中山市“君悅廣潮初步策劃建議書(shū)doc25-營(yíng)銷(xiāo)策劃(編輯修改稿)
2024-09-19 09:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 表四 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（按行業(yè)分） 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁(yè) 共 23 頁(yè) 單位：萬(wàn)元 年份 1998 1999 1999 比 1998 變化 % 社會(huì)消費(fèi)品零售額 855266 951506 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)餐飲業(yè)零售額制造業(yè)零售額其它行業(yè)零售額 5714941676103028185881 6575851776852482791409 因此 ,如能適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)中山市民的消費(fèi)及投資 ,應(yīng)成為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略的重點(diǎn)。 2 項(xiàng)目所在位置有人行立交橋，阻擋項(xiàng)目的可視面，亦減低消費(fèi)人群的購(gòu)買(mǎi)欲望。因此，在消售或租賃上有技巧地向買(mǎi)家或租戶解釋。 3 目前停車(chē)位置數(shù)量 500 個(gè)左右（包含住宅部分），對(duì)于一個(gè)二萬(wàn)平方米的商場(chǎng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。應(yīng)盡量加大車(chē)位數(shù)量，確保商場(chǎng)有300 個(gè)車(chē)位可供商家及客戶使用。 4 項(xiàng)目地塊空置多年，使中山市民對(duì)本項(xiàng)目的信心不足，因此項(xiàng)目應(yīng)該盡快將前期工作作好，如拆遷及 周邊環(huán)境的整治，售樓部的興建等。 三、項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目既要為人們?nèi)粘Ｉ钤鎏矸奖?，又要有各地名牌連鎖店、中高檔男女士服裝、精品供人們隨意購(gòu)買(mǎi)，成為中山市人民 “購(gòu)物、 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 23 頁(yè) 飲食、娛樂(lè)、悠閑 ”首選的去處。以這樣的形象定位才能吸引大量消費(fèi)人士。從而體現(xiàn)商場(chǎng)商鋪有升值的潛力。 項(xiàng)目功能分區(qū) 建議項(xiàng)目首、二期分作兩個(gè)部分考慮，在外觀上要統(tǒng)一形象。 A、 項(xiàng)目首期主要是作為本項(xiàng)目住宅的配套 首期功能分區(qū) 首層 大型超市、西式快餐、銀行、通信 二層 中式酒樓、西餐 三層 發(fā)展商預(yù)留 四 層 證券、美容、健身 B、 項(xiàng)目二期是綜合購(gòu)物中心 二期功能分區(qū) 首層 化妝品、首飾、鐘表、眼鏡、中高檔服飾、皮具及精品 二層 中高檔服飾、皮具休閑服飾 三層 兒童服飾、玩具、男女內(nèi)衣、家居飾品 四層 娛樂(lè)天地、美食廣場(chǎng)、卡拉 OK 四、營(yíng)銷(xiāo)策略 （一） 項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)概念設(shè)計(jì) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁(yè) 共 23 頁(yè) 1． 營(yíng)銷(xiāo)概念實(shí)施的原則 一個(gè)商場(chǎng)推廣的成功是一個(gè)集合發(fā)展商、代理商、業(yè)主、大小租戶、公關(guān)廣告公司和傳媒所組合的一個(gè)群體行動(dòng)計(jì)劃方案的結(jié)果，而其中是需各方面的全力合作和支持訂立這一個(gè)方案， 并不代表由發(fā)展商策劃或參與人生議定，就是完美無(wú)暇，無(wú)需修改，而是需要按市場(chǎng)情況竟?fàn)幉粩嘧鞒鲂拚脱a(bǔ)充，再配合各商戶的積極參與，始能發(fā)揮最大效用。 2． 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的總體概念 商場(chǎng)從前期推廣到開(kāi)業(yè)，以及開(kāi)業(yè)后的運(yùn)作，管理，需要多方面的參與，需要不同的力量在該過(guò)程中扮演不同的角色。而該過(guò)程，基本可視為該物業(yè)的所有權(quán)與使用權(quán)在不同階段的操作和轉(zhuǎn)移過(guò)程。 物業(yè)的開(kāi)發(fā)，初始的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是統(tǒng)一控制于發(fā)展商手上的，而隨著該物業(yè)的出租，物業(yè)的使用權(quán)便轉(zhuǎn)移到租戶手中。同樣，隨著物業(yè)的出售，物業(yè)的所有權(quán)亦同樣 會(huì)發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)移，發(fā)展商的利益，就是在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移中產(chǎn)生。 返觀市場(chǎng)，商鋪的所有權(quán)和使用權(quán)會(huì)有不同的受眾，亦即在營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)應(yīng)針對(duì)不同的目標(biāo)客戶。商鋪的租戶，關(guān)心的是商鋪的使用權(quán)，亦即經(jīng)營(yíng)權(quán)，商鋪的買(mǎi)家，亦即投資者，關(guān)心的是商鋪的所有權(quán)。 租戶擅長(zhǎng)的是經(jīng)營(yíng)，他們熟悉零售業(yè)的運(yùn)作，了解市場(chǎng)的需求，清晰商品的流通途徑和過(guò)程。因此他們會(huì)將有限的流動(dòng)資金投入到經(jīng)營(yíng)中，拓寬市場(chǎng)，開(kāi)設(shè)分店，因此他們更為習(xí)慣于租用商鋪，而不會(huì)將流動(dòng)資金用作購(gòu)買(mǎi)商鋪。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁(yè) 共 23 頁(yè) 投資者所關(guān)注的卻是商鋪本身的升值潛力，投資后的租金回 報(bào)，以及投資該商鋪所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。他們不擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有開(kāi)店的經(jīng)驗(yàn)，所以在投資時(shí)會(huì)比較關(guān)注商鋪比租的可能性和難易情度。在解決出租商鋪的疑慮后，他們才會(huì)有投資的信心。 所以，商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的重點(diǎn)，應(yīng)該是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者與投資者的不相同的心理特質(zhì)，分別采取不同的策略和手法。亦即租售分離，以租帶售。 3． 營(yíng)銷(xiāo)策略的實(shí)施步驟 （ 1） 商場(chǎng)的招商出租 商場(chǎng)的商家組成，應(yīng)由品牌店鋪，特色店鋪，本地品牌及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者組成，以品牌店鋪及特色店鋪架構(gòu)出商場(chǎng)的架，以本地品牌及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者作為有力的補(bǔ)充，有機(jī)地營(yíng)造出商場(chǎng)的 整體形象和商業(yè)氛圍。 a. 引入品牌店鋪以確立商場(chǎng)的風(fēng)格和檔次 商品在市場(chǎng)中要占領(lǐng)市場(chǎng)份額，就必須具有其獨(dú)特的銷(xiāo)售主張和準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，以及鮮明的風(fēng)格。品牌店鋪的引入，就正是將其品牌所蘊(yùn)含的形象和風(fēng)格延伸，由多個(gè)品牌的形象共同描述出商場(chǎng)的風(fēng)格。 b. 引入特色店鋪以確立商場(chǎng)的個(gè)性 特色店鋪所面對(duì)的消費(fèi)層面并不寬廣 ,但其商品的特色卻非常鮮 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 23 頁(yè) 明 ,通過(guò)特色店鋪的引入 ,可以將商場(chǎng)的個(gè)性更充分地展示 ,而在消費(fèi)者心目中樹(shù)立起鮮明而特別的形象。 c. 引入本地品牌以加強(qiáng)消費(fèi)者的吸引力 本地品牌 法指一些僅在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄖ燃皳碛泄潭ǖ念櫩腿旱钠放啤１镜仄放频募尤?，?huì)加深商場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的影響，同時(shí)利用此類(lèi)店鋪的客源，占領(lǐng)更大的市場(chǎng)份額。 d. 招引本地個(gè)體經(jīng)營(yíng)者對(duì)商場(chǎng)作有效補(bǔ)充 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者是最為接近平民大眾的群體，具有極大的積極性和靈活性，同時(shí)，此群體并無(wú)固定鮮明的經(jīng)營(yíng)方向，易于跟風(fēng)，因此應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)對(duì)商場(chǎng)的整體風(fēng)格把握以帶領(lǐng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者沿商場(chǎng)的發(fā)展方向發(fā)展。 （ 2） 商場(chǎng)的出售 商場(chǎng)的出售，客戶基本可分為兩類(lèi)，即純投資和購(gòu)鋪經(jīng)營(yíng)。 A． 純投資 此類(lèi)投資者最為關(guān)注投資 的回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)。因此要令其作出投資行為，必
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