【文章內(nèi)容簡介】 % % % 二人 % % % % % % 三人 % % % % % 四人 % % % % % 五人 % % % % 六人或以上 % % 從表 3 可以 看出，選擇多層、花園式多層和別墅等物業(yè)類型的消費者以三口之家居多，選擇小高層物業(yè)的以四口或三口之家多，而選擇高層物業(yè)的則以兩口之家居多。 四、 花苑（一期）的市場定位 第 頁 13 考慮到項目地塊處于市中心一環(huán)路以內(nèi)，土地價值較高，面積較?。▋H為 畝），為獲得較好收益，只有選擇建設高層住宅。 從上面的分析可以看到，比較能夠接受高層住宅的人群主要集中在年齡 35 歲以下，學歷在大專以上，家庭人口在 2~3 人的人群中；也就是所謂都市年輕白領。這也就是本項目的目標市場。 而從消費承受能力分析來看， 目前大多數(shù)人（ 60%以上）能夠接受的住宅價位在25~20 萬元以內(nèi)。因此，考慮到該地段的成本及類似樓盤的售價；項目在戶型選擇上應該以 70~80 平方米 /戶左右為主力戶型。 第四章 項目建設規(guī)模和建設目標 一、 項目現(xiàn)狀 項目用地原為 屋業(yè)開發(fā)有限公司豆腐廠 3號地塊，面積為 平方米。 屋業(yè)開發(fā)有限公司已經(jīng)辦理完所有有關手續(xù)，付清了有關款項；取得了土地使用證（編號 No 010643607，見附件）。完全具備開發(fā)條件。 項目于一九九八年正式開始啟動，原規(guī)劃是兩棟八層的多層建筑。后由于企業(yè)和市場變 動的原因，在完成建筑用地手續(xù)以及居民撤遷后停工。 后經(jīng)過方案調(diào)整、再次報批后，于二零零二年一月再次動工，在完成部分基礎工作后（完成 80%的樁基工程），由于政策原因（政府決定二環(huán)路以內(nèi)只撤不建）再次停建至今。 經(jīng)過市規(guī)劃規(guī)劃委員會的再次論證、批復后，復工條件已經(jīng)具備?，F(xiàn)已經(jīng)可以開始建設。 由于種種原因，項目拖延了較長時間，期間方案也做了多次修改。市場情況已經(jīng)發(fā) 第 頁 14 生了較大的變化。目前，由于 市二環(huán)路內(nèi)原則上只拆不建 的政策 ，有 多 個 市內(nèi) 房地產(chǎn)項目因此而被撤消。 該 政策的實施，除了會使 的整理城市環(huán)境有所改觀外； 最為重要的是 將會使二環(huán)路內(nèi)在建在售項目的價值提升而變得炙手可熱 。 由于上述政策的實施，使二環(huán)路內(nèi)的屋業(yè)資源將變得越來越緊缺，長遠看具有較大升值的潛力。因此，市中心區(qū)域的住宅樓盤對消費人群的吸引力將有所增加。 從這個角度來看，由于擬建項目位于一環(huán)路以內(nèi)，地處 市中心區(qū)域，交通、購物等居家條件優(yōu)越，具有較好的發(fā)展條件。 二、 項目建設規(guī)模 項目原總占地面積為 平方米，經(jīng)過總體規(guī)劃設計，增加少部分二期用地后，一期實際建筑用地為 3039 平方米，建設直接投資為 8, 萬元 萬元。 總建筑面積 45,092 平方米，建筑占地面積 1,257 平方米，地下三層，地上 27 層。其中：一、二層及地下一層為商鋪，面積 3,073 平方米；地下二、三為停車場，建筑面積 6,146 米；其余為住宅。整個建筑共 256 戶住宅，車位為 105 個。 三、項目建設目標的確定 考慮到項目地塊處于市中心一環(huán)路以內(nèi)，土地價值較高，面積較?。▋H為 畝），為獲得較好收益，項目選擇了建設高層住宅樓的基本方案。 從該項目的市場分析定位可以看到，比較能夠接受高層住宅的人群主要集中在年齡35 歲以下，學歷在大專以上，家庭人口在 2~3人的人群中；也就是所謂都 市年輕白領。因此項目的目標市場就是 的都市年輕白領。 而從消費承受能力分析來看，目前大多數(shù)人（ 60%以上）能夠接受的住宅價位在25~20 萬元以內(nèi)。因此，考慮到該地段的成本及類似樓盤的售價；項目在戶型選擇上以 60~80 平方米 /戶左右為主力戶型。 第 頁 15 市場定位為滿足 都市年輕白領的特定需求，以 區(qū)位極佳、質(zhì)量上乘、價位適中和個性化的生活方式為主要訴求。 整個方案突出都市白領公寓的理念， 力求避免 以往 產(chǎn)品個性不足，缺乏鮮明特色等的 缺點 ， 生態(tài)環(huán)境差 等的 缺點 ，在產(chǎn)品特色方面，針對 都市白領 消費者個性需求差異性 ，以環(huán) 境幽雅、區(qū)位極佳、質(zhì)量上乘、價位適中和個性化的生活方式為主要 特點 ，通過與東面二期即將建設的大面積的 生態(tài)空中花園 和區(qū)內(nèi)高大樹木形成的城市森林 連接 ， 充分考慮住戶 追求戶外空間享受，真正考慮到人的感受 。 推出了 花苑一期這一新一代的個性產(chǎn)品 。 二期五千多平方米的區(qū)內(nèi)綠化面積將以高大樹木和草坪形成 市內(nèi)北京路沿線除東風廣場外最大的城市森林廣場。北京路中段 為 商務中心區(qū)，是城市最繁華的地段之一。這種 城市中的花園、花園中的城市的設計 ，提供給每戶業(yè)主一個隨意與戶外接觸的機會，可以滿足其運動、觀賞植物以及散步等休閑的需要 。 整個項目建成后，區(qū)域綠化覆蓋率將達到 ％。 項目將憑借生態(tài)化的自然環(huán)境，使得該區(qū)域成為了“城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中”的現(xiàn)代化生態(tài)小區(qū)為。 使 花苑一期成為 市市區(qū)內(nèi)以“生態(tài)商住樓”為主題的優(yōu)秀商住小區(qū)。 四、項目設計方案 項目規(guī)劃設計方案由 屋業(yè)開發(fā)有限公司委托日本黑川紀念建筑 .都市設計事務所設計。項目總占地面積為 3039 平方米，范圍呈方形。整個項目建筑呈圓柱型結構。 建筑方案為地下三層，地上二十七層，總建筑面積 45092 平方米，建筑占地面積1,257 平方米，商鋪總 面積 3,073 平方米；停車場建筑面積 6,146 米。 整個建筑共 256 戶住宅，建筑面積為 56平方米的有 206 戶，建筑面積為 102 平 第 頁 16 方米的有 48 戶，主力戶型為 56 平方米。地下室車位為 105 個。 第五章 項目開發(fā)建設地址及內(nèi)容 一、 項目建設地址 花苑一期項目具體地址位于 市北京路豆腐廠，北接桃源北樓，東臨 花苑二期，南為龍宇大廈，西面為桃源廣場；該區(qū)域原屬桃源村、大廠村農(nóng)村住宅和部分單位宿舍，區(qū)內(nèi)部分房屋尚為土坯房屋，歷史上沒有進行過合理的規(guī)劃、建筑密度大，住房擁擠，無安全防火通道，居民生活安全保障性差， 臨街面基本是以舊房、危房為主。目前已經(jīng)拆除。 二、項目建設內(nèi)容 項目內(nèi)容為：總占地面積為 3039 平方米，圓柱型結構；地下三層，地上二十七層，總建筑面積 45092 平方米，建筑占地面積 1,257 平方米，商鋪總面積 3,073 平方米；停車場建筑面積 6,146 米。整個建筑共 256 戶住宅，建筑面積為 56 平方米的有 206戶，建筑面積為 102 平方米的有 48 戶；地下室車位為 105 個。 平面布局為圓型，層高 米 米，總高 100 米； 結構種類和使用材料為： 地上： 中心筒框架結構（在建筑物中央布臵核心筒作為剪力墻） 地下： 中心筒框架結構（在地下外周部分設臵連續(xù)的墻作為剪力墻） 住宅部分： 中央的筒部分作為墻體結構； 以中央布臵核心筒部分放射狀延伸的粱和連接外圍的粱所構成； 樓板為中空結構的 250 毫米厚的樓板，不設次粱。這樣可以避免頂棚出現(xiàn)粱的情況，又可以保證大面積樓板的剛性。 停車場： 和二期的地下部分不設變形縫，作成一體結構； 為減少挖掘量、作成無粱板結構，盡量降低層高； 第 頁 17 使柱子之間的間距盡量均等、在大跨度之間設柱子。 第六章 項目建設的組織管理 一、工程建設組織管理 該投資項目為 屋業(yè)開發(fā)有限公司自建。具體建設擬采用專業(yè)化合同分包方式進行開發(fā)建設，具體方式是： 工程施工建設由云南省建五公司按建設工程施工合同負責進行； 整個工程由云南省交通工程監(jiān)理公司負責工程監(jiān)理； 銷售擬選定一家由經(jīng)驗和實力的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，采用委托承包方式完成。 項目在管理采取的是準備采取一種類似于矩陣式管理結構的工作小組制度，在投資者（股東）的領導下，從集團各職能部門或社會資源中抽調(diào)或聘請各類專業(yè)人員，組成項目領導小組，同時聘請有經(jīng)驗、有能力的中介機構作為項目的財務顧問，統(tǒng)一協(xié)調(diào)、領導項目的實施。 對不同的問題，充分利用外部的專業(yè)機構來解決。具體分工為：工程建設由專門的建筑公司負責實施，工程監(jiān)理由專業(yè)的工程監(jiān)理公司來負責監(jiān)理，項目的財務由專門的財務顧問提供支持，地產(chǎn)營銷由專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀公司來進行。 這種管理模式的優(yōu)點在于，工作小組由不同部門、行業(yè)的專業(yè)人員組成，加強了各 第 頁 18 種資源的橫向聯(lián)系，所需各類專業(yè)人員、專用設備隨用隨調(diào)，機動靈活；能 夠有效利用各種資源，使各種資源優(yōu)化組合，增強了對整個項目管理的靈活性和應變能力。 但可能的弊端在于由于工作小組具有臨時性，不容易建立責任心。同時，組織中可能存在雙重領導關系，若出現(xiàn)具體問題，可能難以分清楚責任。 二、 建設工期和進度計劃 項目建設準備從 2020 年 1月開始，項目建設期十二個月。時間計劃為 2020 年 1月 2020 年 12 月。其中： 1． 2020 年 12月完成打樁等基礎建設； 2． 2020 年 34月完成地面基礎建設； 3． 2020 年 52020 年 8月完成主體工程建設，二月底建筑工程斷水，開始安裝工程。取得售房許可，開 始發(fā)售。 4． 2020 年 9月 12 月完成安裝工程； 12 月底交房，