)較短，其業(yè)態(tài)主要為食品、水果類(lèi)；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 /平； ? 南塘： 此街為傳統(tǒng)商業(yè)老街，其業(yè)態(tài)主要為傳統(tǒng)便民配套商業(yè)為主；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 /平； ? 北塘： 此街為傳統(tǒng)商業(yè)老街，其業(yè)態(tài)主要為傳統(tǒng)便民配套商業(yè)為主，其中餐飲占的比重較大；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 /平； ? 宣化路： 此街為傳統(tǒng)商業(yè)老街，其業(yè)態(tài)主要為便民配套商業(yè)為主，其中日雜批發(fā)、瓜果批發(fā)、餐飲占的比重較大；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 /平； ? 杜化路： 此街為傳統(tǒng)商業(yè)老街，其業(yè)態(tài)主要為便民配套商業(yè)為主，其中日雜批發(fā)、瓜果批發(fā)、餐飲占的 比重較大；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 /平； ? 南京路： 此街為傳統(tǒng)商業(yè)街，其主要業(yè)態(tài)為傳統(tǒng)便民配套商業(yè)為主；純街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 /平； ? 三賢路： 為渭南西五路，其人氣不足，商業(yè)氛圍尚未形成，現(xiàn)主要業(yè)態(tài)為餐飲、茶煙酒、便利小超市等便民社區(qū)配套商業(yè)為主，有部分商鋪空置； 調(diào)研資料顯示： 女性占主導(dǎo)地位 ，占比 59%；男性占 41% 分析： 說(shuō)明本地經(jīng)營(yíng)者女性較多，另?yè)?jù)了解被訪問(wèn)者家庭中除男士有固定職業(yè)外，約 30%的還有商鋪經(jīng)營(yíng)的副業(yè) 為家庭中女性經(jīng)營(yíng) 。 建議在將來(lái)招商和銷(xiāo)售時(shí)多考慮 分析女 士性格方面 對(duì)再投資的決定權(quán)的影響度 ，同時(shí)挑選招商和銷(xiāo)售人員 時(shí)適當(dāng)搭配男性 ，且具備親和力。 第二部分 受訪者基本信息資料分析 受訪問(wèn)者性別占比41%59%男 女受訪問(wèn)者籍貫占比68%18%4%10%渭南本市人 渭南市各縣鎮(zhèn)人 西安市人 外省人士 調(diào)研資料顯示： 68%的經(jīng)營(yíng)者是渭南本地人，渭南縣鎮(zhèn)的占 18%，西安的占 4%，外省人士占 10%。 分析： 通過(guò)數(shù)據(jù)說(shuō)明渭南市經(jīng)營(yíng)者基本 是 以本地人為主，外來(lái)投資的較少，說(shuō)明 投資 發(fā)展受地理、交通、氣候和政府政策等影響。 建議可適當(dāng)引進(jìn)外來(lái)商家投資，引進(jìn)外來(lái)商業(yè)管理模式，這樣可以促進(jìn)本地商業(yè)的發(fā)展，同時(shí)奠定本案的龍頭地位。 被訪問(wèn)者年齡占比2%18%17%27%17%12%7%20歲以下 21－25歲 26－30歲 31—35歲36—40歲 41－50歲 50歲以上 受訪問(wèn)者身份占比265人80%8人2%11人3% 5人2%43人13%普通店員營(yíng)業(yè)員店主店長(zhǎng)或主管經(jīng)營(yíng)人員廠家直銷(xiāo)人員 調(diào)研資料顯示： 普遍受訪經(jīng)營(yíng)者以 31— 35歲占 27%，這部分人士相對(duì)經(jīng)營(yíng)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)理念都比較超前； 26— 30歲的占 17%； 21— 25歲的占 18%； 36— 40歲的占 17%； 41— 50歲的占 12%；其他年齡層的占 9%。 為力爭(zhēng)保證資料的準(zhǔn)確性，受訪問(wèn)者 80%為店主， 13%為店長(zhǎng)或主管負(fù)責(zé)人。 分析： 經(jīng)營(yíng)者比較年輕化。數(shù)據(jù)表明經(jīng)營(yíng)者普遍都比較年輕，商業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)比較好 。 創(chuàng)業(yè)者逐漸增 多。 21— 25歲的年齡處于學(xué)習(xí)創(chuàng)業(yè)階段，說(shuō)明本土商業(yè)氛圍和商業(yè)意識(shí)已經(jīng)逐漸覺(jué)醒和不斷提高。 調(diào)研資料顯示： 受訪問(wèn)者是高中 /技校 /中專(zhuān)文化程度的占 67%，這說(shuō)明渭南市隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民文化程度較之以前也逐漸上升。大專(zhuān)文化程度的占 14%，而本科以上文化程度的僅占 5%，這說(shuō)明本地受高等教育程度還是比較低的，而初中以下文化程度也占 14%，這說(shuō)明本地文化教育比較落后，當(dāng)然受訪問(wèn)者越是年輕的文化程度也相對(duì)越高。 分析： 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前新型城市的建設(shè)，促就本地的文化教育有了快速發(fā)展。 七 十年代后的本地市民文化普遍提高，到八十年代本地市民接受文化教育程度越來(lái)越高，當(dāng)前本地的教育情況已經(jīng)達(dá)到內(nèi)地同步水平。 經(jīng)營(yíng)者文化程度普遍不高，因而經(jīng)營(yíng)手法和經(jīng)營(yíng)管理技巧還是比較欠缺。 受訪問(wèn)者接受教育程度分析 受訪問(wèn)者學(xué)歷占比14%67%14%5%小學(xué)初中及以下 高中/技校/中專(zhuān) 大專(zhuān) 大學(xué)本科及以上 調(diào) 研資料顯示： 數(shù)據(jù)表明經(jīng)營(yíng)種類(lèi)女裝經(jīng)營(yíng)占的比例較大，占 27%；男裝占 15%；運(yùn)動(dòng)休閑服飾和鞋類(lèi)經(jīng)營(yíng)的各占 6%；其他各類(lèi)雜項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)種占 29%，相對(duì)也占據(jù)一部分市場(chǎng)。 分析： 服飾類(lèi)占據(jù)市場(chǎng)主流。說(shuō)明居民“衣食住行”消費(fèi)中仍以穿著為主。 日常消費(fèi)用品如化妝品、皮具箱包、皮鞋、黃金珠寶和針織類(lèi)也都有一定的市場(chǎng)，本土居民對(duì) 日常消費(fèi)有很大的需要。但由于距離西安僅為一小時(shí)車(chē)程加上交通便利，這就造 成了消費(fèi)需求外流，因此本案對(duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃要做充分考慮， 如何拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)以及如何鞏固本地消費(fèi)者將成為重中之重。 經(jīng)營(yíng)業(yè)種占比15%27%2%1%1%2%2%6%6%2%7%29%男 裝 女 裝 黃金珠寶鐘表眼鏡 化 裝 品 針織內(nèi)衣 兒童用品 鞋 類(lèi) 運(yùn)動(dòng)休閑床上用品 箱包皮具 其 它 商鋪存在形式占比45%21%23%8% 3%沿街商鋪 百貨商場(chǎng)商鋪 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪 購(gòu)物中心商鋪 其它類(lèi)型商鋪 調(diào)研資料顯示 ： 渭南市經(jīng)營(yíng)形式基本以街鋪為主，占 45%；百貨商場(chǎng)商鋪占 21%，購(gòu)物中心商鋪占 8%，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)占 23%，其他形式 3%。 分析： 傳統(tǒng)化的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，渭南的經(jīng)營(yíng)形態(tài)基本沿襲比較傳統(tǒng)的沿街鋪面形式經(jīng)營(yíng)； 百貨商場(chǎng)形態(tài)正在崛起。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的百貨、超市、大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形態(tài)的大型 商業(yè)正在快速發(fā)展中，這也為渭南市商業(yè)中心升級(jí)奠定了基礎(chǔ)。 根據(jù)分析建議本案可考慮采用多種經(jīng)營(yíng)形式，來(lái)滿(mǎn)足渭南市當(dāng)前的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求。 第三部分 受訪問(wèn)者 經(jīng)營(yíng)狀況及取向分析 調(diào)研資料顯示： 當(dāng)前渭南市自己購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)的占 約 15%，租賃產(chǎn)權(quán)商鋪經(jīng)營(yíng)的占 53%，租賃的非產(chǎn)權(quán)商鋪經(jīng)營(yíng)的占 21%，可見(jiàn)絕大部分采用租賃經(jīng)營(yíng)模式。 分析： 購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)誀I(yíng)的相對(duì)較少。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的投資意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，投資渠道越來(lái)越多。對(duì)于以往自購(gòu)自營(yíng)的產(chǎn)權(quán)商鋪投資形式已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，一方面自購(gòu)商鋪者不一定自營(yíng)，另一方面經(jīng)營(yíng)管理 者不一定自購(gòu)，所以很多商鋪更傾向于租賃經(jīng)營(yíng)。 租賃商鋪者相對(duì)較多?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)大多數(shù)商鋪投資都是產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相對(duì)分離，易于分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 因此建議本案在將來(lái)的開(kāi)發(fā)和操作上，多考慮租售結(jié)合多形式的操作，以便于將來(lái)商鋪更加旺場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)商鋪的形式可考慮一二樓，三樓四樓要慎重考慮，以求快速回籠資金。 商鋪產(chǎn)權(quán)形式占比15%63%21%1%自己購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)商鋪 租賃的產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)赓U的非產(chǎn)權(quán)商鋪 其它商鋪購(gòu)買(mǎi)價(jià)格總額占比1人2人3人26人33人0 10 20 30 401 0 萬(wàn)元以下2 1 3 0 萬(wàn)元5 1 8 0 萬(wàn)元 101150萬(wàn) 元201300 萬(wàn) 元4 0 0 萬(wàn)元以上4 0 0 萬(wàn)元以上301400萬(wàn) 元201300 萬(wàn) 元151200萬(wàn) 元101150萬(wàn) 元81100萬(wàn)5 1 8 0 萬(wàn)元 3 1 5 0 萬(wàn)元2 1 3 0 萬(wàn)元1 1 2 0 萬(wàn)元1 0 萬(wàn)元以下