廣東中山項(xiàng)目的策劃方案君悅豪庭(編輯修改稿)
2025-06-09 13:45 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 m2。故建議中山君悅豪庭商場(chǎng)租售價(jià)如下：租價(jià)單位（元/m2/月）售價(jià)均價(jià)單位（元/m2）首層10015,000二層6010,000三層408,000四層306,000二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1．項(xiàng)目位于中山二路及悅來(lái)南路的交匯處。這兩條路是中山市的城市主干道，也是各長(zhǎng)途汽車的途徑之路。因此本項(xiàng)目憑借一定的交通優(yōu)勢(shì)?？蓪㈨?xiàng)目的輻射范圍遍及中山全市2．項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)、市政設(shè)施配套較齊備，如住宅小區(qū)、銀行、郵政、電信、水電局等。從而本區(qū)域人口結(jié)構(gòu)上以中上階層為主。有一定的消費(fèi)及投資潛力。3．項(xiàng)目計(jì)劃興建1500m2的廣場(chǎng)，將會(huì)給各種商業(yè)推廣活動(dòng)，人流匯集提供方便，同時(shí)有助于本項(xiàng)目的興旺及名聲的建立。4．本項(xiàng)目住宅部份的高品質(zhì)定位有助于商場(chǎng)早期名聲的確立，吸引市民的投資欲望。5．中山目前尚未有十分成功的店中店式的綜合購(gòu)物商場(chǎng)，因此在這方面的竟?fàn)幭鄬?duì)較小。項(xiàng)目劣勢(shì)1 中山的零售氣氛與廣州、深圳等城市相比有一定的差距。居民消費(fèi)集中在交通、房地產(chǎn)、電信等行業(yè)上。從社會(huì)消費(fèi)品零售總額上看，中山市的商業(yè)氣氛正在逐步轉(zhuǎn)好（附表四）。很多商家都會(huì)把中山放在重點(diǎn)開(kāi)設(shè)支店的地位上。如：麥當(dāng)勞、肯德基、CY、佐丹奴、班尼路等。 表四 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（按行業(yè)分）單位：萬(wàn)元年份199819991999比1998變化%社會(huì)消費(fèi)品零售額855266951506批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)餐飲業(yè)零售額制造業(yè)零售額其他行業(yè)零售額57149416761030281858816575851776852482791409因此,如能適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)中山市民的消費(fèi)及投資,應(yīng)成為本項(xiàng)目營(yíng)銷策略的重點(diǎn)。2 項(xiàng)目所在位置有人行立交橋，阻擋項(xiàng)目的可視面，亦減低消費(fèi)人群的購(gòu)買欲望。因此，在消售或租賃上有技巧地向買家或租戶解釋。3 目前停車位置數(shù)量500個(gè)左右（包含住宅部分），對(duì)于一個(gè)二萬(wàn)平方米的商場(chǎng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。應(yīng)盡量加大車位數(shù)量，確保商場(chǎng)有300個(gè)車位可供商家及客戶使用。4 項(xiàng)目地塊空置多年，使中山市民對(duì)本項(xiàng)目的信心不足，因此項(xiàng)目應(yīng)該盡快將前期工作作好，如拆遷及周邊環(huán)境的整治，售樓部的興建等。三、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目既要為人們?nèi)粘Ｉ钤鎏矸奖?，又要有各地名牌連鎖店、中高檔男女士服裝、精品供人們隨意購(gòu)買，成為中山市人民“購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、悠閑”首選的去處。以這樣的形象定位才能吸引大量消費(fèi)人士。從而體現(xiàn)商場(chǎng)商鋪有升值的潛力。項(xiàng)目功能分區(qū)建議項(xiàng)目首、二期分作兩個(gè)部分考慮，在外觀上要統(tǒng)一形象。A、項(xiàng)目首期主要是作為本項(xiàng)目住宅的配套首期功能分區(qū)首層 大型超市、西式快餐、銀行、通信二層 中式酒樓、西餐三層 發(fā)展商預(yù)留四層 證券、美容、健身B、項(xiàng)目二期是綜合購(gòu)物中心二期功能分區(qū)首層 化妝品、首飾、鐘表、眼鏡、中高檔服飾、皮具及精品二層 中高檔服飾、皮具休閑服飾 三層 兒童服飾、玩具、男女內(nèi)衣、家居飾品四層 娛樂(lè)天地、美食廣場(chǎng)、卡拉OK四、營(yíng)銷策略（一）項(xiàng)目總體營(yíng)銷概念設(shè)計(jì)1．營(yíng)銷概念實(shí)施的原則一個(gè)商場(chǎng)推廣的成功是一個(gè)集合發(fā)展商、代理商、業(yè)主、大小租戶、公關(guān)廣告公司和傳媒所組合的一個(gè)群體行動(dòng)計(jì)劃方案的結(jié)果，而其中是需各方面的全力合作和支持訂立這一個(gè)方案，并不代表由發(fā)展商策劃或參與人生議定，就是完美無(wú)暇，無(wú)需修改，而是需要按市場(chǎng)情況竟?fàn)幉粩嘧鞒鲂拚脱a(bǔ)充，再配合各商戶的積極參與，始能發(fā)揮最大效用。2．本項(xiàng)目營(yíng)銷的總體概念商場(chǎng)從前期推廣到開(kāi)業(yè)，以及開(kāi)業(yè)后的運(yùn)作，管理，需要多方面的參與，需要不同的力量在該過(guò)程中扮演不同的角色。而該過(guò)程，基本可視為該物業(yè)的所有權(quán)與使用權(quán)在不同階段的操作和轉(zhuǎn)移過(guò)程。物業(yè)的開(kāi)發(fā)，初始的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是統(tǒng)一控制于發(fā)展商手上的，而隨著該物業(yè)的出租，物業(yè)的使用權(quán)便轉(zhuǎn)移到租戶手中。同樣，隨著物業(yè)的出售，物業(yè)的所有權(quán)亦同樣會(huì)發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)移，發(fā)展商的利益，就是在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移中產(chǎn)生。返觀市場(chǎng)，商鋪的所有權(quán)和使用權(quán)會(huì)有不同的受眾，亦即在營(yíng)銷推廣時(shí)應(yīng)針對(duì)不同的目標(biāo)客戶。商鋪的租戶，關(guān)心的是商鋪的使用權(quán)，亦即經(jīng)營(yíng)權(quán)，商鋪的買家，亦即投資者，關(guān)心的是商鋪的所有權(quán)。租戶擅長(zhǎng)的是經(jīng)營(yíng)，他們熟悉零售業(yè)的運(yùn)作，了解市場(chǎng)的需求，清晰商品的流通途徑和過(guò)程。因此他們會(huì)將有限的流動(dòng)資金投入到經(jīng)營(yíng)中，拓寬市場(chǎng)，開(kāi)設(shè)分店，因此他們更為習(xí)慣于租用商鋪，而不會(huì)將流動(dòng)資金用作購(gòu)買商鋪。投資者所關(guān)注的卻是商鋪本身的升值潛力，投資后的租金回報(bào)，以及投資該商鋪所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。他們不擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有開(kāi)店的經(jīng)驗(yàn)，所以在投資時(shí)會(huì)比較關(guān)注商鋪比租的可能性和難易情度。在解決出租商鋪的疑慮后，他們才會(huì)有投資的信心。所以，商場(chǎng)營(yíng)銷策略的重點(diǎn)，應(yīng)該是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者與投資者的不相同的心理特質(zhì)，分別采取不同的策略和手法。亦即租售分離，以租帶售。3．營(yíng)銷策略的
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