【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 積的定位 戶型面積定位 ★ 經(jīng)濟(jì)型兩居 90M2—— 100M2 ★ 舒適型兩居 110M2 左右 ★ 經(jīng)濟(jì)型三居 135M2 左右 ★ 舒適型三居 150M2 左右 ★ 四居戶型結(jié)構(gòu) 145M2—— 175M2 ★ 少量的一居或躍層 本項(xiàng)目 A 區(qū)的整體戶型比例建議 ★ 經(jīng)濟(jì)型兩居 —— 20% ★ 舒適型兩居 —— 15% ★ 經(jīng)濟(jì)型三居 —— 25% ★ 舒適型三居 —— 20% ★ 四居戶型結(jié)構(gòu) （ 145M2） —— 10% （ 175M2） —— 5% ★ 一居 —— 3% ★ 躍層 —— 2% 備注：本項(xiàng)目 A 區(qū)確定的戶型比例 ★ 一居（ 32 ㎡） —— %（ 136 套） ★ 一室一廳（ 85 ㎡） —— %（ 8 套） ★ 二室二廳（ 105— 110 ㎡） —— %（ 366 套） ★ 三室二廳（ 125— 130 ㎡） —— %（ 316 套） ★ 三室二廳（ 140— 150 ㎡） —— %（ 456 套） ★ 四室二廳（ 150— 160 ㎡） —— %（ 130 套） ★ 躍層（ 270— 300 ㎡） —— %（ 18 套） 二、項(xiàng)目產(chǎn)品建議： （ 一 ）、 社區(qū)硬件建設(shè) —— 人 居環(huán)境 1． 規(guī)劃設(shè)計(jì) 突出社區(qū)以人的生活需求、人的情感需求、人的社交需求為主的出發(fā)點(diǎn)，并著重突出國(guó)際化的人居理念。 園林建議，山地地形 —— 自然臺(tái)地景觀，下沉式花園 —— 寧?kù)o的回家之路，獨(dú)立的生態(tài)島 —— 高尚私屬領(lǐng)域，連續(xù)觀景風(fēng)雨廊，生態(tài)棲居地 —— 引入綠色、健康與運(yùn)動(dòng) 2． 社區(qū) 環(huán)境 1） 中心 廣場(chǎng) 主題廣場(chǎng)宜軒敞開(kāi)闊，體現(xiàn)博大胸懷與開(kāi)放精神。宜大量使用國(guó)際流行色及流行圖案，色彩豐富，線條多變，形成熱鬧歡快之感。 如：下沉式大型都市噴泉廣場(chǎng)和大型室外沖浪泳池。 2） 主題 景觀 與主題大道 可重點(diǎn)規(guī)劃和營(yíng)造 8 處主題景觀，如以異國(guó)風(fēng) 情園林和景觀為主的，或以功能分區(qū)為主的如運(yùn)動(dòng)的、文化的、健康的、精神的、休閑的等。 3） 園林藝術(shù)小品 緊貼項(xiàng)目的定位和理念，突出思想性、藝術(shù)性、視覺(jué)沖擊性、人文關(guān)懷性的藝術(shù)小品。 4）康體設(shè)施 主題運(yùn)動(dòng)設(shè)施（如網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫推桿訓(xùn)練場(chǎng)等）、康體設(shè)施（如健康木道、健身園地）、休閑設(shè)施（如兒童樂(lè)園區(qū)、廣場(chǎng)活動(dòng)區(qū)、商業(yè)步行街等） 5）會(huì)所： 建議在會(huì)所設(shè)商場(chǎng)超市、娛樂(lè)、餐飲、健身、俱樂(lè)部、 VIP 客房、 KTV、酒吧等，其上部為時(shí)尚商務(wù)公寓。 （二）、社區(qū) 教育服務(wù) —— 人居教育 1）兒童托管服務(wù) 2）遠(yuǎn)程教育服務(wù) 3）健康促進(jìn)學(xué)校 4）社區(qū)終生教育課堂 5）其他課堂教育 （三）、 社區(qū)運(yùn)動(dòng)健康服務(wù) —— 人居運(yùn)動(dòng) 1）健康代理人 2）運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)員與社區(qū)全民健身服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 3）寵物保健與托管 寵物俱樂(lè)部 （四）、 社區(qū)社團(tuán)及俱樂(lè)部 —— 人居社團(tuán) 1）綠色家園志愿者組織 2）社區(qū)俱樂(lè)部或愛(ài)好者協(xié)會(huì) （五）、 商業(yè)服務(wù)及設(shè)施 —— 人居商業(yè) 1）時(shí)尚吧一條街 2）文化酒吧與文化茶館 3）健康食品專賣店 4）天然食品專賣店 5）體育用品專賣店 6）國(guó)際名店廊 7）旅游用品專賣店 8）汽車俱樂(lè)部 9）旅游服務(wù)社 (旅游代辦點(diǎn) ) 10）特色餐飲 （六）、 社區(qū)商務(wù)服務(wù) —— 人居商務(wù) 1） 聚會(huì)及社交活動(dòng) 2） 商務(wù)資訊服務(wù) 3） 商務(wù)預(yù)定服務(wù) 包括： 商務(wù)中心／小型商務(wù)洽談室／小型商務(wù)會(huì)廳／商務(wù)多功能廳 /商務(wù)秘書(shū) /車船機(jī)票代購(gòu) （七）、 社區(qū)文化活動(dòng) —— 人居人文 1） 區(qū)內(nèi)業(yè)主活動(dòng) 社區(qū)內(nèi)的環(huán)保志愿組織，開(kāi)展綠色環(huán)保教育及活動(dòng)、義務(wù)植樹(shù)等，社區(qū)內(nèi)的大樹(shù)可考慮由業(yè)主認(rèn)養(yǎng)或栽種。 2） 區(qū)外交流或聯(lián) 誼 活動(dòng) 各類球迷俱樂(lè)部、旅游、攝影、集郵、軍事、單車越野、音樂(lè)發(fā)燒友、車迷協(xié)會(huì)或俱樂(lè)部等。 3） 置業(yè)會(huì)的建立和組織活動(dòng) 社團(tuán)活動(dòng)除在區(qū)內(nèi)展 開(kāi)外，亦可同時(shí)加強(qiáng)與外界的交流，社區(qū)文化機(jī)構(gòu)可利用奧園資源及其社會(huì)背景創(chuàng)造或提供相應(yīng)機(jī)會(huì)與條件。 社區(qū)刊物應(yīng)成為社團(tuán)的傳媒，對(duì)其活動(dòng)予以密切報(bào)道和跟蹤，在條件許可下，可適時(shí)邀請(qǐng)社會(huì)傳媒對(duì)有益活動(dòng)給以關(guān)注和傳播。 （八）、 物業(yè)管理 —— 人居物管 1） 服務(wù)理念 管家式服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)、貼身化服務(wù) 2） 服務(wù)內(nèi)容 除常規(guī)的保安、保潔、綠化等服務(wù)，應(yīng)注重考慮業(yè)主的個(gè)性化服務(wù)，如保姆服務(wù)、叫醒服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、計(jì)時(shí)服務(wù)等，并注重社區(qū)和諧氛圍和文化氛圍的營(yíng)造，組織各種 業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，如書(shū)法會(huì)、插花會(huì)、運(yùn)動(dòng)社團(tuán)、戶外活動(dòng)等，形成對(duì) 社區(qū)業(yè)主生活的引導(dǎo)和補(bǔ)充。 3） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 在體現(xiàn)高品質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，確保物業(yè)能夠平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。 （九） 外立面 ①立面設(shè)計(jì)的原則 風(fēng)格：現(xiàn)代 氣質(zhì)：優(yōu)雅的含蓄而不夸張 ★ 造型：清秀挺拔 ★ 色彩：以冷色調(diào)為主 ②立面設(shè)計(jì)建議 ★ 注重建筑外輪廓線的起伏 ★ 注重材料變化。通過(guò)材料的變化分割形體，強(qiáng)調(diào)片狀的面與體的結(jié)合，從而達(dá)到削減體量、重新定義比例的目的 ★ 在冷色的基礎(chǔ)上點(diǎn)綴部分暖色，形成對(duì)比 ★ 注重山墻的設(shè)計(jì) ③產(chǎn)品的另一要素：品質(zhì)感 品質(zhì)感的組成來(lái)源于多方面，除物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境外，本項(xiàng)目應(yīng)著重從建筑的 細(xì)部處理，建筑底層近人尺度部分的處理，及從單元入口直至業(yè)主入戶部分的內(nèi)外公共空間的處理上，來(lái)著重體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)感。 建議在建筑底層近人尺度的部位使用的劈開(kāi)磚、木材、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件的質(zhì)感。鋼結(jié)構(gòu)的冰冷現(xiàn)代，木結(jié)構(gòu)的溫暖怡人給觀者以強(qiáng)烈的印象。 （十）戶型 ①戶型設(shè)計(jì)原則 ★ 戶型從整體上可分為經(jīng)濟(jì)型和舒適型。經(jīng)濟(jì)型戶型強(qiáng)調(diào)戶型的緊湊與高效，舒適型戶型強(qiáng)調(diào)居室開(kāi)間、面寬、朝向的舒適度 ★ 設(shè)計(jì)上充分考慮各種掛件如冰箱位、洗衣機(jī)的設(shè)置。每種戶型均考慮玄觀的設(shè)計(jì)。室內(nèi)通過(guò)飄窗的處理，增加室內(nèi)面積感覺(jué)，給客戶以超值心理 。 ★ 18 層端頭單元放大，運(yùn)用角窗等手段擴(kuò)大景觀面積，強(qiáng)化大戶型與景觀資源的優(yōu)勢(shì)組合。 ★ 頂層與底層有少量的上躍和下躍，豐富戶型的種類。 南北通透的戶型，起居廳功能細(xì)分，附帶陽(yáng)光房之休閑空間。 第三部分：項(xiàng)目的定位 一、 項(xiàng)目 LOGO 及主題 項(xiàng)目案名： 誠(chéng)信麗景藍(lán)灣 項(xiàng)目 LOGO： 誠(chéng)信 麗景藍(lán)灣 國(guó)際濱水生活城 項(xiàng)目核心主題語(yǔ)： 釋義：結(jié)合案名和 LOGO，建議采用理性的產(chǎn)品描述與感性的理念抒發(fā)相結(jié)合的方式， 與 LOGO 進(jìn)行搭配，并作為今后推廣中視覺(jué)表現(xiàn)的符號(hào)和靈魂。 國(guó)際濱水生活城 在這里，人是生活的主體 主題語(yǔ)的建議： 主題語(yǔ)一： 以人為生活的主體 關(guān)鍵詞的解釋： ● 以人：以，動(dòng)詞，為，拿，把的意思。人，名詞，某人，某些人，某類人，在此指居住者。 為：作為，當(dāng)成的意思。 以人，把居住者，生活的人作為 ``````` ● 生活：生物為了生存和發(fā)展而進(jìn)行的各種活動(dòng)，這里泛指人的生命過(guò)程中的所經(jīng)歷的各種活動(dòng)。 ● 主體：事物的主要部分，又哲學(xué)上指對(duì)客體有認(rèn)識(shí)和實(shí)踐能力的人。 主題語(yǔ)釋義： ★ 突出項(xiàng)目人性化的社區(qū)建設(shè)理念 ★ 強(qiáng)調(diào)人是生活的主要構(gòu)成和決定因素，人應(yīng)該認(rèn)識(shí)并支配環(huán)境、建 筑、社交甚至生活 ★ 項(xiàng)目所營(yíng)造的生活氛圍都是以人為核心的，建筑以人為主體、環(huán)境以人為主體、景觀以人為主體、配套以人為主體、教育以人為主體、生活以人為主體 ★ 傳達(dá)出項(xiàng)目注重人的居住需求、人的情感需求、人的社交需求、人的生活需求 ★ 有效的區(qū)分出主體與客體，有效的區(qū)別與其他項(xiàng)目，麗景藍(lán)灣社區(qū)的一切規(guī)劃與建設(shè)都是以人為主體、以最適合人居住的生活為藍(lán)圖和出發(fā)點(diǎn)，而其他項(xiàng)目則更多的是開(kāi)發(fā)商從成本、市場(chǎng)、自身的開(kāi)發(fā)思路把居住者硬性的圈進(jìn)來(lái) 主題語(yǔ)二： 匯聚世界人居文明 關(guān)鍵詞解釋： ? 匯聚（ e together）：聚 集；會(huì)聚 ? 世界（ world）：地球上所有的地方；一切事物的總和 ? 人居：適合人居住的環(huán)境 ? 文明（ civilization）：人類所創(chuàng)造的財(cái)富的總和 ,特指精神財(cái)富 ,如文學(xué)、藝術(shù)、教育、科學(xué)；指人類社會(huì)發(fā)展到較高階段并具有較高文化的狀態(tài) 主題語(yǔ)釋義： ▲ 突出項(xiàng)目全球開(kāi)發(fā)視野和國(guó)際化社區(qū)底蘊(yùn) ▲ 體現(xiàn)項(xiàng)目站在城市高端笑看風(fēng)云般的大氣磅礴的氣勢(shì) ▲ 重點(diǎn)體現(xiàn)項(xiàng)目人居理念是真正與全球同步的，是悉心鍛造出的精品項(xiàng)目 ▲ 可延展為人居環(huán)境、人居建筑、人居社區(qū)、人居景觀、人居城市、人居文化、人居教育、人居物業(yè)等細(xì)分理念并與項(xiàng)目實(shí)際賣 點(diǎn)相結(jié)合 主題語(yǔ)備選方案： 一種氣度，卓然一座城市 —————— 感性 —— 氣勢(shì)層面 一種氣度，領(lǐng)秀一座城市 —————— 感性 —— 氣勢(shì)層面 一次相遇，一生摯愛(ài) ———— 感性 —— 感受層面 大城境界，主流生活 ———— 感性 —— 感受層面 生活的主人，城市的主人 ———— 感性 —— 感受層面 水畔人居，悠然生活 ———— 感性 —— 感受層面 每天的自在生活 ———— 感性 —— 感受層面 每天綻放的魅力生活 ———— 感性 —— 生活體驗(yàn) 人是生活的主體，做生活的主人 ———— 感性 —— 感受層面 到自然中去，讓生活停住腳步 ———— 感性 —— 感受層面 1質(zhì)樸的浪漫，自在的優(yōu)雅 ———— 感性 —— 感受層面 1每天，改變你對(duì)生活的看法 ———— 感性 —— 感受層面 我司較為推崇的主題語(yǔ)是： 首選： 以人為生活的主體 匯聚世界人居文明 備選： 一種氣度，卓然一座城市 一種氣度，領(lǐng)秀一座城市 其他備選方案可作為廣告文案使用。 二、 項(xiàng)目定位： 根據(jù)對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研資料的分析與判斷，結(jié)合本項(xiàng)目的形象定位依據(jù)及實(shí)地與開(kāi)發(fā)商的交流，根據(jù)以往策劃與銷售近感，立足于項(xiàng)目本身，綜合考量項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，為項(xiàng)目挖掘定位如下： 形象定位： ———— 定位的核心思想 國(guó)際 —— 生活方式，生活品 位 現(xiàn)代 —— 建筑風(fēng)格，簡(jiǎn)潔明快 成熟 —— 產(chǎn)品成熟，配套完善 大氣 —— 氣勢(shì)磅礴，深沉內(nèi)斂 舒適 —— 及至細(xì)節(jié)，雕琢生活 健康 —— 生態(tài)水景，園林景觀 產(chǎn)品氣質(zhì)： ———— 我們對(duì)項(xiàng)目的理解，形象定位的依據(jù) 不與人爭(zhēng)，不妄稱首席或第一，任世人感嘆評(píng)說(shuō)； 不浮華，不奢靡，大氣而內(nèi)斂，豪氣而從容； 專注產(chǎn)品，專注細(xì)節(jié)，專注品質(zhì)，做的永遠(yuǎn)比說(shuō)的多； 質(zhì)樸的浪漫，自在的幽雅，用心營(yíng)造生活的真意； 務(wù)實(shí)，誠(chéng)信，為居住者創(chuàng)造美好生活，為城市留下精品建筑。 產(chǎn)品定位： ———— 我是誰(shuí)，對(duì)項(xiàng)目的客觀和感性的描述 以國(guó)際視野打造的大 型園林水景生活社區(qū) 市場(chǎng)定位： ———— 我扮演什么樣的角色 保定房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者 客群定位： 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位主要目的是劃分出項(xiàng)目主要購(gòu)買人群、次要購(gòu)買人群、并通過(guò)對(duì)這些人群需求特征進(jìn)行分析，以使在項(xiàng)目推廣策略、推廣方式方面做出具有較強(qiáng)針對(duì)性措施，有的放矢的針對(duì)這部分客戶展開(kāi)宣傳攻勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度、效率的最大化。 本案區(qū)域市場(chǎng)客戶群構(gòu)成及心態(tài)分析 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和分析，我司認(rèn)為，目前本案區(qū)域市場(chǎng)尚不足以吸引更多的投資客戶注入資金（底商問(wèn)題另行考慮），故本案目標(biāo)客戶群仍以自住型客戶 (二次 置業(yè) )為主，投資客戶僅占極少比例。在以下分析中，我司僅對(duì)自住型客戶作詳盡分析。 、工作、生活在北部區(qū)域的國(guó)有企事業(yè)單位的管理人員 國(guó)有企事業(yè)單位的管理人員大多在福利分房時(shí)代就擁有了單位分配的住房，但此種住房為初級(jí)住宅產(chǎn)品，品質(zhì)較差。隨著工資水平的提升和“灰色收入”的增加，他們的消費(fèi)能力也越來(lái)越強(qiáng)，在生活水平提高的同時(shí)，他們迫切要求改善居住品質(zhì)。這部分客戶在本區(qū)域內(nèi)選擇住宅時(shí)，主要考慮的因素是住宅產(chǎn)品品質(zhì)、位置、交通狀況等。 、不滿足于現(xiàn)狀生活區(qū)中的居民 現(xiàn)狀生活區(qū)戶型設(shè)計(jì)較老，社區(qū)規(guī)劃也比較 落后，生活服務(wù)等各方面軟性條件都處于初級(jí)水 平，居住品質(zhì)較差，這部分居民再次置業(yè)以提升其居住品質(zhì)，并可能通過(guò)以舊帶新的方式帶來(lái)部分要求提升居住品質(zhì)的客戶。另外，還會(huì)考慮為子女就近置業(yè)，以方便今后生活。這部分客戶在挑選住宅時(shí)主要考慮交通位置、戶型、社區(qū)規(guī)劃和價(jià)格等。 、私營(yíng)業(yè)主 這部分客戶由于經(jīng)營(yíng)方式的靈活多樣而可能積淀下一定的資金用于購(gòu)買房產(chǎn)，他們對(duì)商品房?jī)r(jià)位有相當(dāng)?shù)某惺苣芰?，但沒(méi)有所固有的地域偏見(jiàn)，因此愿意在其工作的周邊區(qū)域購(gòu)房置業(yè)。 、工作或生活在北部區(qū)域的白領(lǐng) 在區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)客戶群中，白 領(lǐng)年齡一般較為年輕，他們主要選擇總價(jià) 30 萬(wàn)元以下