估價(jià)報(bào)告精選-海南瓊山市某大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告(doc33)-工程綜合(編輯修改稿)
2024-09-19 08:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 算估價(jià)對(duì)象主樓 24層的年有效毛收入 （ 1）采用市場(chǎng)比較法確定估價(jià)對(duì)象第二層 (即沿街首層 )租金。 ① 選取可比實(shí)例 實(shí)例選用表 表 A1 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 名 稱 紅峰木業(yè)（瓊山市煙草專賣局鋪面） 海南新華印刷廠宿舍首層鋪面（茶藝館） 來福樓首層鋪面 位 置 府城鎮(zhèn)瓊州大道 府城鎮(zhèn)紅城湖路 府城鎮(zhèn)紅城湖路 類 型 沿街首層鋪面 沿街首層鋪面 沿街首層鋪面 結(jié) 構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 裝 修 普通 中等 普通 成交日期 2020． 9 2020． 9 2020． 9 出租價(jià)格 (元 /㎡ ) 20 30 36 注：選用實(shí)例均為實(shí)際可出租建筑面積租金，物業(yè)管理費(fèi)、 水電費(fèi)由承租方負(fù)擔(dān)。 ② 交易情況修正： 根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例 A、 B、 C均為正常交易，無需進(jìn)行交易情況修正。 ③ 交易日期修正： 根據(jù)府城房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)狀況，選取的實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)間較近，故無需進(jìn)行交易日期修正。 ④ 區(qū)域因素修正： 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素比較修正列表如下： 區(qū)域因素比較表 表 A2 區(qū)域因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 繁華程度 10 10 交通便捷度 10 10 10 10 環(huán)境 10 10 10 10 配套設(shè)施 10 11 11 規(guī)劃限制 10 10 10 10 綜 合 100 101 103 103 ⑤ 個(gè)別因素修正： 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較修正列表如下： 個(gè)別因素比較表 表 A3 個(gè)別因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 B 臨街寬深 10 11 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 10 7 9 7 新舊程度 10 7 10 12 建筑結(jié)構(gòu) 10 10 10 10 平面布置 10 10 10 綜 合 100 101 101 ⑥ 求出比準(zhǔn)價(jià)格 a、把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，其計(jì)算列表如下： 綜合修正計(jì)算表 表 A4 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 成交價(jià)格（元 /㎡） 20 30 36 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/101 100/103 100/103 個(gè)別因素修正 100/ 100/101 100/101 修正后單價(jià)（元 /㎡） 25 29 35 b、采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格 : 估價(jià)對(duì)象第二層（沿街為首層）租金＝（ 25＋ 29＋ 35） /3 ＝ 30元／㎡ （ 2）鑒于瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)第二、三層類似出租案例較少，故采用海府地區(qū)類似物業(yè)各層之間租金的價(jià)值環(huán)比，求出估價(jià)對(duì)象各層租金 ,環(huán)比百分率列表計(jì)算如下： 位 置 物業(yè)名稱 租金 二層 與首層租金環(huán)比 三層與二層租金環(huán)比 海秀路 寶晟大廈 首層 70元 /㎡ 月二層 40元 /㎡ 月三層 30元 /㎡ 月 57% 75% 五指山路 鼎華大廈 首層 187元 /㎡ 月二層 80元 /㎡ 月三層 50元 /㎡ 月 43% 63% 海秀路 34號(hào) 瑞聯(lián)商場(chǎng) 首層 150元 /㎡ 月二層 50 元 /㎡ 月三層 30 元 /㎡ 月 33% 60% 綜合百分率 % 66% （ 3）估價(jià)對(duì)象主樓 24層營(yíng)業(yè)用房年有效毛收入列表計(jì)算如下： 表 A6 估價(jià)對(duì)象 租金（元 / ㎡ 月） 建筑面積（㎡） 出租率 (%) 可出租面積 (%) 年（月） 年有效毛收入（萬元 / 年） 二層 (首層 ) 30 95 92 12 三層 (二層 ) 30%= 90 92 12 四層 (三層 ) 66%= 90 92 12 合計(jì) 計(jì)算主樓 24層年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用： （ 1） 管理費(fèi)：取有效毛收入的 3%計(jì) 管理費(fèi)＝ 3% ＝ /年 （ 2）維修費(fèi)： 維修費(fèi)取建筑物重置價(jià)的 1%，建 筑物重置價(jià)按 1200元 /㎡計(jì)，則： 維修費(fèi)＝ ㎡ 1200 元 /㎡ 1%247。10000 ＝ /年 （ 3）稅金： 營(yíng)業(yè)稅及附加為有效毛收入的 %計(jì)算，房產(chǎn)稅為有效毛收入的 12%，合計(jì)為有效毛收入的 %。 稅金＝ % ＝ /年 （ 4）保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物重置價(jià)的 2%0計(jì)，則 保險(xiǎn)費(fèi)＝ 12002%0247。10000 ＝ /年 （ 5）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)＝管理費(fèi)＋維修費(fèi)＋稅金＋保險(xiǎn)費(fèi) ＝ ＋ ＋ ＋ ＝ /年 計(jì)算主樓 24層年凈收益： 年凈收益＝年有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用 ＝ － ＝ /年 資本化率 r的確定： 采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法： 安全利率取國(guó)家一年期存款利率 %,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)府城地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及預(yù)期 ,結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處位置及物業(yè)類型的特點(diǎn) ,確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為 % 。 資本化率 r＝ %＋ %＝ 7% 計(jì)算估價(jià)對(duì)象 主樓 24層收益價(jià)格 V＝ａ /r[1－ 1/(1＋ r)Nn] 估價(jià)對(duì)象耐用年限 60年，已經(jīng)過年限 8年，則： 市場(chǎng)價(jià)值總額 V＝ [1 － 1/(1＋ 7%)608] ＝ B、采用市場(chǎng)比較法計(jì)算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房附樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。 選取可比實(shí)例 實(shí)例選用表 表 B1 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 名 稱 鳳翔山莊 A棟 311房 天鵝花園 C棟 807房 金竹花園 B幢 304室 位 置 瓊山市鳳翔路 瓊山市鳳翔路 瓊山市龍昆南路 類 型 住宅 住宅 住宅 結(jié) 構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 裝 修 普通 普通 普通 成交日期 成交價(jià)格 (元 /㎡ ) 800 747 766 交易情況修正： 根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例 A、 B、 C均為正常交易，無需進(jìn)行交易情況修正。 交易日期修正： 根據(jù)瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，去年七月份至今該區(qū)域房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格較為平緩，沒有明顯上升或下跌現(xiàn)象，故無需進(jìn)行交易日期修正。 區(qū)域因素修正： 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn) 場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素比較修正列表如： 區(qū)域因素比較表 表 B2 區(qū)域因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 環(huán) 境 10 13 13 13 景 觀 10 13 13 13 交通便捷度 10 10 繁華程度 10 9 9 10 小區(qū)配套設(shè)施 10 12 12 12 規(guī)劃限制 10 10 10 10 治安狀況 10 10 10 10 綜 合 100 112 112 114 個(gè)別因素修正： 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較修正列表如下： 個(gè)別因素比較表 表 B3 個(gè)別因素
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