【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 源路，全長(zhǎng) 公里，以商業(yè)娛 樂功能為主，兩旁的商鋪售價(jià)最低為 850010000/m2。在新源路上的博泰景苑和和亭佳苑的商鋪 也已售馨，現(xiàn)在只對(duì)外出租。 良好的發(fā)展前景和廣闊的市場(chǎng)給商鋪投資者帶來巨大的信心，提前介入將為投資者帶來巨大的利潤(rùn)回報(bào)。 3）辦公樓市場(chǎng) 目前安亭鎮(zhèn)的商業(yè)房產(chǎn)中，最緊缺的就是商務(wù)型的寫字樓。國(guó)際汽車城建成后安亭將作為全球汽車零部件集散采購(gòu)中心，每周會(huì)舉行會(huì)展。如此商家云集的規(guī)模勢(shì)必需要高檔商務(wù)型寫字樓為其提供更多的服務(wù)。而多功能商務(wù)型的寫字樓及商鋪，也將為安亭鎮(zhèn)贏得未來更多企業(yè)和投資商的青睞。 為了滿足區(qū)域內(nèi)的 辦公需求， 2020 年底之前，安亭鎮(zhèn)將至少矗立起 3 幢甲級(jí)寫字樓：預(yù)計(jì) 2020 年底建成的世康大廈，預(yù)計(jì) 2020 年 6 月 28 日前建成的安亭經(jīng)貿(mào)大廈，和最后建成的嘉正大廈。 以上高檔辦公樓的建立也將在一定程度上增加當(dāng)?shù)氐娜藲庖约袄瓌?dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，完善消費(fèi)群體，促進(jìn)消費(fèi)。 三、項(xiàng)目分析 1．項(xiàng)目概況 本案位于上海嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)的國(guó)際汽車城俱樂部街區(qū)內(nèi)，曹安公路北面，規(guī)劃新源路的東側(cè)，規(guī)劃中新源路商業(yè)街的入口處。 在交通方面，本案周邊有連接安亭和市區(qū)的快速干道 —— 滬寧高速公路、曹安公路（ 312 國(guó)道）、京滬鐵路鐵路等。公交線 路則主要通過曹安公路駛向市區(qū)。主要線路有北安線、陸安線 (都在市區(qū)鎮(zhèn)坪路上車 )、旅游 6B（市區(qū)上海體育館內(nèi)上車）等。今后，規(guī)劃中的輕軌申嘉線支線終點(diǎn)站距本案將不到 300 米。 從地塊形狀上來看，本案整體呈“ L”型布局，其中短邊臨曹安公路，長(zhǎng)邊沿新源路布置，而“ L”型內(nèi)部則為住宅區(qū)。 2．技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積： 27816 平方米 總建面積： 63860 平方米 其中：地上 54802 平方米 地下 9058 平方米 沿街商鋪面積： 24685 平方米 純辦公面積（ 23F）： 15355 平方米 其它辦公面積（ 3 棟 16F）： 14762 平方米 容積率： 建筑覆蓋率： ％ 3． SWOT 分析 1）優(yōu)勢(shì) ? 座落于曹安公路旁，緊臨滬寧高速公路，往返市區(qū)快速便捷； ? 位于安亭鎮(zhèn)中心，與安亭目前的主要商業(yè)道路墨玉路僅一街之隔，新源路商業(yè)街已初見雛形，且新商業(yè)中心有取代老街之勢(shì)； ? 新源路上集中了大量的商品房，充 足的人流量可以支撐商業(yè)街的發(fā)展與繁榮； ? 本項(xiàng)目位于曹安路、新源路的交界處，是新源路商業(yè)街的入口，占據(jù)了優(yōu)越的地理位置，可成為新源路商業(yè)街的龍頭； 2）劣勢(shì) ? 基地沿曹安路一側(cè)為綠化帶，無(wú)法規(guī)劃最有價(jià)值的沿街商鋪； ? 距市區(qū)有一定距離，距市中心約有一個(gè)多小時(shí)的車程； ? 由于目前區(qū)域內(nèi)商品房的客源以本地動(dòng)遷戶與企業(yè)員工為主，外來客源則多為首次購(gòu)房的年輕群體，因此現(xiàn)有整體購(gòu)買力有限； ? 區(qū)域的文化底蘊(yùn)不足，規(guī)劃產(chǎn)品難以提升檔次； ? 墨玉路已有商業(yè)面積大約在 2 萬(wàn)平方米左右，若加上本案 萬(wàn)左右的商業(yè)面積及新源路上其它新的 商業(yè)供給量，極有可能產(chǎn)生供過于求的現(xiàn)象； 3）機(jī)會(huì) ? 安亭為“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃中的重點(diǎn)城鎮(zhèn)，其目標(biāo)是成為 規(guī)劃科學(xué)、結(jié)構(gòu)合理、功能健全、環(huán)境良好，并與國(guó)際大都市相匹配的國(guó)內(nèi)一流的現(xiàn)代化城鎮(zhèn) ，這對(duì)于商業(yè)而言無(wú)疑是帶來了良好的契機(jī)； ? 安亭中心鎮(zhèn)區(qū)的規(guī)劃人口將在 8 萬(wàn)人以上，潛在的消費(fèi)能力較大； ? 目前安亭地區(qū)寫字樓稀缺，但在 2020 年將底至少建成 3 棟甲級(jí)寫字樓，更利于招商引資； ? F1 賽事的商業(yè)效應(yīng)將帶動(dòng)整個(gè)嘉定區(qū)的繁榮； ? 國(guó)際汽車城的建設(shè)將促進(jìn)本地區(qū)的人流、物流、商流； ? 規(guī)劃中的 R3 線自安亭汽車城至靜安寺，有利于加快安 亭的發(fā)展； 4）威脅 ? 國(guó)際汽車城目前的人氣嚴(yán)重不足，加上其規(guī)劃與發(fā)展仍有變數(shù)，整體區(qū)域的完善仍有待時(shí)日； ? 安亭新鎮(zhèn)的完善配套，將與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)； ? 新源路作為安亭鎮(zhèn)未來的商業(yè)核心街，匯集了大量的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)本案而言，形成了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，因此項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否，將成為影響項(xiàng)目開發(fā)的成敗； ? 2020 年至今，房地產(chǎn)的價(jià)格突飛猛漲，時(shí)至今日漲幅已開始趨緩，今后房?jī)r(jià)的走勢(shì)和走向仍有待觀察； ? 本項(xiàng)目為區(qū)域性商業(yè)地段，較難吸引周邊城鎮(zhèn)的人群前來消費(fèi)（昆山、嘉定、江橋，各有其商業(yè)特色）； 四、產(chǎn)品定位及建議 1．產(chǎn)品定位 1）整體定位 本案的總建面積達(dá)到 63860 平方米，具有了一定的規(guī)模。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，本案為商業(yè)與辦公相結(jié)合，是一個(gè)綜合性商業(yè)項(xiàng)目。 從本案的地理位置上來看，由于位于未來安亭中心城鎮(zhèn)商業(yè)核心街 —— 新源路入口，且與連接市中心的主要道路 —— 曹安公路（即安亭俱樂部一條街）相臨，且位于新源路、曹安路口的辦公樓高 23F，在當(dāng)?shù)貙儆谳^高的建筑，因此本案具有成為區(qū)域性標(biāo)志性建筑的“地利”條件。 結(jié)合以上的因素，我司建議可將本案打造成： 現(xiàn)代綜合性商業(yè)的典范，安亭標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目 2）商業(yè)部分定位 目前的安亭，商 業(yè)配套設(shè)施大多以滿足居民生活基本需求的業(yè)態(tài)為主，作為現(xiàn)階段商業(yè)聚集區(qū)的墨玉路，除了肯德基、元祖等少量的品牌店外，其余絕大部分為小型的商業(yè)。整體而言，安亭現(xiàn)有的商業(yè)檔次不高、業(yè)態(tài)不多，且建筑立面、建筑裝飾等均較為陳舊，綜合商業(yè)環(huán)境較差。 而安亭作為“一城九鎮(zhèn)”的重點(diǎn)建設(shè)城鎮(zhèn)之一，其目標(biāo)是建成與國(guó)際一流大都市形象相匹配的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，目前的業(yè)態(tài)將無(wú)法滿足未來對(duì)于該區(qū)域的商業(yè)要求，因此，建議能引入符合現(xiàn)代人消費(fèi)需求的時(shí)尚商業(yè)業(yè)態(tài)。 ? 業(yè)態(tài)定位 從現(xiàn)有的建筑方案來看，本案的商業(yè)部分分為兩大類，即沿街商鋪和綜合商場(chǎng)，其中 ，沿新源路一側(cè)的商業(yè)為沿街商鋪，而臨曹安路一側(cè)的建筑除沿道路設(shè)置了小部分的沿街商鋪外，其余的絕大多數(shù)面積則考慮為綜合性商場(chǎng)。對(duì)此，我司建議本案的商業(yè)部分定位為： ? 新源路沿街商業(yè) 2 樓：以餐飲類業(yè)態(tài)為主、輔以其它業(yè)態(tài)，包括：咖啡簡(jiǎn)餐、特色餐飲、西式快餐、中式餐飲、茶坊、面包房、甜品店、小型便利超市等； ? 新源路沿街商業(yè) 3 樓：以休閑類業(yè)態(tài)為主，包括：健身房、網(wǎng)吧、美容美體、保健休閑（如足?。┑?； ? 曹安路 1 樓沿街部分：業(yè)態(tài)與綜合商場(chǎng)相呼應(yīng)，以品牌專賣店為主，包括服飾、鞋類、皮具、飾品、工藝品等，此外也可安排部分 餐飲類業(yè)態(tài)； ? 曹安路綜合商場(chǎng)部分：對(duì)于該部分的定位有兩種思路，一是定位為現(xiàn)代化綜合性商場(chǎng)，走中檔時(shí)尚路線，以服飾、鞋類、皮具、化妝品、運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)品為主，二是定位于大型的休閑娛樂廣場(chǎng)，引入 KTV、桑拿、大型餐飲等業(yè)態(tài)。 3）純辦公（ 23F）定位 根據(jù)安亭地區(qū)的市場(chǎng)分析，我們得知：目前本區(qū)域內(nèi)最缺乏的就是辦公樓。雖然在 2020 年底之前， 安亭鎮(zhèn)將至少矗立起 3 幢甲級(jí) 辦公 樓 。但由于 F1 賽事的舉辦和國(guó)際汽車城的建成，能為安亭帶來的人流、物流和商流將是無(wú)法預(yù)測(cè)的，因此 3 幢寫字樓將遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足當(dāng)?shù)氐男枨??？梢姡冝k公在安 亭當(dāng)?shù)貙⒕哂袕V泛的市場(chǎng)。 從本案的整體定位來看，目標(biāo)是成為安亭當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性項(xiàng)目，這就意味著無(wú)論是商業(yè)還是辦公，其品質(zhì)都要是最出色的建筑。鑒于此，我司建議，純辦公部分可定位于： 領(lǐng)銜安亭辦公樓市場(chǎng)，物業(yè)品質(zhì)和管理服務(wù)俱佳的純辦公建筑 在此定位下，本案純辦公部分的主要目標(biāo)客群為： ? 客戶來源以新進(jìn)安亭地區(qū)發(fā)展的企業(yè)為主：作為“一城九鎮(zhèn)”中的重點(diǎn)開發(fā)城鎮(zhèn)，安亭正在以驚人的速度向前發(fā)展，大量的企業(yè)看好安亭地區(qū)今后的發(fā)展規(guī)劃，意欲進(jìn)駐安亭，但卻苦于缺少理想的辦公樓，因此新項(xiàng)目的建成將為其提供合適的辦公場(chǎng)所； ? 企業(yè)規(guī)模 以中、大型為主：對(duì)于那些新進(jìn)入安亭地區(qū)發(fā)展的企業(yè)而言，由于其在安亭的發(fā)展均處于起步階段，因此對(duì)于辦公面積的需求不會(huì)太大；但是另外也有一些企業(yè)，原先就具有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模和良好的社會(huì)知名度，對(duì)于其在安亭的發(fā)展也非?？春茫ㄈ缫恍┡c汽車行業(yè)相關(guān)的企業(yè)），他們對(duì)于辦公的面積需求則會(huì)較大； ? 企業(yè)性質(zhì)多樣，涵蓋面廣：在那些不斷進(jìn)駐安亭地區(qū)的企業(yè)中，既有國(guó)營(yíng)的，也有私企的；既有中資的，也有外資的，其共同的特點(diǎn)是看好安亭未來發(fā)展前景，他們都也可能成為本案的目標(biāo)客戶。 4）其它部分（ 3 棟 16F）定位 在本項(xiàng)目中 4 棟高層建筑與底 下的 3 層群房為同一個(gè)整體。 3 棟 16F 建筑無(wú)論是在建筑立面、建筑造型還是房型結(jié)構(gòu)上，相對(duì)于那棟 23F 建筑，都要略遜一籌。因此如果仍將其定位于辦公，則其檔次于價(jià)格無(wú)疑要低于 23F 的純辦公，在今后的銷售中，必然將形成項(xiàng)目的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于 23F 的純辦公而言，物業(yè)形象和銷售價(jià)格都將在無(wú)形中被拉低，而對(duì)于 3 棟 16F 的辦公，也將因品質(zhì)不夠理想而遇到銷售瓶頸。 而縱觀整個(gè)安亭鎮(zhèn)乃至嘉定區(qū)的發(fā)展情況，我們可以看出，去年 F1 大賽的舉辦，使整個(gè)地區(qū)的賓館業(yè)迅速發(fā)展，各大賓館不但出租率猛增，而且房租也同時(shí)大幅上調(diào)。此外，隨著國(guó)際 汽車城的發(fā)展和成熟，在 06 年將至少舉辦 12 次的專業(yè)性汽車展會(huì)，在這些展會(huì)中，絕大部分為國(guó)外展，因此未來本地區(qū)將有大量的賓館需求。 為此，我司建議，錯(cuò)開項(xiàng)目的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于這 3 棟 16F 建筑定位于： 1 棟（近曹安路）定位于：產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 以投資為主 2 棟（沿新源路）定位于：酒店式公寓 —— 以自住為主 在此定位下，近曹安路建筑的根本性質(zhì)將為酒店。開發(fā)商可委托專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)。對(duì)于購(gòu)房者而言，在購(gòu)買了本項(xiàng)目后，即可通過酒店管理公司出租給需要租賃的客戶并收取投資回報(bào)，同時(shí)也可保留每年免費(fèi)享用一定日期的權(quán) 利（ 如只要預(yù)先訂房，每年就可有 15 天免費(fèi)入住的權(quán)利，供日常休假時(shí)入住，特別是可便于 F1 賽事期間觀看賽事）。 而沿新源路的 2 棟則定位與酒店式公寓，它與產(chǎn)權(quán)式酒店最大的區(qū)別在于：其根本性質(zhì)為公寓，是以自住為主要目的。酒店式公寓的目標(biāo)客戶是那些在安亭地區(qū)工作的人員，為了上下班的方便而購(gòu)房。由于在這些人員中有相當(dāng)一部分在市區(qū)是有房的，而在當(dāng)前的社會(huì)中，工作的流動(dòng)性又較大，因此他們不會(huì)愿意去買那些大面積的住宅并進(jìn)行裝修。對(duì)于這些購(gòu)房者來說，小面積、全裝修的酒店式公寓將是最佳的選擇，入住是只需將自己的隨身用品帶入即可，而離 開時(shí)，也可以原先的狀態(tài)立即