20xx年濰坊市某1800畝大型綜合性社區(qū)項(xiàng)目的前期調(diào)研報(bào)告(20頁(yè))-其他行業(yè)報(bào)告(編輯修改稿)
2024-09-19 11:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中國(guó)最大管理資源中心 過(guò)，濰坊市已就改線(xiàn)工作開(kāi)過(guò)多次專(zhuān)題會(huì) ,預(yù)計(jì)投資過(guò)億 ,故一直沒(méi)有實(shí)施。 據(jù)駐當(dāng)?shù)?26 軍通訊營(yíng)戰(zhàn)士現(xiàn)場(chǎng) 指 證， 地塊范圍內(nèi)有一條國(guó)防光纜沿南北向靠近金馬路繞省莊穿 過(guò)，光纜埋深 — 米 ,為軍級(jí)通訊線(xiàn)路 ,經(jīng)軍區(qū)批準(zhǔn)可改線(xiàn)。 該地塊周邊市政配套較為齊全 ,供水、排水、供電、供暖、供氣、通訊較為便捷。 (三 )土地權(quán)屬情況 該地塊除山后徐村占地和省莊補(bǔ)償安置用地外有凈地 畝，為國(guó)有土地 ,土地使用權(quán)已由市土地儲(chǔ)備中心于 2020 年 8 月出讓給濰坊市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資公司 ,土地用途為“住宅、商業(yè)、綜合”用地。因該地塊現(xiàn)狀基本為生地，即期轉(zhuǎn)讓存在政策性障礙。 (四 )土地招商情況 該地塊先后已有 8 家設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了概念 性規(guī)劃設(shè)計(jì)，市政府選定了由北京一家公司設(shè)計(jì)的方案做項(xiàng)目招商推介。該地塊市政府?dāng)M整體轉(zhuǎn)讓給有實(shí)力的開(kāi)發(fā) 商，據(jù)悉已與全國(guó)近十家大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了洽談。 2020 年 7 月 20 日 ,濰坊市人民政府召開(kāi)常務(wù)會(huì)議 ,擬將該地塊做為對(duì)價(jià)抵付籌建中的市文化藝術(shù)中心項(xiàng)目中標(biāo)人投入的工程資金，對(duì)價(jià)抵付價(jià)格為 110 萬(wàn)元 /畝。 濰坊市文化藝術(shù)中心位于人民廣場(chǎng)南側(cè)，張湎河兩岸，東靠東方路，南臨健康東街，西依北海路，總占地約 400 畝，由圖書(shū)館、科技館、青少年宮、大劇院、音樂(lè)廳、工人文化宮、規(guī)劃與藝術(shù)展覽館、商業(yè)配套及雙塔等景觀(guān)藝術(shù)建 筑組成?？偨ㄖ娣e約 24 萬(wàn)平方米，地上、地下各 12 萬(wàn)平方米?？偼顿Y約 15 億元人民幣。計(jì)劃分五個(gè)組團(tuán)，分期建設(shè)。 中國(guó)最大管理資源中心 四、 濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 (一 ) 土地價(jià)格情況 據(jù)濰坊市土地儲(chǔ)備中心提供資料顯 示， 2020 年、 2020 年國(guó)有土地招拍掛分別為 1730 畝、 1510 畝， 當(dāng)?shù)?2020 年上半年中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地拍賣(mài) (掛牌 )出讓情況見(jiàn)下 表。 宗地編號(hào) 宗地位置 面積 規(guī)劃 用途 成交 單價(jià) 2020— 25 奎文區(qū)新華路以西、佳樂(lè)家超市北側(cè) 綜合 180 2020— 28 濰城區(qū)望留鎮(zhèn)政府以西、行政街以北 綜合 18 2020— 29 奎文區(qū)櫻前街以南、鳶飛路以東 居住 70 2020— 32 奎文區(qū)新華路以西、東風(fēng)東街以南 綜合 180 2020— 1 奎文區(qū)四平路以東、玉清街以南 居住 56 2020— 7abcd 濰城區(qū)長(zhǎng)松路兩側(cè) 綜合 2020— 5 高新區(qū)東方路以東、梨園街以南 綜合 2020— 23 奎文區(qū)東風(fēng)東街以北、鳶飛路西側(cè) 綜合 180 2020— 24 奎文區(qū)福壽東街以北、鳶飛路西側(cè) 綜合 2020— 30 濰城區(qū)寶通街以北、春鳶路以東 居住 40 2020— 34 奎文區(qū)玄武街以南、濰州路以西 140 綜合 50 2020— 6 奎文區(qū)鳶飛路以東、臥龍東街以北 綜合 65 2020— 3 奎文區(qū)四平路以東、臥龍東街以北 綜合 66 2020— 2 濰城區(qū)北宮西街以北、永安路西側(cè) 綜合 50 2020— 7 濰城區(qū)東風(fēng)西街以北、月河路西側(cè) 綜合 123 2020— 8 奎文區(qū)濰州路以東、中學(xué)街南側(cè) 綜合 230 2020— 26 濰城區(qū)月河路東、建設(shè)街以南 綜合 60 2020— 27 濰城區(qū)青年路以西、建設(shè)街以南 綜合 188 合 計(jì) 中國(guó)最大管理資源中心 從上表看出僅 2020 年上半年濰坊市市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛出讓18 宗 ,共計(jì) 畝。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,平均每畝出讓價(jià)格達(dá) 萬(wàn)元。從土地供應(yīng)區(qū)域分布和供應(yīng)量看，市區(qū)中心位置單幅地塊面積較小 ,最小單幅地塊僅為 畝，單價(jià)達(dá)到 230 萬(wàn)元 /畝 。高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)上半年僅有一塊土地出讓 ,該地塊與本項(xiàng)目地塊相距不足 500 米 ,出讓價(jià)格為 萬(wàn)元 /畝。 濰坊市中心城區(qū)的土地價(jià)格較濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、威海等城市的土地價(jià)格要偏低，從土地作為資產(chǎn)其盈利能力反映內(nèi)在價(jià)值這一角度看，濰坊市目前土地價(jià)格偏低，反映出土地的盈利能力相對(duì)較低，但隨著城市發(fā)展，土地的升值空間要比濟(jì)南、青島等一、二線(xiàn)城市大，即便是土地價(jià)格增長(zhǎng)速度比較慢、增長(zhǎng)幅度比較小，但大幅下滑的可能性很小。 (二 ) 商品房?jī)r(jià)格水平分析 以濰坊市中心城區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象 ,根據(jù)供給面積與市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)計(jì)算，2020 年上半 年商品住宅平均價(jià)格為 2900 元 /平方米左右 (該價(jià)格不考慮團(tuán)購(gòu)或定向開(kāi)發(fā)因素 )，價(jià)格同期漲幅為 11%。與去年同期的價(jià)格數(shù)據(jù)相比， 2020年上半年市內(nèi)各片區(qū)的平均漲幅漸趨一致，平均上漲 150 元 /平方米左右。從上半年的市場(chǎng)情況看，濰坊市商品住宅均價(jià)漲幅超過(guò) 15%的樓盤(pán)達(dá)到 30%以上。我公司開(kāi)發(fā)的位于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的泛海城市花園公寓樓均價(jià)由去年同期的 3800元 /平方米上漲為 4100元 /平方米 ,上漲幅度為 8%(2020年開(kāi)盤(pán)均價(jià)為 2350 元 /平方米 ,到目前漲幅為 %)。本項(xiàng)目所在地塊周邊區(qū)域雖然為市政府下一步 重點(diǎn)區(qū)域，但目前尚無(wú)成規(guī)模在建或建成項(xiàng)目，零星地塊多為經(jīng)濟(jì)適用房及各城中村改造項(xiàng)目，故沒(méi)有商品房?jī)r(jià)格參照系。 上半年濰坊寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，均價(jià)在 3900 元 /平方米左右，且 中國(guó)最大管理資源中心 供應(yīng)多集中在奎文區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)域；近年來(lái)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)密集，上半年市場(chǎng)投放量較大，均價(jià)在 6520 元 /平方米，漲幅不大，市場(chǎng)消化速度放緩。 據(jù)山東房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)信息顯示，濰坊市城區(qū)從 1998 年至今商品房房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)見(jiàn)下圖： 050010001500
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