上海市商業(yè)地產(chǎn)-寶蓮城項目營銷策劃報告58頁-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-09-19 10:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 注點 ? 環(huán)境 由于市場的高速發(fā)展，提升了客戶對辦公物業(yè)功能的高標準要求 ? 產(chǎn)品 能夠大大提升公司形象 ? 價格 相比純租用型辦公房的資金支出受益要大的多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 購買客戶分析 —— 客戶身份具有雙重性 ? 作為企業(yè)主而言，寶山當?shù)氐囊試@寶鋼而發(fā)展的鋼鐵貿(mào)易、物流企業(yè)多是小型企業(yè)；而本案主力產(chǎn)品面積為 130180㎡ 左右總價都在百萬元以上，這幾乎是這些企業(yè)大多數(shù)的流動資金，對這些企業(yè)而言流動資金壓力巨大，購買可能性不大； ? 做為個體而言，這些企業(yè)主個人擁有巨大的個人財富，通過購置辦公物業(yè)再轉(zhuǎn)租給自己的公司可增加企業(yè)運營成本，平衡經(jīng)營成本，使企業(yè)很理想的避稅工具，同時又可增加個人的財富，因此購買可能性較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭對手的解讀 安信商業(yè)廣場 —— 大型商業(yè)廣場 、未來區(qū)域商消費娛樂中心 項目商場效果圖 項目鳥瞰圖 安信商業(yè)廣場占地約 57000平方米，總建筑面積超過１ 4萬平方米。建有大型綜合大賣場、星級酒店、高級寫字樓，眾多各類專賣店、商鋪、運動城，并配套銀行、洗衣店、 電影院、汽車陳列室等諸多生活服務(wù)配套設(shè)施，停車位近１ 000個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 發(fā)展商背景： 安信置地（中國）有限公司成立于 1994年，是安信集團的全資附屬企業(yè)。目前在建項目如安信湖畔天地坊、安信生活廣場、安信商業(yè)廣場等有相當比重的商業(yè)體量。 項目定位特色： 區(qū)域地標性的大型商業(yè)中心。集購物、餐飲、文化、藝術(shù)、休閑、康體、娛樂、商務(wù)、辦公、景觀、區(qū)域服務(wù)為一體的商業(yè)生活廣場。 只租不售的運作模式： 財大氣粗的開發(fā)商最適合經(jīng)營商業(yè)項目，租賃是最快結(jié)集商家入駐經(jīng)營的方式，過慮掉了投資客， 品牌經(jīng)營原則： 安信對于入駐企業(yè)的品牌要求高于租金要求，體現(xiàn)了要做強商業(yè)品牌的開發(fā)理念。 項目特色和經(jīng)營方式：資金雄厚＋商業(yè)運作經(jīng)驗豐富＋精品運作模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 安信商業(yè)廣場與寶蓮城在整體規(guī)劃定位和發(fā)展條件上存在一定的差異：安信商業(yè)廣場更靠近寶山的中心，商業(yè)體量巨大，日后將構(gòu)成寶山東城新的商業(yè)核心，是對寶山鎮(zhèn)城市功能的一次升級，其辦公物業(yè)定位偏向與城市辦公，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主；而寶蓮城由于項目體量以及區(qū)位條件上都更適合發(fā)展成未來寶山鎮(zhèn)的商務(wù)區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)帶動來實現(xiàn) CBD化。 因此，安信并不是我們的直接競爭對手，是一種潛在的競爭威脅，特別是寶蓮城完成首輪市場吸納后，在中高端客戶爭奪上必然與之形成互為競爭！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭對手的解讀 祥騰國際廣場 —— 社區(qū)型商業(yè)、辦公綜合項目 占地 8364平方米，總建筑面積 25199平方米。建有 4幢 810層辦公樓，其中兩幢與本項目結(jié)構(gòu)類似，為公寓式辦公，戶型面積 100、147㎡ 兩種，另兩幢為框架結(jié)構(gòu)的標準辦公樓，層高 ，可自行分隔。 4月 28日開盤銷售， 2020年年底可交房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品設(shè)計： 樓號 2號 3號 5號 6號 層數(shù) 8 10 9 6 面積分布 層面積 450㎡ 左右， 100㎡ 左右的 14套， 140㎡左右的 14套 層面積 450㎡ 左右， 100㎡ 左右的 18套， 140㎡左右的 18套 層面積 500㎡ ，暫未分割 層面積 1000㎡左右，單套面積 50㎡ ，每層20套 電梯 2部 2部 2部 3部 結(jié)構(gòu) 剪力墻結(jié)構(gòu)，隔墻不能打通，無 中央空調(diào) 框架結(jié)構(gòu)，可分割，配中央空調(diào) 得房率 75%左右 70％左右 預(yù)售價格及物業(yè)管理： 樓號 2號 3號 5號 6號 均價 15000左右 售價 14000左右 整層出售， 16000左右 16000左右 物業(yè)管理費 基價 /㎡ /月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 祥騰國際廣場總規(guī)模為寶蓮城標的的一半，從整體規(guī)模上并不占優(yōu)，但從產(chǎn)品設(shè)計上，規(guī)劃了類似本項目的公寓式辦公和空間尺度更標準化的辦公產(chǎn)品，在產(chǎn)品力上優(yōu)于當?shù)厥袌錾系默F(xiàn)有物業(yè)。 此外， ，也增加了項目的賣點，同時削弱了其 15000元 /㎡ 的單價抗性，從其目前的積累客戶情況看，這一措施還是有效地。目前其主要前期客戶仍以寶山當?shù)氐呐c寶鋼鋼材交易有關(guān)或關(guān)聯(lián)行業(yè)的鋼老板為主。 祥騰國際廣場的出現(xiàn)，在一定程度上分流了當?shù)厥袌龅膮^(qū)域客戶，且其所報出的市場價格建立了新的市場頂線，這對于本項目而言也是有利的，暫時探明了區(qū)域市場的價格承受上限位置 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 寶蓮城與安信有著不同的 產(chǎn)品屬性 、不同的 項目定位 ，決定了我們有 不同的目標客戶群 ，我們并不沖突、不制約，各自歸位，各施各法，各顯神通??！ 祥騰國際廣場在產(chǎn)品屬性上與我們有相似性，且在產(chǎn)品分布細節(jié)上要優(yōu)于我們，但在項目概念和規(guī)模上與我們有著顯著差異。 其目標客戶與本項目有重疊 ，我們要在營銷包裝上建立與其不同的形象和價值區(qū)隔， 搶奪客源 ?。? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷策略： 借勢發(fā)力，從核心行業(yè)入手，建立獨占的客戶渠道 ? 借安信商業(yè)廣場已建立的城市核心之勢，強化本項目處于未來的 CBD，邊緣化其他競爭對手； 所在區(qū)域是日后城市資源最聚集的地段，從地緣上與安信共同建立第一等級，從而建立其他競爭對手無法擁有的地段優(yōu)勢，在地段上將其他競爭對手隔離在高端市場之外； ?建立新的鋼鐵行業(yè)通路，并以此精準定位本項目的目標客戶 利用我們與寶山當?shù)厥袌龅年P(guān)系資源，從寶鋼核心產(chǎn)業(yè)入手， 引入寶鋼核心部門或核心企業(yè)，規(guī)劃實體鋼鐵交易、流通中心，以及未來酒店、展會等高級商務(wù)配套，申請針對鋼鐵企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，以紙質(zhì)期刊和電子網(wǎng)絡(luò)建立鋼鐵交易信息平臺， 開辟針對目標客戶的傳播通路，樹立我們將是日后寶山鋼鐵行業(yè)資源聚集點的形象，打動目標消費者的心，建立安信做為綜合性商辦產(chǎn)品無法跟進的行業(yè)優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷執(zhí)行 第一階段
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