【文章內(nèi)容簡介】 材標(biāo)準(zhǔn) 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 30004000元 /㎡ 配套設(shè)施 小區(qū)會所、建德酒店 備注 該項(xiàng)規(guī)劃總建筑面積 70 萬平方米，建筑形態(tài)獨(dú)棟別墅，至今先后開發(fā)了 60幢，有 50多種房型，集世界各地的建筑風(fēng)格，幾乎每一幢房屋一種風(fēng)格，一種房型，花園面積在 700900㎡，較大 。于 2020年 5月開盤，現(xiàn)簽約合同已登記套數(shù) 41套，總銷售率： %。 樓盤名稱 誠功領(lǐng)袖 地址 惠南鎮(zhèn)人民西路 1559弄 電話 58030030 開發(fā)商 上海誠功實(shí)業(yè)有限公司 行銷企劃 公司 上海甬星房地產(chǎn)銷售有限公司 樓盤形態(tài) 獨(dú)幢別墅 占地面積 1027 畝 總建筑面積 70 萬 ㎡ 容積率 銷售價格 14000元 /㎡ 實(shí)際成交 價格 9848 元 /㎡ 房型面積 住宅面積 320900 ㎡ 所占比例 花園面積 400600 ㎡ 得房率 交房日期 2020 年年底 層高 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米 /月 綠化率 車位配比 車位售價 車位租價 地面： 元 /個 地下： 元 /個 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 建材標(biāo)準(zhǔn) 涂料加面磚 配套設(shè)施 小區(qū)會所、便利店等 整個小區(qū)占地面積在 1000 多畝，現(xiàn)開發(fā)的出第一期占總規(guī)劃的1/10，于 2020 年 6 月開盤，一共有 32 套，現(xiàn)已登記的有 24 套，銷售率 75%。目前所剩房源的售價在 14000 元 /平方米，比該樓盤的所有成交平均價 10000 元 /平方米，高出了 4000 元 /平方米。 第 3章 項(xiàng)目 具體分析 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 ◇ “ 惠南新城 ” 作為區(qū)政府主導(dǎo)的開發(fā)項(xiàng)目，得到了政府部門的全力支持和重視，保證了項(xiàng)目未來的發(fā)展前景是較好的。 ◇新城的建設(shè)改善了區(qū)域環(huán)境，完成了先期商業(yè)配套的建設(shè)，為區(qū)域高起點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)打下了基礎(chǔ)。 ◇地塊東側(cè)緊鄰高教園區(qū)，目前已經(jīng)建成投入使用，大幅度地提升了新城的環(huán)境和價值，并且聚集了人氣。 ◇項(xiàng)目步行 5分鐘左右就可達(dá)正在招商中弘基休閑廣場和人民東路美食街，隨著這些項(xiàng)目的試營業(yè)，區(qū)域價值將得到提升。 ◇惠南鎮(zhèn)作為一個老鎮(zhèn)，一直是南匯的中心，有一定的人文積淀，目 前老城區(qū)基本沒有新建項(xiàng)目，新區(qū)的接受度大大加強(qiáng)。 ◇在主干道附近，郊環(huán)、南六公路、川南奉公路等都在小區(qū)不遠(yuǎn)處，交通便利。距飛機(jī)場和臨港新城的距離都比較近， 2020年軌道交通 11 號線延伸段和浦東鐵路都將在基地附近設(shè)立站點(diǎn)。 ◇惠南鎮(zhèn)周邊旅游、文化景點(diǎn)豐富，可利用資源較多。 項(xiàng)目劣勢 ◇基礎(chǔ)設(shè)施較差，生活配套較為簡單低檔。 ◇區(qū)域周邊交通較為不便，一定程度影響了臨近區(qū)域以及市區(qū)的客源的導(dǎo)入； ◇住宅發(fā)展處于初期階段，加上前期有炒作的成分，因此未來人口導(dǎo)入量可能不大。 ◇新鳳凰城一期價格定位偏高，在一定 程度上和市場有所脫離。 ◇目前客戶對惠南新城東城區(qū)的認(rèn)知程度還需要進(jìn)一步提升。 ◇一期朝北沿街商鋪銷售情況很差，空關(guān)嚴(yán)重，影響潛在購房者的心理。 項(xiàng)目機(jī)會 ◇浦東發(fā)展的延伸給惠南帶來機(jī)遇，國際國內(nèi)航班從虹橋轉(zhuǎn)移至浦東，張江、金橋、孫橋、外高橋四大園區(qū)不斷發(fā)展壯大，園區(qū)規(guī)模和吸引外資、人材的實(shí)力不斷增加，為區(qū)域高檔住宅需求提供大量來源。 ◇蘆潮港口的建設(shè)給南匯帶來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而惠南便利的地理位置在這次南匯經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將起到舉足輕重的作用。 ◇惠南新城是未來南匯區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的中心城鎮(zhèn)，享受較多的優(yōu)惠政 策。 ◇周康地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較快，建筑用地開發(fā)有限，建筑容積率較高，無法滿足所有人群需要，惠南可以成為周康分流人群的選擇。 ◇到 2020年，按市政府的規(guī)劃，將有 100萬市中心的居民遷出，對項(xiàng)目而言，在近幾年中，遠(yuǎn)郊市場的逐步成熟將在一定程度上提高區(qū)域的市場容量，引致大量需求。 ◇隨著上海其他區(qū)域的房產(chǎn)市場的日益成熟，市中心及其他區(qū)域的房產(chǎn)價格漸次上漲，投資機(jī)會減少，價格優(yōu)勢為新城項(xiàng)目提供了了增值空間和投資潛力； ◇惠南區(qū)域內(nèi)暫時缺乏高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品。 項(xiàng)目威脅 ◇ 06年及以后來自周邊市場的供應(yīng)量較大 ，競爭壓力加劇。 ◇宏觀市場環(huán)境趨于理性，市場銷售速度整體放緩，價格上漲幅度受到較大限制。 ◇全市同質(zhì)地區(qū)較多，特別是遠(yuǎn)郊地區(qū)，南匯的土地面積廣闊，待開發(fā)地區(qū)較多，從而削弱了惠南的發(fā)展優(yōu)勢。 標(biāo)準(zhǔn)對比分析表格 優(yōu)勢（ S） 企業(yè)品牌 片區(qū)規(guī)劃：惠南新城東城區(qū) 片區(qū)環(huán)境：人民東路美食街、弘基休閑廣場、河流 配套：起點(diǎn)高，規(guī)劃完善，已經(jīng)建成展示：大學(xué)園區(qū)等。 到交通主干道相當(dāng)便捷 周邊旅游景點(diǎn)多 劣勢（ W） 位置遠(yuǎn)，片區(qū)生 交通目前障礙較大 周邊生活配套簡單落后 前期定價偏離 市場 較多物業(yè)空關(guān) 機(jī)會（ O） 片區(qū)的發(fā)展?jié)摿? 配套安居房帶動片區(qū)發(fā)展 城市對生態(tài)重視度增加 宏觀調(diào)控市場觀望，消費(fèi)者更關(guān)注價格和品質(zhì) 兩港發(fā)展給區(qū)域帶來的勃勃生機(jī) 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 借勢政策，強(qiáng)化片區(qū)優(yōu)勢，迅速出擊 充分利用新城已建成的示范區(qū)及配套設(shè)施 打造高性價比、高品質(zhì)的產(chǎn)品，豐富區(qū)域市場的產(chǎn)品種類 利用機(jī)會，克服劣勢 增加現(xiàn)場吸引力； 主動接近客源，劃定圈子，拓展渠道 威脅（ T） 全市同質(zhì)、生活配套完善的大盤貨源充足 來自周邊市場的供應(yīng)量較大，競爭壓力加劇 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 針對目標(biāo)群體，強(qiáng)化片區(qū)概念，體現(xiàn)自身價值 減小劣勢，避免威脅 突出配套規(guī)劃優(yōu)勢，突出環(huán)境生態(tài)和高品質(zhì)優(yōu)勢 項(xiàng)目市場定位 充分利用本項(xiàng)目的各種資源，項(xiàng)目自身的獨(dú)特風(fēng)格、產(chǎn)品品質(zhì)將對項(xiàng)目的 銷售 起到極大的作用。因此需要特別注重創(chuàng)造項(xiàng)目的品牌，做好前期推廣，吸引自住客源，創(chuàng)造轟動效應(yīng)，形成良好的口碑，是本項(xiàng)目成功的基本思路。由此，我們建議將本項(xiàng)目塑造為： 充滿生活情趣、創(chuàng)新設(shè)計和靈動空間，具有獨(dú)特品質(zhì)的居所 — 一處遠(yuǎn)離都市繁噪，但交通便利，生活方便，還原自然生態(tài)環(huán)境，具有 創(chuàng)新性建筑特色，享受和諧、溫馨、浪漫的人居氛圍，安全、周到的物業(yè)服務(wù)， 以 板式 低密度 、高層住宅為主 的生活空間 整體走創(chuàng)新路線，設(shè)計一種全新的產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的獨(dú)特性、唯一性。在產(chǎn)品風(fēng)格上，以新鮮的元素營造出產(chǎn)品的特色，這些元素建議體現(xiàn)在四個方面： 1）外立面； 2）景觀綠化； 3）建筑選材；4）房型設(shè)計。結(jié)合設(shè)計師的建筑觀、生活觀、價值觀去實(shí)現(xiàn)生活方式與生活空間的營造，滿足目標(biāo)客戶群的生活需求。 不建議建造獨(dú)立別墅，同時可設(shè)有會所，但盡量減少商業(yè)面積。 項(xiàng)目客源定位 1）本項(xiàng)目位于南匯惠南新城東城區(qū)總體規(guī)劃開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬城市商務(wù)居住區(qū)范圍。周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)眾多，如：南匯工業(yè)園、科教園、物流園、臨港產(chǎn)業(yè)園等等，依托惠南中心鎮(zhèn)的地位和發(fā)展，是上述區(qū)域極佳的居住后花園。 2）通過對在售樓盤的客源分析可以看出，在惠南鎮(zhèn)，普通公寓和聯(lián)排別墅都以本地購買者為主，獨(dú)立別墅則客源較廣，因此本地客源將是首選。 3）浦東、黃浦、盧灣、靜安、徐匯等區(qū)歷來是購買力較強(qiáng)的區(qū)域，且購買別墅的客戶大多會在上述區(qū)域內(nèi)擁有一套物業(yè)，因此本項(xiàng)目具備對上述區(qū)域客戶的市場吸引力。 4）隨著上海經(jīng)濟(jì)的高速增長，本市周 邊江浙二省及其他省市進(jìn)滬經(jīng)商、定居或投資的人士增多，特別是浙江籍和福建籍等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市尤為突出。 5）南匯其他區(qū)域及奉賢的私營業(yè)主、外企及三資企業(yè)中高級管理人士。 6）政府部門、事業(yè)單位從業(yè)人員。 7）其他區(qū)域市場客戶。 目標(biāo)市場預(yù)測30%15%5%20%10%20%周邊園區(qū)客戶本地普通客源市區(qū)客源外地客源南匯其他區(qū)域公務(wù)員 事業(yè)單位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目理念及定位 惠南 新城 華鉅御庭 歐式 歐式規(guī)劃、高端配套 產(chǎn)品設(shè)計元素 生態(tài) 湖、天然河流、 綠化 項(xiàng)目規(guī)劃理念 關(guān)系 是項(xiàng)目的支撐平臺 是區(qū)域的標(biāo)志 歐式風(fēng)格生態(tài)居住區(qū)的高綠化率、高品質(zhì)、高附加值的低密度、節(jié)能洋房休閑社區(qū) 根據(jù)本項(xiàng)目在區(qū)域市場中 的優(yōu)勢及劣勢，該項(xiàng)目應(yīng)立足于市場空白點(diǎn)，供應(yīng)區(qū)域市場目前較少的 中高檔住宅樓 ，通過控制面積和總價來規(guī)避風(fēng)險。建議本項(xiàng)目的建筑形態(tài)以 高層住宅 為主，配以高級公寓和 低密度 住宅 為輔的建筑形態(tài)，采用多種物業(yè)類型來豐富本項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)。建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，塑造一個精英社區(qū)的概念。綜合來看，本項(xiàng)目不適合做獨(dú)立別墅，同時不適合做大體量的商業(yè)物業(yè)，應(yīng)設(shè)有會所。 面積范圍 低密度 高層 面積分布（平方米） 210320 80115 主力面積（平方米） 210280 8690 總建筑面積中 比例 28% 72% 在研究市場和細(xì)分客戶的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目提供差異化、創(chuàng)新產(chǎn)品提高項(xiàng)目的競爭力和價值價格比。 本項(xiàng)目 擁有多種建筑形式 ，低密度產(chǎn)品的巧妙組合，創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)、舒適、自然的生活氛圍，消費(fèi)者的居住感受與周邊較高容積率的社區(qū)形成鮮明的反差。 第 4章 設(shè)計方案 總體布置 華鉅御庭住宅商品房項(xiàng)目用地分為三大塊，分布于 新川南奉公路 兩側(cè)，公路東側(cè) 的 二塊報建標(biāo)號為 A15 A152，沿 路 南、北排列 ，中間有景觀河道隔開 ； 公路西側(cè) 的 一塊報建標(biāo)號為 A145，與 A152地塊 隔路相對。 根據(jù)國家“ 7090”政策 規(guī)定 的 要求，本項(xiàng)目 規(guī)劃建筑類型以高層住宅為主，兼有低密度 低密度住宅，以達(dá)到土地利用率與環(huán)境獲得平衡、 可持續(xù)發(fā)展 與 宜居性 和諧兼顧的設(shè)計目的。 A145與 A157規(guī)劃為高層住宅， A152規(guī)劃為低密度住宅， 總計高層住宅 16幢 ， 低密度 住宅14幢 。 住宅建筑設(shè)計 房型設(shè)計在對上海市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，吸取國內(nèi)外新型房型，注重朝向，明廚衛(wèi)，大廳中衛(wèi)，以 二 房 一 廳和 二 房 二 廳為主，并備有少量的復(fù)式房型，以滿足不同層次的購買力。 提高建筑的科技含量，如積極應(yīng)用新型墻體材料，靈活分割，二表出戶，寬帶網(wǎng)技術(shù)及智能化管理等。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 建筑外墻采用優(yōu)質(zhì)石材 貼面 ，商場、門廳、電梯及保安、消防控制室等內(nèi)墻采用大理石或內(nèi)墻涂料，設(shè)備用房采用水泥砂漿抹面刷白漿；出入口、樓梯、電梯廳和平臺等公共部位樓地面采用地 面磚或部分花崗石飾面，其余配套用房石屑水泥地面，地下室采用防潮防霉涂料。出售的住宅內(nèi)部只做基礎(chǔ)裝修，由用戶做進(jìn)一步裝修。 總 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 用 地面積 M2 76230 總建筑面積 M2 174806 地上建筑面積 M2 132280 架空層 建筑面積 M2 1236 地下建筑面積 M2 41290 建筑