中山市“君悅廣潮初步策劃建議書doc25-營銷策劃(編輯修改稿)
2025-09-19 09:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 表四 社會消費品零售總額（按行業(yè)分） 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 23 頁 單位：萬元 年份 1998 1999 1999 比 1998 變化 % 社會消費品零售額 855266 951506 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)餐飲業(yè)零售額制造業(yè)零售額其它行業(yè)零售額 5714941676103028185881 6575851776852482791409 因此 ,如能適當?shù)匾龑е猩绞忻竦南M及投資 ,應成為本項目營銷策略的重點。 2 項目所在位置有人行立交橋，阻擋項目的可視面，亦減低消費人群的購買欲望。因此，在消售或租賃上有技巧地向買家或租戶解釋。 3 目前停車位置數(shù)量 500 個左右（包含住宅部分），對于一個二萬平方米的商場是遠遠不夠的。應盡量加大車位數(shù)量，確保商場有300 個車位可供商家及客戶使用。 4 項目地塊空置多年，使中山市民對本項目的信心不足，因此項目應該盡快將前期工作作好，如拆遷及 周邊環(huán)境的整治，售樓部的興建等。 三、項目定位 本項目既要為人們?nèi)粘Ｉ钤鎏矸奖?，又要有各地名牌連鎖店、中高檔男女士服裝、精品供人們隨意購買，成為中山市人民 “購物、 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 23 頁 飲食、娛樂、悠閑 ”首選的去處。以這樣的形象定位才能吸引大量消費人士。從而體現(xiàn)商場商鋪有升值的潛力。 項目功能分區(qū) 建議項目首、二期分作兩個部分考慮，在外觀上要統(tǒng)一形象。 A、 項目首期主要是作為本項目住宅的配套 首期功能分區(qū) 首層 大型超市、西式快餐、銀行、通信 二層 中式酒樓、西餐 三層 發(fā)展商預留 四 層 證券、美容、健身 B、 項目二期是綜合購物中心 二期功能分區(qū) 首層 化妝品、首飾、鐘表、眼鏡、中高檔服飾、皮具及精品 二層 中高檔服飾、皮具休閑服飾 三層 兒童服飾、玩具、男女內(nèi)衣、家居飾品 四層 娛樂天地、美食廣場、卡拉 OK 四、營銷策略 （一） 項目總體營銷概念設計 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 23 頁 1． 營銷概念實施的原則 一個商場推廣的成功是一個集合發(fā)展商、代理商、業(yè)主、大小租戶、公關廣告公司和傳媒所組合的一個群體行動計劃方案的結果，而其中是需各方面的全力合作和支持訂立這一個方案， 并不代表由發(fā)展商策劃或參與人生議定，就是完美無暇，無需修改，而是需要按市場情況竟爭不斷作出修正和補充，再配合各商戶的積極參與，始能發(fā)揮最大效用。 2． 本項目營銷的總體概念 商場從前期推廣到開業(yè)，以及開業(yè)后的運作，管理，需要多方面的參與，需要不同的力量在該過程中扮演不同的角色。而該過程，基本可視為該物業(yè)的所有權與使用權在不同階段的操作和轉移過程。 物業(yè)的開發(fā)，初始的所有權和經(jīng)營權是統(tǒng)一控制于發(fā)展商手上的，而隨著該物業(yè)的出租，物業(yè)的使用權便轉移到租戶手中。同樣，隨著物業(yè)的出售，物業(yè)的所有權亦同樣 會發(fā)生相應的轉移，發(fā)展商的利益，就是在所有權和經(jīng)營權的轉移中產(chǎn)生。 返觀市場，商鋪的所有權和使用權會有不同的受眾，亦即在營銷推廣時應針對不同的目標客戶。商鋪的租戶，關心的是商鋪的使用權，亦即經(jīng)營權，商鋪的買家，亦即投資者，關心的是商鋪的所有權。 租戶擅長的是經(jīng)營，他們熟悉零售業(yè)的運作，了解市場的需求，清晰商品的流通途徑和過程。因此他們會將有限的流動資金投入到經(jīng)營中，拓寬市場，開設分店，因此他們更為習慣于租用商鋪，而不會將流動資金用作購買商鋪。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 23 頁 投資者所關注的卻是商鋪本身的升值潛力，投資后的租金回 報，以及投資該商鋪所承擔的風險。他們不擅長經(jīng)營，沒有開店的經(jīng)驗，所以在投資時會比較關注商鋪比租的可能性和難易情度。在解決出租商鋪的疑慮后，他們才會有投資的信心。 所以，商場營銷策略的重點，應該是針對經(jīng)營者與投資者的不相同的心理特質(zhì)，分別采取不同的策略和手法。亦即租售分離，以租帶售。 3． 營銷策略的實施步驟 （ 1） 商場的招商出租 商場的商家組成，應由品牌店鋪，特色店鋪，本地品牌及個體經(jīng)營者組成，以品牌店鋪及特色店鋪架構出商場的架，以本地品牌及個體經(jīng)營者作為有力的補充，有機地營造出商場的 整體形象和商業(yè)氛圍。 a. 引入品牌店鋪以確立商場的風格和檔次 商品在市場中要占領市場份額，就必須具有其獨特的銷售主張和準確的市場定位，以及鮮明的風格。品牌店鋪的引入，就正是將其品牌所蘊含的形象和風格延伸，由多個品牌的形象共同描述出商場的風格。 b. 引入特色店鋪以確立商場的個性 特色店鋪所面對的消費層面并不寬廣 ,但其商品的特色卻非常鮮 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 23 頁 明 ,通過特色店鋪的引入 ,可以將商場的個性更充分地展示 ,而在消費者心目中樹立起鮮明而特別的形象。 c. 引入本地品牌以加強消費者的吸引力 本地品牌 法指一些僅在當?shù)鼐哂幸欢ㄖ燃皳碛泄潭ǖ念櫩腿旱钠放?。本地品牌的加入，會加深商場對當?shù)叵M者的影響，同時利用此類店鋪的客源，占領更大的市場份額。 d. 招引本地個體經(jīng)營者對商場作有效補充 個體經(jīng)營者是最為接近平民大眾的群體，具有極大的積極性和靈活性，同時，此群體并無固定鮮明的經(jīng)營方向，易于跟風，因此應通過加強對商場的整體風格把握以帶領個體經(jīng)營者沿商場的發(fā)展方向發(fā)展。 （ 2） 商場的出售 商場的出售，客戶基本可分為兩類，即純投資和購鋪經(jīng)營。 A． 純投資 此類投資者最為關注投資 的回報和風險。因此要令其作出投資行為，必
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